В этой статье речь пойдет о расторжении договора купли продажи недвижимости. Мы расскажем, как именно может быть расторгнут договор купли-продажи и об основаниях для расторжения. Основания для оспаривания любых сделок с недвижимостью, в том числе договора купли-продажи, путем предъявления требований о признании их недействительными, будут рассмотрены в статье «В каких случаях сделку с недвижимостью могут оспорить?».
Договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
при существенном нарушении договора другой стороной;
в иных случаях, предусмотренных законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В некоторых ситуациях стороне предоставляется право одностороннего отказа от договора. Например, такое право дано только покупателю в ситуации продажи ему недвижимости ненадлежащего качества (ст. 557 Гражданского кодекса РФ). В этой ситуации покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы. Но, очевидно, шансов на разрешение ситуации во внесудебном порядке у него все равно нет.
При отсутствии взаимного согласия договор может быть расторгнут по решению суда. Гражданский кодекс РФ предусматривает, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или в тридцатидневный срок. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Рассмотрим предусмотренные законом случаи, в которых стороны имеют право требовать расторжения договоров купли-продажи недвижимости:
Неисполнение обязанности продавца передать товар свободным от прав третьих лиц (ст. 460 ГК РФ). Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Недвижимое имущество может быть обременено рентой, передано в залог, сдано в аренду. Часть обременений (рента, залог, долгосрочный договор найма жилого помещения) отражается в едином государственном реестре недвижимости, и поэтому информацию о них легко получить. Некоторые, например, договор найма жилого помещения, заключенный на срок менее года, регистрации по закону не подлежат, и сведения о них в реестре не отражены. Узнать о них без доброй воли продавца шансов нет. Между тем договор аренды (найма жилого помещения) не прекращает свое действие в результате смены собственника жилого помещения.
Жилая недвижимость может также преподнести сюрприз в виде лиц, имеющих пожизненное право проживания в ней. Образовавшееся, например, в результате отказа от приватизации. Согласно ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. То есть они не могут быть лишены права пользования помещением по иску нового собственника. Чтоб защитить покупателя жилой недвижимости от неожиданностей, законодатель предусматривает следующее: существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК РФ).
Продажа недвижимости ненадлежащего качества. Важно понимать, что с точки зрения закона недвижимость ненадлежащего качества – это недвижимость, качество которой не соответствует договору купли-продажи. Например, дело № 2-1145/12 о расторжении договора купли-продажи, рассмотренное 11 июля 2012 года Советским районным судом г.Томска. При подписании договора ответчик уверил, что приобретаемое истцами жилое помещение является благоустроенным, электрифицированным, имеет центральное отопление, водовод и канализацию. Осмотрев квартиру, установив, что необходимые инженерные коммуникации в помещении имеются, истцы подписали передаточный акт. В процессе эксплуатации спорного жилого помещения стало очевидным, что ответчик ввел в заблуждение относительно потребительских свойств приобретенного жилья. Система канализации не подключена к системе канализации дома, вывод канализационных стоков осуществляется в техническое подполье. Суд принял решение в пользу истцов, поскольку нашел, что данные недостатки не отвечают требованиям качества и являются существенными, поскольку нарушают нормативные предписания, а также требования строительных норм и правил, требуют несоразмерных расходов и временных затрат на их устранения.
Отказ продавца передать покупателю проданный товар. Покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи или в судебном порядке требовать передачи ему спорного имущества.
Закон дает возможность предусмотреть дополнительные основания для расторжения в самом договоре. Этой возможностью стоит воспользоваться для защиты своих интересов.
Способы расторжения договора купли-продажи недвижимости и основания для расторжения
|
Способы расторжения договора |
Основания для расторжения договора |
|
По соглашению сторон |
|
|
В одностороннем порядке по заявлению одной из сторон |
При продаже недвижимости ненадлежащего качества и в случаях, предусмотренных договором. |
|
В судебном порядке по иску одной из сторон (после направления предложения о расторжении). |
При существенном нарушении условий договора. Например, обременение недвижимости права третьих лиц, наличие лиц, имеющих пожизненное право пользования, отказ продавца передать недвижимость и иные существенные нарушения. |
Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, проверке чистоты недвижимости, оформлению документов и регистрации в Росреестре. Мы имеем богатый опыт выявления рисков при покупке недвижимости и знаем, как проверить, использовал ли продавец материнский капитал при покупке жилого помещения.
Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:
проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок, сведений из фонда об использовании материнского капитала и т.д.;
проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости;
проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента;
проверку дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)
полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.);
сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах;
регистрацию перехода права собственности в Росреестре.
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.