Уважаемые клиенты и партнеры! Информируем Вас, что в связи с установленными законом праздничными днями мы не работаем: 28 апреля, 29 апреля, 30 апреля, 01 мая, 04 мая, 05 мая, 09 мая, 10 мая, 11 мая, 12 мая.
27 апреля, 02 мая, 03 мая, 06 мая, 07 мая, 08 мая - рабочие дни. Однако Вы можете оставить заявку на услуги на нашем сайте, с Вами свяжется дежурный специалист. С 13 мая 2024 года мы работаем по обычному графику.
Восстановление прав дольщиков Фондом развития территорий (ранее - Фонд 214) при банкротстве застройщика
- 22 апреля 2024
- 27 минут
- 47
- 11
- Руководитель отдела по работе с физическими лицами
- Стаж: 10 лет
Постановление Конституционного Суда РФ от 21 июля 2022 г. № 34-П: залоговые кредиторы, в том числе соинвесторы нежилых помещений, вправе получить от Фонда развития территорий при передаче ему объекта незавершенного строительства денежную компенсацию в связи с утратой права залога.О порядке расчета и выплаты Фондом компенсации залоговым кредиторам читайте в статье.
Одним из способов восстановления прав дольщиков при банкротстве застройщиков является передача объекта незавершенного строительства Фонду развития территорий (ранее назывался "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" или Фонд 214, далее по тексту - Фонд). Фонд в свою очередь проводит экспертизу объекта и принимает решение о финансировании мероприятий по завершению строительства (в таком случае дольщики получают приобретенные объекты после ввода дома в эксплуатацию) или о выплате дольщикам денежного возмещения (в этом случае дольщики получают денежные средства на основании оценки рыночной стоимости). В настоящей статье мы расскажем о правовом статусе Фонда в деле о банкротстве застройщиков, порядке принятия им решения о восстановлении прав дольщиков и поясним алгоритм действий дольщиков при передаче объекта незавершенного строительства Фонду.
- Фонд развития территорий в деле о банкротстве застройщиков (Фонд защиты прав дольщиков)
- Закон о защите и выплате компенсаций обманутым дольщикам
- В каких случаях Фонд принимает решение о нецелесообразности финансирования?
- Как Фонд выбирает способ восстановления прав дольщиков: завершение строительства или выплата компенсации?
- Размер возмещения от Фонда развития территорий при банкротстве застройщика
- Порядок получения выплаты от Фонда
- Может ли дольщик оспорить размер возмещения от Фонда 214 (Фонда развития территорий)?
- Может ли Фонд 214 (Фонд развития территорий) отказать в выплате возмещения или передаче достроенного объекта?
Фонд развития территорий в деле о банкротстве застройщиков (Фонд защиты прав дольщиков)
С 20 октября 2017 года застройщики обязаны перечислять в Фонд развития территорий (ранее назывался Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства) 1,2% от цены каждого ДДУ (за исключением ДДУ, заключенных с использованием счета эскроу и в некоторых других случаях), иначе договор не будет зарегистрирован. Проверить факт перечисления в компенсационный фонд можно по номеру регистрации ДДУ, который указывается Росреестром на последних страницах договора.
Если взносы по дому перечислялись, Фонд развития территорий автоматически становится участником дела о банкротстве. Арбитражный суд привлекает Фонд как лицо, участвующее в деле, если при заключении ДДУ застройщик перечислял денежные средства в компенсационный фонд. По делам о банкротстве застройщиков, возбужденным до 25.12.2018 года, Фонд участвует вне зависимости от факта уплаты застройщиком взносов в компенсационный фонд. Также Фонд может быть заявителем по делу о банкротстве застройщика - он имеет права обратиться в арбитражный суд с заявлением о банкротстве застройщика, не являясь его кредитором.
В первую очередь участие Фонда в деле о банкротстве застройщика заключается в том, что он принимает участие при рассмотрении требований участников строительства. В частности, конкурсный управляющий направляет в Фонд документы, обосновывающие требования участника строительства, не позднее чем через 5 рабочих дней с даты их получения. Фонд в течение 5 рабочих дней рассматривает указанные документы и представляет конкурсному управляющему позицию по вопросу обоснованности предъявленного требования участника строительства. При рассмотрении требований конкурсный управляющий учитывает позицию Фонда. Фонд также вправе знакомиться с реестром требований участников строительства.
Во-вторых, при рассмотрении дела о банкротстве застройщика Фонд может принять решение о принятии обязательств застройщика перед участниками строительства. Решение о целесообразности финансирования мероприятий по восстановлению прав дольщиков принимается Наблюдательным советом Фонда в течение 6 месяцев со дня признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства. О своем решении он уведомляет конкурсного управляющего в течение 3 рабочих дней. При принятии решения Фонд проверяет наличие правовых оснований, определяет срок и сумму, которые нужны для завершения строительства, далее эту сумму сравнивает с суммой возможного возмещения дольщикам и принимает решение о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства либо мероприятий по выплате компенсации дольщикам. Информация об этом публикуется на сайте Фонда.
Закон о защите и выплате компенсаций обманутым дольщикам
Деятельность Фонда развития территорий и порядок восстановления прав дольщиков при банкротстве застройщиков за счет средств Фонда регулируется специальным законом - Федеральным законом "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 29.07.2017 года № 218-ФЗ.
Процедура банкротства застройщика и иные способы удовлетворения требований дольщиков в ходе процедуры устанавливаются Законом "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 № 127-ФЗ, банкротство регулируются специальными положениями Закона - параграфом 7.
В каких случаях Фонд принимает решение о нецелесообразности финансирования?
- застройщик не является юридическим лицом
- застройщик привлекал денежные средства и (или) имущество участников строительства, не имея прав на земельный участок
- застройщик осуществлял строительство объекта незавершенного строительства без полученного в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке разрешения на строительство
- договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства для строительства объекта заключен с использованием счета эскроу и представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2018 года
- договор, предусматривающий передачу жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, с первым участником строительства заключен после 1 июля 2019 года
Если Фонд принял решение о нецелесообразности финансирования, то удовлетворение требований участников строительства в деле о банкротстве застройщика возможно иными способами (создание ЖСК, передача прав новому застройщику и т.д.).
Если Фонд принимает решение о целесообразности финансирования, то он выбирает способ финансирования – финансируются мероприятия по завершению строительства или выплачиваются денежные компенсации (возмещение) дольщикам.
Как Фонд выбирает способ восстановления прав дольщиков: завершение строительства или выплата компенсации?
На основании ч. 3.1-1 ст. 13.1 Закона № 218-ФЗ Фонд принимает решение о финансировании мероприятий по завершению строительства, если сумма средств, которые требуются для завершения строительства дома, не превышает возможную сумму компенсаций дольщикам.
При определении размера финансирования для завершения строительства Фонд использует правила и формулы, установленные Постановлением Правительства РФ от 12.09.2019 № 1192.
Размер финансирования = Размер финансирования для завершения строительства объекта (А) + Размер финансирования для завершения строительства объектов инфраструктуры (Б) - Рыночная стоимость объектов долевого строительства без требований дольщиков (непроданные застройщиком объекты)
Размер финансирования для завершения строительства объекта (А) определяется по формуле:
где:
A - величина готовности объекта незавершенного строительства, определяемая разницей между 100 процентами и степенью готовности объекта незавершенного строительства, выраженной в процентах (например, объект готовностью 70 %, тогда А = 100-70 = 30);
S - общая площадь объекта незавершенного строительства согласно разрешению на строительство (кв. м);
P - показатель средней стоимости строительства 1 кв. метра общей площади в субъекте Российской Федерации, на территории которого осуществляется возведение объекта незавершенного строительства, на основании проектных деклараций, размещенных застройщиками (руб./кв. м);
D - размер денежных средств, необходимых для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов 1 и 2 очереди, требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, включенных в реестр требований кредиторов (руб.);
W - размер денежных средств, необходимых для выплаты возмещения в соответствии с частью 4 статьи 13 Закона - если имеются требования нескольких дольщиков в отношении одного объекта, одному из дольщиков передается объект, другим выплачивается возмещение (руб.).
