При подготовке к сделке покупатели редко проверяют всю историю квартиры, ограничиваясь только проверкой документов, на основании которых непосредственно продавец стал собственником квартиры, и выписки из ЕГРН. Мало кто пользуется возможностью получить выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Данный документ содержит информацию обо всех предыдущих владельцах квартиры, что позволяет проверить не только продавца, но и прежних собственников, а также выявить риски оспаривания предшествующих сделок. Однако получения данной выписки из ЕГРН тоже недостаточно для проведения полноценной проверки юридической чистоты недвижимости. Комплекс проводимых проверок зависит от вида недвижимости, истории сделки и других обстоятельств. В статье “Проверка юридической чистоты недвижимости” мы постарались описать основные этапы проверки.
Нередко покупатели и вовсе не проводят проверку недвижимости, так как, по их мнению, “квартиру проверит банк”, “квартиру проверит нотариус”, “квартиру проверит риэлтор”. Вместе с тем, такие заблуждения приводят часто к неприятным последствиям. Если бы покупатели всегда проверяли должную осмотрительность в сделках с недвижимостью, число оспариваемых в суде сделок было бы меньше.
Сделка с недвижимостью может быть оспорена не только в связи с темной историей объекта недвижимости, но по причинам, связанными с личностью продавца. К таким причинам относятся: банкротство, семейные проблемы (развод и раздел имущества), невменяемость продавца и пр. Поэтому при покупке недвижимости необходимо тщательно проверять не только сам объект недвижимости, но и личность продавца (всех продавцов в цепочке сделок с объектом) по основным рискам.
Часто покупатели соглашаются на заманчивое предложение продавца о проведении сомнительной сделки с “хорошей скидкой”. Например, занизить цену объекта в договоре, провести оплату до регистрации, продажа через дарение, вексельные схемы и пр. К сожалению, нередко такая экономия приводит к серьезным финансовым и иным потерям. Поэтому рекомендуем в подобных ситуациях проконсультироваться с опытным юристом по недвижимости по вопросу рискованности такой операции и возможностях снижения риска.
При наличных расчетов между физическими лицами документом, подтверждающим оплату, является расписка продавца о получении денежных средств (при внесении оплаты в кассу юридического лица компания обязана выдать кассовый чек). Очень распространенная ошибка покупателей - это неполучение расписки от продавца при расчетах через банковскую ячейку. Покупатели ошибочно полагают, что при таких расчетов гарантом выступает банк и договор аренды ячейки выступает платежным документом. Однако это вовсе не так. Банк предоставляет только хранилище (ячейку) в аренду, он не проверяет ее содержимое и не подтверждает оплату. Использование банковской ячейки - это один из видов наличных расчетов, просто передача денег происходит не “из рук в руки”, а через ячейку. Поэтому в этом случае также единственным подтверждением внесения оплаты является расписка. Не передавайте продавцу ключи от ячейки без расписки.
Расписка должна содержать паспортные данные продавца и покупателя для идентификации, реквизиты сделки. Требуйте от продавца составления и подписания расписки в вашем присутствии (во избежание подмены распишитесь на оригинале расписки), так как встречается такой вид мошенничества: продавец подписывает расписку не в присутствии покупателя, а потом оказывается, что она подписана другим лицом, в судебном порядке расписка признается подложной. Также обязательно проверяйте паспорт продавца (его представителя), в том числе на предмет подлога, вклейки фотографии.
При покупке загородной недвижимости, здания и другого сложного объекта рекомендуем во избежание сюрпризов заказать строительную экспертизу. Такая экспертиза позволит оценить реальное состояние здания, его стоимость и выявить дефекты и скрытые риски.
Как ранее было отмечено, для покупателя важна не только чистота непосредственно совершаемой сделки, но все предшествующие сделки с объектом недвижимости, так как при их оспаривании покупатель может лишиться права собственности. Поэтому покупатель должен получить от продавца полный комплект документов по всем предшествующим сделкам. Продавцу достаточно копий документов. При принципиальном отказе продавца передать оригиналы рекомендуем заверить копии документов у нотариуса, такие копии будут приравнены к подлинникам.
Важно, чтобы договор составлял человек, обладающий юридическим образованием. Даже типовой договор должен быть правильно сформулирован. Неоднозначные формулировки в договоре могут привести к их недействительности или неверному толкованию.
На рынке недвижимости можно найти множество предложений о продаже “готового арендного бизнеса”. При этом покупка такого бизнеса часто оформляется как обычная купля-продажа недвижимости, хотя в цену недвижимости закладывается также цена “бизнеса”. Нередко через несколько месяцев счастливый покупатель “арендного бизнеса” узнает, что аренда - это фикция: арендатор расторгает договор, а нового арендатора сложно найти с такой арендной ставкой. Чтобы не разочароваться в покупке, рекомендуем тщательно проверить приобретаемый актив с экономической и юридической стороны, а также правильно оформить покупку.
Вы можете заказать юридическое сопровождение покупки арендного бизнеса у нас
Учитывать налоговые последствия сделки с недвижимостью должны не только продавцы, но и покупатели. Особенно если они планируют дальнейшую продажу недвижимости и получение налоговых льгот.
Для покупки недвижимости на основании договора купли-продажи в простой письменной форме (без нотариального удостоверения) согласие супруги покупателя не требуется, это лишние расходы.
Подробная пошаговая инструкцию по покупке новостройки
Подробная пошаговая инструкция по покупке недвижимости на вторичном рынке
Юридическая фирма “Двитекс” с 2010 года сопровождает сделки с недвижимостью. Мы имеем богатый опыт сопровождения сделок с недвижимостью (как на стороне покупателя, так и на стороне продавца), регулярно следим за изменениями законодательства и судебной практикой, поэтому можем предложить весь спектр услуг, необходимых для совершения безопасных с правовой точки зрения сделок. Кроме того, одной из сфер деятельности нашей компании является защита доверителей в судебных спорах в сфере недвижимости, в связи с чем мы обладаем обширными практическими знаниями оспаривания сделок с недвижимостью, что позволяет нам выявлять скрытые риски сделок. С судебной практикой наших юристов вы можете ознакомиться в разделе "Наш опыт". У нас вы можете заказать не только услуги юристов, но и услуги риелторов.
Обращаясь к нам, вы в первую очередь получаете консультацию от профильного юриста. Он задаст уточняющие вопросы, расскажет подробно о порядке сопровождения сделки с недвижимостью и представит вам предложение со стоимостью услуг. При этом мы гибко подходим к порядку оплаты юридических услуг, предлагая разные пакеты услуг и варианты оплаты.
Всю работу по ведению дела мы берем на себя: проверка юридической чистоты объекта, подготовка документов для сделки, получение дополнительных документов, решение организационных вопросов, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, регистрация перехода права собственности или сделки, защита ваших интересов до завершения сделки. Мы гарантируем полную конфиденциальность полученной от вас информации.
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.