В настоящей статье мы расскажем о гарантии качества на отделочные работы: какой гарантийный срок применяется для отделки, как он правильно исчисляется, переходят ли гарантийные обязательства к новому собственнику и как предъявить претензии по качеству по гарантии.
Вопросы гарантии качества работ регулируются Гражданским кодексом РФ, а также специальными законами в зависимости от особенностей возникающих между подрядчиком и заказчиком отношений - Законом о защите прав потребителей, Законом № 214-ФЗ.
Гарантия качества работ состоит в том, что результат работ должен соответствовать условиям договора о качестве не только в момент его передачи заказчику, но и в течение всего гарантийного срока.
Гарантия предполагает, что недостатки, выявленные в течение гарантийного срока, обусловлены ненадлежащим качеством работ, если иное не докажет подрядчик. Таким образом, при предъявлении претензий по качеству работ в пределах гарантийного срока бремя доказывания "невиновности" лежит на подрядчике.
Отношения между дольщиком и застройщиком регулируются специальным законом - Законом № 214-ФЗ.
С 01 января 2025 года в связи с изменением Закона № 214-ФЗ гарантийный срок на отделочные работы по ДДУ составит 1 год, если больший срок не будет установлен договором участия в долевом строительстве. Читайте подробнее о новых изменениях 214-ФЗ в статье нашего юриста. Новый гарантийный срок на отделку от застройщика действует в отношении договоров участия в долевом строительстве, заключенных с 01 января 2025 года.
По договорам участия в долевом строительстве, заключенным до вступления в силу изменений закона, в суде может применяться различный подход к определению гарантийного срока на отделку, так как ранее действовавшая редакция закона не регулировала отдельно вопросы гарантии качества отделочных работ. По мнению некоторых судов, в этой части отношения застройщика и дольщика регулировались нормами Гражданского кодекса РФ о подряде, а если дольщик является потребителем, также Законом о защите прав потребителей, поэтому гарантийный срок на отделочные работы должен устанавливаться договором, а если он не установлен договором, то составляет 2 года. Другие суды считают, что на отделочные работы по ДДУ распространяется норма Закона № 214-ФЗ, устанавливающая гарантийный срок. Последнюю позицию поддержал Верховный суд в Определении по делу № 5-КГ23-158-К2 от 05.03.2024 года. Таким образом, по ДДУ, заключенным до 01.01.2025 года, при определении гарантийного срока на отделку следует исходить из общих гарантийных сроков на объект долевого строительства (в редакции Закона № 214-ФЗ, действовавшей на дату заключения договора).
На практике также часто возникает вопрос: прекращается ли гарантийное обязательство застройщика на квартиру при ее продаже или иной передаче права собственности другому лицу. Исходя из сложившейся судебной практики, при переходе права собственности на квартиру в новостройке гарантийные обязательства застройщика не прекращаются, новый собственник вправе предъявить требование застройщику по гарантии (см., например, наше дело по взысканию компенсации за дефекты по гарантии с застройщика ЖК "Метрополия").
Другое дело - покупка готовой квартиры в новостройке с отделкой по договору купли-продажи у застройщика, когда ДДУ ранее не заключался. На отношения, возникающие между застройщиком и покупателем при покупке недвижимости по договору купли-продажи (ДКП), не распространяются положения Закона № 214-ФЗ, в том числе положения, ограничивающие ответственность застройщика за недостатки строительства. Отношения между застройщиком и покупателем по ДКП регулируются Гражданским кодексом РФ, а если покупатель является потребителем, то регулируются специальными законом - Законом о защите прав потребителей.
Поэтому в этом случае гарантийный срок на квартиру в новостройке с отделкой устанавливается договором, а если гарантийный срок не установлен договором, то потребитель (гражданин, который приобрел недвижимость для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью) вправе предъявить претензии по качеству объекта недвижимости продавцу в течение 2 лет (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 30.08.2022 года № 51-КГ22-6-К8).
В отношении товаров, на которые гарантийные сроки или сроки годности не установлены, потребитель вправе предъявить указанные требования, если недостатки товаров обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи их потребителю, если более длительные сроки не установлены законом или договором. (п. 1 ст. 19 Закона о защите прав потребителей).
Отношения между подрядчиком и заказчиком по договору купли-продажи также регулируются Гражданским кодексом РФ, а если заказчик является потребителем, то регулируются специальными законом - Законом о защите прав потребителей.
Поэтому в этом случае заказчик вправе предъявить требования по качеству отделочных работ подрядчику в течение гарантийного срока, установленного договором, а если гарантийный срок не установлен договором, то потребитель (гражданин, который заключил договор подряда для выполнения работ для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью) вправе предъявить претензии по качеству отделочных работ в течение 5 лет.
Потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе (п. 3 ст. 29 Закона о защите прав потребителей).
Оценка стоимости устранения дефектов может варьироваться в зависимости от площади квартиры, вида отделки в помещении и других факторов. С помощью нашего онлайн-калькулятора компенсации за строительные недостатки вы можете рассчитать примерную сумму (расчет основан на судебной практике).
В отдельных случаях допускается предъявление претензий по качеству отделочных работ подрядчику после истечения гарантийного срока. Если гарантийный срок на работы, установленный договором составляет менее 2 лет (5 лет на недвижимое имущество), то заказчик вправе предъявить претензии по истечении гарантийного срока, но в течение 2 лет (5 лет) соответственно (п. 5 ст. 29 Закона о защите прав потребителей).
Вместе с тем, между предъявлением претензий в рамках гарантийного срока и предъявлением претензий в рамках срока, установленного законодателем по истечении гарантийного срока есть принципиальное отличие: в первом случае подрядчик будет отвечать за все недостатки, если не докажет, что они возникли по вине заказчика; в другом случае - подрядчик будет отвечать за недостатки, если заказчик докажет, что они возникли до принятия объекта либо по причинам, возникшим до его принятия. То есть по-разному распределяется бремя доказывания: в первом случае оно лежит на подрядчике, во втором случае - на заказчике. Это нужно учитывать при предъявлении претензии и сборе доказательственной базы. Доказательством обоснованности предъявления претензии по истечении гарантийного срока на стадии досудебного регулирования является досудебное заключение независимого строительного специалиста, на стадии судебного производства – заключение эксперта по результатам строительно-технической экспертизы.
Юридическая фирма “Двитекс” с 2010 года защищает потребителей в судебных спорах с продавцами и подрядчиками. С нашей практикой по защите прав потребителей вы можете ознакомиться в разделе "Наш опыт". Мы регулярно следим за изменениями законодательства и практикой разрешения потребительских споров, поэтому можем предоставить вам самый эффективный и быстрый способ решения вашей проблемы. При этом мы предлагаем комплексные услуги юристов и экспертов.
Обращаясь к нам, вы в первую очередь получаете консультацию от профильного юриста. Он задаст уточняющие вопросы, детально проанализирует предоставленные документы, разработает эффективный план действий для каждого конкретного случая, оценит перспективы разрешения спора и представит вам предложение со стоимостью услуг. При этом мы гибко подходим к порядку оплаты юридических услуг, предлагая разные пакеты услуг и варианты оплаты.
Всю работу по ведению дела мы берем на себя: проверка ответчика, подготовка документов, проведение экспертизы при необходимости, защита ваших интересов до достижения желаемого результата. Ваше участие в процессе минимально: подписать договор и передать документы для работы. Мы гарантируем полную конфиденциальность полученной от вас информации.
Мы предлагаем комплексные услуги юристов по защите прав потребителей, экспертов и оценщиков.