Покупка квартиры с торгов по банкротству – достаточно привлекательная сделка с финансовой точки зрения. Зачастую это так называемые «ипотечные квартиры», находящиеся в залоге у банка. Когда заемщик перестает вносить ипотечные платежи, банк обращается в суд с требованием обратить взыскание на эту квартиру. В ходе рассмотрения дела суд проводит судебную оценку рыночной стоимости квартиры, на основании которой выносит решение суда об обращении взыскания. Далее взыскатель (т.е. банк) обращается в службу судебных приставов, пристав выносит постановление о передаче объекта на продажу с аукциона. Аукцион, в свою очередь, проводит Росимущество. Если на первых торгах такую квартиру никто не покупает, то назначаются повторные торги: на них стоимость объекта недвижимости автоматически снижается на 15 процентов. Если и на повторных торгах покупатели не находятся, торги могут быть назначены в третий раз, и там цена объекта снижается еще на 10 процентов. Если же и третьи торги оказываются безуспешными, то в таком случае право собственности на квартиру переходит банку, который уже будет самостоятельно заниматься ее продажей.
При покупке квартиры с торгов заключается договор купли-продажи, переход права собственности на квартиру к покупателю регистрируется в Росреестре в общем порядке. К моменту продажи квартира может быть освобождена от лиц, которые в ней проживали, однако зачастую на практике на момент продажи квартиры с торгов в ней могут быть зарегистрированы бывшие собственники и члены семьи, а иногда такие граждане продолжают в ней проживать.
В этом случае покупатель может провести переговоры с бывшими собственниками для их выселения, однако не всегда удается урегулировать данный вопрос мирным путем. В итоге может возникнуть такая ситуация, когда покупатель уже стал собственником, но физически не может пользоваться собственной квартирой полноценно. При этом он обязан оплачивать все коммунальные расходы как собственник.
Когда компромисс с бывшими собственниками достигнут, процесс их выселения и выписки из квартиры займет не более одного месяца. Если компромисс достигнуть не удается, то для снятия бывших собственников и членов их семьи с регистрационного учета, а также для их выселения придется обращаться с иском в суд. В настоящей статье мы расскажем покупателям квартир с торгов, как выселить бывших собственников и иных граждан из квартиры через суд.
Правовые основания для выписки и выселения бывшего собственника из квартиры, купленной с торгов
Перед тем, как приступить к порядку выселения и выписки бывшего собственника квартиры, разберемся с терминологией.
Данные термины и соответствующие им исковые требования необходимо четко разграничивать.
Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилое помещение (квартиру, жилой дом или комнату) к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. То есть при переходе к вам права собственности вы имеете право выселить прежнего собственника и членов его семьи, если они не являются членами вашей семьи.
Таким образом, по общему правилу вы можете обратиться в суд с иском о признании бывшего собственника и членов его семьи утратившими право пользования квартиры, а если данные граждане продолжают жить в квартире, то также с требованием о выселении. Исключение из общего правила - это граждане, которые ранее были прописаны совместно с собственником в момент приватизации, но не получили свою долю в праве собственности при приватизации (отказались от приватизации, не имели право на нее или были несовершеннолетними) - в отношении данных граждан действуют другие нормы закона. Подробнее о выписке "вечных жильцов" из приватизированной квартиры читайте в отдельной статье.
Как выписать и выселить бывшего собственника из квартиры, купленной с торгов? - пошаговая инструкция
Чтобы выписать (снять с регистрационного учета) и выселить бывшего собственника из квартиры принудительно, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Подготовьте и подайте исковое заявление о признании гражданина утратившим право пользования и/или выселении в суд
Снятие с регистрационного учета без согласия гражданина осуществляется в судебном порядке. Для этого собственнику (наймодателю, уполномоченному органу) необходимо обратиться с исковым заявлением в суд.
Если ответчик зарегистрирован в квартире, но не проживает в ней, укажите в иске требование о прекращении права пользования лица жилым помещением. Если ответчик не только зарегистрирован в квартире, но и проживает в ней, то в исковом заявлении нужно также заявить требование о выселении ответчика.
В исковом заявлении не стоит заявлять требование о снятии гражданина с регистрационного учета, поскольку уполномоченный орган делает это в административном порядке на основании решения суда о прекращении права пользования жилым помещением и выселении. В удовлетворении такого требования суд может отказать, так как непосредственно снимать с регистрационного учета суд не уполномочен.
В делах о выселении принимает участие прокурор. В спорах о выселении несовершеннолетнего привлекается орган опеки и попечительства.
- исковое заявление составляется в письменном виде
- укажите суд, данные истца (нового собственника квартиры), ответчика, третьих лиц (для физических лиц: ФИО, адрес места жительства; для юридических лиц - наименование, ИНН, ОГРН, адрес); если в квартире зарегистрировано/проживает несколько лиц, то можно заявить требование о прекращении их права пользования/выселении в отношении всех лиц (указанные лица указываются в иске как соответчики)
- укажите основания иска (основания для прекращения права пользования и выселения гражданина из квартиры с ссылками на нормативно-правовые акты, с приложением доказательств), ваши требования к ответчику (о признании утратившим право пользования, выселении и т.д.)
- укажите перечень прилагаемых документов
- не забудьте подписать иск и поставить дату
- подготовьте копии иска и документов, прилагаемых к нему для ответчика и третьих лиц
Заказать иск о снятии с регистрационного учета онлайн
Основным в снятии гражданина с регистрационного учета в судебном порядке является сбор и подготовка доказательств обоснованности требования при обращении в суд.
Примерный перечень документов для выписки и выселения бывшего собственника квартиры выглядит следующим образом:
- документ, подтверждающий ваше право собственности на жилое помещение (выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности)
- документы, свидетельствующие о прекращении права ответчика пользоваться квартирой (договор купли-продажи)
- выписка из домовой книги
- копии почтовых квитанций и описи вложения об отправке иска и прилагаемых документов ответчику и третьим лицам
- квитанция об оплате пошлины за рассмотрение иска
- доверенность, если исковое заявление подписывает представитель
Пошлина по данной категории споров определяется на основании п. 3 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ как при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера. Обратите внимание, что пошлина уплачивается за каждое исковое требование.
Подсудность по делам о выписке и выселении из жилого помещения
На исковые заявления, касающиеся выселения из жилого помещения, выписки из квартиры, распространяются правила исключительной подсудности, согласно которым иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ). Таким образом, иск о выселении подается в суд по месту нахождения жилого помещения, из которого выписывается гражданин (данный вывод подтверждается судебной практикой, например, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.07.2017 по делу № 33-27107/2017).
По первой инстанции споры данной категории рассматриваются районными судами (ст. 24 ГПК РФ, абз. 1 п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации”).
Шаг 2. Примите участие в судебных заседаниях
Как правило, споры о выселении и снятии с регистрационного учета граждан из жилого помещения рассматриваются, как правило, за 3-4 судебных заседаний, реже быстрее. Для участия в судебном заседании суд вызывает обе стороны спора. При неявке ответчика в судебное заседание суд может отложить судебное разбирательство либо рассмотреть дело без его участия, а в некоторых случаях при неявке ответчика суд выносит заочное решение суда, которое имеет свои особенности.
Шаг 3. Получите решение суда, вступившее в законную силу
Если решение суда не было обжаловано, оно вступает в законную силу через месяц после его принятия в окончательной форме. При необходимости исполнить решение в части выселения проживающего ответчика собственник должен подать заявление в суд о выдаче исполнительного листа. После подготовки исполнительного листа его можно будет получить и предъявить вместе с заявлением о возбуждении исполнительного производства для исполнения в службу судебных приставов по месту жительства ответчика.
Шаг 4. Передайте решение суда в орган регистрационного учета
Орган регистрационного учета (МВД России) снимет ответчика с регистрационного учета на основании вступившего в законную силу решения суда.
Шаг 5. Обратитесь в службу судебных приставов для выселения из квартиры, если выписанный гражданин продолжает проживать в квартире
Судебный пристав-исполнитель возбуждает исполнительное производство на основании исполнительного документа по заявлению взыскателя.
Судебные приставы обязаны выселить бывшего члена семьи после истечения срока на добровольное исполнение им судебного решения. Выселение включает освобождение квартиры от должника, его имущества, домашних животных и запрещение должнику пользоваться освобожденным помещением.
Юридическая фирма “Двитекс” предлагает комплексные услуги по защите ваших интересов при снятии бывших собственников, членов их семьи с регистрационного учета и выселении их из квартиры, купленной с торгов: от проведения переговоров и подготовки иска до фактического исполнения решения суда о выселении. Обращаясь к нам, вы в первую очередь получаете консультацию от нашего юриста по жилищному праву. Он грамотно разъяснит ваши права, детально проанализирует предоставленные документы и разработает эффективный план действий для каждого конкретного случая.
Всю работу мы берем на себя. Ваше участие в процессе минимально: подписать договор и передать документы для работы. При этом вы получаете гарантию результата, а наши услуги в большинстве случаев оплачиваете лишь тогда, когда работа завершена.