Юридические услуги: Частным лицам и Бизнесу
Русский English
+7 (495) 223-48-91
Заказать звонок
Онлайн
Работаем
Пн-Пт с 9:00 до 21:00
Сб с 10:00 до 14:00
Меню
Юридические услуги
Частным лицам Бизнесу
Заказать звонок
Работаем
Пн-Пт с 9:00 до 21:00
Сб с 10:00 до 14:00
Онлайн
Русский English

Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным?

  • 7 ноября 2024
  • 19 минут
  • 32916
  • 20
Автор статьи
Шмаров Кирилл Максимович
  • Спортивный юрист
  • Стаж: 5 лет
Публикуем только проверенную информацию

Договор купли-продажи недвижимости оспаривают в основном, когда его условия явно невыгодны для стороны. Например, при банкротстве продавца или покупателя договор может быть оспорен как подозрительная сделка, если условия договора не соответствуют рыночным.

Недействительность договора купли-продажи может признать суд. Последствие недействительности по общему правилу - возврат друг другу полученного по сделке. То есть при признании сделки недействительной покупатель должен вернуть недвижимость, а продавец - деньги.


В каких случаях договор купли-продажи недвижимости можно признать недействительным?

Основанием его недействительности могут быть:

  • несоблюдение формы договора
  • договор заключен в обход закона с противоправной целью причинить вред (ст. ст. 10, 168 ГК РФ)
  • нарушение интересов юридического лица - директор заключил договор явно в ущерб организации, о чем знала или должна была знать другая сторона (п. 2 ст. 174 ГК РФ). Но это основание не удастся применить, если сделка была экономически оправдана (п. 93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25).
  • подозрительные сделки (если сделка имеет неравноценное встречное исполнение или привела к причинению имущественного вреда правам кредиторов) и сделки с предпочтением при банкротстве одной из сторон сделки (если в результате ее совершения одному из кредиторов оказано предпочтение)
  • сделка совершена с целью, которая противоречит основам правопорядка или нравственности. По указанным основаниям можно заявить требование о признании договора недействительным, например, при покупке квартиры с использованием средств материнского капитала без оформления права собственности на жилое помещение несовершеннолетних.
  • сделка совершена в отношении квартиры, распоряжение которой запрещено или ограничено (в частности, если продана квартира, находящаяся под арестом)
  • мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК РФ)
  • сделка с недвижимостью совершена гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (ст. 171 ГК РФ)
  • сделка, совершенная несовершеннолетним лицом до 14 лет (ст. 172 ГК РФ)
  • сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах (ст. 173 ГК РФ)
  • сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется (ст. 175 ГК РФ)
  • сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ)
  • сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими  (ст. 177 ГК РФ)
  • сделка, совершенная под влиянием заблуждения, обмана, насилия или угрозы насилия, неблагоприятных обстоятельств (ст. 178, 179 ГК РФ)

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Приведем примеры оспаривания сделок с недвижимостью из судебной практики.

Одной из самых распространенных причин оспаривания договора купли-продажи недвижимости является подделка подписи продавца на договоре.

Согласно экспертному заключению, представленному истцом (наследником продавца квартиры), договор купли-продажи квартиры подписан не наследодателем истца, а другим лицом; продавец физически не мог явиться в МФЦ в конкретную дату для подачи документов на государственную регистрацию перехода прав собственности на недвижимое имущество и оплатить госпошлину, поскольку умер ранее этой даты. Суд сделал вывод о том, что письменная форма договора не соблюдена, воля наследодателя на продажу квартиры отсутствовала, наследодатель не исполнял сделку, и признал договор купли-продажи квартиры недействительным (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.05.2019 г. по делу № 33-20774/2019).

Еще одним распространенным основанием для признания сделки недействительной является отсутствие согласия  лиц, согласие которых на ее совершение требуется в силу закона. Например, если супруг (бывший супруг) без согласия другого супруга продал квартиру, которую супруг-продавец (супруги) приобрел (приобрели) в период брака и которая является совместно нажитым имуществом (например, Определение Московского городского суда от 06.09.2018 N 4г-11606/2018). Или в ситуации, когда в силу п. 4 ст. 292 ГК РФ на отчуждение жилого помещения требуется согласие органа опеки и попечительства, которое не было получено (например, Определение Московского городского суда от 30.03.2018 N 4Г-4549/2018). Или в случае, когда продавец (супруг) продал квартиру, нажитую в браке с наследодателем, который признан безвестно отсутствующим, без согласия лиц, управомоченных на управление имуществом безвестно отсутствующего гражданина, а также наследников безвестно отсутствующего гражданина (например, Определение Московского городского суда от 17.08.2018 N 4г-9950/2018).

