-
Главная
-
Личный кабинет
-
Меню
-
Звонок
-
Заявка
Недвижимость супругов: режим собственности, покупка и продажа
- 15 ноября 2024
- 52 минуты
- 21627
- Юрист
- Стаж: 10 лет
После вступления в брак в жизни людей происходят различные изменения, в том числе меняется правовой статус граждан. Семейное положение непременно влечет возникновение новых правоотношений, имущественных и неимущественных прав. В настоящей статье юристы по семейному праву расскажут о правах на недвижимость после заключения брака, порядке совершения сделок с недвижимостью, особенностях покупки супругами недвижимости за границей и процедуре раздела имущества при разводе, если брак не сложился.
- Права супругов на недвижимость в браке
- Брачный договор
- Законный режим собственности супругов
- Какие объекты недвижимости не делятся при разводе?
- Когда личное имущество одного из супругов становится общим имуществом?
- Доли супругов в праве собственности на недвижимость
- Как регистрировать права на недвижимость в браке?
- Сделки с недвижимостью, приобретенной в браке
- Продажа недвижимости в браке
- Покупка недвижимости в браке
- Раздел недвижимости при разводе
- Соглашение о разделе совместно нажитого имущества
- Раздел совместно нажитой недвижимости через суд
- Какие особенности раздела недвижимости при наличии несовершеннолетних детей?
- Недвижимость, приобретенная супругами за рубежом
- Ипотека до брака и в браке
- Советы юриста при совершении сделок с недвижимостью в браке
Права супругов на недвижимость в браке
В первую очередь необходимо отметить, что правовой режим недвижимости, приобретенной в браке, зависит от того, заключили ли супруги брачный договор, регулирующий их имущественные отношения, или нет.
Брачный договор
Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. Он заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
В брачном договоре супруги могут установить любой режим собственности на недвижимость и иное имущество, приобретаемое в браке: режим раздельной собственности, долевой собственности или различный режим для отдельных правоотношений, видов имущества. Однако следует также учитывать, что брачный договор может быть признан судом недействительным, в этом случае к разделу имущества супругов (или его части - при признании брачного договора недействительным в части) применяются правила, применяемые при законном режиме имущества супругов. Поэтому при заключении брачного договора рекомендуем обращаться к опытным юристам по брачным договорам, которые точно зафиксирует ваши договоренности, исключив двусмысленное толкование и судебные споры.
Для признания брачного договора недействительным должны быть веские основания.
Брачный договор является ничтожной сделкой (полностью или частично), в частности, если:
- он не заверен у нотариуса (ст. 41 СК РФ)
- заключен лицом, признанным недееспособным (ст. 171 ГК РФ)
- заключен с целью прикрыть другую сделку (притворная сделка) или без намерения создать правовые последствия, которые влечет брачный договор (мнимая сделка) (ст. 170 ГК РФ)
- содержит условия, которые ограничивают правоспособность или дееспособность супругов, право обращаться в суд, право нетрудоспособного нуждающегося супруга получать содержание или регулируют отношения, которые не могут быть предметом брачного договора, например личные неимущественные отношения супругов, их права и обязанности в отношении детей (п. 3 ст. 42, п. 2 ст. 44 СК РФ)
- лицом, которое ограничено судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ)
- лицом, которое в момент заключения договора было не способно понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ; Апелляционное определение Московского городского суда от 08.10.2019 по делу N 33-38270/2019)
- под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. ст. 178, 179 ГК РФ)
- с условиями, ставящими одного из супругов в крайне неблагоприятное положение, например лишающими его права собственности на все имущество, приобретенное в браке (п. 2 ст. 44 СК РФ; Апелляционное определение Московского городского суда от 10.08.2020 по делу N 2-4929/2019, 33-16703/2020)
- возможность распределить доли в праве собственности на квартиру, дом, нежилое помещение и иное имущество
- отсутствие имущественных споров при расторжении брака
- возможность распоряжаться недвижимостью без согласия другого супруга
Законный режим собственности супругов
Если супруги не заключили брачный договор, то применяется установленный законом режим собственности - законный режим имущества супругов в соответствии со ст. 33 Семейного кодекса РФ. Исходя из закона на имущество супругов распространяется режим совместной собственности. При таком режиме недвижимость, нажитая супругами во время брака, независимо от того, на кого оформлены права на нее, является совместной собственностью супругов за некоторыми исключениями.
Какие объекты недвижимости не делятся при разводе?
В некоторых случаях, установленных законом, на недвижимость, приобретенную в браке, не распространяется режим совместной собственности и недвижимость считается личной собственностью одного из супругов.
Недвижимость является личной собственностью каждого из супругов в отдельности:
- недвижимость, приобретенная до брака, а также недвижимость, приобретенная в браке, но за счет средств от продажи добрачного имущества
- недвижимость, полученная во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, а также недвижимость, приобретенная за счет средств от продажи такого имущества
- объекты недвижимости, приобретенные каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, при признании его таковым судом. Необходимо учитывать особенности рассмотрения спора о разделе имущества супругов в случае, если их семейные отношения фактически прекратились до расторжения брака в установленном порядке и супруги проживали раздельно. Суд может признать имущество, нажитое супругами по отдельности в период их раздельного проживания, собственностью каждого из них. По смыслу этой нормы, если после фактического прекращения семейных отношений и ведения общего хозяйства супруги совместно не приобретали имущество, суд может произвести раздел лишь того имущества, которое являлось их совместной собственностью ко времени прекращения ведения общего хозяйства. О фактическом прекращении семейных отношений истца и ответчика могут свидетельствовать такие обстоятельства, как проживание супругов по разным адресам, снятие супруга с регистрационного учета в связи с убытием в другой населенный пункт, наличие у одного из супругов фактических брачных отношений с другим лицом, рождение ребенка от этого лица, заключение брачного договора и т.д. (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 14.04.2015 по делу №33-10875, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.12.2016 по делу №33-49194/2016, Апелляционное определение Московского городского суда от 18.10.2017 по делу №33-42335/2017, Апелляционное определение Московского городского суда от 14.09.2017 по делу №33-33709/2017, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.09.2017 по делу №33-36448/2017). О продолжении семейных отношений могут свидетельствовать такие факты, как регистрация супруги на жилую площадь к супругу, проведение совместного отдыха за границей и совместного досуга, приобретение абонемента в фитнес-клуб для супруги, ведение домашнего хозяйства и пр. (Апелляционные определения Московского городского суда от 16.02.2017 по делу №33-6294/2017, от 12.01.2017 по делу №33-1145/2017). Однако в судебной практике высказывается мнение о том, что наличие хороших отношений с детьми и совместное проведение досуга безусловно не подтверждают наличие семейных супружеских отношений (Апелляционное определение Московского городского суда от 12.09.2017 по делу №33-36448/2017). Кроме того, о прекращении семейных отношений не может свидетельствовать факт вынесения судебного приказа о взыскании алиментов с ответчика (Апелляционное определение Московского городского суда от 22.09.2016 по делу №33-37798/2016)
Когда личное имущество одного из супругов становится общим имуществом?
Статья 37 Семейного кодекса РФ предусматривает основание для признания личного имущества одного из супругов (имущества, приобретенного до брака, или на основании безвозмездной сделки) совместно нажитым имуществом супругов.
Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).
Как показывает судебная практика, в подавляющем большинстве случаев суды отказывают в удовлетворении исков (встречных исков), основанных на ст. 37 СК РФ (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 04.10.2017 по делу №33-40277/2017, от 12.07.2017 по делу №33-25155/2017, от 12.04.2017 по делу №33-13989/2017). Вместе с тем имеется прецедент, когда суд признал общим совместно нажитым супружеским имуществом жилой дом, полученный одним супругом по договору дарения во время брака сторон, установив, что данное имущество имеет неотделимые улучшения, произведенные за счет общих средств супругов. Согласно заключению строительно-технической экспертизы неотделимые улучшения жилого дома в два раза превысили стоимость самого дома до произведенных улучшений, и в результате вложений стоимость дома увеличилась более чем в три раза (Апелляционное определение Московского городского суда от 04.08.2017 по делу №33-23135/2017).
Доли супругов в праве собственности на недвижимость
Доли супругов при разделе совместно нажитого имущества признаются равными, однако суд вправе отступить от равенства долей в интересах несовершеннолетнего ребенка и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга.
Супруги могут оформить недвижимость также в общую долевую собственность. Если недвижимость находится в долевой собственности супругов, каждый из них вправе выделить в натуре свою долю из общего имущества, кроме случаев, когда выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу. Выдел доли в натуре может быть произведен как по соглашению супругов, так и, при недостижении соглашения, в судебном порядке (п. п. 1, 2, 3 ст. 252 ГК РФ).
Как регистрировать права на недвижимость в браке?
Право собственности на недвижимость возникает после внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
После заключения договора сторонам необходимо оформить переход прав на объект к новому владельцу, предоставив в Росреестр заявление, квитанцию об оплате госпошлины, а также документы по сделке. При покупке строящейся недвижимости по ДДУ право собственности на недвижимость регистрируется после передачи помещения по передаточному акту.
Если супруги заключили брачный договор, устанавливающий раздельный режим собственности, то при покупке недвижимости одним из супругов регистрируется право собственности соответствующего супруга. Если режим собственности не был изменен соглашением супругов, то любой объект, приобретенный в браке, будет находиться в общей совместной собственности граждан. При этом собственником в ЕГРН может быть указан только тот супруг, который являлся стороной сделки. Супруги могут предоставить в Росреестр сведения о заключении брака, в таком случае регистратор внесет в ЕГРН запись о том, что на недвижимость зарегистрировано право общей совместной собственности.
Чтобы оперативно оформить права на недвижимость супруги могут обратиться за юридическими услугами к опытным специалистам, которые составят заявление и помогут со сбором документов.
Сделки с недвижимостью, приобретенной в браке
Законный режим имущества супругов (при отсутствии брачного договора) накладывает определенные ограничения при покупке и распоряжении недвижимостью, приобретенной супругами в браке.
Продажа недвижимости в браке
В соответствии со ст. 35 Семейного кодекса РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Так как право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, то любые сделки по распоряжению совместно нажитым недвижимым имуществом (продажа, дарение, мена и т.д.) заключаются только с письменного согласия другого супруга. Согласие супруга на сделку должно быть удостоверено в нотариальном порядке.
Покупка недвижимости в браке
Исходя из нормы закона, согласие на покупку недвижимости требуется только, если сделка удостоверяется у нотариуса (по требованию закона или по желанию сторон), или регистрируется.
Обязательному нотариальному удостоверению подлежат, например, сделки с долями в праве собственности на недвижимость, за исключением сделок по распоряжению всеми долями в праве собственности одновременно.
К регистрируемым сделкам относятся договоры участия в долевом строительстве, договоры уступки права требования по ДДУ. При покупке недвижимости в новостройке на основании таких сделок потребуется согласие супруга (-и).
Договоры купли-продажи, дарения, мены не подлежат регистрации (регистрируется переход права собственности, а не сама сделка), поэтому покупателю не нужно получать согласие супруги (-а) на покупку недвижимости в этом случае, если сделка совершается в простой письменной форме (без нотариуса).
При совершении сделок с недвижимостью рекомендуем обратиться к опытному юристу по недвижимости для консультации.
Раздел недвижимости при разводе
Для начала нужно отметить, что существует 2 способа раздела совместно нажитого имущества:
- по соглашению сторон
- в судебном порядке, если сторонам не удалось достичь соглашения
Соглашение о разделе совместно нажитого имущества
При разделе имущества по соглашению сторон во внесудебном порядке супруги заключают соглашение о разделе имущества, которое удостоверяется нотариусом. В соглашении супруги могут установить тот порядок раздела, который удобен им, в том числе с отступлением от равенства долей в праве собственности на имущество. Если супруги не разделили имущество, а определили доли в нем (например, установили размер долей в праве собственности на объект недвижимости), такое соглашение также рассматривается как соглашение о разделе имущества и подлежит нотариальному удостоверению (Письмо Росреестра от 31.03.2016 года № 14-исх/04224-ГЕ/16).
Для удостоверения соглашения о разделе нотариусу необходимо предоставить следующие документы:
- свидетельство о заключении брака
- документы, удостоверяющие личность супругов
- свидетельство о расторжении брака (при наличии)
- документы, подтверждающие права на совместно нажитое имущество (договоры, свидетельства, выписки о регистрации и т.д.)
За удостоверение соглашения о разделе совместно нажитого имущества нотариусом взимается нотариальный тариф, если проводилась оценка имущества, то в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации, а также плата за оказание услуг правового и технического характера.
Чем отличается соглашение о разделе имущества от брачного договора?
- Момент заключения сделки. Брачный договор может быть заключен до регистрации брака или в любое время в период брака; соглашение о разделе имущества супругов может быть заключено в период брака или после его расторжения).
- Устанавливаемые режимы собственности. В брачном договоре можно установить режим общей совместной, общей долевой или раздельной собственности. В соглашении о разделе имущества можно установить только режим общей долевой или раздельной собственности.
- Имущество, в отношении которого заключается соглашение или договор. Брачный договор может регулировать режим имущества, которое будет приобретено в будущем (например, в брачном договоре можно предусмотреть, что все недвижимое имущество, которое будет приобретено в браке, будет считаться собственностью того супруга, на чье имя оно приобретено). Также брачным договором может быть изменен и режим личной собственности супругов - в части имущества, которое было приобретено ими до заключения брака. Соглашение о разделе имущества определяет имущественные права и обязанности супругов в отношении уже имеющегося у них совместно нажитого имущества.
- Дополнительные условия сделки. По содержанию брачный договор может быть шире соглашения о разделе имущества. В брачном договоре супруги вправе определить свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов, определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.
Супругам необходимо учитывать, что если соглашения о разделе имущества не признаны недействительными, то в судебном порядке нельзя пересмотреть раздел имущества по соглашениям, в том числе при определении компенсации в связи с тем, что одному из супругов передано имущество меньшей стоимостью, не учитывается стоимость имущества, переданного другому супругу по соглашению сторон (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 07.06.2016 № 88-КГ16-1).
После подписания соглашения о разделе для переоформления права собственности на недвижимость необходимо обратиться в Росреестр для регистрации. Соглашение о разделе в этом случае будет являться основанием для регистрации.
Раздел совместно нажитой недвижимости через суд
При разделе имущества в судебном порядке суд определяет состав совместно нажитого имущества, доли супругов в ней, порядок раздела имущества (какое имущество передается каждому из супругов), определяет размер денежной компенсации при разделе неделимого имущества.
Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. Также необходимо отметить, что раздел совместно нажитого имущества после развода является необязательным мероприятием, после развода за супругами сохраняется право собственности на имущество - право совместной собственности, однако до раздела имущества затрудняется распоряжение данным имуществом (необходимость получения согласия от бывшего супруга (-и) на ряд сделок) и использование имущества, если между бывшими супругами нет мира.
Раздел совместного имущества зависит от того, какой режим имущества выбран супругами - законный (если брачный договор не заключался) или договорный (если заключен брачный договор).
При наличии брачного договора раздел производится в соответствии с условиями этого договора. В случае необходимости регистрации перехода права собственности на имущество такой договор является основанием для проведения регистрации. Если, несмотря на наличие брачного договора, между супругами возникает спор о разделе имущества, такой спор разрешается в судебном порядке.
Необходимо иметь в виду, что часто раздел недвижимости в натуре невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, так как отсутствует возможность устройства дополнительного входа в жилое помещение, что, по мнению судов, является основанием для отказа в разделе недвижимости в натуре. В таком случае выделяющийся собственник вправе требовать от второго сособственника выплаты стоимости своей доли (п. 3 ст. 252 ГК РФ; п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 г.).
Какие особенности раздела недвижимости при наличии несовершеннолетних детей?
Особенностью раздела недвижимости при наличии несовершеннолетних детей является то, что при разделе суд может отступить от равенства долей супругов в общем имуществе исходя из интересов детей и увеличить долю супруга, с которым останутся проживать дети. Интересы детей в каждом конкретном случае будет устанавливать суд, в виду расплывчатой формулировки суд может отступить от принципа равенства долей или не отступить, при этом в двух аналогичных ситуациях, поэтому нет “волшебной таблетки”, стопроцентной рекомендации, как повлиять на раздел имущества суд при наличии детей. Однако, исходя из практического опыта, можно сказать, что в случае если вы желаете увеличить долю при разделе имущества в связи с тем, что с вами остаются дети, рекомендуем привести максимальное количество относительно того, что имущество необходимо для нормального содержания ребенка (площадь жилья, удаленность школы, детского сада, секций и т.д., в связи с чем требуется автомобиль, вопросы со здоровьем и т.д.), а также привести доказательства недобросовестного поведения второго родителя (например, неуплата алиментов).
- после расторжения брака дети остались проживать с матерью, находятся на ее иждивении
- один из детей является инвалидом
- автомобиль используется для перевозки ребенка-инвалида
- отец имеет задолженность по уплате алиментов, в дополнительных расходах на детей не участвует (Апелляционное определение Московского городского суда от 18.05.2017 года по делу № 33-18531/2017)
Раздел недвижимости при разводе - это длительный и неоднозначный процесс. На практике между супругами возникают споры о разделении личного имущества одного из супругов от совместно нажитого, вопросы при разделе ипотечной недвижимости, строящейся недвижимости и множество других спорных вопросов. Рекомендуем до начала бракоразводного процесса обратиться к опытному юристу по семейному праву для консультации, в ходе которой специалист разъяснит нюансы раздела имущества и защитит ваши интересы.
Недвижимость, приобретенная супругами за рубежом
Покупка недвижимости за рубежом с каждым годом набирает популярность. Приобретая недвижимое имущество за границей, супруги, как правило, не задумываются над вопросом возможного раздела в будущем. Однако этот вопрос встает при расторжении брака, если семейная жизнь не сложилась.
Часто предметом спора о разделе имущества при разводе супругов становится недвижимость в Болгарии, Таиланде, Франции, ОАЭ, США, Швейцарии, Германии, Италии, Испании и иных странах.
Вопрос раздела имущества, находящегося за рубежом, при разводе является очень многогранным и сложным: начиная с определения правового статуса имущества и заканчивая фактическим переоформлением прав на него. Мы постараемся в настоящей статье осветить самые важные моменты.
Является ли недвижимость за рубежом совместно нажитым имуществом супругов?
Для ответа на этот вопрос нужно в первую очередь определить, право какой страны определяет имущественные отношения страны.
В пункте 1 ст. 161 Семейного кодекса РФ определено, что личные неимущественные и имущественные права и обязанности супругов определяются законодательством государства, на территории которого они имеют совместное место жительства, а при отсутствии совместного места жительства законодательством государства, на территории которого они имели последнее совместное место жительства. Личные неимущественные и имущественные права и обязанности супругов, не имевших совместного места жительства, определяются на территории Российской Федерации законодательством Российской Федерации.
Таким образом, если супруги являются гражданами РФ или иностранными гражданами и между РФ и страной гражданства супругов (одного из них) имеется международный договор, устанавливающий аналогичные правила определения применимого права, то такой вывод нужно считать однозначным.
Если же супруги или один из них является иностранным гражданином, при этом международный договор между РФ и данным иностранным государством отсутствует, то при разделе совместно нажитого имущества может возникнуть коллизия правовых норм, если законодательством страны гражданства супругов (одного из них) определены иные правила применения семейного законодательства.
Кроме того, необходимо отметить, что определение применимого права само по себе неспособно решить все проблемы, поскольку решение суда РФ можно исполнить за рубежом, как правило, лишь при наличии международного договора с соответствующим государством о правовой помощи. При отсутствии такого договора исполнение судебного решения на территории другой страны будет фактически невозможно. В этом случае необходимо подтверждать свои права на зарубежное имущество в суде соответствующей страны.
С точки зрения семейного законодательства РФ, на недвижимость, приобретенную в браке за рубежом, распространяется такой же режим собственности как и на недвижимость, купленную в России. Подробнее о режиме собственности на имущество, приобретенное в браке, мы рассказали ранее.
В каком суде подлежит разделу совместно нажитое имущество, находящееся за рубежом?
В судебной практике часто можно было встретить решения российских судов об отказе в разделе совместно нажитой недвижимости, находящейся за рубежом. Суды в этих случаях исходили из того, что так как спор имеет отношение к объекту недвижимости, то применяются правила об исключительной подсудности таких споров, а потому должны разрешаться в суде по месту нахождения объекта недвижимости.
Вместе с тем, Верховный суд РФ счел такой подход неверным. В Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18.09.2018 г. № 4-КГ18-76 ВС РФ указал, что требование о разделе совместно нажитого имущества не являются иском о правах на недвижимое имущество, а направлено на изменение режима совместной собственности супругов, в связи с чем вывод о том, что истец вправе разделить спорное имущество исключительно в компетентном суде иностранного государства по месту нахождения недвижимого имущества, признан ошибочным. Гражданский процессуальный закон не относит требование о разделе совместно нажитого имущества супругов (граждан Российской Федерации), находящегося на территории иностранных государств, к исключительной компетенции иностранных судов, в связи с чем на данные требования распространяются общие правила подсудности, установленные гл. 3 ГПК РФ. Такого рода иски подлежат рассмотрению судами общей юрисдикции Российской Федерации, если иное не предусмотрено международным договором.
Данный подход закреплен в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019 года.
Как исполнить решение суда РФ за рубежом и оформить свои права на недвижимость?
Как уже ранее отмечалось, решение суда РФ можно исполнить за рубежом, как правило, лишь при наличии международного договора с соответствующим государством о правовой помощи. Поэтому перед началом процесса рекомендуем уточнить наличие подобного международного договора, а также предусмотренный им порядок исполнения решений судов одной договаривающейся страны на территории другого государства.
Если такое соглашение имеется, то после вступления в законную силу решения российского суда о разделе имущества вы должны обратиться в соответствии с определенным международным договором порядком в компетентный орган иностранного государства для привидения в исполнение судебного решения. Как правило, это суд или иной орган юстиции. Данный орган выносит постановление (решение) о привидении в исполнение решения суда РФ в соответствии с законодательством иностранного государства, данный документ имеет юридическую силу на территории соответствующего государства. Например, если по правилам данной страны права на недвижимость подлежат регистрации, то с данным документом вы можете обратиться в регистрирующий орган для оформления своих прав. Данный документ также обязателен для иностранного банка.
При отсутствии соглашения о правовой помощи между странами вам придется подтверждать свои права на недвижимое имущество в суде иностранного государства. Кроме того, в таком случае мы рекомендуем при разделе имущества выбирать вариант распределения имущества между сторонами, с учетом конкретных обстоятельств дела, по возможности наименее обременительный для его исполнения. Например, вместо раздела заграничного имущества, оформленного на одного из супругов, требовать денежной компенсации стоимости доли или учесть его стоимость находящейся при разделе иного имущества, которое находится в России, и требовать увеличения доли. То есть в подобных делах стоит нелинейно подходить к распределению имущества - не делить все имущество поровну, а распределять имущество с учетом его стоимости и возможности исполнения решения суда, переоформления прав на имущество.
Ипотека до брака и в браке
- Ипотека — это залог недвижимости. Ее оформляют, когда покупают квартиру в кредит: банк денежные средства (часть стоимости квартиры), покупатель получает право собственности с обременением - залогом, гарантирующим банку, что он вернет вложенные средства.
- Статья 256 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором не установлен иной режим данного имущества.
- Пункт 1 статьи 33 Семейного кодекса РФ также содержит положение о том, что законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим действует, если брачным договором не установлено иное.
- В соответствии с пунктом 1 статьи 39 Семейного кодекса РФ при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
- Согласно пункту 2 статьи 38 Семейного кодекса РФ общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению.
- Также согласно пункту 3 статьи 38 Семейного кодекса РФ: «в случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке».
Таким образом, можно сделать вывод о том, что при отсутствии обременений на имущество и наличии договоренностей между супругами вопрос решается достаточно легко - планирующие развод или бывшие супруги подписывают соглашение о разделе имущества, с которым (при разделе недвижимого имущества) обращаются в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество для внесения изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав. При наличии спора между супругами вопрос решается в судебном порядке и внесение изменений в Единый государственный реестр прав осуществляется уже на основании вступившего в силу судебного акта.
Возникает вопрос, как будет происходить раздел имущества, если на него наложено обременение в виде ипотеки? Рассмотрим несколько ситуаций.
Ипотека до брака, но кредит погашали оба супруга
В соответствии с п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
То есть, по общему правилу, при разводе и разделе имущества квартира, приобретенная до брака, останется в собственности у того из супругов, кому она принадлежала.
Но! Так как квартира фактически оплачивалась обоими супругами, то второй супруг вправе потребовать деньги, вложенные им в погашение кредита либо о выделении доли в квартире.
Для этого в суд необходимо предоставить доказательства того, что оплата проводилась за счет совместного имущества.
Вместе с тем, судебная практика по вопросу раздела ипотечной квартиры, приобретенной до брака, противоречива, решения судов зависят от нюансов и обстоятельств дела. Поэтому рекомендуем обратиться к юристу для консультацию по вашему делу.Ипотека в браке
По общему правилу, закрепленному в ст. 34 Семейного кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. То есть квартира, приобретенная за счет общих доходов, является общим имуществом мужа и жены, независимо от того, на чье имя она оформлена.
- Супруги пришли к согласию об оплате кредитного договора и разделе ипотечной квартиры. В соответствии с п. 5. ст. 244 Гражданского кодекса РФ по соглашению участников совместной собственности может быть установлена долевая собственность этих лиц. Как правило, ипотечный договор не изменяется, и супруги договариваются о порядке оплаты и выделе долей. Но также возможна ситуация, когда супруги хотят внести изменения в ипотечный договор, для этого требуется согласие банка. После согласования с банком порядка погашения кредита и заключения соглашения о разделе имущества нужно зарегистрировать в территориальном органе Росреестра права на определенные в соглашении доли. При этом обращаем ваше внимание на то, что соглашение супругов о разделе имущества, в том числе квартиры, должно быть нотариально удостоверено.
- Супруги не пришли к согласию об оплате кредитного договора или же хотят изменить ипотечный договор. Для этого необходимо произвести оформление на каждого строго по 1/2 доли в праве общей собственности на жилое помещение и дальнейшие выплаты осуществляются в размере пропорционально своей доле. Для надлежащего оформления данного решения, бывшие супруги должны обратиться в суд с исковым заявлением о разделе суммы задолженности и процентов по кредитному договору. При рассмотрении искового заявления о разделе ипотечного договора обязательно привлекается банк.
В большинстве случаев ипотека оформляется только на одного супруга, который выступает заемщиком, а второй супруг выступает поручителем по кредиту. Поэтому при расторжении брака документы на ипотеку супругам придется переоформить.
Участие банка в судебном разбирательстве по поводу раздела ипотечной квартиры обязательно.
Если же спора о распределении долговых обязательств нет, и супруги готовы заключить соглашение о разделении долговых обязательств, то для начала необходимо получить согласие банка.
Чтобы получить согласие банка на изменение порядка погашения кредита, нужно представить в банк документы, подтверждающие наличие у солидарного должника возможности погашать кредит.
- справка с места работы;
- заверенная копия трудовой книжки;
- справка о доходах и суммах налога физического лица;
- выписка со счета;
- другие документы, подтверждающие наличие постоянного дохода, который позволяет погашать кредит.
После согласования с банком порядка погашения кредита и заключения соглашения о разделе имущества нужно зарегистрировать в территориальном органе Росреестра права на определенные в соглашении доли.
Как показывает практика, в банк советуем обращаться до суда, чтобы заручиться его поддержкой. Нужно отметить, что банки в таких случаях очень редко и неохотно идут на изменение договора об ипотечном кредитовании.
Вместе с тем, если при разделе недвижимости, купленной в кредит (“ипотечной недвижимости”) не стоит вопрос об изменении долговых обязательств перед банком, согласие банка на раздел квартиры, в том числе если она приобретена за счет средств материнского капитала, не требуется, поскольку права банка как залогодержателя не нарушаются - квартира не выбывает из залога, а залогодержатель по-прежнему может осуществлять принадлежащее ему залоговое право (п. 11 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016).
Если банк не соглашается с предложением о разделе ипотеки, суд обычно становится на позицию банка. В результате одна из сторон получает свою долю в праве собственности, но ипотеку платит тот, на кого она оформлялась. Тогда плательщик ипотеки имеет право требовать половину от уплаченных денег по ипотеке с бывшего супруга.
Военная ипотека в браке
Судебная практика по разделу имущества, находящегося в военной ипотеке, преимущественно сводится к тому, что суд признает квартиру совместно нажитым имуществом. Вместе с тем существует позиция, что квартира, полученная супругом-военнослужащим, не считается совместно нажитым имуществом и разделу не подлежит.
При рассмотрении дел, связанных с разделом имущества при расторжении брака, суды в первую очередь устанавливают период, в который приобретена квартира по военной ипотеке. Кроме того, имеет значение, продолжает ли участник накопительно-ипотечной системы являться военнослужащим. Преимущественно суды принимают решение о признании долей в квартире равными при разделе имущества.
Однако существует позиция, что квартира, полученная супругом-военнослужащим, не относится к совместно нажитому имуществу и не подлежит разделу. Так, Верховный суд Республики Адыгея в своем Определении указал на то, что приобретение квартиры в рамках накопительно-ипотечной системы происходит с использованием средств жилищного займа, имеющего целевое назначение, целью которого является жилищное обеспечение военнослужащих в соответствии с Федеральным законом от 27.05.1998 № 76-ФЗ "О статусе военнослужащих", а не членов их семей, о чем свидетельствует, в частности, тот факт, что размер средств, выделяемых для жилищного обеспечения с помощью накопительно-ипотечной системы, не зависит от состава семьи. Кроме того, перечень документов, который должен представить участник НИС в уполномоченный орган для получения целевого жилищного займа (Постановление Правительства РФ от 15.05.2008 № 370), не содержит указания на обязанность военнослужащего представлять сведения о составе его семьи. Из анализа законодательства, регулирующего накопительно-ипотечную систему жилищного обеспечения военнослужащих, следует, что у государства возникает обязанность по обеспечению жилым помещением только военнослужащего, денежные средства выделяются военнослужащему безвозмездно при наличии условий, определенных законом, при этом у членов семьи военнослужащего общей собственности на это жилое помещение не возникает. Кроме того, законом возможность возложения на супруга-военнослужащего обязанности по возврату средств целевого жилищного займа, в случае его увольнения без права на использование накоплений, учтенных на именном накопительном счете участника НИС, не предусмотрена, а следовательно, не предполагает применение к супруге каких-либо мер гражданско-правовой ответственности в случае неисполнения военнослужащим обязательств по кредитному договору (Апелляционное определение Верховного суда Республики Адыгея от 05.08.2016 по делу № 33-1288/2016).
При подаче иска о разделе квартиры, приобретенной по военной ипотеке за счет средств целевого жилищного займа, предоставленного участнику накопительно-ипотечной системы военнослужащих, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлекается также ФГКУ "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" (п. п. 1, 2 ст. 3, ч. 1 ст. 14 Закона от 20.08.2004 № 117-ФЗ; п. 1 Постановления Правительства РФ от 22.12.2005 № 800; п. 1 Распоряжения Правительства РФ от 15.04.2011 № 646-р; Апелляционное определение Московского городского суда от 12.04.2021 по делу № 33-14886/2021).
Советы юриста при совершении сделок с недвижимостью в браке
Супруги могут столкнуться с рядом трудностей при совершении сделок с недвижимостью, приобретенной в браке, и разделе имущества при разводе. Вот несколько советов, которые позволят защитить ваши права на имущество, если семейная жизнь по каким-то причинам не сложится.
- Для того, чтобы права супругов на недвижимое имущество были четко определены, рекомендуем заключить брачный договор. Брачный договор — надежный способ закрепить договоренности между гражданами относительно их прав на объекты недвижимости. Раздел имущества супругов даст возможность не тратить время и средства на трудоемкие судебные тяжбы в будущем и позволит распоряжаться имуществом без получения письменного согласия второго супруга.
- Для того, чтобы один из супругов мог продать или подарить второму супругу свою долю в праве собственности на объект недвижимости, необходимо произвести раздел имущества (выделение долей), но это не всегда удобно. Решением возникшей проблемы является совершение сделки с привлечением третьего лица. На практике это выглядит так: супруг продает квартиру, дом или нежилое помещение одному из близких родственников, который затем заключает договор дарения или купли-продажи со вторым супругом. При заключении договора дарения нужно учитывать, что в будущем, в случае раздела имущества, объект недвижимости будет признан собственностью того супруга, который принял его в дар.
- Если в браке приобретается недвижимость на денежные средства, заработанные одним из супругов, то такой объект всё равно будет находиться в общей совместной собственности, так как при отсутствии брачного договора доходы каждого из супругов является общим имуществом. Однако, существует исключение, при котором право собственности на недвижимое имущество признается судом за тем лицом, которое непосредственно вкладывало денежные средства при его покупке. Так, квартира, приобретенная одним из супругов на средства, вырученные от продажи недвижимости, купленной до заключения брака или приобретенной на основании безвозмездной сделки, будет принадлежать ему единолично при соответствующем решении суда. Но для судебного доказывания необходимо наличие документов, которые касаются продажи старого и покупки нового жилья (должна быть четкая хронологическая цепочка документов).
- По общему правилу, недвижимость, приобретенная гражданами до заключения брака разделу не подлежит. Но, если после заключения брака второй супруг произвел существенные денежные вложения в ремонт указанной недвижимости, суд может признать данное имущество совместно нажитым. Однако, необходимо сохранить все документы, подтверждающие, что услуги по ремонту и строительные материалы покупались на личные средства второго супруга, а также произвести соответствующую экспертизу объекта.
Заказать документы по семейному спору онлайн
Услуги юристов по семейному праву и бракоразводным процессам
Мы предлагаем комплексные услуги юристов по семейным делам.
- Расторжение брака и бракоразводный процесс
- Раздел совместно нажитого имущества супругов
- Определение места жительства детей и порядка общения с ребенком
- Подготовка брачного договора и соглашений между супругами
- Взыскание алиментов
- Изменение размера алиментов
- Лишение и ограничение родительских прав
- Восстановление родительских прав
- Установление отцовства
- Оспаривание отцовства
Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
- О компании
- Услуги
- онлайнШаблоны документов
- онлайнСоставление документов
- онлайнКонсультации юриста
- Отзывы
- Выигранные дела
- Партнерам
- Для СМИ