В этой статье речь пойдет о расторжении договора купли-продажи недвижимости. Мы расскажем, как именно может быть расторгнут договор купли-продажи и об основаниях для расторжения. Основания для оспаривания любых сделок с недвижимостью, в том числе договора купли-продажи, путем предъявления требований о признании их недействительными, будут рассмотрены в статье «В каких случаях сделку с недвижимостью могут оспорить?».
- Способы расторжения договора купли-продажи недвижимости
- Расторжение договора купли-продажи недвижимости по соглашению сторон
- Закажите подготовку соглашения о расторжении договора у юриста онлайн
- Расторжение договора купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке
- Расторжение договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке
Способы расторжения договора купли-продажи недвижимости
Для начала необходимо отметить, что существует 3 способа расторжения договора:
- по соглашению сторон
- в одностороннем порядке (по заявлению одной из сторон)
- в судебном порядке
Поговорим подробнее о каждом способе расторжения договора купли-продажи недвижимости.
Расторжение договора купли-продажи недвижимости по соглашению сторон
Данный способ расторжения договора представляет собой самый простой вариант расторжения договора, когда обе стороны согласны прекратить договорные обязательства, отсутствуют спор относительно взаиморасчетов и по иным вопросам, связанным с расторжением договора.
Чтобы расторгнуть договор по соглашению сторон, вам нужно составить и подписать соглашение о расторжении договора. Главное - четко и однозначно укажите в нем, что договор расторгается.
Если вы только предлагаете контрагенту расторгнуть договор, подпишите и направьте ему 2 экземпляра соглашения и попросите вернуть вам один из них с его подписью.
Подписать соглашение о расторжении должны уполномоченные лица (сама сторона договора, законный представитель, лицо действующее без доверенности от юрлица, либо представитель по доверенности, содержащей соответствующие полномочия и надлежащим образом оформленной).
По общему правилу составьте соглашение в той же форме, что и договор. Как правило, это один документ в простой письменной форме, который подписывают обе стороны договора. Если договор нотариально удостоверен, соглашение о его расторжении также должно быть нотариально удостоверено.
Укажите в соглашении о расторжении договора купли-продажи недвижимости следующие сведения:
- сведения о расторгаемом договоре купли-продажи недвижимости: его наименование, дату, номер, сведения об объекте недвижимости (обязательно)
- наименование и реквизиты сторон, подписавших соглашение, подписи сторон (обязательно)
- указание на то, что договор расторгается, сделанное в четкой и однозначной форме - например, “стороны пришли к соглашению расторгнуть договор …” (обязательно)
- момент, с которого договор считается прекращенным, или дату соглашения (обязательно). По общему правилу права и обязанности считаются прекращенными с момента заключения соглашения о расторжении договора. Однако вы можете согласовать другой момент прекращения (например, через 10 дней с момента подписания соглашения).
- состояние обязательств сторон, условия о возврате исполненного по договору, санкции за нарушение срока возврата (рекомендуется). В частности, в соглашении о расторжении договора купли-продажи недвижимости указывается порядок и сроки возврата объекта недвижимости, порядок и сроки регистрации перехода права собственности на недвижимость обратно к продавцу.
Закажите подготовку соглашения о расторжении договора у юриста онлайн
Расторжение договора купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке
Для того чтобы сторона договора могла расторгнуть его в одностороннем порядке, у нее должны быть на то основания. Такие основания предусматриваются законом или или иным правовым актом, а также заключенным договором.
На основании закона продавец может отказаться от договора купли-продажи недвижимости в одностороннем внесудебном порядке, если покупатель:
- не вносит вовремя очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему объект недвижимости. Однако продавец не может отказаться от договора, если это запрещено договором или покупатель выплатил более половины цены (п. 5 ст. 454, п. 2 ст. 489 ГК РФ)
- в нарушение договора отказывается принять и оплатить недвижимость (п. 5 ст. 454, п. 4 ст. 486 ГК РФ)
Дополнительные основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости могут быть предусмотрены самим договором. Вместе с тем, закон устанавливает ограничения для включения условия об одностороннем отказе в договоре, если только одна из сторон ведет предпринимательскую деятельность, в этом случае отказ можно разрешить только ее контрагенту (непредпринимателю).