Договор купли-продажи земли может быть признан недействительным  также по следующим специальным основаниям, предусмотренным земельным законодательством:

  • ничтожен договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, проданного с нарушением преимущественного права покупки субъекта РФ или муниципального образования
  • недействительна продажа на публичных торгах земельного участка, который был изъят у собственника, если в торгах участвовали юридические лица, где собственник был участником или учредителем, или другие лица, которым запрещено участвовать в таких торгах 

Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным?

Чтобы признать договор купли-продажи недвижимости недействительным, обратитесь в суд с иском (встречным иском или возражением).

Признание договора купли-продажи недвижимости недействительным - пошаговая инструкция

Для признания договора недействительным рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Определите, есть ли основания для признания договора купли-продажи недействительным

Об основаниях признания договора купли-продажи недвижимости недействительным мы рассказали ранее.

Шаг 2. Проверьте, не истек ли срок исковой давности

Сроки исковой давности различаются в зависимости от того, является сделка ничтожной или оспоримой.

Если вы обращаетесь в суд для признания договора недействительным и применения последствий недействительности ничтожной сделки, срок исковой давности составляет три года. Он исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки. Но если иск предъявлен лицом, которое не является стороной сделки, то срок течет со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения, но во всяком случае не может превышать 10 лет со дня начала исполнения сделки и начинает течь не ранее 01.09.2013. Если сделка не исполнялась, то срок исковой давности течь не будет.

Если же вы обращаетесь в суд для признания договора недействительным и применения последствий недействительности оспоримой сделки, срок исковой давности составляет год со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Исковое заявление принимается судом к рассмотрению независимо от истечения срока исковой давности. Однако, если до вынесения судом решения сторона в споре заявит об истечении срока исковой давности, в удовлетворении иска судом будет отказано.

Шаг 3. Подготовьте и подайте исковое заявление в суд

Как оформить иск о признании сделки с недвижимостью недействительной?

В исковом заявлении необходимо указать:
  • наименование суда, в который подается заявление
  • сведения об истце: Ф.И.О. (отчество - при наличии), дату и место рождения, место жительства или место пребывания и один из идентификаторов (СНИЛС, ИНН, серия и номер документа, удостоверяющего личность, серия и номер водительского удостоверения, серия и номер свидетельства о регистрации транспортного средства), а также по желанию - контактный телефон и адрес электронной почты. Если иск подается представителем, указываются также установленные сведения о нем (в частности, адрес для направления представителю судебных повесток и иных судебных извещений, один из идентификаторов для представителя-гражданина)
  • сведения об ответчике: Ф.И.О. (отчество - при наличии) и место жительства, а также, если известны, дату и место рождения, место работы и один из идентификаторов (СНИЛС, ИНН, ОГРНИП, серия и номер паспорта, водительского удостоверения или свидетельства о регистрации транспортного средства). По желанию можно указать контактный телефон и адрес электронной почты ответчика
  • сведения о третьих лицах
  • обстоятельства, на которых вы основываете свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства
  • исковые требования
  • перечень прилагаемых к заявлению документов

Как правило, в иске заявляется требование о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным и применении последствий недействительности сделки (оспоримой либо ничтожной).

Требование о признании договора недействительным по оспоримости может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может заявить сторона сделки либо иное лицо, указанное в законе, а также если законодательством не предусмотрен иной способ защиты прав этого лица.

Если право собственности по сделке уже зарегистрировано за покупателем, не забудьте заявить вместе с требованием о недействительности также требование о применении последствий ее недействительности. В противном случае по решению суда только о признании сделки недействительной переход права не зарегистрируют.

Документы для признания договора купли-продажи недвижимости недействительным

К исковому заявлению следует приложить:

  • уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, в том числе в случае подачи искового заявления в электронном виде
  • документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете свои требования (оспариваемый договор и доказательства его недействительности)
  • документы, подтверждающие совершение стороной (сторонами) действий, направленных на примирение, если такие действия предпринимались и соответствующие документы имеются
  • доверенность или иной документ, удостоверяющий полномочия представителя (при наличии представителя)
  • документ об уплате госпошлины за рассмотрение иска

Госпошлина за рассмотрение иска о признании сделки недействительной

При подаче иска в арбитражный суд пошлина по требованию о признании договора недействительным определяется на основании пп. 2 п. 1 ст. 333.21 НК РФ. Госпошлина уплачивается в этом же размере и в случае, когда вы требуете применить последствия недействительности вместе с требованием о признании или без него (п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46). Если наряду с реституцией вы заявляете и другие имущественные требования, например о взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ, госпошлину по ним нужно рассчитать отдельно.

Для подачи иска в суд общей юрисдикции госпошлину считайте с учетом ваших требований. Если вы хотите признать недействительным, например, договор купли-продажи, дарения и требуете применить последствия недействительности сделки, придется платить пошлину по правилам для имущественного иска исходя из его цены (вопрос 4 в Обзоре, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 29.11.2006, п. 2 Письма Минфина России от 23.05.2019 № 03-05-05-03/37376). Такой подход может применяться и к искам о недействительности других сделок, если спор связан с правами на имущество.

