Раздел земельного участка и загородного дома при разводе в 2025 году

Процедуру непосредственно расторжения брака (развода) мы разобрали подробно в статьях: “Расторжение брака в ЗАГС”, “Расторжение брака в суде”. В настоящей статье мы поговорим о трудной, многогранной теме - о разделе некоторого совместно нажитого имущества при разводе - земельного участка и загородной недвижимости.

Раздел земельного участка и загородного дома при наличии брачного договора

Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. Он заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. 

При наличии брачного договора раздел земли и дома производится в соответствии с условиями этого договора. В случае необходимости регистрации перехода права собственности на имущество такой договор является основанием для проведения регистрации. Если, несмотря на наличие брачного договора, между супругами возникает спор о разделе имущества, такой спор разрешается в судебном порядке. Если брачным договором изменен установленный законом режим совместной собственности, то суду при разрешении спора о разделе имущества супругов необходимо руководствоваться условиями такого договора. Однако следует также учитывать, что брачный договор может быть признан недействительным, в этом случае к разделу имущества супругов (или его части - при признании брачного договора недействительным в части) применяются правила, применяемые при законном режиме имущества супругов.

Раздел земельного участка и загородного дома при отсутствии брачного договора

Если супруги не заключили брачный договор, то применяется установленный законом режим собственности, так называемый “законный режим имущества супругов”. А исходя из закона, на имущество супругов распространяется режим совместной собственности. При таком режиме земельный участок и дом, нажитые супругами во время брака, являются их совместной собственностью, независимо от того, на кого оформлены права на них. 

Вместе с тем, законный режим собственности супругов имеет ряд нюансов и исключений. В первую очередь разберемся с тем, что означает "имущество, нажитое супругами во время брака".

Для определения режима собственности супругов на имущество важно учитывать несколько факторов:

1. Момент приобретения имущества. При определении момента приобретения имущества с целью разграничения личной и общей собственности супругов имеет значение, когда это имущество оплачено - до брака, в браке или после прекращения брака. Общим имуществом будет считаться имущество, оплаченное в браке, независимо от того, когда зарегистрированы права на него. Иными словами, если один из супругов приобрел недвижимость до заключения брака, то она будет считаться по закону его личной собственностью, даже если право собственности на нее зарегистрировано уже после заключения брака. Также может быть обратная ситуация: договор заключен и оплачен в браке, а права на недвижимость оформлены после расторжения брака. В такой ситуации недвижимость будет признана общим имуществом, несмотря на то, что право собственности на нее зарегистрировано после развода. На практике часто встречаются смешанные ситуации, когда недвижимость оплачивается частично в браке, а частично - до брака или после прекращения брачных отношений. В таких ситуациях суд может разделить имущество следующим образом: доля, оплаченная до брака или после прекращения брака, будет считаться личным имуществом оплатившего ее супруга, остальная часть - совместной собственностью супругов. Однако в некоторых случаях, при незначительных вложениях общих денег супругов в недвижимость, суд делит не право собственности на недвижимость, а только денежные средства, уплаченные за счета семейного бюджета. Проще говоря, суд оставляет недвижимость в собственности супруга, вложившего личные деньги в квартиру, и взыскивает с него в пользу другого супруга половину от денежные средств, вложенных за счет доходов, полученных в браке. При строительстве дома момент его приобретения определяется датой оплаты строительных материалов и работ.
2. Источник денежных средств на оплату имущества. При разграничении личного и общего имущества в браке имеет значение не только момент его приобретения, но и источник денежных средств. Даже если имущество приобретено в браке, но за счет личных средств одного из супругов, оно может быть признано его личной собственностью. Однако при этом важно учесть, что под "личными денежными средствами" супруга понимаются не заработанные им деньги, так как доход, заработная плата любого из супругов в браке является их общим имуществом, и не имеет значения, кто из супругов зарабатывал больше. Под личными денежными средствами одного из супругов понимаются денежные средства, полученные до брака или на основании безвозмездных сделок (дарения, наследования и пр.), а также от продажи имущества, приобретенного до брака или в браке на основании безвозмездных сделок. Приведем пример: супруг в браке получил в наследство квартиру, семейная пара решила ее продать и купить земельный участок. В таком случае, несмотря на то, что земельный участок приобретен в браке, он может быть признан личной собственностью супруга, вложившего в него деньги от продажи наследства, однако источник денежных средств придется доказывать (см. пример нашего дела по признанию имущества, приобретенного в браке, личной собственностью доверителя).
3. Наличие брачного договора. Как мы ранее отметили, брачный договор позволяет изменить законный режим собственности супругов на иной, в том числе режим раздельной собственности или режим долевой собственности. При раздельном режиме собственности на все или на часть имущества, приобретенного в браке, устанавливается личная собственность супругов, и в дальнейшем это имущество уже не подлежит разделу. При долевой собственности супруги могут установить в брачном договоре размеры долей в праве собственности на приобретаемое имущество по своему усмотрению, что отличает этот режим от законного, когда доли супругов признаются равными. Иногда в брачном договоре указывают варианты раздела имущества на случай расторжения брака, а в некоторых брачных договорах можно встретить условия о различном порядке раздела имущества в зависимости от причин развода.  Кроме того, брачный договор может устанавливать право общей совместной собственности на личное имущество одного из супругов.