Размер финансирования для завершения строительства объекта (А) определяется по формуле:
где:
A - величина готовности объекта инфраструктуры, определяемая разницей между 100 процентами и степенью готовности объекта инфраструктуры, выраженной в процентах;
S - общая площадь объекта инфраструктуры согласно ходатайству (кв. м);
Q - показатель стоимости строительства 1 кв. метра общей площади объекта инфраструктуры, определенный на основании отчета об оценке, подготовленного оценщиком (руб./кв. м).
Если Фонд принял решение, что целесообразно финансировать завершение строительства, он привлекает нового застройщика, заключает с ним договор, выделяет деньги на завершение строительства и контролирует строительные работы и целевое использование средств. Застройщик отчитывается об исполнении обязательств по договору с Фондом до завершения строительства. После завершения строительства Фонд передает участникам строительства объекты долевого строительства по актам.
В иных случаях Фонд принимает решение о выплате возмещения дольщикам. Как показывает последняя практика, такие решения принимаются Фондом все чаще.
Если Наблюдательным советом публично-правовой компании "Фонд развития территорий" принято решение о восстановлении прав участников строительства путем выплаты денежного возмещения, Фонд публикует на своем сайте информацию о порядке выплаты.
Размер возмещения от Фонда развития территорий при банкротстве застройщика
В соответствии со ст. 13 Закона № 218-ФЗ выплата фондом возмещения участнику осуществляется в размере стоимости помещения, определяемой как произведение общей площади всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, подлежащих передаче гражданину - участнику долевого строительства, но не более 120 кв.м., и показателя средней рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья в соответствующем субъекте РФ, но не менее стоимости объекта, уплаченной по договору с застройщиком, размера паевого взноса) с учетом предела площади объекта (не более 120 кв.м.). Рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на 6 месяцев ранее даты принятия Фондом решения о восстановлении прав участников строительства путем выплаты возмещения.
По договорам, предусматривающим передачу машино-мест и нежилых помещений, в том числе договорам участия в долевом строительстве, выплата возмещения осуществляется в размере уплаченной цены соответствующего договора.
В случае, если обязательство по оплате жилого помещения, машино-места, нежилого помещения по соответствующему договору гражданином – участником строительства исполнено не в полном объеме, размер указанного возмещения рассчитывается в размере, пропорциональном исполненной части обязательства.
Порядок получения выплаты от Фонда
Для получения возмещения от ППК "Фонд развития территорий" дольщику необходимо обратиться в банк-агент (AO «Банк ДОМ.РФ») с заявлением о выплате возмещения.
- оригинал документа, удостоверяющего личность дольщика (паспорт), либо его заверенная в нотариальном порядке копию
- выписка из реестра требований кредиторов о размере, составе и очередности удовлетворения требований (для получения компенсации от Фонда дольщик должен включить свои требования в реестр) - оригинал или нотариально удостоверенная копия
- для членов ЖСК - оригинал или заверенная кооперативом копия заявления о выходе из ЖСК в связи с выплатой возмещения Фондом, содержащего указание на переход к Фонду права требования к кооперативу о выдаче паевого взноса
- копия СНИЛС дольщика и копия СНИЛС лица, фактически получившего сертификат на материнский (семейный) капитал
- скан-копия справки с реквизитами банковского счета дольщика (по желанию), реквизиты указываются также в заявлении
Выплата возмещения производится путем перечисления денежных средств на банковский счет дольщика. Если договор участия в долевом строительстве содержит условие о залоге права требования участника долевого строительства по такому договору (ДДУ с использованием банковского кредита), то денежные средства в размере возмещения перечисляются Фондом на залоговый счет участника долевого строительства, права по которому переданы в залог залогодержателю прав по договору участия в долевом строительстве. При отсутствии информации о реквизитах такого залогового счета Фонд запрашивает ее у сторон договора залога прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве.
