В настоящее время достаточно большое количество семей Российской Федерации приобретают жилье в ипотеку. В статье "Собственность супругов в браке" мы рассмотрели особенности имущественных правоотношений супругов после вступления в брак, правовой режим имущества, приобретенного в браке, нюансы заключаемых сделок, в том числе особенности приобретения квартиры в ипотеку в браке. В настоящей статье мы поговорим о нюансах заключения брачного договора для покупки ипотечной недвижимости.
Брачный договор для ипотеки
В некоторых случаях банк при выдаче ипотечного кредита просит супругов предоставить брачный договор. Это происходит, когда ипотечный банк при выдаче кредита на покупку жилья учитывает доходы только одного из супругов либо если у одного из супругов плохая кредитная история. Запрашивая брачный договор, банк стремится обезопасить себя и просит установить в отношении приобретаемого объекта и обязательств по возврату кредита раздельный режим имущества супругов.
Кроме того, супруги часто сами решают заключить брачный договор перед покупкой ипотечного жилья. Помимо того, что такой брачный договор позволяет преодолеть некоторые препятствия в выдаче кредита для супругов с разными доходами/кредитными историями, он может решить и другие имущественные вопросы:
- брачный договор позволяет установить долевую собственность на ипотечную квартиру, например, в зависимости от доли участия в погашении кредита
- брачный договор позволяет оформить ипотечный кредит, если один из супругов категорически не хочет приобретать недвижимость на заемные средства. Стоит отметить, что для получения заемных средств согласие второго супруга не требуется, так как оно в данном случае предполагается, однако оно не требуется лишь как документ. Это вовсе не означает, что пара не должна обсудить этот серьезный вопрос на семейном совете и принять совместное решение. А кроме того, согласие потребуется позже, для оформления ипотеки (залога) на квартиру. В данном случае стороны, заключив брачный договор, могут самостоятельно принимать решения о своем имуществе. Так, супруг, единолично купивший жилье при помощи кредитных средств, может им распоряжаться без согласия другого супруга, но и все обязательства перед банком он несет самостоятельно. Брачный договор для ипотеки при покупке недвижимости также поможет защитить свои имущественные права супругу в случае банкротства другого супруга. Кроме того, при заключении брачного договора с раздельным режимом собственности на ипотечную квартиру супругам стоит обсудить также вопрос источника средств для погашения кредита супругом-должником, так как по общему правилу заработная плата и иные доходы, получаемые супругами в браке, являются их общим имуществом.
- брачный договор рекомендуется заключить также супругам при вступлении в брак, если один из супругов имеет добрачные ипотечные обязательства. Так, супруги "на берегу" урегулируют имущественные вопросы относительно погашения кредита, взятого до брака.
При заключении брачного договора для ипотеки по запросу банка важно учитывать, что брачный договор может урегулировать не только все имущественные отношения между супругами, но и их часть. Нередко супруги допускают ошибку при оформлении брачного договора для банка, указывая, что на все имущество, приобретаемое в браке супругами, распространяется режим раздельной собственности, что означает, что все имущество (а не только ипотечная квартира), которое будет приобретено кем-то из супругов в браке и/или оформлено на имя кого-то из них, будет считаться имуществом соответствующего супруга. Такой брачный договор в отсутствие реальных намерений установить раздельный режим собственности на имущество супругов может привести к критическим последствиям при разводе - супруги не смогут разделить имущество, приобретенное на имя одного из них.
Таким образом, при оформлении брачного договора важно правильно его составить, установив режим собственности для всего имущества или его части - например, указав, что режим раздельной собственности распространяется только на ипотечную квартиру, а в отношении иного имущества действует режим общей совместной собственности (законный режим).
Кроме того, при оформлении брачного договора с режимом раздельной собственности на ипотечную квартиру необходимо помнить, что после заключения брачного договора и оформления сделки недвижимость будет считаться личной собственностью супруга-должника (как и обязательство перед банком). Тогда в случае развода супругов этот объект не будет подлежать разделу между мужем и женой. Так банки хотят обезопасить себя от возможного раздела залогового имущества или увеличения финансовой нагрузки на супруга-должника. Потому что без брачного договора при разделе имущества предмет залога хоть и останется в собственности супруга-должника, однако он будет обязан выплатить компенсацию бывшему супругу.
Брачный договор - отличный инструмент урегулировать имущественные отношения супругов при его умелом использовании. Однако при неправильном составлении брачного контракта он может повлечь негативные последствия для имущественного положения сторон.
Порядок заключения брачного договора для ипотеки
Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или супругов, определяющее их имущественные права и обязанности в браке или при его расторжении.
Порядок заключения, изменения или расторжения брачного договора регулируется нормами Семейного кодекса РФ, а в части, не урегулированной СК РФ, регулируется общими нормами гражданского законодательства.
Норма ст. 41 Семейного кодекса РФ устанавливает обязательную нотариальную форму брачного договора.
Брачный договор может быть заключен:
- до государственной регистрации заключения брака (в этом случае брачный договор вступает в силу с момента государственной регистрации заключения брака органом ЗАГС)
- в любое время в период брака
Брачный договор нельзя заключить после расторжения брака. В указанном случае можно заключить только соглашение о разделе совместно нажитого имущества, о котором мы поговорим далее.
Основными условиями брачного договора являются: режим собственности, распоряжение общим имуществом супругов, права и обязанности супругов по взаимному содержанию, порядок несения семейных расходов и т.д.
