30 декабря 2023 года было опубликовано Постановление Правительства от 29.12.2023 № 2380, устанавливающее особенности передачи объектов долевого строительства в период с 30.12.2023 по 31.12.2024 года. В связи с этим некоторые положения настоящей статьи могут не применяться в период действия Постановления. Рекомендуем ознакомиться с порядком приемки новостройки в 2024 году по ссылке.
ЖК PROFIT (Профит) будет реализован в Нижегородском районе, на юго-востоке Москвы. В состав комплекса будут входить два монолитных корпуса с переменной этажностью в 26-32 этажа и панорамными видами на столицу. Квартиры реализуются застройщиком по ДДУ (214-ФЗ). Застройщик предлагает квартиры с отделкой.
Застройщик ЖК "Профит" - ООО "СЗ "Гранель град.
Скачайте: Подробный отчет по ООО "СЗ "Гранель град".
К сожалению, в 70 % новостроек застройщики передают объекты долевого строительства с нарушением строительных норм. Оценка допущенного нарушения может варьироваться в зависимости от площади объекта, наличия чистовой отделки в помещении и других факторов. В среднем, исходя из нашей практики, дольщик может взыскать с застройщика компенсацию за некачественную отделку в размере 200 000 - 500 000 рублей.
Основные строительные недостатки, выявленные строительным экспертом в ЖК "Профит":
Отклонения стен от вертикали до 5 мм
Окалины и царапины на стеклах оконных блоков
Выявлены места с неравномерным температурным полем внутренних поверхностей наружных ограждающих конструкций
Царапины, риски, сколы на ПВХ-профилях оконных блоков
Пустоты под поверхностью пола, облицованного плиткой
Повреждение ламинированного напольного покрытия
Отклонение поверхности пола от плоскости (до 8 мм)
Механические повреждения на поверхностях дверных откосов и полотен
Подтеки, полосы, брызги, царапины на окрашенных поверхностях оконных откосов
Воздушные мешки, замятия, доклейки на поверхностях стен, оклеенных обоями
Примеры заключений эксперта по результату проверки новостроек смотрите в конце данной статьи.
На практике максимальной действенный способ защиты дольщика в подобных случаях - уменьшение цены ДДУ и взыскание с застройщика стоимости строительно-восстановительных работ и материалов согласно сметному расчету (заключению специалиста).
Обратите внимание! В случае если застройщик допустил существенные нарушения, дольщик вправе расторгнуть договор, но в суде придется доказать существенность строительных недостатков.
Ввиду имеющихся проблем качества строительных работ в новостройках, получила широкое распространение такая услуга как "приемка новостройки". На рынке много компаний и частных приемщиков, помогающих дольщикам выявить строительные недостатки и составить дефектовочную ведомость. О том, стоит ли прибегать к услугам приемщиков и как выбрать хорошего специалиста, мы рассказали в статье.
Участие строительного специалиста в процессе приемки квартиры в новостройке по общему правилу не является обязательным. Дольщик может сам выявить и описать в акте осмотра выявленные дефекты. Однако строительный специалист безусловно имеет больше опыта в проверке соответствия объекта долевого строительства строительным нормам и правилам, проектной документации и иных требованиям, что позволяет подготовить более полный перечень дефектов.
С 1 июля 2023 года Постановление Правительства РФ № 442 от 23.03.2022, обязывающее участников строительства при возникновении разногласий с застройщиком по перечню дефектов привлекать специалиста, включенного в реестр НОСТРОЙ или НОПРИЗ, не действует. При приемке квартиры в новостройке действуют нормы Закона № 214-ФЗ, а он такую обязанность на дольщиков не возлагает. Поэтому дольщик сам может выбрать строительного специалиста.