Выплата возмещения осуществляется за счет имущества Фонда в течение 10 рабочих дней со дня представления гражданином всех необходимых документов.
Подробный прядок обращения дольщиков в Фонд для выплаты компенсации указан на сайте Фонда.
Прием заявлений о выплате возмещения осуществляется Фондом до завершения процедуры конкурсного производства в рамках дела о банкротстве застройщика.
Может ли дольщик оспорить размер возмещения от Фонда 214 (Фонда развития территорий)?
Как было отмечено ранее, размер возмещения определяется в порядке, установленном ч. 2 ст. 13 Закона № 218-ФЗ. Согласно данной норме рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на шесть месяцев ранее даты принятия Фондом решения.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.10.2017 № 1233 были утверждены также Правила выплаты публично-правовой организацией возмещения гражданам- участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений".
Согласно пункту 8 данных Правил выплата возмещения гражданам, имеющим требования о передаче жилых помещений, осуществляется в размере, определяемом в соответствии с методикой расчета размера возмещения гражданам, имеющим требования о передаче жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков), подлежащих передаче гражданам - участникам строительства, согласно приложению.
Согласно пункту 2 данной Методики, выплата возмещения осуществляется в размере, предусмотренном частью 2 статьи 13 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В пункте 3 данной Методики приведен расчет.
Таким образом, размер возмещения может быть оспорен в случае, если при оценке и выплате возмещения был нарушен установленный порядок определения размера оценки, определение рыночной стоимости квадратного метра выполнено не в соответствии с Методикой определения размера рыночной стоимости 1 кв. метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке.
До последнего времени практика оспаривания возмещения в связи несоответствием рыночной цены квадратного метра, установленной в отчете оценщика, привлеченного Фондом, и рыночной ценой квадратного метра, установленной независимым оценщиком, привлеченным дольщиком, была отрицательной. Суды указывали, что отчет независимого оценщика с иной рыночной стоимостью квадратного метра не является основанием для оспаривания суммы возмещения, если не будет доказано наличие нарушений в отчете оценщика, привлеченного Фондом (например, Апелляционное определение Мосгорсуда от 18.08.2022 года по делу № 33-31606/2022). То есть суды полагали, что отчет не может быть признан недостоверным только лишь на основании иных данных о рыночной стоимости предмета оценки, содержащихся в ином отчете оценщика.
Однако Верховный суд не согласился с таким выводом судов. В определении от 14.03.2023 года по делу № 5-КГ22-155-К2 Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ указала, что такое толкование норм закона прямо противоречит положениям части 3 статьи 6 и части 1 статьи 13 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Таким образом, по мнению Верховного суда, суд должен оценивать доказательства рыночной цены, представленных обеими сторонами. Так как суд не обладает специальными познаниями в сфере оценки рыночной стоимости недвижимости, он вправе назначить судебную экспертизу. Верховный суд вернул дело на новое рассмотрение. При повторном рассмотрении дела суд назначил судебную экспертизу для определения рыночной стоимости квадратного метра равнозначной недвижимости в соответствии с методикой, установленной Правилами выплата возмещения Фондом. На основании заключения судебного эксперта суд определил сумму возмещения.
Вместе с тем, дольщикам важно учитывать, что не всегда оспаривание суммы возмещения имеет смысл. При принятии решения об обращении в суд с данным требованием нужно трезво оценить перспективы увеличения рыночной цены. При оценке рыночной стоимости квадратного метра важно учитывать методику ее определения для выплаты возмещения, а именно:
- при оценке учитывается размер рыночной стоимости 1 кв. метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке
- цена определяется на дату, которая не может быть более чем на 6 месяцев ранее даты принятия Фондом решения
Однако Дольщики часто ошибочно оценивают рыночную стоимость аналогичного жилья на вторичном рынке. Кроме того, нередко оценщики, привлекаемые дольщиками в досудебном порядке, намеренно завышают рыночную стоимость. При этом суд в большинстве случаев по своей инициативе или по ходатайству истца проведет судебную экспертизу для определения суммы возмещения. Перед судебным экспертом будет поставлена задача определить рыночную стоимость в соответствии с установленной методикой на дату отчета Фонда. Например, в описанном выше деле при повторном рассмотрении судебная экспертиза установила цену квадратного метра по методике в размере 83 422 руб., а в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, рыночная стоимость одного квадратного метра составляет 82 912,70 руб.
