Дарение или купля-продажа с условием о сохранении права пользования квартирой за бывшим собственником на время или пожизненно - явление довольно распространенное. Особенно если сделка совершенна между родственниками. Что делать, если новый собственник нарушает свои обязательства и выселяет вас из квартиры? Какие права есть у бывшего собственника? Об этом читайте подробнее в нашей статье.
По общему правилу снятие с регистрационного учета гражданина, в быту именуемое "выписка из квартиры", осуществляется на основании заявления самого гражданина, поданного по прежнему или новому месту жительства. Вместе с тем, встречаются ситуации, когда собственник или наниматель жилья выписывает гражданина из квартиры без его согласия или вопреки его согласию. Снять гражданина с регистрационного учета (выписать из квартиры) можно только в случае утраты им права пользования жилым помещением и только в судебном порядке.
Данные термины необходимо четко разграничивать.
Могут ли меня выписать из подаренной (проданной) квартиры без моего согласия?
В первую очередь необходимо отметить, что собственник обладает широкими правомочиями в отношении своего имущества, в том числе может сам определять круг лиц, которым он разрешает проживать в квартире. Вместе с тем, некоторые ограничения права собственности в этой части тоже есть.
- если квартира была приватизирована, то из такой квартиры нельзя выписать лицо, отказавшееся от приватизации или не имевшее право на приватизацию, но в момент приватизации зарегистрированное в квартире, если данный гражданин проживает в квартире, или выехал из квартиры временно, или ему препятствуют в заселении и/или оплачивает коммунальные платежи, иным образом несет бремя содержания (читайте подробнее о выписке из приватизированной квартире в отдельной статье).
- своего несовершеннолетнего ребенка из любой квартиры
- несовершеннолетнего ребенка, оставшегося без попечения родителей
- если в тексте договора дарения (купли-продажи) указано, что вы сохраняете право пользования или регистрацию на определенный срок или пожизненно
- если государственным актом или решением суда закреплено ваше право пользования
- собственника жилого помещения или его доли, за исключением случаев, когда ему принадлежит малая доля и совместное проживание нарушает права других собственников (например, нельзя выселить бывшего супруга из квартиру, приобретенной в браке, если на нее распространяется режим совместной собственности супругов)
Таким образом, если ваша ситуация относится к одной из перечисленных, то у вас есть все шансы сохранить "прописку" в квартире. Если у вас иная ситуация, то проконсультируйтесь с юристом по жилищному праву - опытный специалист найдет пути решения вашей проблемы или предостережет от лишних расходов.
Особо хотелось бы отметить права бывших членов семьи на проживание в квартире, находящейся в частной собственности.
Согласно ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилья может в суде признать членов семьи, с которыми прекратились семейные отношения, бывшими членами семьи и снять с регистрационного учёта.
При этом суд может сохранить за бывшим членом семьи право временного пользования (исходя из судебной практики, в среднем это от полугода до года). При решении вопроса о сохранении права проживания за бывшим членом семьи на время принимается во внимание наличие у данного гражданина другого жилья и его имущественное положение - имеется ли у него иное жилье для проживания или позволяет ли его имущественное положение приобрести или снять иное жилье. Кроме того, необходимо учитывать, что если у собственника перед вами есть алиментные обязательства, то суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить вас иным жилым помещением (по вашему требованию).
Таким образом, в подобных случаях вы можете на время сохранить право пользования жилым помещением, доказав суду, что вам больше негде жить и при этом ваше имущественное положение не позволяет снять другое жилье.
Как было отмечено ранее, снятие с регистрационного учета и выселение без согласия гражданина осуществляется в судебном порядке. Для этого собственник (наниматель) обращается с исковым заявлением в суд.
Если вы получили исковое заявление о признании вас утратившим право пользования и/или выселении, то вам необходимо собрать доказательственную базу в пользу сохранения за вами права пользования (временно или постоянно), подготовить возражения на иск и представить их в суд. В дальнейшем необходимо принять участие в судебных заседаниях для защиты своих интересов. Рекомендуем при получении иска не затягивать и как можно скорее обратиться к опытному юристу для консультации, так как именно при рассмотрении иска судом первой инстанции шансов на победу больше.
Как правило, споры о выселении и снятии с регистрационного учета граждан из жилого помещения требуют обширной доказательственной базы. Дела о выселении рассматриваются, как правило, за 3-4 судебных заседаний, реже быстрее.
К сожалению, как показывает практика, часто ответчики узнают о судебном деле о выселении только после вынесения решения суда не в их пользу. В этом случае надо действовать еще оперативнее и подать в суд апелляционную жалобу (а при истечении срока на обжалование также ходатайство о восстановлении срока).