В этой статье мы рассмотрим основания для оспаривания сделок с недвижимостью, поговорим о ничтожности и оспоримости сделок, последствиях признания сделки недействительной, а также расскажем об особенностях оспаривания отдельных видов сделок с недвижимостью.
Гражданский кодекс РФ содержит общий перечень оснований недействительности сделок, а также специальные основания оспаривания сделок с недвижимостью:
Также дополнительные основания для признания сделки недействительной при банкротстве должника устанавливает Закон о банкротстве.
Помимо недействительности сделки, закон предусматривает и другие негативные последствия при несоблюдении правил совершения сделок с недвижимостью. Например, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением правил о преимущественном праве покупки другой участник долевой собственности имеет право в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Разберем подробнее распространенные основания признания сделки с недвижимостью недействительной.
Данное основание недействительности сделки является одним из самых широких и распространенных на практике.
Одной из частых причин признания сделки с недвижимостью недействительной на основании ст. 168 ГК РФ на практике является подлог подписи стороны договора, который устанавливается в ходе судебной экспертизы (см. Апелляционное определение Мосгорсуда от 6 сентября 2023 г. по делу № 33-32105/2023). Установление судом факта подложности подписи на договоре на практике является безусловным основанием для признания сделки недействительной. При этом важно учесть, что подложность подписи на одном из договоров в цепочке влечет недействительность последующих договоров, а также истребование недвижимого имущества у приобретателя на основании ст. 302 ГК РФ.
Статья 168 ГК РФ также является основанием для признания договора купли-продажи жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала, недействительным, если продавец не обеспечил несовершеннолетних лиц жилой площадью (Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 21.08.2017 по делу № 33-12164/2017). Законом установлена обязанность лица, получившего сертификат, а также его супруга по оформлению жилого помещения, приобретенного (построенного, реконструированного) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга и детей с определением размера долей по соглашению. Нормами п. 1 ст. 10 ГК РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также на иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Несоблюдение данных требований может повлечь признание такой сделки недействительной в соответствии со ст. 168 ГК РФ, как нарушающей требования закона. Вместе с тем, необходимо отметить позицию Конституционного Суда Российской Федерации, которая отражена в Постановлении от 08.06.2010 № 13-П "По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой". По мнению КС РФ, при определенном стечении жизненных обстоятельств жилищные условия ребенка в принципе не могут быть ухудшены, если родители предпринимают все необходимые меры к тому, чтобы минимизировать неизбежное ухудшение, в том числе обеспечив ребенку возможность пользования другим жилым помещением. Нарушен или не нарушен баланс их прав и законных интересов - при наличии спора о праве - в конечном счете, должен решать суд.
Данная норма также становится нередко основанием для признания сделки с недвижимостью недействительной в виду выбытия имущества помимо воли собственника в результате преступления, установленного приговором суда.
Мнимая сделка – сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Притворная сделка - сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях.
На практике суды признают сделку с недвижимостью мнимой или притворной на основании ст. 170 ГК РФ в случаях, когда сделки совершаются с целью вывода имущества из состава имущества должника. При этом важно установить осведомленность сторон оспариваемых сделок о действительной природе сделки, наличии правопритязаний (часто, по мнению суда, наличие судебного решения в картотеке судебных дел признается достаточным основанием для признания факта осведомленности другой стороны сделки о правопритязаниях). Также часто мнимую природу сделок подтверждает отсутствие реального исполнения по сделкам (например, если объект недвижимости остается во владении продавца).
Часто споры о признании сделки недействительной на основании ст. 170 ГК РФ возникают при нарушении застройщиком обязательств по передаче части квартир после завершения строительства в муниципальную собственность во исполнение инвестиционного контракта, передача таких квартир аффилированному лицу на основании договора купли-продажи (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 02.08.2023 по делу N 88-16979/2023
В соответствии со ст. 171 ГК РФ ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.
Как правило, при совершении сделок с недвижимостью покупатели запрашивают у продавцом справки из психоневрологического и наркологических диспансеров. Данные справки помогают (при условии их достоверности) проверить, не состоит ли продавец на учете вследствие психического заболевания или наркологической зависимости. Однако они не позволяют полностью исключить риск оспаривания сделки на основании ст. 171 ГК РФ, так как в данных спорах решающим фактором будет заключение судебной медицинской экспертизы. При этом, исходя из практики, сделка по данному основанию может быть оспорена также после смерти стороны сделки на основании посмертной судебной психиатрической экспертизы. В таких случаях эксперт делает выводы о состоянии наследодателя на момент сделки и наличии психического расстройства на основании медицинской документации, показаний свидетелей: родственников, друзей, соседей, работников соцслужб, бывших коллег, ранее проведенных психиатрических и психолого-психиатрических экспертиз.