Подсудность по делам о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным

С исковым заявлением следует обратиться в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости.

Исковое заявление и документы можно подать:
  • лично или через представителя в экспедицию соответствующего суда (в этом случае рекомендуем подготовить копию иска, на которой сотрудник суда сделает отметку о принятии)
  • почтой России (советуем направлять ценное письмо с описью вложений, в которой описать все направляемые в суд документы, и сохранить квитанцию, опись)
  • через электронную систему (если в конкретном суде имеется техническая возможность)

Шаг 4. Примите участие в судебных заседаниях

При соблюдении истцом всех установленных законодательством требований суд выносит определение о принятии иска к производству и назначении предварительного судебного заседания. После подачи иска в суд вы можете на сайте суда отслеживать движение дела (принятие иска судом, назначение судебного заседания, изготовление решения суда, подача апелляционной жалобы и пр.). 

По общему правилу суд рассматривает и разрешает дело до истечения 2 месяцев со дня поступления искового заявления в суд. В зависимости от сложности дела этот срок может быть продлен не более чем на месяц.

К договору купли-продажи недвижимости применяются общие правила о последствиях недействительности в виде реституции. Как правило, продавец обязан возвратить полученную плату, а покупатель - вернуть недвижимость.

Также потребуется зарегистрировать обратный переход права собственности к продавцу, если договор признали недействительным после регистрации права собственности покупателя. В отдельных случаях могут быть применены другие последствия. 

С продавца могут взыскать проценты по ст. 395 ГК РФ с разницы между внесенной покупателем платой и стоимостью переданной вещи, если она явно ниже, чем покупатель за нее заплатил, убытки, если он не имел права продавать имущество и настоящий собственник изъял его у покупателя. Реституция в последнем случае не применяется. Кроме того, если покупатель произвел неотделимые улучшения в виде ремонтных работ, полагаем, что он вправе взыскать неосновательное обогащение в размере стоимости таких работ.

С покупателя могут взыскать: разницу между рыночной стоимостью вещи и ценой, которую он выплатил за вещь по недействительному договору. Это возможно, если он приобрел имущество по заниженной цене и не может вернуть его продавцу в натуре, поскольку перепродал его.

Шаг 5. Получите решение суда и зарегистрируйте переход права собственности на квартиру

После разбирательства дела судом принимается решение. Оно вступает в силу по истечении месяца с момента его изготовления в окончательном виде, если не было обжаловано в вышестоящий суд. В случае подачи апелляционной жалобы на решение суда оно вступает в силу после рассмотрения жалобы судом.

Копия решения суда на бумажном носителе вручается лицу, участвующему в деле, под расписку либо направляется по почте. При наличии технической возможности в суде возможно направление решения (копии решения) в электронной форме (виде).

Если ранее был зарегистрирован переход права собственности на квартиру к покупателю, потребуется зарегистрировать обратный переход права собственности.

Государственная регистрация осуществляется на основании заявления и решения суда.

За государственную регистрацию прав необходимо уплатить госпошлину.

Государственная регистрация права собственности удостоверяется выпиской из ЕГРН.

Закажите подготовку документов в суд у юриста онлайн

Сервис онлайн-заказа помогает получить сразу готовый документ по вашей проблеме. Ответив на вопросы и приложив имеющиеся документы, вы получите индивидуально разработанный документ.
Заказать услуги онлайн

Услуги судебных юристов

Мы предлагаем комплексные услуги юристов по защите интересов доверителей в судах.


Требуется помощь юриста в судебном споре?
Вы можете заказать комплексные услуги опытных судебных юристов, оценщиков и экспертов в Юридической фирме «Двитекс».

Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
Заказать звонок
Публикации в СМИ
Смотреть все
20
  • Поделиться:
Публикуем только проверенную информацию
Комментарии (0)
Оставить комментарий
Вам ответит автор статьи
Задайте вопрос, а я постараюсь на него ответить
Нажимая на кнопку "Комментировать", я соглашаюсь на обработку персональных данных в соответствии с условиями и содержанием политики конфиденциальности.
Комментировать

Расскажите нам о своей проблеме

Наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время, чтобы предложить готовое решение
Кигинько Дмитрий Валентинович
Генеральный директор Юридической фирмы “Двитекс”
+7 (495) 223-48-91
119180, пер. 1-й Голутвинский,
д. 3-5, стр. 1, 1 этаж
Онлайн:
Оплата услуг онлайн:
2010-2024 Юридическая фирма «Двитекс». Все права защищены.
Оплата услуг онлайн:
Наверх
Напишите нам, мы online!