В этой статье речь пойдет о том, какие документы нужны для покупки квартиры. Мы перечислим все основные документы, на которые надо обратить внимание.
Итак, документы от продавца – физического лица:
Паспорт. Почему-то многие стесняются рассматривать этот документ, но он несет основную информацию о продавце. Проверьте, то ли это лицо, что указано в правоустанавливающих документах на квартиру, не просрочен ли он (паспорт меняется в 20 и в 45 лет), состоит ли продавец в браке, сколько у него детей, есть ли среди них рожденные после 2007 года, внимательно изучите паспорт, фотографию на предмет подделки (вклеивания иной фотографии).
Доверенность, если вы имеете дело с представителем. Необходимо проверить, какие полномочия указаны в доверенности, посмотреть срок ее действия, проверить, не отозвана ли она по реестру. О рисках приобретения недвижимости от представителя продавца по доверенности читайте здесь.
Нужно попросить справки из наркологического и психоневрологического диспансера о том, что продавец не состоит на учете.
Если продавец действует в интересах своего несовершеннолетнего ребенка – свидетельство о рождении ребенка.
Документы от продавца – юридического лица:
Выписка из единого государственного реестра юридических лиц. Лучше сформировать самостоятельно в день встречи с представителем, чтоб иметь актуальную информацию. Важно удостовериться, что такое юридическое лицо существует, не находится в процессе ликвидации, обратить внимание на лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени организации.
Доверенность. Также смотрим полномочия, срок действия. Подписывать доверенности может только лицо, чье ФИО указано в выписке (см. предыдущий пункт) как лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица.
При покупке недвижимости получите и проверьте следующие документы на объект недвижимости.
- сверить правообладателя квартиры согласно выписки и лицо, предлагающее нам заключить договор;
- удостовериться, что не имеется ограничений прав собственника, на квартиру не наложен арест, она не в залоге, не сдана в аренду, не обременена рентой, не является предметом судебного спора;
- сверить указанный в выписке правоустанавливающий документ и тот, что предоставлен собственником.
- посмотреть, сколько времени собственник владеет продаваемой недвижимостью.
Правоустанавливающие документы на недвижимость
Договор или иной документ, на основании которого собственник приобрел жилое помещение. Это может быть договор купли-продажи, дарения, ренты, мены, приватизации, долевого участия в строительстве, завещание, решение суда, и другое.
Каждый из способов приобретения продавцом той квартиры, которую вы хотите купить, несет в себе свои риски. Договор купли-продажи может быть признан недействительным, если, к примеру, при его заключении были нарушены права несовершеннолетнего ребенка. Завещание может быть оспорено наследниками, к тому же в завещании может быть завещательный отказ, касающийся вашей квартиры. Приватизация могла пройти с нарушениями, решение суда – может быть отменено. И это далеко не все.
Необходимо проверить также всю цепочку документов-оснований приобретения от первого собственника недвижимости, так как таить в себе риски может любой из этих документов.
Выписка из домовой книги
Нужна для целей получения информации о том, кто и с какого времени прописан в квартире, получения информации о возможных нарушениях их прав (например, при приватизации). Кроме того, данный документ обязательно предоставляется в Росреестр.
Единый жилищный документ
Дублирует информацию из домовой книги (на всякий случай), но и дает некоторую новую, например, информацию о наличии/отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг, о собственниках и т.д.
В зависимости от обстоятельств сделки с недвижимостью для совершения сделки могут потребоваться также иные документы.
Согласие супруга, если продается имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов
Имущество, приобретенное в браке, кроме приобретенного по безвозмездным сделкам (дарение, завещание, приватизация), входит в состав общего совместного имущества супругов. При этом в выписке из ЕГРН может быть всего один собственник. Но по закону их два. Указанный в выписке собственник вправе распоряжаться имуществом только с согласия второго. Согласие должно быть нотариально заверено. Если супруги изменили режим собственности, то предоставляется брачный договор или соглашение о разделе.
Согласие органов опеки, если продается имущество несовершеннолетнего
Согласно действующему законодательству, при распоряжении имуществом несовершеннолетнего его законный представитель обязан получить согласие органов опеки и попечительства.
Отказ других участников долевой собственности от реализации преимущественного права, если приобретается доля в праве общей долевой собственности
По закону, собственник доли в праве общей собственности может продать вам свою долю только если остальные участники откажутся от ее приобретения на предложенных условиях. Данные об их извещении о продаже и отказы от приобретения (если имеются) потребуются при государственной регистрации перехода права собственности.
Согласие залогодержателя на сделку
Заложенное имущество может быть продано залогодателем лишь с согласия залогодержателя.
Согласие рентополучателя на сделку
Согласие уполномоченного органа на перепланировку (в случае необходимости)
Закон во многих случаях защищает добросовестного приобретателя, то есть покупателя, который не знал и не мог знать о наличии признаков недействительности заключенной им сделки. Не мог знать – значит не мог получить эти сведения из представленных ему продавцом документов и открытых источников. Поэтому тщательно изучаем все представленные документы. Зачастую все, что нужно знать, можно найти, сопоставляя данные тех документов, которые перечислены выше.
Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:
проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок и т.д.;
проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости;
проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента;
проверку дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)
полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.);
сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах;
регистрацию перехода права собственности в Росреестре.
Юристы нашей компании также проконсультируют вас по вопросу исчисления НДФЛ, оформления налоговых вычетов, уплаты налога, оптимизации налогообложения, а при необходимости (за дополнительную плату) подготовят декларацию 3-НДФЛ и сдадут ее в налоговую инспекцию.
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.