Комплексные услуги риэлтора и юриста по аренде недвижимости в Москве и Московской области

В соответствии со ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Риск того, что договор субаренды будет расторгнут или прекращен досрочно, гораздо выше, чем в случае аренды. Так, условия, при которых субарендатор будет вынужден возвратить полученное имущество, не ограничиваются указанными в законе и в субарендном договоре. Они тесно связаны с основаниями, прописанными в договоре аренды. Кроме того, субарендатор серьезно зависит от добросовестности первоначального арендатора. Риск негативных последствий в таком случае несет не только субарендатор, вынужденный возвращать полученное имущество, но и основной арендатор, у которого в связи с этим может возникнуть обязанность компенсировать убытки партнера по сделке. Чтобы обеспечить интересы обеих сторон, следует сопоставить основания досрочного расторжения договора субаренды с аналогичными правилами в первоначальном арендном договоре. Если договор субаренды предусматривает тот же или больший перечень оснований, риск того, что субарендатор возвратит имущество без учета данных требований, снижается.

Важным риском договора аренды является то, что прекращение его действия влечет прекращение действия договора субаренды (однако у субарендатора возникает право на заключение договора аренды, но фактически это трудно реализуемо при отказе собственника). Поэтому субарендатор, вкладывающий деньги в помещение, получающий лицензии под определенное помещение, сильно рискует, лучше выбрать прямой договор аренды в этих случаях.

Также необходимо проверить запрет в договоре аренды на заключение договоров субаренды, так как заключение договора вопреки этому запрету влечет его недействительность. Кроме того, необходимо проверить соблюдение условий заключения договора субаренды (получение согласия на субаренду и т.д.), так как несоблюдение данных требований может также повлечь негативные последствия.

Кроме того, важно проверить соблюдение порядка заключения договора аренды основного, так как его несоблюдение может повлечь ничтожность, а она в свою очередь влечет ничтожность договора субаренды.

Возместить ущерб, причиненный заливом, должен его виновник (ст. 1064 ГК РФ).

Часто виновником является собственник жилого помещения, из которого произошло затопление, так как именно на него возложена обязанность поддерживать помещение в надлежащем состоянии. Однако за ущерб может отвечать также арендатор (наниматель) помещения, если залив произошел по его вине.

По общему правилу за ущерб после залива отвечает собственник помещения, из которого произошло затопление, так как именно он по умолчанию несет бремя его содержания (ст. 210 ГК РФ, ч. 4 ст. 30 ЖК РФ). В числе прочего в это бремя входит обязанность собственника содержать свое имущество в безопасном состоянии, исключающем возможность причинения вреда третьим лицам. Например, собственник отвечает, если протечка произошла из-за поломки или ненадлежащего состояния оборудования (инженерных сетей) в данном помещении. Более того, собственник помещения, из которого произошел залив, возмещает ущерб, даже если причину протечки установить не удалось.

В некоторых случаях за причиненный ущерб отвечает арендатор помещения, из которого произошло затопление. В судебной практике встречается позиция, что арендатор должен отвечать, если ущерб возник из-за того, что он не исполнял свою обязанность по поддержанию арендуемого имущества в исправном состоянии. Также встречается позиция, что арендатор несет ответственность, если протечка произошла из-за принадлежащего ему имущества. В любом случае арендатор отвечает за ущерб, который причинен по его вине (забыл закрыть кран, самостоятельный ремонт коммуникаций, из-за которого возникла протечка и т.д.). Также обслуживание и ремонт коммуникаций может быть возложен договором аренды на арендатора. В этом случае, если арендатор не выполняет предусмотренную договором обязанность по содержанию и ремонту, на него также может быть возложена ответственность за залив по этой причине.

Пострадавшее от залива лицо может обратиться с требованием к собственнику. Однако собственник может просить суд привлечь в качестве соответчика или произвести замену ответчика на арендатора, предоставив документы, подтверждающие, что виновником залива является арендатор. Виновник при заливе из арендованного помещается определяется судом на основании заключения экспертной организации, которая установит причину залива, с учетом акта о заливе и условий заключенного договора аренды (именно письменный договор и передаточный акт являются основанием для установления факта нахождения помещения во временном пользовании другого лица). 

Вместе с тем, не всегда за залив из помещения отвечает его собственник (арендатор). Если залив квартиры произошел из-за ненадлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, то в качестве ответчика следует указать управляющую компанию или иную организацию, на которую возложены функции по управлению общедомовым имуществом (ч. 1, 2.2, 2.3 ст. 161 ЖК РФ; Апелляционные определения Московского городского суда от 26.04.2018 года по делу № 33-18728/2018, от 02.08.2016 по делу № 33-29860/2016). К примеру, если затопление произошло в результате неисправности внутридомовых инженерных систем, которые, вне зависимости от расположения их внутри квартиры или за ее пределами, относятся к общему имуществу многоквартирного дома, виновником может являться управляющая компания либо иное лицо, выполняющее обязанности по содержанию общего имущества (п. 13 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016).