Согласно ст. 177 ГК РФ сделка может быть также оспорена и при отсутствии признаков недееспособности гражданина, ее совершившего, если гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Такое состояние может быть вызвано временным расстройством или хроническим заболеванием. В данном случае также важным доказательством по делу выступает заключение судебного эксперта.
Юридический способ ограничения видов деятельности юридического лица может быть различным. В учредительных документах может быть ясно выражено, что юридическое лицо имеет право заниматься только определенной деятельностью с определенными целями, либо в них может содержаться запрет на определенную деятельность. Примером подобной сделки является совершение некоммерческой организацией сделки, направленной на извлечение прибыли и при этом не соответствующей целям ее создания. В судебной практике можно встретить дела о признании сделки купли-продажи недвижимости, совершенной ТСН, ГСК или иной НКО, на данном основании недействительной.
Законодательство, регулирующее деятельность ООО, устанавливает особенности совершения обществом крупных сделок и сделок с заинтересованностью.
Так, согласно ст. 46 Закона об ООО крупной сделкой считается сделка, выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом: связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату. Совершение подобной сделки должно быть одобрено общим собранием участников ООО. В решении о согласии на совершение крупной сделки должны быть указаны лицо (лица), являющееся ее стороной, выгодоприобретателем, цена, предмет сделки и иные ее существенные условия или порядок их определения.
Крупная сделка, совершенная с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, может быть признана недействительной в соответствии со статьей 173.1 ГК РФ по иску общества, члена совета директоров (наблюдательного совета) общества или его участников (участника), обладающих не менее чем одним процентом общего числа голосов участников общества. Срок исковой давности по требованию о признании крупной сделки недействительной в случае его пропуска восстановлению не подлежит.
Суд отказывает в удовлетворении требований о признании крупной сделки, совершенной с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, недействительной при наличии хотя бы одного из следующих обстоятельств:
Также суд может признать недействительной крупную сделку, если такая сделка была одобрена общим собранием, но нарушены требования к форме протокола общего собрания (Определение Верховного Суда РФ от 17.07.2019 № 308-ЭС19-10887 по делу № А32-12606/2018).
Действующее семейное законодательство определяет правила владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, что обобщенно определяется как законный режим имущества супругов.
Статья 35 Семейного кодекса РФ устанавливает, что осуществление обоими супругами своих полномочий собственника по отношению к их общему имуществу осуществляется по их обоюдному согласию. При этом в п. 3 ст. 35 СК РФ имеет место специальное правило, согласно которому для совершения одним из супругов сделок по распоряжению определенными категориями имущества требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга. К этой категории относятся, в том числе сделки по отчуждению недвижимого имущества. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 ГК РФ.
Гражданское законодательство устанавливает особый порядок совершения сделок несовершеннолетними лицами, ограниченно дееспособными и недееспособными лицами.
Сделки с недвижимым имуществом от имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), могут совершать только их родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Не допускается дарение недвижимости от имени малолетних (до 14 лет) их законными представителями.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет обладают частичной дееспособностью и вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя, в частности распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими; совершать мелкие бытовые сделки; совершать сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации; совершать сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения; вступать в кооперативы (по достижении 16 лет). Все остальные сделки несовершеннолетние совершают с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя (п. 1 ст. 26 ГК РФ). Также закон устанавливает возможность приобретения несовершеннолетним лицом дееспособности в полном объеме до наступления совершеннолетия в случаях заключения брака или эмансипации. При приобретении несовершеннолетним полной дееспособности он вправе совершать сделки без согласия родителей.
Сделки от имени недееспособных лиц совершают опекуны в соответствии с действующими ограничения. Граждане, ограниченно дееспособные совершают сделки с согласия попечителей.
Также целях дополнительной защиты прав несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц для совершения сделок с недвижимостью в указанных случаях требуется согласие органа опеки и попечительства, а сама сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Нарушение порядка совершения сделок несовершеннолетними лицами, ограниченно дееспособными и недееспособными лицами влечет недействительность сделки.
На практике можно встретить решения, когда суды признают сделку с недвижимостью недействительной на основании ст. 178 ГК РФ, если сделка заключена продавцом ввиду заблуждения относительно существа сделки в силу преклонного возраста, имеющихся хронических заболеваний (в частности когда продавец полагал, что договор ренты с пожизненным содержанием, а не договор купли-продажи). Вместе с тем, суды отказывают в признании сделки недействительной по причине не соответствия цены продажи рыночной. В данном случае суды указывают, что стороны свободны в определении цены сделки (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 14.06.2023 № 88-17239/2023 по делу № 2-44/2022). Кроме того, суды учитывают тот факт, что сделки с недвижимостью, как правило, заключаются не одномоментно, стороны имеют возможность оценить правовые последствия заключаемой сделки и принять решение не под влиянием заблуждения (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 23.08.2023 № 88-22379/2023 по делу № 2-2699/2022).
Согласно ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в простой письменной форме. В некоторых случаях закон устанавливает нотариальную форму сделки. Несоблюдение формы договора купли-продажи влечет его недействительность.
Правила, содержащиеся в Законе о банкротстве, оказывают существенное влияние на оборот недвижимости.
Во-первых, законодательство о банкротстве предусматривает ряд специальных норм, регулирующих (ограничивающих) распоряжение имуществом должника, в том числе и недвижимым, в зависимости от той или иной процедуры, применяемой в деле о банкротстве. При покупке недвижимости в первую очередь необходимо удостовериться в том, что в отношении должника не введена процедура банкротства, так как признание должника банкротом влечет определённые ограничение права распоряжения имущества. В частности многие сделки должник может совершаться только с согласия арбитражного (финансового) управляющего. Если должник совершит сделки в нарушение вышеуказанных норм, то они могут оспариваться по правилам ст. 168 ГК РФ.
Во-вторых, Закон о банкротстве содержит специальные основания для признания сделок недействительными, а также наделяет лиц, не являющихся сторонами сделки, правом на оспаривание сделок. При покупке недвижимости рекомендуется также проверить возможные риски признания продавца банкротом в будущем (например, проанализировав картотеку судебных дел и базу исполнительных производств на предмет неисполненных обязательств).
В-третьих, Закон о банкротстве регулирует реализацию имущества, в том числе и недвижимого, принадлежащего должнику, в целях удовлетворения прав кредиторов и иных лиц.
В-четвертых, законодательство о банкротстве регулирует банкротство застройщиков, устанавливая особые правила в интересах защиты прав участников долевого строительства.
Остановимся на специальных основаниях для признания сделок с недвижимостью недействительными, предусмотренных Законом о банкротстве.
Основания для признания сделок должника при банкротстве, предусмотренные главой III.1 Закона о банкротстве, можно разделить на 3 группы:
Подозрительные сделки можно разделить в свою очередь на 2 типа:
Пункт 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания сделки недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, при этом необходимо наличие следующих условий:
На практике чаще всего возникают вопросы относительно действительности сделок, в которых стороны с целью уменьшения налоговой базы указывают заниженные цены. Учитывая, что договоры купли-продажи жилых помещений с 01.03.2013 года не подлежат государственной регистрации, то стороны не лишены возможности заключения дополнительных соглашений, отражающих реальные условия сделки. Соответственно, если при рассмотрении заявления об оспаривании сделки по п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве другая сторона представит доказательства согласования "рыночных" условий сделки и их исполнения (оплаты рыночной цены), то в удовлетворении заявления о признании сделки недействительной должно быть отказано (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11.07.2017 № Ф09-9089/14).
Пункт 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов, при этом необходимо наличие следующих условий:
Предполагается, что другая сторона знала о цели должника причинить вред имущественным правам кредиторов, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника. Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо при наличии одного из условий, предусмотренных абз. 3 - 5 п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве.
Отдельную категорию составляют сделки, влекущие за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами.
Такие сделки могут быть признаны недействительными при наличии одного из следующих условий:
При этом предполагается, что заинтересованное лицо знало о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества, если не доказано обратное.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Так, согласно ст. 173 ГК РФ, сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или иного лица, в интересах которого установлено ограничение.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
В зависимости от оснований сделка может быть ничтожной либо оспоримой (п. 1 ст. 166 ГК РФ). Например, ничтожной является притворная сделка (ст. 170 ГК РФ), а оспоримой - кабальная (ст. 179 ГК РФ).
Ничтожная сделка - это сделка, которая недействительна независимо от признания этого судом. То есть не обязательно обращаться с иском о признании сделки недействительной. Это имеет смысл делать только в ряде случаев. В отличие от этого для признания недействительной оспоримой сделки всегда нужно судебное решение.
При обращении в суд также учитывайте следующие основные отличия ничтожных и оспоримых сделок:
Ничтожные и оспоримые сделки признаются недействительными в общем порядке - для этого нужно подать иск в суд. Однако, как правило, в отношении ничтожных сделок достаточно предъявить в суд требование о применении последствий недействительности. Последствия у ничтожных и оспоримых сделок общие - как правило, их стороны должны вернуть все полученное по сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
Требования о признании сделки с недвижимостью недействительной и применении последствий недействительности рассматриваются судами в порядке искового производства. Перед составлением иска важно определить, куда подать иск - в арбитражный суд или суд общей юрисдикции. Требования к оформлению иска и приложений к нему в арбитражном и гражданском процессе не совпадают.
Перед составлением иска важно определить, куда подать иск - в арбитражный суд или суд общей юрисдикции. Требования к оформлению иска и приложений к нему в арбитражном и гражданском процессе не совпадают.
Арбитражные суды рассматривают:
Суды общей юрисдикции рассматривают все остальные гражданские споры, не отнесенные к компетенции арбитражных судов.
Если иск содержит несколько связанных между собой требований, из которых одни подсудны суду общей юрисдикции, другие - арбитражному суду, и разделение требований невозможно, дело рассматривается в суде общей юрисдикции.
Если на момент совершения сделки ответчик был зарегистрирован как индивидуальный предприниматель, но на момент подачи иска утратил этот статус, иск нужно подавать в суд общей юрисдикции.
При определении территориальной подсудности необходимо руководствоваться разъяснениями Верховного суда РФ, согласно которым разрешение спора о признании сделки с недвижимым ничтожной сделкой относится к подсудности суда по месту нахождения имущества, поскольку данная подсудность установлена для исков о любых правах на перечисленное в ч. 1 ст. 30 ГПК РФ недвижимое имущество (п. 8 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2007 года, утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 07.11.2007).
Заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника (п. 1 ст. 61.8 Закона о банкротстве).
Часто граждане путают термины "расторжение договора" и "оспаривание сделки". Однако, с правовой точки зрения, это совершенно разные процедуры, которые влекут различные последствия.
Договор может быть расторгнут по инициативе одной сторон (в одностороннем или судебном порядке) или по соглашению сторон. Для расторжения договора по инициативе одной из сторон должны быть основания, предусмотренные законом или самим договором. Для признания сделки недействительной истец должен доказать суду наличие оснований недействительности, предусмотренных законом.
Стороны не вправе требовать по расторгнутому договору возвращения исполненного, кроме некоторых исключений (п. 4 ст. 453 ГК РФ). При недействительности договора, наоборот, по общему правилу нужно вернуть все полученное по нему (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Кроме того, закон допускает признание недействительным уже расторгнутого договора (например, если нужно применить последствия недействительности).
Также не стоит путать незаключенность договора и его недействительность. Незаключенность означает, что не соблюдены требования закона к форме и содержанию (не согласованы существенные условия договора и пр.). Незаключенный договор нельзя признать недействительным. Если в вашем случае есть основания считать договор незаключенным, следует заявлять именно об этом, а не о его недействительности.
При оспаривании сделки удобнее обратиться к опытному юристу. Заручившись поддержкой практикующего юриста или адвоката, вы освобождаете себя от необходимости изучать многочисленные законодательные акты, разбираться в тонкостях толкования, применения правовых норм на практике.
Важно привлечь юриста еще на стадии рассмотрения спора в суде первой инстанции, так как это самая важная стадия судебного процесса. Ведь именно на этом этапе стороны излагают суду обстоятельства дела и свою правовую позицию по существу спора, а также представляют доказательства, имеющие отношение к рассматриваемому вопросу.
При вынесении решения суда и рассмотрении дела в последующих инстанциях суд руководствуется теми процессуальными документами и доказательствами, которые стороны привели в суде первой инстанции. Чтобы представить новые доказательства в суд вышестоящей инстанции, необходимо обосновать невозможность представления их ранее. А изложить фактические обстоятельства иначе в суде апелляционной или кассационной инстанции уже не получится. Независимо от того, какой стороной процесса вы являетесь, получите юридическую консультацию с подготовкой правовой позиции по вашему делу или закажите комплексные услуги по представлению ваших интересов в суде.
Юридическая фирма “Двитекс” предлагает комплексные услуги по защите ваших интересов в судах первой, апелляционной и кассационной инстанции по делам о признании сделок с недвижимостью недействительными. Независимо от того, какой стороной процесса вы являетесь, мы подберем оптимальную стратегию защиты, исходя из нюансов вашей ситуации, соберем доказательства, подготовим необходимые процессуальные документы и представим ваши интересы в судебных заседаниях. Всю работу мы берем на себя. Ваше участие в процессе минимально: подписать договор и передать документы для работы.
Ознакомиться с портфолио наших юристов и условиями оказания услуг по защите интересов доверителей в спорах о признании сделки с недвижимостью недействительной вы можете на странице услуги.
Если вы только планируете покупку недвижимости, воспользуйтесь услугами наших специалистов по проверке юридической чистоты сделки, чтобы минимизировать риски оспаривания сделки в будущем. Так как одной из сфер деятельности нашей компании является защита доверителей в судебных спорах в сфере недвижимости, мы обладаем обширными практическими знаниями оспаривания сделок с недвижимостью, что позволяет нам выявлять скрытые риски сделок.
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.