На практике заказ услуг приемщика, как правило, не имеет смысла, так как застройщики в 99 % случаев не устраняют дефекты по акту, а в некоторых случаях отказываются также включать список дефектов от приемщика в акт. Кроме того, услуга приемки во многих компаниях носит исключительно формальный характер - по факту компании по приемке новостроек предлагают стандартный перечень дефектов, встречающихся в новостройках, с общими формулировками (такой перечень дефектов может составить и сам дольщик на основании имеющихся в интернете чек-листов по приемке). Также дольщику необходимо понимать, что для подачи иска в суд акта от приемщика будет недостаточно, потребуется заключение строительного специалиста (примеры заключений строительных специалистов). Если дольщик будет заявлять денежное требование, то заключение специалиста должно содержать также сметный расчет стоимости устранения дефектов. Поэтому, по нашему опыту, дольщик может не тратить деньги на услуги по приемке и сразу заказать строительно-техническую экспертизу квартиры после приемки. На основании такого заключения он сможет взыскать с застройщика через суд денежную компенсацию, а также штрафные санкции. Кроме того, расходы на экспертизу, в отличие от расходов на оплату услуг приемщика, будут взысканы с застройщика.
Нередко в судебной практике встречаются споры между дольщиком и застройщиком о метраже объекта ДДУ (застройщик отказывается вернуть деньги в связи с уменьшением площади или имеются разногласия относительно общей площади помещения, когда расходятся итоги обмеров, проведенных застройщиком, и специалистом, привлеченным дольщиком).
По данному вопросу дольщику нужно знать следующее:
1. Цена ДДУ является фиксированной, если в договоре не предусмотрен порядок ее изменения
Таким образом, дольщику нужно в первую очередь проверить условия ДДУ на предмет наличия положения о перерасчете цены при изменении площади. Если такого положения нет, то застройщик не может требовать доплаты за увеличение площади, в свою очередь дольщик также не может требовать возврата денег при ее уменьшении. Вместе с тем, в судебной практике можно встретить положительные решения суда об уменьшении цены ДДУ в связи с уменьшением площади (некоторые суды признают уменьшение площади недостатком качества объекта).
2. Лицом, уполномоченным измерять объект недвижимости, является кадастровый инженер
Если у дольщика есть сомнения относительно соответствия обмеров, проведенных кадастровым инженером, привлеченным застройщиком, фактической площади помещения, то дольщик вправе привлечь независимого кадастрового инженера и оспорить технический план в суде. На практике можно встретить положительные решения суда, основанные на заключении строительного эксперта, не являющегося кадастровым инженером, но это скорее исключение из правила. Спорным вопросом является также вопрос о необходимости внесения изменений в ЕГРН относительно площади до обращения в суд. Мы рекомендуем предварительно обратиться в Росреестр и внести изменения, так как в судебной практике нет единства мнений судей на этот счет.
3. Если у дольщика имеются требования к застройщику (например, о выплате неустойки за просрочку), то он может направить заявление о зачете данных требований в счет доплаты за увеличение площади. Согласия застройщика на зачет не требуется.
Если у дольщика есть неисполненное решение суда о взыскании с застройщика денег, то дольщик может смело производить зачет требований. В практике вызывает споры зачет требований по заявлению дольщика без решения суда (когда требования к застройщику имеются, но они не подтверждены судебным решением), мнение судов по этому вопросу разное. Именно поэтому мы рекомендуем начинать процесс взыскания неустойки за просрочку с застройщика еще до подписания передаточного акта, в этом случае при наличии решения суда у дольщика есть бесспорное право на зачет.
Как правило, договор участия в долевом строительстве ГК ПИК предусматривает возможность изменения цены договора при изменении фактической площади. В этом случае на основании результатов обмеров дольщик может обратиться к застройщику с требованием о возврате цены ДДУ. При отказе застройщика выплатить денежные средства - обращайтесь в суд.
Мы имеем большой опыт защиты дольщиков в спорах с застройщиками во многих жилых комплексах Москве и Московской области, в том числе ЖК "Большая Очаковская 2". Ниже размещены некоторые решения судов и исполнительные листы по спорам с застройщиком о качестве отделочных и строительных работ. Ознакомиться с полным портфолио выигранных споров и качестве строительства с застройщиками вы можете здесь. С отзывами о нашей работе вы можете ознакомиться в разделе сайта “Отзывы“ и в интернете.
Всего взыскано 1 183 639, 03 руб. (205% от заявленной суммы)
Всего взыскано 1 058 595,50 руб. (150% от заявленной суммы)
Всего взыскано 934 741,27 руб. (162% от заявленной суммы)
Всего взыскано 361 920 руб. (150% от заявленной суммы)
Мы предлагаем комплексные услуги опытных специалистов по приемке новостроек, строительных экспертов и юристов с оплатой услуг по результату.