Ипотека при разводе в 2025 году: как поделить долги и жилье

В настоящее время достаточно большое количество семей Российской Федерации приобретают жилье в ипотеку. Но, как показывает практика: средний срок ипотеки нередко в разы превышает срок существования зарегистрированного брака. Для детального понимания вопроса раздела имущества с ипотекой рассмотрим общие положения об ипотеке и о разделе совместно нажитого имущества супругами, а также поговорим об особенностях раздела ипотечной квартиры.

Порядок раздела имущества супругов при разводе

Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.

Существует два способа раздела совместно нажитого имущества: по соглашению сторон (в этом случае нотариально удостоверяется соглашение о разделе имущества) или в судебном порядке, если сторонам не удалось достичь соглашения. 

В соглашении супруги могут установить тот порядок раздела, который удобен им, в том числе с отступлением от равенства долей в праве собственности на имущество. Если супруги не разделили имущество, а определили доли в нем (например, установили размер долей в праве собственности на объект недвижимости), такое соглашение также рассматривается как соглашение о разделе имущества и подлежит нотариальному удостоверению (Письмо Росреестра от 31.03.2016 года № 14-исх/04224-ГЕ/16). 

Если супруги не могут достичь соглашения о разделе имущества, то раздел совместно нажитого имущества производится в судебном порядке и его порядок зависит от того, какой режим имущества выбран супругами - законный (если брачный договор не заключался) или договорный (если заключен брачный договор). 

При наличии брачного договора раздел производится в соответствии с условиями этого договора. Если, несмотря на наличие брачного договора, между супругами возникает спор о разделе имущества, такой спор разрешается в судебном порядке. Также следует учитывать, что брачный договор может быть признан судом недействительным, в этом случае к разделу имущества супругов (или его части - при признании брачного договора недействительным в части) применяются правила, применяемые при законном режиме имущества супругов.

Если супруги не заключили брачный договор, то применяется установленный законом режим собственности, так называемый “законный режим имущества супругов”. А исходя из закона на имущество супругов распространяется режим совместной собственности. При таком режиме любое имущество, нажитое супругами в период брака, независимо от того, на кого оформлены права на имущество, является их общей совместной собственностью за некоторыми исключениями.

Режим общей совместной собственности супругов не распространяется на:

Особенности раздела ипотечного имущества при разводе

Теперь разберемся с особенностями раздела ипотеки при разводе. В первую очередь отметим, что ипотека — это залог недвижимости. Ее оформляют, когда покупают квартиру в кредит: банк выдает денежные средства на покупку квартиры (часть стоимости квартиры), а покупатель получает право собственности на квартиру с обременением - залогом, гарантирующим банку, что покупатель (заемщик) вернет банку вложенные средства и выплатит проценты по кредиту.

Таким образом, если ипотечная квартира приобретена супругами в браке, при этом супруги не заключили брачный договор, устанавливающий раздельный режим собственности или единоличную собственность одного из супругов в отношении ипотечной квартиры, то по закону на нее распространяется режим общей совместной собственности, то есть доли супругов в праве собственности на квартиру признаются равными.

Однако при разделе ипотечной квартиры после развода возникают определенные сложности:

1. в отношениях есть третье лицо - банк, являющийся залогодержателем, поэтому раздел имущества затрагивает его интересы
2. ипотечный кредит на момент развода, как правило, не погашен, а потому при разделе необходимо делить не только имущество, но и кредит
3. ипотечный кредит и право собственности на квартиру могут быть оформлены на одного из супругов до вступления в браке, а выплачиваться в браке за счет семейного бюджета

Раздел имущества при разводе, если недвижимость была приобретена до брака, но фактически ипотеку оплачивали оба супруга 

В соответствии с п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. То есть, по общему правилу, при разводе и разделе имущества квартира, приобретенная до брака, останется в собственности у того из супругов, кому она принадлежала. 

Но! Так как квартира фактически оплачивалась обоими супругами, то второй супруг вправе потребовать деньги, вложенные им в погашение кредита либо о выделении доли в квартире. Для этого в суд необходимо предоставить доказательства того, что оплата проводилась за счет совместного имущества. Судебная практика по вопросу раздела ипотечной квартиры, приобретенной до брака, противоречива, решения судов зависят от нюансов и обстоятельств дела. Поэтому рекомендуем обратиться к юристу для консультацию по вашему делу.