Делится ли недостроенная недвижимость при разводе?

В соответствии с п. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ к имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

В силу ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, объекты незавершенного строительства относятся законом к недвижимому имуществу, поэтому на них распространяются правила о разделе общего имущества супругов, установленные Семейным кодексом РФ. 

На практике при рассмотрении споров о разделе недостроя часто возникали споры, суды придерживались различных правовых позиций. Однако при рассмотрении одного из таких споров Верховный суд РФ сформировал правовой подход к разделу недостроенных объектов недвижимости (Определение Верховного Суда РФ от 23.04.2001 № 57-В01-2). Суть его заключается в следующем:

• По иску супругов, совместно возводивших дом, суд вправе произвести раздел неоконченного строительством дома, если, учитывая степень его готовности, можно определить отдельные, подлежащие выделу части с последующей технической возможностью доведения строительства дома до конца.
• При невозможности раздела неоконченного строительством дома суд может признать право на строительные материалы и конструктивные элементы дома.

Подведем итог: Недостроенный дом является имуществом, на который распространяется режим общей совместной собственности, если он возведен в браке, и супруги не установили иной режим собственности брачным договором. При разделе недостроенного имущества учитывается его степень готовности. Если степень готовности позволяет определить отдельные, подлежащие выделу части с последующей технической возможностью доведения строительства дома до конца, то за супругами признаются доли в праве собственности на недвижимое имущество - объект незавершенного строительства. Если нет, то признают права на движимое имущество - строительные материалы и конструктивные элементы дома.

Как делится общий земельный участок и дом при разводе?

После разграничения личной и общей собственности супруга и признания земли с домом общим имуществом супругов встает вопрос о порядке их раздела, размере долей и пр.

В первую очередь необходимо отметить, что доли супругов при разделе совместно нажитого имущества признаются равными., если иное не предусмотрено брачным договором Однако при разделе общего имущества супругов суд может отступить от равенства долей супругов в общем имуществе в том числе исходя из интересов детей и увеличить долю супруга, с которым останутся проживать дети. Интересы детей в каждом конкретном случае будет устанавливать суд (п. 2 ст. 39 СК РФ). При этом наличие общего несовершеннолетнего ребенка не является безусловным основанием для отступления от начала равенства долей при разделе совместно нажитого имущества. При принятии решения о таком отступлении должно быть обосновано, каким образом соблюдаются интересы детей, ради которых и должно произойти данное отступление (п. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019). В каждом конкретном случае интересы детей устанавливает суд.

На сегодняшний день в суды поступает большое количество исковых заявлений от супругов, имеющих общих несовершеннолетних детей. Однако суды достаточно редко применяют п. 2 ст. 39 СК РФ. Это обусловлено отсутствием у судов установленных законом оснований для отступления от принципа равенства долей супругов и выделения доли несовершеннолетнего или учета его интересов в другой форме (например, выделение большей доли тому из супругов, с кем продолжают проживать несовершеннолетние дети). Стоит также отметить, что при применении судом правила об отступлении от равенства долей имущество, выделяемое сверх доли супругу, с которым остаются несовершеннолетние дети, принадлежит на праве раздельной собственности этому супругу, а не детям, поскольку в п. 2 ст. 39 СК РФ это имущество передается из общей собственности супругов, а в силу ст. 60 СК РФ дети не имеют права собственности на имущество родителей. 

С юридической точки зрения, раздел земельного участка и загородной недвижимости может быть произведен между супругами двумя способами:

1. на земельный участок и дом устанавливается долевая собственность супругов 
2. на земельный участок и дом устанавливается единоличная собственность одного из супругов с выплатой второму супругу денежной компенсации в размере половины рыночной стоимости земли и дома

Первый вариант раздела является с юридической точки зрения более простым, но с точки зрения дальнейшего использования более сложным, так как остается неразрешенным вопрос о порядке пользования всем, что находится на земле, и самим участком. Вряд ли после развода бывшие супруги смогут мирно жить под одной крышей. После такого раздела у сторон возникают дополнительные споры, которые могут длиться годами. Верховный Суд РФ уже несколько раз высказывался о том, что когда есть возможность разделить имущество супругов по объектам, то нужно это делать.

Второй вариант раздела — оставить все в собственности одного супруга, а в пользу другого взыскать компенсацию в размере половины рыночной стоимости этого имущества, более предпочтителен, когда у одного из супругов нет такой привязанности к объекту, которую невозможно разорвать, а также, когда у второго супруга есть средства для выплаты компенсации.

