Для закрепления договоренностей по заключению сделки с недвижимостью граждане и организации заключают предварительный договор, в котором устанавливают условия будущего договора купли-продажи или аренды недвижимости. При подписании предварительного договора часто в обеспечение исполнения будущих обязательств покупатель (арендатор) вносит денежную сумму, именуемую в договоре авансом, задатком или обеспечительным платежом. О различиях данных терминов мы рассказывали в отдельной статье. Вместе с тем, на практике часто сделка срывается по каким-либо причинам, а контрагент отказывается возвращать внесенную сумму. Еще одна ситуация, которая может возникнуть, это отказ собственника вернуть аванс или обеспечительный договор, внесенный по договору аренды (найма) после расторжения договора аренды или прекращения его срока действия. О том, что делать в таких ситуациях расскажем в настоящей статье.
В первую очередь возможность возврата внесенных денежных средств по договору зависит от правовой природы возникшего обязательства и условий договора.
Если по договору внесен аванс, то он подлежит возврату при неисполнении обязательств по договору. Например, стороны заключили предварительный договор купли-продажи, покупатель внес аванс. Договор купли-продажи в срок не был заключен. В таком случае покупатель вправе требовать возврата аванса.
При разрешении вопроса о возврате задатка учитывается, по чьей вине обязательство было не исполнено, так как задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, императивно регулируемых Гражданским кодексом РФ. Если обязательства не исполнены по вине плательщика задатка, то задаток не возвращается. Если обязательства не исполнены по вине получателя задатка, то он должен быть возвращен плательщику в двойном размере, однако здесь есть нюансы.
По общему правилу двойную сумму задатка можно взыскать, если соблюдены следующие условия:
Вернуть полученный контрагентом задаток лишь в одинарном размере есть основания, в частности, если:
Что касается обеспечительного платежа, то в его отношении действует гибкое законодательное регулирование - стороны сами в договоре определяют порядок возврата обеспечительного платежа: в каких случаях он возвращается, а в каких нет, либо возвращается частично и т.д.
Если вы имеете право на возврат внесенных денежных средств или взыскание задатка в двойном размере, то в первую очередь рекомендуем обратиться к контрагенту (должнику) с письменной претензией. Во-первых, претензионный порядок является обязательным для обращения в суд, если спор подведомственен арбитражному суду (споры между юридическими лицами, ИП и иные споры, связанные с осуществлением предпринимательской деятельности). Во-вторых, часто грамотно составленная претензия позволяет избежать суда. Получив претензию, должник может добровольно удовлетворить ваши требования. Если же он этого не сделает, у вас будут дополнительные доказательства недобросовестного поведения ответчика.
Укажите в претензии на возврата внесенного аванса, обеспечительного платежа или задатка в двойном размере:
Если претензию подписывает представитель по доверенности, приложите к претензии копию доверенности, в которой содержатся полномочия на подписание подобных документов.
Претензии физическим лицам направляются по адресу места жительства (указывается в договоре), претензии юридическому лицу направляются по так называемому “юридическому адресу” - адресу, содержащемуся в ЕГРЮЛ. Для того чтобы уточнить актуальный “юридический” адрес, воспользуйтесь бесплатным сервисом “Проверь себя и контрагента” на сайте ФНС России.
Рекомендуем направлять претензию должнику заказным письмом с описью вложения и сохранять почтовую квитанцию об отправке, опись вложения, так как данные документы, если претензионный порядок является обязательным, необходимо приложить к иску. При вручении претензии под роспись необходимо удостовериться в наличии полномочий лица, принимающего претензию, при получении претензии представителем, получите копию доверенности представителя.
Вы можете дополнительно направить претензию по электронной почте, вручить иным способом с целью урегулировать вопрос мирным путем. То есть у вас должны быть документы, точно подтверждающие соблюдение претензионного порядка надлежащим образом, если все-таки придется идти в суд, но вы вправе любыми иными способами уведомлять должника о задолженности, вести переговоры для взыскания задолженности в досудебном порядке.
Общий срок для ответа на претензию - 30 календарных дней с даты направления претензии, если иной срок не установлен в договоре.
Перед обращением в суд необходимо проверить, не возбуждено ли в отношении должника дело о банкротстве. Так как с даты вынесения арбитражным судом определения о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом и введении реструктуризации его долгов (для физических лиц), наблюдения (для юридических лиц) наступают, в частности, такие последствия:
Порядок действий кредитора, сроки для защиты своих имущественных интересов при банкротстве должника зависит от правовой природы требований к должнику, а также от введенной в отношении должника процедуры. Ознакомиться с порядком действий при банкротстве должника вы можете в статье “Банкротство должника: что делать кредитору?”. В настоящей статье далее речь пойдет о действиях кредитора при взыскании аванса, задатка или обеспечительного платежа, если должник не является банкротом.
Если должник не является банкротом, то для взыскания аванса, задатка или обеспечительного платежа необходимо обратиться в суд с исковым заявлением.
|
По общему правилу подать иск в суд следует сделать в течение 3 лет с момента, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении и о надлежащем ответчике (п. 1 ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ). |
Основные требования к исковому заявлению:
В случае, если вышеуказанные требования не будут соблюдены, то суд оставит исковое заявление без движения. Это будет означать приостановление процесса принятия иска к рассмотрению в целях необходимости устранения допущенных недостатков при составлении и подаче иска. После устранения истцом данных недостатков суд примет к производству иск, в противном случае суд вернет иск. Ошибки в иске, неполнота приложенных документов могут значительно увеличить срок взыскания задолженности, который очень важен в процессе фактического исполнения решения суда о взыскании (финансовое состояние ответчика может очень быстро меняться).
В шапке иска указывается наименование суда, данные истца, ответчика, третьих лиц, цена иска и размер госпошлины.
Далее указывается заголовок документа "Исковое заявление", а также существо иска - о взыскании аванса/обеспечительного платежа/задатка по договору.
В основной части (мотивировочной) указываются обстоятельства дела: когда и какой договор был заключен между сторонами спора, условия договора относительно внесения и возврата аванса/обеспечительного платежа/задатка, сумма денежных средств, дата их внесения и подтверждающие документы, обстоятельства неисполнения обязательств/прекращения обязательств по договору.
Далее указываются исковые требования: "Прошу суд взыскать....". Каждое требование рекомендуем указывать отдельно.
В конце иска указывается перечень документов, прилагаемых к иску, подпись истца с расшифровкой и дата иска.
Перед подачей иска в суд копии иска и документов, которые у должника отсутствуют, направляются ответчику Почтой России.
При подаче иска о взыскании аванса, обеспечительного платежа, задатка в суд необходимо к нему приложить следующие документы:
Требования о возврате аванса, обеспечительного платежа или задатка могут рассматриваться:
Если должником является физическое лицо, то такое дело подведомственно суду общей юрисдикции. Если спор связан с осуществлением предпринимательской деятельности юридическими лицами или ИП, то дела о взыскании долга подведомственны арбитражному суду.
Исковые заявления о взыскании денежных средств по общему правилу подаются в суд по месту жительства или нахождения ответчика, если иная подсудность не установлена договором.
При обращении в суд общей юрисдикции важно также правильно определить родовую подсудность. Иски при сумме взыскания менее 50 тыс. рублей подсудны мировому суду, иски при сумме взыскания свыше 50 тыс. рублей - городскому (районному) суду.
Исковое заявление в суд может быть подано:
Процесс взыскания задолженности в суде не бесплатный, для подачи иска необходимо оплатить госпошлину либо заявить ходатайство о предоставлении рассрочки/отсрочки уплаты госпошлины в установленном порядке (в отдельных случаях истцы освобождаются от уплаты госпошлины, в этом случае необходимо указать основание освобождения от уплаты пошлины). В противном случае суд вынесет определение об оставлении иска без движения, в котором предложит устранить допущенные нарушения.
Размер госпошлины устанавливается Налоговым кодексом РФ и по делам о взыскании задолженности зависит от цены иска и подведомственности спора (в арбитражных суда взыскание долга “дороже”). Рассчитать госпошлину в суд можно с помощью калькуляторов на сайте судов: суды общей юрисдикции, арбитражные суды.
После подачи иска при соблюдении всех установленных законодательством требований суд выносит определение о принятии иска к производству.
При рассмотрении дела в исковом производстве, если суд не принял иск к рассмотрению в порядке упрощенного производства, суд назначает судебное заседание по рассмотрению иска и вызывает стороны для участия в нем. Как правило, рассмотрение в суде искового заявления о взыскании задолженности занимает 1,5-2 месяца. При рассмотрении иска в упрощенном порядке судебные заседания не проводятся, суд выносит решение на основании представленных сторонами документов и письменных позиций без вызова сторон.
После подачи иска в суд вы можете на сайте суда отслеживать движение дела (принятие иска судом, назначение судебного заседания, если дело рассматривается в общем порядке, изготовление решения суда, судебного приказа и т.д.).
По результату рассмотрения дела выносится решение суда. Порядок и сроки вступления в законную силу решения суда устанавливаются в зависимости от порядка разрешения спора:
После вступления решения суда в законную силу истцу выдается исполнительный лист, в котором указывается сумма, подлежащая к взысканию. Исполнительный лист не нужно получать, если должник исполнит решение суда добровольно.
В целях взыскания исполнительный лист подается:
Подробнее об исполнении решения суда о взыскании задолженности, неустойки, процентов читайте здесь.
Мы предлагаем комплексные услуги юристов по защите интересов доверителей в судах.