Раздел имущества при разводе, если недвижимость в ипотеку приобретена в браке 

Как отмечено ранее, по общему правилу, закрепленному в ст. 34 Семейного кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если супруги не установили брачным договором. То есть квартира, приобретенная за счет общих доходов, является общим имуществом мужа и жены, независимо от того, на чье имя она оформлена.

Вместе с тем, в большинстве случаев ипотека оформляется только на одного супруга, который выступает заемщиком, а второй супруг выступает поручителем по кредиту. Поэтому при разделе ипотечного кредита обязательно участие банка. Даже, если спора о распределении долговых обязательств нет, и супруги готовы заключить соглашение о его разделе, то для начала необходимо получить согласие банка. Чтобы получить согласие банка на изменение порядка погашения кредита, нужно представить в банк документы, подтверждающие наличие у солидарного должника возможности погашать кредит. После согласования с банком порядка погашения кредита и заключения соглашения о разделе имущества нужно зарегистрировать в территориальном органе Росреестра права на определенные в соглашении доли. 

Однако, если при разделе ипотечной недвижимости не стоит вопрос об изменении долговых обязательств перед банком, согласие банка на раздел квартиры не требуется, поскольку права банка как залогодержателя не нарушаются - квартира не выбывает из залога, а залогодержатель по-прежнему может осуществлять принадлежащее ему залоговое право (п. 11 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016). Если банк не соглашается с предложением о разделе ипотечного кредита, то суд выносит решение о разделе ипотечной квартиры, каждый супруг получает свою долю в праве собственности на нее, но кредит банку выплачивает платит тот, на кого он оформлен. В таком случае плательщик ипотеки имеет право требовать половину от уплаченных денег по ипотеке с бывшего супруга. 

Также возможно по требованию супругов признание права собственности на ипотечную квартиру только одного из супругов (как правило, того, на кого оформлен кредит) с присуждением второму супругу денежной компенсации его доли. В таком случае размер компенсации должен определяться как половина разницы между рыночной стоимостью квартиры и остатком задолженности по ипотечному кредиту. Данный вывод подтверждается судебной практикой.

Раздел имущества при разводе, если один из супругов не желает больше быть стороной в кредитном договоре

Если второй супруг желает отказаться от имущественных прав на квартиру, а также от обязанности по возврату заемных средств (по уплате кредитных платежей), то стороны при взаимном согласии вправе заключить соглашение о разделе общего имущества (обязательно заверенное нотариусом), в котором могут прописать условия, при которых второй супруг отказывается в пользу первого супруга от имущественных прав на квартиру, а обязательства первого супруга перед банком по кредитному договору являются обязательствами только первого супруга и не являются общими обязательствами супругов. При наличии согласия обоих супругов данная процедура проводится во внесудебном порядке, но только  с участием банка. Если же согласия другого супруга нет, то в этом случае требование рассматривает суд с привлечением банка. 

Раздел имущества при разводе, если оба супруга больше не нуждаются в ипотечной квартире

Раздел имущества при разводе, если ипотека на квартиру в новостройке, которая еще не построена

Если договор участия в долевом строительстве был заключен и полностью оплачен до вступления в брак, то после сдачи жилье будет полностью принадлежать супругу, на которого оформлен договор. При этом если квартира была приобретена до брака за счет кредитных средств и кредит погашался в браке, то, как было отмечено ранее, возникает вопрос о возможности взыскания потраченных денег с собственника недвижимости (1/2 от суммы вложенных общих денег).

В остальных случаях, если новостройка приобретена в браке, второй супруг имеет право потребовать оформить в его собственность долю в квартире, если недвижимость уже готова. Если же срок сдачи дома еще далек, можно добиться изменения условий ДДУ и включить в состав дольщиков второго супруга.

Раздел имущества при разводе, если квартира куплена по военной ипотеке

При рассмотрении дел, связанных с разделом имущества при расторжении брака, суды в первую очередь устанавливают период, в который приобретена квартира по военной ипотеке. Кроме того, имеет значение, продолжает ли участник накопительно-ипотечной системы являться военнослужащим. Преимущественно суды принимают решение о признании долей в квартире равными при разделе имущества.