В частности в брачный договор можно включить следующие условия:
- Режим собственности. Брачным договором режим собственности можно изменить в отношении всего имущества супругов; отдельных видов имущества; имущества каждого из супругов. Не исключено и заключение брачного договора, содержание которого сводится к регулированию отношений по поводу имущества каждого (или одного) из супругов. Например, заключается брачный договор, предусматривающий, что все имущество, принадлежавшее каждому из супругов до заключения брака, признается их общей совместной собственностью, или устанавливающий, что отдельные виды имущества каждого из супругов (допустим, объекты недвижимости) поступают в общую совместную собственность. Более того, закон не запрещает включение в брачный договор условия о переходе права собственности на имущество одного из супругов другому супругу, однако если содержание брачного договора исчерпывается только этой обязанностью, то такой договор может быть признан недействительным, как притворная сделка. Также можно определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака. При этом брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Имущество, не упомянутое в брачном договоре, по-прежнему является общей совместной собственностью супругов.
- Распоряжение общим имуществом супругов. В отношении общего имущества супруги вправе, например, предусмотреть в брачном договоре виды имущества, распоряжение которым возможно одним супругом только с предварительного согласия другого, помимо указанных в законе.
- Права и обязанности супругов по взаимному содержанию. В брачном договоре можно предусмотреть права и обязанности супругов по взаимному содержанию как в период брака, так и после его расторжения
- Порядок несения семейных расходов. Исчерпывающего перечня семейных расходов не существует. На практике к ним относят, например, оплату услуг ЖКХ, телефона, интернет-услуг, продуктов питания, одежды, медикаментов, туристических путевок и пр. В брачном договоре можно предусмотреть степень участия каждого из супругов в семейных расходах.
Важно отметить, что Семейный кодекс содержит лишь примерный перечень условий брачного договора, при этом указаны их пределы - только имущественные отношения.
По общему правилу брачный договор является бессрочным. Действие брачного договора прекращается с момента прекращения брака, за исключением тех обязательств, которые предусмотрены договором на период после прекращения брака.
Для заключения брачного договора перед покупкой ипотечной недвижимости рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:
- Соберите документы для заключения брачного договора (документы, удостоверяющие личность супругов, свидетельство о заключении брака)
- Подготовьте текст брачного договора и согласуйте его с супругой (супругом). В тексте рекомендуем указать, что сведения о приобретаемом в ипотеку объекте, распространив режим раздельной собственности только в его отношении.
- Направьте нотариусу документы и текст брачного договора и запишитесь на прием
- Явитесь к нотариусу в назначенную дату с оригиналами документов
- Прочитайте распечатанный нотариусом текст брачного договора и проверьте на наличие ошибок, неточностей и пр.
- Подпишите брачный договор (подписывают оба супруга)
- Уплатите пошлину за услуги нотариуса
- Получите свой экземпляр заверенного брачного договора и обязательно сохраните
После заключения брачного договора данный документ предоставляется в банк для рассмотрения вопроса о предоставлении ипотечного кредита.
Как изменить брачный договор?
Существует два способа изменения условий брачного договора:
- по соглашению сторон
- в судебном порядке
Изменение условий брачного договора по соглашению сторон - это добровольная процедура. Иными словами, каждая сторона должна быть согласна на изменение условий. Соглашение об изменении условий брачного договора оформляется, как правило, в виде дополнительного соглашения к брачному договору. В соглашении указывается, какие именно условия брачного договора изменяются. Также можно утвердить соглашением новую редакцию всего брачного договора. При любом из вариантов соглашение должно быть нотариально удостоверено.
Если же одна из сторон не согласна на изменение условий договора, то можно потребовать внесения изменений в договор в судебном порядке. При этом имейте в виду, что потребовать изменения условий договора в судебном порядке можно в случаях:
- существенного нарушения договора одной из сторон
- существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора
- в иных случаях, предусмотренных брачным договором
Как расторгнуть брачный договор?
Брачный договор может быть расторгнут по соглашению его сторон или в судебном порядке.
Отметим также, что действие брачного договора прекращается с момента прекращения брака, за исключением тех обязательств, которые предусмотрены договором на период после прекращения брака (п. 3 ст. 43 СК РФ).
Если стороны согласны расторгнуть договор, им необходимо составить соглашение о расторжении брачного договора в письменной форме и удостоверить его у нотариуса.
Чтобы удостоверить соглашение, сторонам договора следует лично обратиться к нотариусу и представить следующие документы:
- документы, удостоверяющие личности сторон соглашения
- нотариально удостоверенный брачный договор
- свидетельство о заключении брака
После подписания и нотариального удостоверения соглашения обеим сторонам выдается по одному экземпляру документа.
Если одна из сторон не согласна на расторжение договора, то можно потребовать его расторжения в судебном порядке. Это возможно в следующих случаях:
- при существенном нарушении договора одной из сторон (в частности, таковым можно признать непредоставление одним из супругов другому супругу возможности пользоваться жилым помещением)
- при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (если иное не предусмотрено самим договором или не вытекает из его существа). При этом изменение признается существенным, когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях
- в иных случаях, предусмотренных брачным договором
Для расторжения брачного договора в судебном порядке необходимо собрать доказательства и подготовить исковое заявление в суд. Брачный договор будет считаться расторгнутым только при вынесении судом решения о расторжении брачного договора.