На практике часто возникают споры относительно правового статуса некоторых помещений в многоквартирном доме – являются ли такие помещения обособленными объектами недвижимости или общедомовым имуществом. О том, какое имущество является общедомовым, как собственникам квартир признать свое право на них, а также как собственникам спорного имущества защититься от исков собственников квартир в МКД, речь пойдет в настоящей статье.
В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.
Таким образом, у собственников жилых и нежилых помещений с момента регистрации права собственности на них в силу закона возникает право общей долевой собственности на вспомогательные помещения пропорционально занимаемым площадям. Соответственно, при регистрации права собственности хотя бы на одно жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме к собственнику переходит также право общей долевой собственности на помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, то есть государственная регистрация права собственности на жилое или нежилое помещение является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество.
Перечень имущества, являющего общедомовым, определен Жилищным кодексом РФ. В силу ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу также относятся помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование. Иные помещения в многоквартирном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, также относятся к общему имуществу.<
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 года № 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.
Таким образом, возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа жилого более одного и нежилого помещения в данном доме, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.
Как правило, споры о признании имущества общедомовым возникают вокруг подвальных и чердачных помещений. Полагая, что такие помещения не могут являться обособленными объектами недвижимости, используются для обслуживания других помещений в доме, собственники квартир в многоквартирном доме обращаются в суд с иском к собственникам таких помещений.
В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество зданий» в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество, Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 №13391/09 с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если на дату приватизации первой квартиры в доме подвальные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. При этом остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены во многих помещениях, в том числе каждом подвале дома, и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Аналогичная позиция изложена в Определении Судебной коллегии по гражданским делам от 26 января 2016 г. № 5-КГ15-207. При этом Верховный суд РФ распределяет следующим образом бремя доказывания: обязанность по доказыванию момента приватизации первой квартиры в доме и того факта, что подвал предназначен для обслуживания всего жилого дома, должна быть возложена на истцовую сторону, а бремя доказывания того, что спорное подвальное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования - на ответчика.
При определении правового статуса спорных помещений суды руководствуются данной правовой позиции. Например, Арбитражный суд Московской области Решением от 28.10.2021 года по делу № А41-46385/20 отказал в удовлетворении иска о признании подвальных помещения общедомовым имуществом, так как спорные помещения цокольного этажа с момента постройки жилого дома и до 11.04.1980г. – то есть до даты приватизации первой квартиры – были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, в связи с чем право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.
Таким образом, при определении правового статуса спорных помещений в многоквартирном доме необходимо установить функционального назначение этих помещений на дату приватизации первой квартиры в МКД. При этом наличие общих инженерных коммуникаций в помещении не имеет правого значения при признании таких помещений общедомовым имуществом, если на момент приватизации первой квартиры подвальные помещения использовались как обособленные помещения. При покупке подвального или чердачного помещения, иного технического помещения покупателям в целях минимизации и устранения рисков утраты права собственности необходимо обращать внимание на правовой режим приобретаемых нежилых помещений на дату первой государственной регистрации права собственности на квартиру в доме.
Вместе с тем, суды при отнесении помещений к общедомовому имуществу обращают внимание на наличие в помещении коммуникаций, оборудования, требующего постоянного открытого доступа - узлов учета, запорного оборудования (Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.12.2021 года по делу № А33-16596/2019).
В спорах об отнесении имущества к общедомовому важное значение имеет судебная экспертиза. Перед строительным специалистом судами ставятся следующие вопросы:
При ответе на первый вопрос эксперт по результату осмотра определяет, является ли спорное помещение структурно обособленным от других помещений наружными и внутренними стенами, оконными и дверными проемами, имеют ли отдельные входы, имеются ли в них спецпомещения, санузлы, оборудованные умывальниками и унитазами. используются ли помещения в коммерческих или иных целях.
При обращении в суд с иском о признании права собственности на общедомовое имущество важно определить лицо, уполномоченное обращаться с таким требованием. Как было отмечено ранее, на общее имущество многоквартирного дома у собственников квартир возникает право общей долевой собственности. Иногда граждане ошибочно полагают, что при передаче права управления МКД товариществу собственников недвижимости (ТСЖ, ТСН) у ТСЖ возникает право на общее имущество, и ТСЖ обращается в суд с иском о признании своего права собственности на общедомовое имущество. Однако это не так. Суд откажет в удовлетворении иска о признании права собственности ТСЖ на общее имущество.
Однако ТСЖ может обратиться с иском в защиту собственников квартир в многоквартирном доме. Собственники квартир также вправе подавать иски в защиту интересов всех собственников помещений в здании при наличии решения общего собрания всех собственников помещений в здании об обращении в суд с исковым заявлением о признании права общей долевой собственности на спорные помещения.
Исходя из обстоятельств конкретного дела, истцам необходимо определить надлежащий способ защиты. Это может быть:
Способ защиты от иска собственников квартир в МКД также зависит от обстоятельств дела и выбранного истцом искового требования. При признании имущества общим и признании права общей долевой собственности на него собственнику спорного помещения необходимо представить доказательства использования такого имущества как обособленного помещения на дату приватизации первой квартиры. Стоит также обратить внимание на полномочия лица, предъявившего иск в суд.
Мы предлагаем комплексные услуги юристов по защите интересов доверителей в судах.