Если у стороны есть основания для одностороннего отказа от договора, она вправе направить другой стороне уведомление о расторжении договора (одностороннем отказе от договора). В этом случае договор прекратит свое действие с момента получения уведомления контрагентом (момента, когда оно доставлено контрагенту или считается доставленным по правилам ст. 165.1 ГК РФ) или иного момента, определенного в договоре либо законе в этом случае (в ряде случаев моментом расторжения договора является момент направления уведомления).
Поэтому при расторжении договора в одностороннем порядке мы рекомендуем направлять уведомление Почтой России заказными письмом с описью вложения (в описи указать “уведомление об одностороннем отказе от договора…” с данными расторгаемого договора) либо вручать под расписку, но при наличии полномочий у лица, принявшего уведомление на получение документов (возьмите копию доверенности).
Направляйте уведомление о расторжении по правильному адресу, в противном случае суд может признать расторжение договора несостоявшимся (уведомления юридическим лицам и ИП направляется по адресу, указанному в ЕГРЮЛ или ЕГРИП соответственно, физическим лицам - по известному адресу места жительства). Сохраните документы, которые подтвердят факт отправки, доставки уведомления. В случае одностороннего отказа от договора стороне не нужно обращаться в суд для расторжения договора, в том числе в случае необходимости принудительного взыскания неравноценного исполнения (например, при возврате неотработанного аванса).
При расторжении договора в одностороннем порядке стороне договора, решившей расторгнуть договор, необходимо проверить:
- имеет ли она право на односторонний отказ от договора (согласно закону или договору)
- момент прекращения договора в этом случае
- сроки для уведомления другой стороны
- дополнительные условия такого расторжения, предусмотренные в законе или договоре
Расторжение договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке
При расторжении договора в судебном порядке, как и в случае одностороннего отказа, инициатива расторжения договора исходит только от одной из сторон. Но в этом случае сторона должна доказать суду предусмотренные законом основания для расторжения договора в судебном порядке. При этом договор будет считаться расторгнутым с момента вступления в законную силу решения суда.
Можно выделить следующие основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости по инициативе одной из сторон в судебном порядке:
- существенное нарушение договора другой стороной
- иное нарушение, предусмотренное специальным законом или договором как основание для расторжения договора в судебном порядке
- наступление иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором, которые не связаны с нарушением договора
- существенное изменение обстоятельств (п. 1 ст. 451 ГК РФ)
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Является ли конкретное нарушение существенным, будет решать суд с учетом обстоятельств дела. Существенное нарушение со стороны покупателя может быть установлено, если он, в частности, вообще не оплатил стоимость недвижимости или когда не оплачена большая часть стоимости имущества и просрочка составила длительный период.
Существенное нарушение со стороны продавца может быть установлено, если он, например:
- в течение длительного времени уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость
- после заключения договора утратил право собственности на недвижимость
В одном из судебных дел суд расторг договор купли-продажи земельного участка, поскольку продавец не передал индивидуально-определенную вещь, указанную в договоре, полученный покупателем участок не обладает теми индивидуально-определенными уникальными признаками, на которые он рассчитывал при заключении договора. В договоре был указан земельный участок с одним кадастровым номером, в дальнейшем он был разделен на 2 земельных участка, которые переданы покупателю (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.09.2023 № Ф04-5988/2022 по делу № А46-13736/2021).
Вместе с тем, наиболее распространенной причиной расторжения договора купли-продажи недвижимости остается неоплата недвижимости покупателем.
Для расторжения договора в судебном порядке необходимо обратиться в суд с исковым заявлением, при этом в качестве искового требования необходимо указать “расторгнуть договор” с указанием реквизитов договора, сторон договора и оснований для расторжения. К исковому заявлению необходимо приложить доказательства, подтверждающие наличие оснований, установленных законом или договором, для расторжения договора.
Перед подачей иска в суд составьте и направьте контрагенту предложение расторгнуть договор. Предварительное досудебное предложение необходимо, так как законом установлен досудебный порядок урегулирования по требованиям о расторжении договора (п. 2 ст. 452 ГК РФ). После отправки дождитесь истечения срока на ответ или отказа контрагента расторгнуть договор. Если вы не установили срок в предложении (претензии) и в договоре его тоже нет, он составит 30 дней со дня его доставки контрагенту.