Высокая стоимость недвижимости и вероятность недобросовестности контрагента порождают необходимость при совершении сделок с ней соблюдать предельную осторожность и обращать внимание на каждый аспект. Передача документов в регистрирующий орган по доверенности – обычная практика работы риэлторов. Но нежелание продавца присутствовать на сделке и передача им полномочий по подписанию договора купли-продажи представителю должна насторожить. В этой статье мы рассмотрим риски, возникающие у покупателя при подписании договора купли-продажи недвижимости представителем продавца по доверенности. Далее мы рассмотрим, как должна быть оформлена доверенность на совершение сделки купли-продажи, на что надо обратить внимание, где проверить действие доверенности.
Согласно ст. 185.1. ГК РФ доверенность на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами (а доверенность на подписание договора купли-продажи недвижимости относится именно к этой категории) должна быть нотариально удостоверена. Среди полномочий представителя должно быть указано полномочие на подписание договора купли-продажи конкретного объекта.
Необходимо обратить внимание на срок действия доверенности. Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения.
истечение срока доверенности – с этим понятно, внимательно изучаем предъявленную доверенности;
отмена доверенности лицом, выдавшим ее. С недавнего времени можно проверить, не была ли отменена доверенность, на сайте Федеральной нотариальной палаты;
прекращение деятельности юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность – это тоже публичная информация, и основные моменты, касающиеся выдавшего доверенность юридического лица, можно проверить на сайте ФНС;
смерть гражданина, выдавшего доверенность, признание его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим – проверить фактически невозможно, так как эта информация не является открытой;
введение в отношении представляемого такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности – проверяется в федеральном реестре банкротств и в картотеке арбитражных дел.
Очень важно, если есть необходимость заключения сделки с представителем по доверенности, исключить ее прекращение по всем перечисленным основаниям, потому что согласно ст. 189 ГК РФ если лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников.
Если сведения о прекращении доверенности по одному из вышеперечисленных оснований можно было получить из публичных источников, а вы не воспользовались этой возможностью, то шансов выиграть судебное дело, инициированное недобросовестным продавцом, желающим получить свою квартиру назад, немного.
Надо понимать, что закон защищает «добросовестного приобретателя», однако только в определенных пределах. Согласно ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Вот пример из судебной практики:
Кассационное определение, вынесенное 14 июня 2011 года по делу № 33-13243/11, судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда:
Ишуткин К.П. обратился в суд к Абрамовой И.М. о признании недействительными доверенности и договора купли-продажи квартиры. Доводы в основание – сделка совершена по недействительной доверенности, специально оформленной им с нарушениями, по причине сложных отношений с доверенными лицами. Суд, рассмотрев материалы дела, отклонил его жалобу на основании того, что Абрамова И.М., являясь добросовестным приобретателем квартиры по возмездному договору, не могла знать о наличии претензий истца к доверенным лицам, и честно исполнила свои обязанности по договору.
Но в ситуациях мошенничества суд защищает права продавца.
Пример тому дело № 2-1215/2010, рассмотренное 15 июля 2010 года районным судом г. Хабаровска:
Минькова Т.М. обратилась в суд к с иском, которым просит признать недействительной доверенность., выданную Миньковой Т.В. на имя Варосяна Г.А., и признать недействительным договор купли-продажи квартиры.
В этом случае продавец узнала о продаже квартиры, обратившись за получением счетов за ее оплату. Выяснилось, что за короткий срок ее квартира продана уже два раза. От ее имени представителем был некто Варосян. Между тем она доверенность Варосяну не выдавала. Нотариус, якобы удостоверившая доверенность, подтвердила этот факт. Суд удовлетворил требования продавца, поскольку и от добросовестного приобретателя собственник вправе истребовать имущество, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли. Суд считает, что факт выбытия спорной квартиры из владения Миньковой Т.В. помимо ее воли, нашел свое подтверждение в судебном заседании.
Вывод: сделок с недвижимостью, в которых со стороны продавца выступает представитель, лучше избегать. В исключительных случаях, если такой сделки не избежать, необходимо тщательно проверять предъявленную доверенность, в том числе на предмет полномочий представителя, прекращения действия доверенности, формальных нарушений при составлении и подделок подписей.
Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по полному юридическому сопровождению сделок с недвижимостью.
Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:
проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок и т.д.;
проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости;
проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента;
проверку дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)
полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.);
сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах;
регистрацию перехода права собственности в Росреестре.
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.