Может ли Фонд 214 (Фонд развития территорий) отказать в выплате возмещения или передаче достроенного объекта?
При обращении дольщика в Фонд для восстановления своих прав - получения объекта после окончания строительства Фондом или выплаты возмещения, Фонд проверяет обоснованность требований дольщика повторно. Как показывает практика, нередко Фонд развития территорий отказывает в выплате возмещения или передаче объекта дольщику после завершения строительства. Некоторые причины отказа Фонда в выплате являются законные.
К законным основаниям для отказа Фонда в выплате возмещения можно отнести следующие:
- права требования к застройщику-банкроту приобретены участником строительства после признания застройщика банкротом (в силу ч. 3 ст. 13 Закона № 218-ФЗ, физическое лицо, которое приобрело право требования о передаче жилого помещения и (или) передаче машино-места и нежилого помещения после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства, не имеет права на получение возмещения по такому требованию). То есть если ДДУ или договор уступки зарегистрирован после даты признания застройщика банкротом, то дольщик лишается права на возмещение.
- участник строительства приобрел объект в предпринимательских целях (это вытекает из нормы ч. 2 ст. 13 Закона № 218-ФЗ, согласно которой выплата возмещения производится "гражданину-участнику строительства)
Также Фонд отказывает в выплате возмещения при отсутствии полного комплекта документов.
Однако часто причины отказа в выплате и передаче помещения являются незаконными. К незаконным основаниям для отказа Фонда в удовлетворении требований дольщика можно отнести следующие:
- оплата по договору с застройщиком произведена путем зачета встречных требований
- объект приобретен по договору уступки у посредника и отсутствуют документы, подтверждающие оплату по первоначальному договору между посредником и застройщиком
- объект приобретен по договору паенакопления или участия в ЖСК, а застройщиком является не ЖСК, а иное юридическое лицо, то есть между дольщиком и застройщиком отсутствуют договорные отношения, но при этом имеется договор между застройщиком и ЖСК
- объект приобретен по договору инвестирования
Незаконный отказ Фонда развития территорий может быть обжалован в суде общей юрисдикции по месту регистрации Фонда (в настоящее время - в Лефортовском районном суде г. Москвы). Также в регионах сложилась практика оспаривания отказа Фонда в рамках дела о банкротстве в арбитражном суде.
При оспаривании отказа Фонда развития территорий в судебном порядке дольщик может заявить требование о взыскании с Фонда суммы возмещения, а также процентов за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ (Определение Судебной коллегии ВС РФ от 14.03.2023 года по делу № 5-КГ22-155-К2).
Наша практика по спорам с Фондом развития территорий
Защита дольщика ООО «ГТ-ТЭС "Трубино»
Защита дольщика ООО "МИАЛ ДЕВЕЛОПМЕНТ" (ЖСК "Миргород")
Защита дольщика ЖСК "Рубин"
Защита дольщика ООО «Базис-строй»
Закажите подготовку документов для включения в реестр при банкротстве застройщика у юриста онлайн
Услуги юристов по банкротству застройщиков
- Включение требований дольщиков в реестр при банкротстве застройщика
- Восстановление пропущенного срока для включения в реестр
- Обжалование отказа конкурсного управляющего
- Включение требований залоговых кредиторов в реестр
- Признание права собственности на недвижимость
- Защита соинвесторов нежилых помещений при банкротстве
- Оспаривание отказа в выплате возмещения и защита дольщиков в споре с Фондом развития территорий
- Защита дольщиков в других спорах и иные услуги юриста по банкротству застройщиков
- Юридическое сопровождение сделок
- Регистрация права собственности
- Услуги риэлтора по сопровождению сделок с недвижимостью
Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте