Банкротство застройщика - неприятное событие как новичков в долевом строительстве, так и для опытных инвесторов. В настоящей статье мы поговорим о первых действиях дольщика при банкротстве и ответим на частые вопросы.
- Проверьте, применены ли к застройщику правила параграфа 7 о банкротстве застройщика
- Если правила параграфа 7 Закона о банкротстве применены и объект долевого строительства еще не введен в эксплуатацию, вам необходимо включить свои требования о передаче объекта в реестр требований участников строительства
- Если вы заключили договор с использованием эскроу счета, то вы можете отказаться от договора и вернуть деньги со счета эскроу, не участвуя в процедуре банкротства
- Если объект долевого строительства введен в эксплуатацию, то дольщику необходимо в судебном порядке признавать право собственности на объект недвижимости
- Интерактивная схема действий дольщика при банкротстве застройщика
- Услуги юристов по банкротству застройщиков
1. Проверьте, применены ли к застройщику правила параграфа 7 о банкротстве застройщика
Порядок действий дольщика при банкротстве застройщика напрямую зависит от того, банкротится ли организация как застройщик или как обычное юридическое лицо. Например, особый реестр требований участников строительства применяется при банкротстве юридического лица только в том случае, если данное юридическое лицо является застройщиком.
О признании юридического лица застройщиком и применении правил параграфа 7 Закона о банкротстве арбитражный суд указывает в решении суда признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Кроме того, вопрос о применении данных правил может быть рассмотрен отдельно, в том числе по ходатайству дольщика, о чем суд выносит определение.
Пример решения арбитражного суда о признании застройщика банкротом
Если суд откажет в применении правил параграфа 7 Закона о банкротстве, то юридическое лицо банкротится по общим правилам, то есть открывается реестр только денежных требований, а требования о признании права собственности на недвижимое имущество рассматриваются судами общей юрисдикции.
2. Если правила параграфа 7 Закона о банкротстве применены и объект долевого строительства еще не введен в эксплуатацию, вам необходимо включить свои требования о передаче объекта в реестр требований участников строительства
Под объектом долевого строительства далее подразумевается жилое помещение, машино-место или нежилое помещение площадью до 7 кв.м. О защите прав дольщиков, купивших по ДДУ нежилые помещения большей площади, читайте далее.
По новым правилам заявление о включении требований в реестр требований участников строительства рассматривает конкурсный управляющий. С 01.07.2021 года срок для включения требований в реестр составляет 45 дней со дня получения уведомления конкурсного управляющего. Указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении 15 дней со дня его опубликования. То есть всего срок для включения в реестр - 60 календарных дней с даты публикации уведомления конкурсного управляющего в официальном издании. Новые правила применяются к делам о банкротстве застройщиков, возбужденным после 01.07.2021 года. По иным делам действуют сроки, предусмотренные ранее действовавшей редакцией закона, то есть срок для включения требований в реестр по ранее действовавшим правилам - 2 месяца со дня получения уведомления конкурсного управляющего об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований (при этом указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении 1 месяца со дня его опубликования). Пропущенный по уважительной причине срок может быть восстановлен судом. При отказе конкурсного управляющего во включении требований в реестр необходимо направить возражения на уведомление в суд в течение 15 рабочих дней.
- заявление о включении требований в реестр требований участников строительства
- копию договора об участии в долевом строительстве
- копии платежных документов об оплате стоимости объекта долевого строительства
- если объект приобретен по договору уступки, то также договор уступки права требования по ДДУ
- копию доверенности, если заявление подписывает представитель
Погашение требований путем передачи объектов долевого строительства дольщикам осуществляется только в случае принятия такого решения общим собранием участников строительства при условии соблюдения целого ряда условий, предусмотренных Законом о банкротстве. В дальнейшем решение дольщиков утверждается арбитражным судом (выносится определение суда). И только после фактической передачи объекта долевого строительства и подписания передаточного документа дольщик вправе обратиться в Росреестр для регистрации возникшего права собственности.
3. Если вы заключили договор с использованием эскроу счета, то вы можете отказаться от договора и вернуть деньги со счета эскроу, не участвуя в процедуре банкротства
Особенность правового статуса денежных средств, размещенных на эскроу счете, позволяет дольщику вернуть деньги с этого счета при банкротстве застройщика и при этом не предъявлять свои требования к застройщику в рамках процедуры. Отказаться от договора и вернуть уплаченные деньги без учета инфляции или ждать привлечения финансирования для завершения строительства - решать вам.
