Продажа квартиры до и после развода

К сожалению, не всегда супруги находят понимание в браке, поэтому часто семейные пары принимают решение о разводе. Один из вопросов, который предстоит урегулировать при разводе, это имущественный вопрос. Если в браке приобретено единственное жилье, то часто разумным способом разрешения спора является продажа квартиры, раздел вырученных денег между супругами. В настоящей статье мы поговорим о порядке продажи имущества супругов при разводе.

Режим собственности супругов при разводе

В первую очередь необходимо отметить, что правовой режим имущества, приобретенного в браке, зависит от того, заключили ли супруги брачный договор, регулирующий их имущественные отношения, или нет. 

Соответственно Семейный кодекс РФ устанавливает два режим собственности супругов:

1. Договорный режим имущества супругов (Глава 8 Семейного кодекса РФ)
2. Законный режим имущества супругов (Глава 7 Семейного кодекса РФ)

Супруги могут урегулировать имущественные отношения, возникающие между супругами после заключения брака, с помощью особого вида договора - брачного договора. На основании брачного договора устанавливается договорный режим имущества супругов.

Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. Он заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. 

В брачном договоре супруги могут установить любой режим собственности на имущество, приобретаемое в браке: 

• режим раздельной собственности
• режим долевой собственности
• различный режим для разных видов имущества, в том числе оставив режим совместной собственности для отдельных видов имущества

Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов; в отношении всего имущества, имущества каждого из супругов или отдельных видов имущества.

Следует также учитывать, что брачный договор может быть признан судом недействительным, в этом случае к разделу имущества супругов (или его части - при признании брачного договора недействительным в части) применяются правила, применяемые при законном режиме имущества супругов. Поэтому при заключении брачного договора рекомендуем обращаться к опытным юристам по брачным договорам, которые точно зафиксирует ваши договоренности, исключив двусмысленное толкование и судебные споры.

Если супруги не заключили брачный договор, то применяется установленный законом режим собственности - законный режим имущества супругов в соответствии со ст. 33 Семейного кодекса РФ. Исходя из закона на имущество супругов распространяется режим совместной собственности. При таком режиме имущество, приобретенное супругами в период брака, независимо от того, на кого оформлены права на него, является  совместной собственностью супругов за некоторыми исключениями.

Совместно нажитое имущество супругов в браке:

• доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие)
• движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, иное имущество, приобретенное за счет общих доходов
• общие долги супругов
• права требования по обязательствам, возникшим в интересах семьи (например, права требования передачи объекта недвижимости по ДДУ, договору участия в ЖСК и т.д.)
• имущество, принадлежащее одному из супругов, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). Как показывает судебная практика, в подавляющем большинстве случаев суды отказывают в удовлетворении исков (встречных исков), основанных на ст. 37 СК РФ (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 04.10.2017 по делу №33-40277/2017, от 12.07.2017 по делу №33-25155/2017, от 12.04.2017 по делу №33-13989/2017). Вместе с тем имеется прецедент, когда суд признал общим совместно нажитым супружеским имуществом жилой дом, полученный одним супругом по договору дарения во время брака сторон, установив, что данное имущество имеет неотделимые улучшения, произведенные за счет общих средств супругов. Согласно заключению строительно-технической экспертизы неотделимые улучшения жилого дома в два раза превысили стоимость самого дома до произведенных улучшений, и в результате вложений стоимость дома увеличилась более чем в три раза (Апелляционное определение Московского городского суда от 04.08.2017 по делу №33-23135/2017)

В некоторых случаях, установленных законом, на имущество, приобретенное в браке, не распространяется режим совместной собственности и имущество считается личной собственностью одного из супругов. 

Личной собственностью каждого из супругов является:

• имущество, принадлежавшее супругу до брака, а также имущество, приобретенное в браке, но за счет средств от продажи добрачного имущества
• имущество, полученное одним из супругов в период брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, а также имущество, приобретенное за счет средств от продажи такого имущества
• вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), в том числе приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши
• исключительные права на результат интеллектуальной деятельности, созданные одним из супругов
• средства материнского (семейного) капитала
• вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения интересов несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и т.д.), а также денежные вклады, открытые на имя общих несовершеннолетних детей. Обратите внимание, что это положение применяется только к общим детям супругов. Вклад, открытый на имя несовершеннолетнего ребенка только одного из супругов за счет внесения их общих денежных средств, подлежит разделу на общих основаниях.
• имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, при признании его таковым судом

Вместе с тем, статья 37 Семейного кодекса РФ предусматривает основание для признания личного имущества одного из супругов (имущества, приобретенного до брака, или на основании безвозмездной сделки) совместно нажитым имуществом супругов. 

Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).

Как показывает судебная практика, в подавляющем большинстве случаев суды отказывают в удовлетворении исков (встречных исков), основанных на ст. 37 СК РФ (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 04.10.2017 по делу №33-40277/2017, от 12.07.2017 по делу №33-25155/2017, от 12.04.2017 по делу №33-13989/2017). Вместе с тем имеется прецедент, когда суд признал общим совместно нажитым супружеским имуществом жилой дом, полученный одним супругом по договору дарения во время брака сторон, установив, что данное имущество имеет неотделимые улучшения, произведенные за счет общих средств супругов. Согласно заключению строительно-технической экспертизы неотделимые улучшения жилого дома в два раза превысили стоимость самого дома до произведенных улучшений, и в результате вложений стоимость дома увеличилась более чем в три раза (Апелляционное определение Московского городского суда от 04.08.2017 по делу №33-23135/2017).

Продажа недвижимости в браке

Порядок продажи недвижимости гражданами, состоящими в браке, зависит от того, какой режим собственности установлен на реализуемое имущество.

Режим раздельной собственности

Если недвижимость принадлежит на праве единоличной собственности одному из супругов, то такой супруг вправе реализовать имущество по своему усмотрению, получать согласие другого супруга ему не нужно.

Согласие другого супруга на сделку по продаже недвижимости не требуется, если:

1. между супругами заключен брачный договор, устанавливающий режим раздельной собственности на все имущество или на конкретную недвижимость
2. недвижимость является личной собственностью одного из супругов - приобретена до брака либо приобретена в браке на основании безвозмездной сделки - по наследству, по договору дарения и пр.
3. между супругами заключено соглашение о разделе совместно нажитого имущества, в соответствии с которым на данную недвижимость установлена единоличная собственность одного из супругов (соглашение о разделе имущества может быть заключено до или после расторжения брака)

Если недвижимость принадлежит супругам на праве долевой собственности (то есть в ЕГРН определены доли в праве собственности каждого из супругов), то договор купли-продажи недвижимости заключается обоими супругами - участниками долевой собственности. Если собственником долей в праве собственности на недвижимость является также несовершеннолетний ребенок, то сделку по продаже можно совершить только с согласия органа опеки и попечительства.

Долевая собственность на недвижимость, приобретенную в браке, возможна, если:

1. между супругами заключен брачный договор, устанавливающий режим долевой собственности на все имущество или на конкретную недвижимость
2. между супругами заключено соглашение о разделе совместно нажитого имущества, в соответствии с которым на данную недвижимость установлена долевая собственность супругов с указанием размера долей
3. недвижимость приобретена с использованием средств материнского капитала, заключено соглашение об определении долей супругов и детей (об покупки недвижимости за счет маткапитала читайте статью нашего юриста)

Во всех иных случаях действует режим совместной собственности супругов на недвижимость. Режим совместной собственности супругов накладывает определенные ограничения при покупке и распоряжении имуществом, приобретенным супругами в браке.

В соответствии со ст. 35 Семейного кодекса РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Таким образом, для продажи недвижимости, находящейся в общей совместной собственности потребуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга на сделку. Либо второй вариант - договор купли-продажи подписывают оба супруга - участника совместной собственности.

Раздел имущества при разводе

Для начала нужно отметить, что существует 2 способа раздела совместно нажитого имущества: 

• по соглашению сторон
• в судебном порядке, если сторонам не удалось достичь соглашения

При разделе имущества по соглашению сторон во внесудебном порядке супруги заключают соглашение о разделе имущества, которое удостоверяется нотариусом. В соглашении супруги могут установить тот порядок раздела, который удобен им, в том числе с отступлением от равенства долей в праве собственности на имущество. Если супруги не разделили имущество, а определили доли в нем (например, установили размер долей в праве собственности на объект недвижимости), такое соглашение также рассматривается как соглашение о разделе имущества и подлежит нотариальному удостоверению (Письмо Росреестра от 31.03.2016 года № 14-исх/04224-ГЕ/16).

За удостоверение соглашения о разделе совместно нажитого имущества нотариусом взимается нотариальный тариф, если проводилась оценка имущества, то в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации, а также плата за оказание услуг правового и технического характера.

После подписания соглашения о разделе для переоформления права собственности на недвижимость необходимо обратиться в Росреестр для регистрации. Соглашение о разделе в этом случае будет являться основанием для регистрации. 

При разделе имущества в судебном порядке суд определяет состав совместно нажитого имущества, доли супругов в ней, порядок раздела имущества (какое имущество передается каждому из супругов), определяет размер денежной компенсации при разделе неделимого имущества.

Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов.

Вместе с тем, необходимо отметить, что раздел совместно нажитого имущества после развода является необязательным мероприятием, после развода за супругами сохраняется право собственности на имущество - право совместной собственности.

Продажа недвижимости супругов после развода

В целом процедура продажи недвижимости, принадлежащей супругам, после развода не отличается от процедуры продажи до расторжения брака. Порядок заключения сделки купли-продажи зависит от режима собственности на недвижимость, которая существовала до расторжения брака (если супруги не произвели раздел имущества) или которая установлена при разделе общего имущества.

Если недвижимость находится в единоличной собственности одного из супругов после развода (установлена личная собственность в браке или при разделе имущества данная недвижимость перешла в его личную собственность), то такой супруг вправе свободно распоряжаться недвижимостью.

При долевой собственности супругов на недвижимость для ее продажи потребуется участие обоих супругов, которые должны договориться об условиях сделки. В таком случае в договоре будет определяться стоимость каждой доли, которую покупатель перечисляет каждому из супругов.

Продажа недвижимости, находящейся в общей совместной собственности после развода, имеет ряд особенностей и рисков. Положения ст. 35 СК РФ в отношении получения нотариально удостоверенного согласия одного из супругов при совершении сделки по распоряжению недвижимости другим супругом распространяются только на правоотношения, возникшие между супругами, то есть между гражданами, состоящими в браке, и не регулируют отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота, к которым относятся в частности бывшие супруги. 

Отношения по распоряжению имуществом, принадлежащим бывшим супругам на праве общей совместной собственности, регулируется ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 253 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом (п. 3 ст. 253 ГК РФ). Указанная правовая позиция подтверждается и судебной практикой. Таким образом, требование о предоставлении нотариального согласия другого участника общей совместной собственности на сделку не установлено Гражданским кодексом РФ, а норма ст. 35 СК РФ не применяется к бывшим супругам.

Так как на недвижимость, находящуюся в общей совместной собственности бывших супругов, в ЕГРН может быть зарегистрировано право собственности только одного из супругов, то для второго супруга - участника совместной собственности может возникнуть риск продажи такого имущества без его согласия. В таком случае у собственника, чьи права нарушены сделкой, может быть два способа защиты своих прав:

1. обратиться в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным, однако в этом случае нужно доказать, что другая сторона сделки (покупатель) знала или должна была знать об отсутствии согласия другого супруга на сделку, что на практике не всегда возможно, если покупатель не является аффилированным с бывшим супругом лицом, а в ЕГРН не было сведений о том, что недвижимость находится в обшей совместной собственности
2. обратиться в суд с требованием о разделе совместно нажитого имущества - денежных средств, полученных бывшим супругом при продаже имущества. Однако в этом случае может возникнуть проблема при исполнении решения суда, если деньги бывшим супругом потрачены, иного имущества в его собственности нет.

Именно поэтому, чтобы избежать рисков потери общего имущества после развода, если общее имущество не реализовано супругами в браке, мы рекомендуем при расторжении брака производить раздел имущества, находящегося в общей совместной собственности. 

При разделе имущества супругов по соглашению сторон или по решению суда возможно несколько вариантов раздела:

• на имущество устанавливается долевая собственность супругов (по общему правилу - по 1/2 доли в праве собственности), в таком случае для дальнейшей реализации имущества супруги должны договариваться, принимать совместное решение о продаже либо реализовать только свою долю в установленном законом порядке. Такой вариант зачастую является единственным возможным, но не всегда удобен, если между супругами есть конфликт.
• на имущество признается право собственности одного из супругов, который выплачивает другому супругу рыночную стоимость его доли. В этом случае могут возникнуть проблемы при исполнении решения суда, которые стоит предупредить заранее.
• если у супругов несколько объектов недвижимости, то может быть признана единоличная собственность каждого супруга на разные объекты. Тот супруг, которому достается недвижимость большей стоимостью, выплачивает другому денежную компенсацию.

Также для того чтобы обезопасить себя супругу, сведения о котором не внесены в ЕГРН как о собственнике, до раздела имущества стоит обратиться в Росреестр с заявлением о внесении записи о том, что имущество находится в общей совместной собственности (в ЕГРН вносится вид собственности - общая совместная собственность). Кроме того, при рассмотрении судебного спора о разделе недвижимости между супругами один из супругов может заявить в суде требование о наложении обеспечительных мер в виде запрета регистрационных действий с недвижимостью. При удовлетворении судом требования определение об обеспечительных мерах направляется в Росреестр, на его основании в ЕГРН вносится запись о наличии ограничения.

Если же оба супруга действуют добросовестно и после расторжения брака принимают совместное решение о продаже недвижимости, то договор может быть заключен как от обоих супругов, так и от одного из них, если недвижимость находится в совместной собственности. Рекомендуем в договоре предусмотреть оплату половины денежных средств - на счет одного из супругов, а оставшихся средств - на счет другого супруга. Принцип свободы договора позволяет предусматривать оплату стоимости недвижимости таким образом, при этом оба супруга будут защищены. 

Налоги при продаже недвижимости после раздела при разводе

Доходы физических лиц от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации, относятся к доходам от источников в Российской Федерации и признаются объектом налогообложения налогом на доходы физических лиц. 

Однако НК РФ установлено, что доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика более минимального срока владения (3 года или 5 лет в зависимости от обстоятельств), не облагаются НДФЛ.

На основании пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Согласно пункту 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Так как, как было отмечено ранее, по общему правилу  имущество, нажитое супругами в браке, является их совместной собственностью, независимо от того, на чье имя оно оформлено, то срок владения данным имуществом для обоих супругов исчисляется с даты оформления его в собственность любого из супругов. При разделе имущества между супругами и оформления имущества в единоличную собственность одного из них срок владения не начинает течь заново.