Однако существует позиция, что квартира, полученная супругом-военнослужащим, не относится к совместно нажитому имуществу и не подлежит разделу. Так, Верховный суд Республики Адыгея в своем Определении указал на то, что приобретение квартиры в рамках накопительно-ипотечной системы происходит с использованием средств жилищного займа, имеющего целевое назначение, целью которого является жилищное обеспечение военнослужащих в соответствии с Федеральным законом от 27.05.1998 N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих", а не членов их семей, о чем свидетельствует, в частности, тот факт, что размер средств, выделяемых для жилищного обеспечения с помощью накопительно-ипотечной системы, не зависит от состава семьи. Кроме того, перечень документов, который должен представить участник НИС в уполномоченный орган для получения целевого жилищного займа (Постановление Правительства РФ от 15.05.2008 N 370), не содержит указания на обязанность военнослужащего представлять сведения о составе его семьи. Из анализа законодательства, регулирующего накопительно-ипотечную систему жилищного обеспечения военнослужащих, следует, что у государства возникает обязанность по обеспечению жилым помещением только военнослужащего, денежные средства выделяются военнослужащему безвозмездно при наличии условий, определенных законом, при этом у членов семьи военнослужащего общей собственности на это жилое помещение не возникает. Кроме того, законом возможность возложения на супруга-военнослужащего обязанности по возврату средств целевого жилищного займа, в случае его увольнения без права на использование накоплений, учтенных на именном накопительном счете участника НИС, не предусмотрена, а следовательно, не предполагает применение к супруге каких-либо мер гражданско-правовой ответственности в случае неисполнения военнослужащим обязательств по кредитному договору (Апелляционное определение Верховного суда Республики Адыгея от 05.08.2016 по делу N 33-1288/2016).

Особенности раздела имущества супругов, если есть несовершеннолетние дети

Дети не участвуют в разделе имущества супругов, и им не выделяется в этом имуществе доля, не выплачивается компенсация. Именно супруги имеют право общей совместной собственности на имущество, приобретенное в браке, при законном режиме собственности супругов. Исключение - раздел квартиры, приобретенной за счет средств материнского капитала (в этом случае дети имеют право на долю в праве собственности, о чем читайте подробнее в статье).

Вместе с тем, при разделе имущества супругов необходимо учитывать, что вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения интересов несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и т.д.), разделу не подлежат. Данное имущество передается тому супругу, с которым остается проживать ребенок, причем этот родитель не должен выплачивать другому родителю денежную компенсацию в связи с передачей имущества (п. 5 ст. 38 СК РФ).

Также разделу не подлежат денежные вклады, открытые на имя общих несовершеннолетних детей, так как считаются принадлежащими детям. Это положение применяется только к общим детям супругов. Вклад, открытый на имя несовершеннолетнего ребенка только одного из супругов за счет внесения их общих денежных средств, подлежит разделу на общих основаниях (п. 5 ст. 38 СК РФ).

Кроме того, при разделе общего имущества супругов суд может отступить от равенства долей супругов в общем имуществе в том числе исходя из интересов детей и увеличить долю супруга, с которым останутся проживать дети. Интересы детей в каждом конкретном случае будет устанавливать суд (п. 2 ст. 39 СК РФ). При этом наличие общего несовершеннолетнего ребенка не является безусловным основанием для отступления от начала равенства долей при разделе совместно нажитого имущества. При принятии решения о таком отступлении должно быть обосновано, каким образом соблюдаются интересы детей, ради которых и должно произойти данное отступление (п. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019). В каждом конкретном случае интересы детей устанавливает суд.

На сегодняшний день в суды поступает большое количество исковых заявлений от супругов, имеющих общих несовершеннолетних детей. Однако суды достаточно редко применяют п. 2 ст. 39 СК РФ. Это обусловлено отсутствием у судов установленных законом оснований для отступления от принципа равенства долей супругов и выделения доли несовершеннолетнего или учета его интересов в другой форме (например, выделение большей доли тому из супругов, с кем продолжают проживать несовершеннолетние дети). Стоит также отметить, что при применении судом правила об отступлении от равенства долей имущество, выделяемое сверх доли супругу, с которым остаются несовершеннолетние дети, принадлежит на праве раздельной собственности этому супругу, а не детям, поскольку в п. 2 ст. 39 СК РФ это имущество передается из общей собственности супругов, а в силу ст. 60 СК РФ дети не имеют права собственности на имущество родителей. 

На практике нередко встречаются ситуации, когда имущество приобретается супругами в общую собственность супругов и детей. В таких случаях при наличии разногласий по поводу общего имущества, приобретенного совместно родителями и детьми, раздел его производится по правилам гражданского, а не семейного законодательства (в отношении такого имущества действуют нормы о долевой собственности).