Уважаемые клиенты и партнеры! Информируем Вас, что в связи с установленными законом праздничными днями мы не работаем: 28 апреля, 29 апреля, 30 апреля, 01 мая, 04 мая, 05 мая, 09 мая, 10 мая, 11 мая, 12 мая.
27 апреля, 02 мая, 03 мая, 06 мая, 07 мая, 08 мая - рабочие дни. Однако Вы можете оставить заявку на услуги на нашем сайте, с Вами свяжется дежурный специалист. С 13 мая 2024 года мы работаем по обычному графику.
В этой статье мы рассмотрим разницу между задатком и авансом, поговорим о правовых последствиях, которые возникают при внесении задатка, и о том, какие обязательные условия соглашения о задатке предусмотрены законом.
Закон определяет задаток как сумму денег, передаваемую одной стороной по договору другой в счет предусмотренных договором платежей в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. При этом в силу новых норм ГК РФ по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.
То есть Иванов и Петров достигли соглашения о заключении договора купли-продажи квартиры, обсудили все его существенные условия, но Иванов хочет продать квартиру одновременно с покупкой новой. Поэтому передать ее Петрову и зарегистрировать переход права собственности в ближайшее время не может. При этом обе стороны заинтересованы в наличии гарантий, что договор будет заключен. Тогда они и прибегают к такому способу обеспечения исполнения обязательств, как задаток.
Задаток выдается:
в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения;
в счет оплаты по договору, который будет исполнен в будущем.
Что же такое аванс?
Аванс – это сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, которая не может быть признана задатком. Например, в силу отсутствия письменного соглашения о задатке. Аванс выдается только в счет оплаты по договору, он не несет обеспечительной и доказательной функции.
Разница между задатком и авансом в правовых последствиях, которые возникают в случае, если стороны так и не заключат договор.
Если относительно переданной суммы заключено соглашение о задатке, то:
если договор передумали исполнять обе стороны, то задаток просто возвращается;
если покупатель отказался от договора, то задаток не возвращается;
если продавец отказался от договора, то задаток, то возвращается в двойном размере.
А если переданная сумма – аванс, то в случае, когда стороны отказываются от исполнения договора, она должна вернуться оплатившей стороне независимо от причин неисполнения, в порядке, предусмотренном ст. 487 Гражданского кодекса РФ.
Посмотрим, как разрешаются вопросы о признании переданной суммы авансом или задатком судами:
Решение по делу №2-1713/12 от 12 апреля 2012 года, принятое Новгородским районным судом Новгородской области.
Попов Р.Г. обратился в суд с иском к Афанасьевой Г.А. о взыскании задатка. Между ним и ответчиком, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Согласно расписке, Афанасьева Г.А. получила от Попова Р.Г. задаток в размере 50 000 руб. 00 коп. В срок, предусмотренный предварительным договором купли-продажи основной договор заключен не был, по версии истца – потому что обе стороны потеряли интерес к сделке. Ответчик добровольно вернуть денежные средства отказалась, пояснив, что сделка не состоялась по вине истца, он отказался ее заключать, а сумма задатка не подлежит возврату.
Разрешая это дело, суд, кроме прочего, решал вопрос, является ли переданная по расписке сумма задатком, и пришел к следующим выводам: задатком в данном случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, т.е. продавца и покупателя, заключить основной договор - договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок. При этом, денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная сумма задатка в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию. Суд пришел к выводу, уплаченная сумма является задатком, поскольку имело место сочетание функций обеспечительной, платежной и доказательственной.
Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан по делу № 33-14921/12 от 27 декабря 2012 года
Любарский С.В. обратился в суд с иском о взыскании с Галимхановой Л.М. денежной суммы в как задатка в двойном размере, обосновав требования тем, что между ним и ответчиком была достигнута договоренность о купле-продаже квартиры, в подтверждение чего истец передал ответчику по соглашению задаток Поскольку ответчик отказывает истцу в продаже квартиры и в возврате переданных денег, то истец просит взыскать с ответчика двойную сумму задатка.
Суд первой инстанции признал переданную сумму авансом. При этом между истцом и ответчиком было заключено соглашение о задатке, которое соответствует всем условиям и требованиям закона, в заключенном соглашении четко указано, что ответчику переданы денежные средства в качестве задатка.
Суд пришел к следующим выводам: из материалов дела усматривается, что по соглашению о задатке Галимханова Л.М. намеривалась продать квартиру, получив от истца задаток, который включен в цену объекта. При этом судебная коллегия приходит к выводу о том, что, поскольку сумма «задатка» была передана при отсутствии между сторонами договора купли-продажи квартиры, и поэтому она не может рассматриваться как «задаток», а является авансом, подлежащим возврату истцу ответчиком. Задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о «задатке», является дополнительными, следовательно, оно может существовать лишь при условии существования основного обязательств.
Из этого можно сделать вывод, что если Иванов и Петров желают, чтоб переданная Петровым сумма служила обеспечению принятых ими на себя обязательств, то они должны заключить предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. В противном случае, при возникновении спора, переданная сумма может быть признана судом авансом.
При этом необходимо помнить, что надлежащей формой договора купли-продажи недвижимости является письменная, а предварительный договор заключается в той же форме, что и основной.
Законом от 08.03.2015 года в гражданский кодекс РФ внесен новый способ обеспечения исполнения обязательств - обеспечительный платеж. Его отличие от задатка в том, что судьбу обеспечительного платежа определяют сами стороны в соглашении (подлежит возврату полностью или частично, подлежит доплате еще денежная сумма и т.д.), а не закон. При этом обеспечительный платеж может обеспечивать только денежное обязательство, то есть обязательство по заключению основного договора купли-продажи обеспечительным платежом обеспечиваться не может. Однако может обеспечиваться исполнение денежного обязательства, которое возникнет в будущем.
Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, проверке чистоты недвижимости, оформлению документов и регистрации в Росреестре.
Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:
проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок и т.д.;
проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости;
проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента;
проверку дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)
полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.);
сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах;
регистрацию перехода права собственности в Росреестре.
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.