Способ раздела имущества определяется самими супругами, если раздел производится во внесудебном порядке, или судом, исходя из требований сторон и обстоятельств дела.

Раздел земельного участка и загородной недвижимости по соглашению сторон

Для раздела недвижимости по соглашению сторон супругам необходимо составить соглашение о разделе имущества, в котором определить порядок раздела, и обратиться к нотариусу для нотариального удостоверения соглашения о разделе имущества. 

При разделе недвижимости супруги могут исходить из равенства их долей либо отступить от этого принципа и определить доли каждого из супругов по своему усмотрению. При заключении соглашения о разделе общей недвижимости супругов проводить оценку общего имущества супругов не требуется, однако супруги вправе провести оценку рыночной стоимости по своему желанию. Соглашение о разделе можно заключить как в период брака, так и после расторжения брака. 

В соглашении указываются характеристики недвижимости: категория земли, вид разрешенного использования, адрес, площадь, кадастровый номер и т.д. Такое соглашение является основанием для переоформления права собственности на недвижимость в Росреестре (например, если супруги в соглашении установили личную собственность одного из супругов на нее или долевую собственность).

За удостоверение соглашения о разделе совместно нажитого имущества нотариусом взимается нотариальный тариф, если проводилась оценка имущества, то в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации, а также плата за оказание услуг правового и технического характера.

Супругам необходимо учитывать, что если соглашения о разделе имущества не признаны недействительными, то в судебном порядке нельзя пересмотреть раздел имущества по соглашениям, в том числе при определении компенсации в связи с тем, что одному из супругов передано имущество меньшей стоимостью, не учитывается стоимость имущества, переданного другому супругу по соглашению сторон (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 07.06.2016 № 88-КГ16-1).

Раздел земли и загородной недвижимости в суде

Для раздела недвижимости в судебном порядке один из супругов обращается в суд с иском о разделе совместно нажитого имущества (требование о разделе может быть предъявлено совместно с требованием о расторжении брака или в отдельном иске). Второй супруг вправе представить возражения на иск или встречный иск, если он видит порядок раздела имущества иначе. 

Исковое заявление о разделе имущества супругов обязательно должно содержать:

• наименование суда, в который подается исковое заявление
• сведения об истце
• сведения об ответчике
• обстоятельства, на которых вы основываете свои требования, и подтверждающие их доказательства
• требование о разделе имущества
• цену иска (она определяется стоимостью имущества, о разделе которого вы просите)
• перечень прилагаемых к иску документов

Кроме того, в исковом или отдельном заявлении может быть изложена просьба об обеспечении иска. В качестве меры по обеспечению иска суд может, например, наложить арест на недвижимость.

Читайте подробнее о порядке составления иска о разделе имущества в суд в статье юриста.  

Законодательство не предусматривает исчерпывающего перечня документов, которые требуются для раздела имущества в судебном порядке. Вам могут потребоваться следующие документы:

К исковому заявлению прилагаются обязательно также следующие документы:

За рассмотрение иска о разделе имущества в суде уплачивается госпошлина. При расчете госпошлины следует исходить из цены иска, если спор о признании права собственности истца на это имущество ранее не решался судом. Если ранее в отношении имущества решался спор о признании права собственности, то размер госпошлины определяется как по имущественному требованию, не подлежащему оценке, или неимущественному требованию.

Иск о разделе имущества супругов может быть подан:

При разделе загородного дома один из трудных вопросов, которые возникают в процессе - это проведение правильной судебной оценки рыночной стоимости дома. Необходимо учитывать, что на стоимость дома влияют дополнительно факторы технического состояния дома:

• степень готовности дома
• как учитываются вспомогательные объекты в общей стоимость
• какая площадь дома после реконструкции
• качество инженерных сетей
• наличие подведенного к участку газа
• другие факторы, влияющие на рыночную стоимость недвижимости

Сторонам важно уделить внимание проведению оценки судебным экспертом, предоставить максимум документов и информацию по техническому состоянию дома (с целью увеличения или снижения стоимости строения).

Второй сложный вопрос при разделе, это раздел земельного участка и дома в натуре, если загородный дом и земля - это единственный и дорогой каждому супругу объект. Для раздела дома и участка в натуре необходимо физически обособить одну часть дома от другой: сделать самостоятельные входные зоны, раздельные коммуникации, разделить участок, создать по входу на каждый новый участок, оборудовать каждому подъездные дорожки.  Но не каждый дом и участок позволяют произвести такой раздел. Техническую возможность и варианты раздела совместно нажитого имущества в натуре определяет судебная строительно-техническая и земельная экспертиза, а затем суд с учетом доводов сторон решает, возможно ли произвести раздел имущества одним из способов, предложенных сторонами и экспертом. При отстаивании своего варианта раздела важен грамотный юридический подход.