4. Если объект долевого строительства введен в эксплуатацию, то дольщику необходимо в судебном порядке признавать право собственности на объект недвижимости
С даты введения процедуры банкротства в отношении застройщика требования о признании права собственности рассматриваются только арбитражным судом в рамках дела о банкротстве.
Если к процедуре банкротства судом не применены правила параграфа 7 Закона о банкротстве, то юридическое лицо банкротится по общим правилам, то есть требования о признании права собственности на недвижимое имущество рассматриваются судами общей юрисдикции.
- документы, подтверждающие приобретение права собственности на новостройку дольщиком: договор, документы об оплате по договору (кассовые ордера, платежные поручения, справки о полной оплате стоимости), акты приема-передачи (любые подтверждения передачи объекта недвижимости, включая акты передачи ключей, договор с управляющей компанией, квитанции об оплате коммунальных платежей)
- выписку из ЕГРН на объект долевого строительства в новостройке, чтобы подтвердить отсутствие зарегистрированного права собственности иного лица (если зарегистрировано право собственности иного лица, необходимо обратиться с иском к данному лицу в районный/городской суд, то есть это совсем иная суть спора)
- копию доверенности, если иск подает представитель по доверенности
- квитанцию об оплате госпошлины за рассмотрение дела о признании права собственности судом
- копия квитанции и опись вложения, подтверждающие отправку заявления арбитражному управляющему и застройщику
Интерактивная схема действий дольщика при банкротстве застройщика
Юристы нашей компании разработали интерактивную схему, с помощью которой вы сможете разобраться, как действовать в вашем случае. Пройдите процедуру поэтапно с помощью схемы.
- Застройщик признан банкротом
- Я покупатель жилого помещения, машино-места или нежилого помещения площадью до 7 кв.м.
- Объект не введен в эксплуатацию
- Направьте конкурсному управляющему заявление о включении требований в реестр требований участников строительства
- Получите уведомление конкурсного управляющего о включении требований в реестр требований участников строительства
- При отказе управляющего направьте возражения в суд
- Следите за изменениями по делу о банкротстве и уведомлениями конкурсного управляющего, по возможности участвуйте в собраниях участников строительства
- После завершения строительства и принятия решения о передаче объектов участникам строительства обратитесь к конкурсному управляющему для приемки объекта и подписания акта
- На основании передаточного акта и определения арбитражного суда зарегистрируйте право собственности на объект
- Объект введен в эксплуатацию
- Уточните статус объекта долевого строительства и наличие зарегистрированных прав на него
- Подготовьте заявление о признании права собственности, направьте копии сторонам дела и обратитесь с заявлением в суд
- Получите постановление суда о признании вашего права собственности на объект долевого строительства
- Зарегистрируйте ваше право собственности на основании судебного акта
- Я покупатель нежилого помещения площадью более 7 кв.м.
- Объект введен в эксплуатацию
- Уточните статус объекта долевого строительства и наличие зарегистрированных прав на него
- Подготовьте заявление о признании права собственности, направьте копии сторонам дела и обратитесь с заявлением в суд
- Получите постановление суда о признании вашего права собственности на объект долевого строительства
- Зарегистрируйте ваше право собственности на основании судебного акта
- Объект не введен в эксплуатацию
Компания “Двитекс” с 2010 года занимается защитой дольщиков при банкротстве застройщика (на нашем счету немало выигранных дел при банкротстве СУ-№ 155, компаний ГК "Урбан групп", Московского комбината хлебопродуктов и других застройщиков). Мы регулярно следим за изменениями законодательства и практикой разрешения споров при банкротстве застройщиков, поэтому можем предоставить вам самый эффективный и быстрый способ решения вашей проблемы.
Читайте ответы на другие часто задаваемые вопросы дольщиков по оформлению права собственности здесь.
Ответы на часто задаваемые вопросы по включению в реестр требований застройщика-банкрота и общие вопросы по банкротству застройщика читайте здесь.
Вопросы-ответы дольщиков по незавершенному строительству здесь.