В этой статье речь пойдет о расторжении договора купли-продажи недвижимости. Мы расскажем, как именно может быть расторгнут договор купли-продажи и об основаниях для расторжения. Основания для оспаривания любых сделок с недвижимостью, в том числе договора купли-продажи, путем предъявления требований о признании их недействительными, будут рассмотрены в статье «В каких случаях сделку с недвижимостью могут оспорить?».
Для начала необходимо отметить, что существует 3 способа расторжения договора:
Поговорим подробнее о каждом способе расторжения договора купли-продажи недвижимости.
Данный способ расторжения договора представляет собой самый простой вариант расторжения договора, когда обе стороны согласны прекратить договорные обязательства, отсутствуют спор относительно взаиморасчетов и по иным вопросам, связанным с расторжением договора.
Чтобы расторгнуть договор по соглашению сторон, вам нужно составить и подписать соглашение о расторжении договора. Главное - четко и однозначно укажите в нем, что договор расторгается.
Если вы только предлагаете контрагенту расторгнуть договор, подпишите и направьте ему 2 экземпляра соглашения и попросите вернуть вам один из них с его подписью.
Подписать соглашение о расторжении должны уполномоченные лица (сама сторона договора, законный представитель, лицо действующее без доверенности от юрлица, либо представитель по доверенности, содержащей соответствующие полномочия и надлежащим образом оформленной).
По общему правилу составьте соглашение в той же форме, что и договор. Как правило, это один документ в простой письменной форме, который подписывают обе стороны договора. Если договор нотариально удостоверен, соглашение о его расторжении также должно быть нотариально удостоверено.
Укажите в соглашении о расторжении договора купли-продажи недвижимости следующие сведения:
Для того чтобы сторона договора могла расторгнуть его в одностороннем порядке, у нее должны быть на то основания. Такие основания предусматриваются законом или или иным правовым актом, а также заключенным договором.
На основании закона продавец может отказаться от договора купли-продажи недвижимости в одностороннем внесудебном порядке, если покупатель:
Дополнительные основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости могут быть предусмотрены самим договором. Вместе с тем, закон устанавливает ограничения для включения условия об одностороннем отказе в договоре, если только одна из сторон ведет предпринимательскую деятельность, в этом случае отказ можно разрешить только ее контрагенту (непредпринимателю).
Если у стороны есть основания для одностороннего отказа от договора, она вправе направить другой стороне уведомление о расторжении договора (одностороннем отказе от договора). В этом случае договор прекратит свое действие с момента получения уведомления контрагентом (момента, когда оно доставлено контрагенту или считается доставленным по правилам ст. 165.1 ГК РФ) или иного момента, определенного в договоре либо законе в этом случае (в ряде случаев моментом расторжения договора является момент направления уведомления).
Поэтому при расторжении договора в одностороннем порядке мы рекомендуем направлять уведомление Почтой России заказными письмом с описью вложения (в описи указать “уведомление об одностороннем отказе от договора…” с данными расторгаемого договора) либо вручать под расписку, но при наличии полномочий у лица, принявшего уведомление на получение документов (возьмите копию доверенности).
Направляйте уведомление о расторжении по правильному адресу, в противном случае суд может признать расторжение договора несостоявшимся (уведомления юридическим лицам и ИП направляется по адресу, указанному в ЕГРЮЛ или ЕГРИП соответственно, физическим лицам - по известному адресу места жительства). Сохраните документы, которые подтвердят факт отправки, доставки уведомления. В случае одностороннего отказа от договора стороне не нужно обращаться в суд для расторжения договора, в том числе в случае необходимости принудительного взыскания неравноценного исполнения (например, при возврате неотработанного аванса).
При расторжении договора в одностороннем порядке стороне договора, решившей расторгнуть договор, необходимо проверить:
При расторжении договора в судебном порядке, как и в случае одностороннего отказа, инициатива расторжения договора исходит только от одной из сторон. Но в этом случае сторона должна доказать суду предусмотренные законом основания для расторжения договора в судебном порядке. При этом договор будет считаться расторгнутым с момента вступления в законную силу решения суда.
Можно выделить следующие основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости по инициативе одной из сторон в судебном порядке:
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Является ли конкретное нарушение существенным, будет решать суд с учетом обстоятельств дела. Существенное нарушение со стороны покупателя может быть установлено, если он, в частности, вообще не оплатил стоимость недвижимости или когда не оплачена большая часть стоимости имущества и просрочка составила длительный период.
Существенное нарушение со стороны продавца может быть установлено, если он, например:
В одном из судебных дел суд расторг договор купли-продажи земельного участка, поскольку продавец не передал индивидуально-определенную вещь, указанную в договоре, полученный покупателем участок не обладает теми индивидуально-определенными уникальными признаками, на которые он рассчитывал при заключении договора. В договоре был указан земельный участок с одним кадастровым номером, в дальнейшем он был разделен на 2 земельных участка, которые переданы покупателю (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.09.2023 № Ф04-5988/2022 по делу № А46-13736/2021).
Вместе с тем, наиболее распространенной причиной расторжения договора купли-продажи недвижимости остается неоплата недвижимости покупателем.
Для расторжения договора в судебном порядке необходимо обратиться в суд с исковым заявлением, при этом в качестве искового требования необходимо указать “расторгнуть договор” с указанием реквизитов договора, сторон договора и оснований для расторжения. К исковому заявлению необходимо приложить доказательства, подтверждающие наличие оснований, установленных законом или договором, для расторжения договора.
Перед подачей иска в суд составьте и направьте контрагенту предложение расторгнуть договор. Предварительное досудебное предложение необходимо, так как законом установлен досудебный порядок урегулирования по требованиям о расторжении договора (п. 2 ст. 452 ГК РФ). После отправки дождитесь истечения срока на ответ или отказа контрагента расторгнуть договор. Если вы не установили срок в предложении (претензии) и в договоре его тоже нет, он составит 30 дней со дня его доставки контрагенту.
Юридическая фирма “Двитекс” с 2010 года сопровождает сделки с недвижимостью. Мы имеем богатый опыт сопровождения сделок с недвижимостью (как на стороне покупателя, так и на стороне продавца), регулярно следим за изменениями законодательства и судебной практикой, поэтому можем предложить весь спектр услуг, необходимых для совершения безопасных с правовой точки зрения сделок. Кроме того, одной из сфер деятельности нашей компании является защита доверителей в судебных спорах в сфере недвижимости, в связи с чем мы обладаем обширными практическими знаниями оспаривания сделок с недвижимостью, что позволяет нам выявлять скрытые риски сделок. С судебной практикой наших юристов вы можете ознакомиться в разделе "Наш опыт". У нас вы можете заказать не только услуги юристов, но и услуги риелторов.
Обращаясь к нам, вы в первую очередь получаете консультацию от профильного юриста. Он задаст уточняющие вопросы, расскажет подробно о порядке сопровождения сделки с недвижимостью и представит вам предложение со стоимостью услуг. При этом мы гибко подходим к порядку оплаты юридических услуг, предлагая разные пакеты услуг и варианты оплаты.
Всю работу по ведению дела мы берем на себя: проверка юридической чистоты объекта, подготовка документов для сделки, получение дополнительных документов, решение организационных вопросов, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, регистрация перехода права собственности или сделки, защита ваших интересов до завершения сделки. Мы гарантируем полную конфиденциальность полученной от вас информации.
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.