Как делится недостроенный дом или квартира при разводе?

К сожалению, не всегда семейная жизнь складывается благополучно, некоторые пары расстаются. Процедуру расторжения брака (развода) мы разобрали подробно в статье “Расторжение брака”. При разводе у супругов возникает целый пул вопросов - имущественных и неимущественных. Один из таких вопросов - это раздел совместно нажитого имущества.  Часто молодые семьи приобретают строящуюся квартиру по ДДУ или начинают строить дом, но брак распадается до завершения строительства и при разводе возникает вопрос о разделе недостроенной недвижимости. В настоящей статье мы подробно поговорим об этом.

Делится ли недостроенная недвижимость при разводе?

В соответствии с п. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ к имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

В силу ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, объекты незавершенного строительства относятся законом к недвижимому имуществу, поэтому на них распространяются правила о разделе общего имущества супругов, установленные Семейным кодексом РФ. 

На практике при рассмотрении споров о разделе недостроя часто возникали споры, суды придерживались различных правовых позиций. Однако при рассмотрении одного из таких споров Верховный суд РФ сформировал правовой подход к разделу недостроенных объектов недвижимости (Определение Верховного Суда РФ от 23.04.2001 № 57-В01-2). Суть его заключается в следующем:

• По иску супругов, совместно возводивших дом, суд вправе произвести раздел неоконченного строительством дома, если, учитывая степень его готовности, можно определить отдельные, подлежащие выделу части с последующей технической возможностью доведения строительства дома до конца.

• При невозможности раздела неоконченного строительством дома суд может признать право на строительные материалы и конструктивные элементы дома.

Подведем итог: Недостроенный дом является имуществом, на который распространяется режим общей совместной собственности, если он возведен в браке, и супруги не установили иной режим собственности брачным договором. При разделе недостроенного имущества учитывается его степень готовности. Если степень готовности позволяет определить отдельные, подлежащие выделу части с последующей технической возможностью доведения строительства дома до конца, то за супругами признаются доли в праве собственности на недвижимое имущество - объект незавершенного строительства. Если нет, то признают права на движимое имущество - строительные материалы и конструктивные элементы дома.

Отдельно стоит сказать о приобретенной в браке строящейся недвижимости у застройщика - по договору участия в долевом строительстве, договору участия в ЖСК или иному договору с застройщиком. До завершения строительства и передачи объекта дольщику квартиры или нежилого помещения как объекта недвижимого имущества не существует, однако существуют имущественные права по договору с застройщиком, которые по смыслу ст. 128 ГК РФ также являются правами и могут быть разделены супругами по соглашению или в судебном порядке. После подписания передаточного акта с застройщиком уже может быть произведен раздел права собственности на квартиру (нежилое помещение) как объект прав. Так как строительство недвижимости - это длительный процесс, сопряженный с различными рисками, то на практике возникают различные ситуации: задержка строительства, банкротство застройщика, проблемы при оформлении права собственности дольщика. Эти сложности, сопряженные с бракоразводным процессом, зачастую разрешаются только в судебном порядке. В подобных ситуациях рекомендуем проконсультироваться со юристами по семейному праву и ДДУ для определения порядка действий в конкретной ситуации.

Когда недостроенная недвижимость считается общим имуществом, а когда имуществом одного из супругов?

По закону все имущество, приобретаемое супругами в браке, находится в общей совместной собственности супругов, независимо от того, на чье имя оно оформлено. Таким образом, по общему правилу недостроенное имущество, приобретенное супругами в период брака, относится к общему имуществу супругов, если иной режим собственности не установлен брачным договором. 

Обратите внимание! Для определения режима собственности супругов на имущество важно учитывать несколько факторов:

1. Момент приобретения имущества. При определении момента приобретения имущества с целью разграничения личной и общей собственности супругов имеет значение, когда это имущество оплачено - до брака, в браке или после прекращения брака. Общим имуществом будет считаться имущество, оплаченное в браке, независимо от того, когда зарегистрированы права на него. Иными словами, если один из супругов приобрел квартиру по ДДУ до заключения брака, то она будет считаться по закону его личной собственностью, даже если она была построена и передана ему уже после регистрации брака. Также может быть обратная ситуация: ДДУ заключен и оплачен в браке, а права на квартиру оформлены после расторжения брака. В такой ситуации квартира будет признана общим имуществом, несмотря на то, что право собственности на нее зарегистрировано после развода. На практике часто встречаются смешанные ситуации, когда ДДУ заключается с рассрочкой и квартира оплачивается частично в браке, а частично - до брака или после прекращения брачных отношений. В таких ситуациях суд может разделить имущество следующим образом: доля, оплаченная до брака или после прекращения брака, будет считаться личным имуществом оплатившего ее супруга, остальная часть - совместной собственностью супругов. Однако в некоторых случаях, при незначительных вложениях общих денег супругов в квартиру, суд делит не право собственности на квартиру, а только денежные средства, уплаченные за счета семейного бюджета. Проще говоря, суд оставляет квартиру по ДДУ в собственности супруга, вложившего личные деньги в квартиру, и взыскивает с него в пользу другого супруга половину от денежные средств, вложенных за счет доходов, полученных в браке. При строительстве дома момент его приобретения определяется датой оплаты строительных материалов и работ.
2. Источник денежных средств на оплату имущества. При разграничении личного и общего имущества в браке имеет значение не только момент его приобретения, но и источник денежных средств. Даже если имущество приобретено в браке, но за счет личных средств одного из супругов, оно может быть признано его личной собственностью. Однако при этом важно учесть, что под "личными денежными средствами" супруга понимаются не заработанные им деньги, так как доход, заработная плата любого из супругов в браке является их общим имуществом, и не имеет значения, кто из супругов зарабатывал больше. Под личными денежными средствами одного из супругов понимаются денежные средства, полученные до брака или на основании безвозмездных сделок (дарения, наследования и пр.), а также от продажи имущества, приобретенного до брака или в браке на основании безвозмездных сделок. Приведем пример: супруг в браке получил в наследство квартиру, семейная пара решила ее продать и вложить деньги в строящуюся квартиру по ДДУ. В таком случае, несмотря на то, что новая квартира приобретена в браке, она может быть признана личной собственностью супруга, вложившего в нее деньги от продажи наследства, однако источник денежных средств придется доказывать (см. пример нашего дела по признанию имущества, приобретенного в браке, личной собственностью доверителя).
3. Наличие брачного договора. Брачный договор - это соглашение, заключаемое супругами для изменения законного режима собственности супругов на иной, в том числе режим раздельной собственности или режим долевой собственности. При раздельном режиме собственности на все или на часть имущества, приобретенного в браке, устанавливается личная собственность супругов, и в дальнейшем это имущество уже не подлежит разделу. При долевой собственности супруги могут установить в брачном договоре размеры долей в праве собственности на приобретаемое имущество по своему усмотрению, что отличает этот режим от законного, когда доли супругов признаются равными. Иногда в брачном договоре указывают варианты раздела имущества на случай расторжения брака, а в некоторых брачных договорах можно встретить условия о различном порядке раздела имущества в зависимости от причин развода.  Кроме того, брачный договор может устанавливать право общей совместной собственности на личное имущество одного из супругов (например, на квартиру по ДДУ или дом, приобретенные одним из супругов до заключения брака). Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. Он заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Разобраться со сложным вопросом заключения брачного договора вам поможет статья нашего юриста.

Подведем итог: При отсутствии брачного договора недвижимое имущество, оплаченное в браке за счет общих денежных средств семьи, считается общей совместной собственностью супругов, независимо от момента регистрации права собственности на него. Однако на практике бывают различные смешанные ситуации, о которых мы поговорили выше.

Как делится недостроенная недвижимость при разводе?

После разграничения личной и общей собственности супруга и признания недостроя общим имуществом супругов встает вопрос о порядке его раздела, размере долей и пр.

В первую очередь необходимо отметить, что доли супругов при разделе совместно нажитого имущества признаются равными. Однако при разделе общего имущества супругов суд может отступить от равенства долей супругов в общем имуществе в том числе исходя из интересов детей и увеличить долю супруга, с которым останутся проживать дети. Интересы детей в каждом конкретном случае будет устанавливать суд (п. 2 ст. 39 СК РФ). При этом наличие общего несовершеннолетнего ребенка не является безусловным основанием для отступления от начала равенства долей при разделе совместно нажитого имущества. При принятии решения о таком отступлении должно быть обосновано, каким образом соблюдаются интересы детей, ради которых и должно произойти данное отступление (п. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019). В каждом конкретном случае интересы детей устанавливает суд.

На сегодняшний день в суды поступает большое количество исковых заявлений от супругов, имеющих общих несовершеннолетних детей. Однако суды достаточно редко применяют п. 2 ст. 39 СК РФ. Это обусловлено отсутствием у судов установленных законом оснований для отступления от принципа равенства долей супругов и выделения доли несовершеннолетнего или учета его интересов в другой форме (например, выделение большей доли тому из супругов, с кем продолжают проживать несовершеннолетние дети). Стоит также отметить, что при применении судом правила об отступлении от равенства долей имущество, выделяемое сверх доли супругу, с которым остаются несовершеннолетние дети, принадлежит на праве раздельной собственности этому супругу, а не детям, поскольку в п. 2 ст. 39 СК РФ это имущество передается из общей собственности супругов, а в силу ст. 60 СК РФ дети не имеют права собственности на имущество родителей. 

Раздел недостроенной недвижимости может быть произведен между супругами двумя способами:

1. на объект незавершенного строительства (права требования по ДДУ) устанавливается долевая собственность супругов (по общему правилу - по 1/2 доли в праве собственности, однако в зависимости от обстоятельств ее приобретения могут устанавливаться иные размеры долей, о чем мы рассказали ранее)
2. на объект незавершенного строительства (права требования по ДДУ) устанавливается единоличная собственность одного из супругов с выплатой второму супругу денежной компенсации в размере половины рыночной стоимости объекта (прав требования)

Способ раздела имущества определяется самими супругами, если раздел производится во внесудебном порядке, или судом, исходя из требований сторон и обстоятельств дела.

Особенности раздела жилой недвижимости, купленной с использованием маткапитала

Особое внимание стоит уделить также порядку раздела жилья, приобретенного с использованием средств материнского капитала. В первую очередь необходимо отметить, что согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ лицо, получившее сертификат на средства материнского капитала, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Таким образом, в отношении жилья, приобретенного за счет средств материнского капитала, действует режим общей долевой собственности супругов и детей. При этом размеры долей супругов и детей определяются в соответствии со специальным законом, регулирующим выделение государством средств материнского капитала (Законом № 256-ФЗ) и семейным законодательством. 

По общему правилу определение долей родителей и детей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное за счет маткапитала, осуществляется исходя из равенства их долей на средства материнского (семейного) капитала, потраченные на жилье, а не на всю квартиру (ч. 4 ст. 10 Закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ; п. 13 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.06.2019 № 18-КГ19-57, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 июля 2018 г. № 19-КГ18-13). Вместе с тем, как правило, жилое помещение приобретается за счет средств материнского капитала и собственных средств супругов. Если на средства материнского капитала не распространяется режим совместной собственности, то на вложенные собственные средства супругов согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ режим совместной собственности распространяется (если они не подпадают под оно из исключений, установленных ст. 36 СК РФ). 

Особенности раздела недвижимости, приобретенной за счет средств ипотечного кредита

В первую очередь отметим, что ипотека — это залог недвижимости. Ее оформляют, когда покупают недвижимость в кредит: банк выдает денежные средства на покупку недвижимости (часть стоимости), а покупатель получает право собственности на недвижимость с обременением - залогом, гарантирующим банку, что покупатель (заемщик) вернет банку вложенные средства и выплатит проценты по кредиту. При покупке квартиры по ДДУ до завершения строительства в залоге у банка находятся права требования по ДДУ, а после завершения строительства и регистрации права собственности дольщики обязаны передать квартиру в залог банка (зарегистрировать ипотеку).

При разделе ипотечной недвижимости возникают определенные сложности:

1. в отношениях есть третье лицо - банк, являющийся залогодержателем, поэтому раздел имущества затрагивает его интересы
2. ипотечный кредит на момент развода, как правило, не погашен, а потому при разделе необходимо делить не только имущество, но и кредит
3. ипотечный кредит и право собственности на недвижимость могут быть оформлены на одного из супругов до вступления в браке, а выплачиваться в браке за счет семейного бюджета

Если недвижимость была приобретена до брака, но фактически ипотеку оплачивали оба супруга 

Как мы отмечали ранее, в соответствии с п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. То есть, по общему правилу, при разводе и разделе имущества недвижимость, приобретенная до брака, останется в собственности у того из супругов, кому она принадлежала. 

Но! Так как недвижимость фактически оплачивалась обоими супругами, то второй супруг вправе потребовать деньги, вложенные им в погашение кредита либо о выделении доли в праве собственности на объект. Для этого в суд необходимо предоставить доказательства того, что оплата проводилась за счет совместного имущества. Судебная практика по вопросу раздела ипотечной недвижимости, приобретенной до брака, противоречива, решения судов зависят от нюансов и обстоятельств дела. Поэтому рекомендуем обратиться к юристу для консультацию по вашему делу.

Если недвижимость в ипотеку приобретена в браке 

Как отмечено ранее, по общему правилу, закрепленному в ст. 34 Семейного кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если супруги не установили брачным договором. То есть недвижимость, приобретенная за счет общих доходов, является общим имуществом мужа и жены, независимо от того, на чье имя она оформлена.

Вместе с тем, в большинстве случаев ипотека оформляется только на одного супруга, который выступает заемщиком, а второй супруг выступает поручителем по кредиту. Поэтому при разделе ипотечного кредита обязательно участие банка. Даже, если спора о распределении долговых обязательств нет, и супруги готовы заключить соглашение о его разделе, то для начала необходимо получить согласие банка. Чтобы получить согласие банка на изменение порядка погашения кредита, нужно представить в банк документы, подтверждающие наличие у солидарного должника возможности погашать кредит. После согласования с банком порядка погашения кредита и заключения соглашения о разделе имущества нужно зарегистрировать в территориальном органе Росреестра права на определенные в соглашении доли. 

Однако, если при разделе ипотечной недвижимости не стоит вопрос об изменении долговых обязательств перед банком, согласие банка на раздел недвижимости не требуется, поскольку права банка как залогодержателя не нарушаются - недвижимость не выбывает из залога, а залогодержатель по-прежнему может осуществлять принадлежащее ему залоговое право (п. 11 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016). Если банк не соглашается с предложением о разделе ипотечного кредита, то суд выносит решение о разделе ипотечной недвижимости, каждый супруг получает свою долю в праве собственности на нее, но кредит банку выплачивает платит тот, на кого он оформлен. В таком случае плательщик ипотеки имеет право требовать половину от уплаченных денег по ипотеке с бывшего супруга. 

Также возможно по требованию супругов признание права собственности на ипотечную недвижимость только одного из супругов (как правило, того, на кого оформлен кредит) с присуждением второму супругу денежной компенсации его доли. В таком случае размер компенсации должен определяться как половина разницы между рыночной стоимостью недвижимости и остатком задолженности по ипотечному кредиту. Данный вывод подтверждается судебной практикой.

Раздел недостроенной недвижимости по соглашению сторон

Для раздела недвижимости по соглашению сторон супругам необходимо составить соглашение о разделе имущества, в котором определить порядок раздела, и обратиться к нотариусу для нотариального удостоверения соглашения о разделе имущества. 

При разделе недвижимости супруги могут исходить из равенства их долей либо отступить от этого принципа и определить доли каждого из супругов по своему усмотрению. При заключении соглашения о разделе общей недвижимости супругов проводить оценку общего имущества супругов не требуется, однако супруги вправе провести оценку рыночной стоимости по своему желанию. Соглашение о разделе можно заключить как в период брака, так и после расторжения брака. 

Если квартира по ДДУ на момент составления соглашения уже построена, и право собственности на нее зарегистрировано, то в соглашении указываются ее характеристики: адрес, площадь, кадастровый номер и т.д. Такое соглашение является основанием для переоформления права собственности на квартиру в Росреестре (например, если супруги в соглашении установили личную собственность одного из супругов на нее или долевую собственность).

Если квартира по ДДУ на момент составления соглашения еще не построена или не передана дольщику, то в соглашении указываются реквизиты договора участия в долевом строительстве, так как в этому случае супруги договариваются не о разделе недвижимого имущества, а о разделе права требования по договору. Такое соглашение является основанием для переоформления договора участия в долевом строительстве с застройщиком.

За удостоверение соглашения о разделе совместно нажитого имущества нотариусом взимается нотариальный тариф, если проводилась оценка имущества, то в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации, а также плата за оказание услуг правового и технического характера.

Супругам необходимо учитывать, что если соглашения о разделе имущества не признаны недействительными, то в судебном порядке нельзя пересмотреть раздел имущества по соглашениям, в том числе при определении компенсации в связи с тем, что одному из супругов передано имущество меньшей стоимостью, не учитывается стоимость имущества, переданного другому супругу по соглашению сторон (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 07.06.2016 № 88-КГ16-1).

Раздел недостроенной недвижимости в суде

Для раздела недвижимости в судебном порядке один из супругов обращается в суд с иском о разделе совместно нажитого имущества (требование о разделе может быть предъявлено совместно с требованием о расторжении брака или в отдельном иске). Второй супруг вправе представить возражения на иск или встречный иск, если он видит порядок раздела имущества иначе. 

Исковое заявление о разделе имущества супругов обязательно должно содержать:

• наименование суда, в который подается исковое заявление
• сведения об истце
• сведения об ответчике
• обстоятельства, на которых вы основываете свои требования, и подтверждающие их доказательства
• требование о разделе объекта незавершенного строительства или права требования по договору
• цену иска (она определяется стоимостью имущества, о разделе которого вы просите)
• перечень прилагаемых к иску документов

Кроме того, в исковом или отдельном заявлении может быть изложена просьба об обеспечении иска. В качестве меры по обеспечению иска суд может, например, наложить арест на недвижимость.

Читайте подробнее о порядке составления иска о разделе имущества в суд в статье юриста.  

Законодательство не предусматривает исчерпывающего перечня документов, которые требуются для раздела имущества в судебном порядке. Вам могут потребоваться следующие документы:

К исковому заявлению прилагаются обязательно также следующие документы:

За рассмотрение иска о разделе имущества в суде уплачивается госпошлина. При расчете госпошлины следует исходить из цены иска, если спор о признании права собственности истца на это имущество ранее не решался судом. Если ранее в отношении имущества решался спор о признании права собственности, то размер госпошлины определяется как по имущественному требованию, не подлежащему оценке, или неимущественному требованию.

Иск о разделе имущества супругов может быть подан: