В подробном руководстве по заливу мы рассказали о порядке действий для возмещения ущерба, причиненного квартире, мебели и другому имуществу в результате затопления. Одним из обязательных шагов для возмещения ущерба является оценка причиненного ущерба, а в некоторых случаях собственник должен провести техническую экспертизу квартиры после залива.
В настоящей статье мы поговорим о строительно-технической экспертизе после залива: когда нужна строительно-техническая экспертиза, в чем ее отличия от оценки, как выбрать эксперта, когда проводить экспертизу квартиры после залива и как правильно оформить ее проведение.
Строительно-техническая экспертиза залива и оценка ущерба после залива
После того, как вы приняли первоочередные меры для предотвращения залива и вашей безопасности, о которых мы писали в статье "Что делать, если вас затопили?", а также составили акт о заливе/затоплении помещения (подробнее о порядке составления данного акта читайте отдельную статью), необходимо оценить размер причиненного ущерба.
Оценить ущерб после залива можно двумя способами:
- по соглашению собственника и виновника залива
- в соответствии с заключением независимого специалиста
Если виновник готов возместить ущерб добровольно, то он может договориться с собственником о разумной компенсации, подписав соответствующее соглашение. Сумма ущерба в этом случае определяется самими сторонами соглашению. По желанию стороны могут привлечь оценщика или привлечь строительную бригаду для расчета сметы по восстановительному ремонту.
Однако нередко виновники отказываются возмещать ущерб добровольно, особенно если виновником является управляющая компания, застройщик или Фонд капитального ремонта. Либо предлагаемая виновником сумма не устраивает собственника. В таких случаях спор разрешается в судебном порядке и для того чтобы правильно оценить размер причиненного ущерба, необходимо привлечь специалиста - оценщика для осмотра и составления отчета об оценке ущерба после залива.
Специалист сфотографирует затопленную квартиру, опишет все повреждения и оценит объем и стоимость восстановительных работ и необходимых материалов, оценит ущерб, причиненный мебели, технике и прочему имуществу, находящемуся в квартире, а затем составит подробный отчёт. Именно данный отчет вам необходимо предоставить в суд в качестве доказательства причиненного ущерба, если виновная сторона не пожелает возместить ущерб добровольно.
В задачи специалиста, составляющего отчет об оценке ущерба после залива помещения, входит установление видимых и скрытых последствий залива (повреждений после залива) и их денежная оценка (оценка рыночной стоимости восстановительных работ и необходимых материалов). К видимым повреждениям относятся ущерб ремонту, мебели и технике, к числу скрытых — повреждение проводки, плесень и грибок, для того чтобы установить наличие плесени и грибка может потребоваться дополнительная микологическая экспертиза.
Не стоит путать оценка ущерба после залива и строительно-техническую экспертизу причин залива. Если в акте о заливе управляющая организация отказалось указать виновника залива (либо его невозможно установить без специальных знания, либо УК отказалась в принципе составлять акт о заливе), то рекомендуем заказать строительно-техническую экспертизу после залива, в которой специалист установит причину протечки и виновника.
Оценка ущерба после залива - это оценка в денежном выражении последствий залива (суммы ущерба, причиненного конструктивным элементам, отделке квартиры, мебели, технике и другому имуществу, находящемуся в квартире). Строительно-техническая экспертиза причин залив - это установление строительным специалистом причин протечки (какие устройства вышли из строя, относятся ли данные устройства к общедомовому имуществу или нет и пр.).
Экспертиза причин залива: как проводится?
В спорах о затоплении помещения важно установить не только последствия залива (оценить причиненный ущерб), но и установить причину протечки и виновника залива, то есть ответчика по данному требованию, так как причины протечки могут быть совершенно разные.
Строительный эксперт для установления причины залива осматривает не только затопленное помещение, но и помещение, из которого произошла протечка, а также общедомовое имущество, коммуникации. Строительно-технический эксперт выявляет причину протечки и устанавливает виновное лицо исходя из разграничения ответственности по эксплуатации, поэтому он осматривает не только затопленное помещение.
- нарушение правил эксплуатации пострадавшим от залива лицом (нередко также причины кроются в нарушениях строительных норм, допущенных подрядчиком при проведении ремонта в пострадавшей квартире)
- нарушение правил эксплуатации соседом сверху и иные причины, за которые отвечает сосед (установка некачественного или недопустимого оборудования, неисправная сантехника, "забытый" кран, поломка при использовании стиральной машины, протечки установленного оборудования и прочее)
- ненадлежащая эксплуатация и управления общедомового имущества управляющей организацией (ТСЖ): прорыв общедомовых труб, первого запорного устройства, некачественное инженерное оборудование, запуск тепла, гидравлический удар и пр. Подробнее об ответственности УК за залив читайте отдельную статью.
- нарушение строительных норм застройщиком при возведении новостройки (застройщик отвечает за качество возведенной недвижимости в течение 5 лет с даты передачи, а за оборудование и коммуникации - в течение 3 лет с даты подписания первого передаточного акта). Подробнее об ответственности застройщика за залив в новостройке читайте отдельную статью.
- нарушение строительных норм и нарушение правил безопасности при проведении работ по капитальному ремонту, за которое отвечает региональный оператор (Фонд капитального ремонта). Подробнее об ответственности ФКР за залив при проведении капитального ремонта читайте отдельную статью.
- нарушение строительных норм и нарушение правил безопасности при проведении отделочных и иных строительных работ, за которое отвечает подрядчик, выполняющий работы
Различные причины несут за собой различную степень повреждений. Самые тяжелые заливы случаются при повреждениях системы отопления и канализации.
Досудебное заключение строительно-технической экспертизы поможет истцу правильно определить подсудность и исчислить госпошлину за рассмотрение иска судом, так как сумма госпошлины и подсудность спора о заливе зависит от того, кто является виновником залива. В частности, при подаче иска о возмещении ущерба после залива к управляющей компании, применяются нормы Закона о защите прав потребителей, а это означает, что у истца есть право выбора суд из нескольких вариантов подсудности, а государственная пошлина за рассмотрение иска не уплачивается, если цена иска не превышает 1 млн. рублей (п. 3 ст. 333.36 НК РФ). Кроме того, в этом случае можно взыскать с виновника не только сумму ущерба, но неустойку по Закону о защите прав потребителей, потребительский штраф в размере 50 % от суммы взысканию и компенсацию морального вреда.
Подытожим: Оценка ущерба и экспертиза причин залива - это разные исследования. Оценка ущерба, причиненного заливом, требуется при обращении в суд с иском о возмещении ущерба, так как в этом случае денежные требования в иске формулируются на основании отчета об оценке. Заключение строительно-технического специалиста о причине залива рекомендуется заказать, если в акте осмотра помещения после залива не указан виновник либо УК отказывается составлять акт. Кроме того, экспертиза причин залива и оценка суммы ущерба могут быть проведены по инициативе суда или назначены судом по ходатайству ответчика (предполагаемого виновника залива).
Как оценивается ущерб после залива?
Виновник должен возместить собственнику затопленного помещения ущерб, причиненный:
- квартире (повреждения стен, пола, потолка и прочего)
- мебели, находящейся в затопленной квартире
- технике, находящейся в затопленной квартире
- иному имуществу, находящемуся в затопленной квартире (коврам, одежде, обуви, книгам, музыкальным инструментам и прочим вещам)
При оценке ущерба, причиненного мебели, технике и иному имуществу, находящемуся в квартире, в первую очередь оценивается, пригодно ли данное имущество к дальнейшему использованию, возможен ли ремонт (реставрация) или имущество подлежит замене. Если ремонт возможен, оценивается стоимость работ по восстановлению имущества. Когда имущество не подлежит восстановлению, то рассчитывается рыночная стоимость имущества для замены с учётом износа. Если вещи изготовлены на заказ, они оцениваются в сравнении с аналогами.
При проведении оценки ущерба оценщик осматривает помещение, фиксирует повреждения, причиненные конструктивным элементам, отделке и движимому имуществу, фотографирует их. В заключении стоимость ремонта или замены указывается в соответствии с рыночными ценами на выполнение работ по ремонту, материалы для ремонта или аналогичный товар. В зависимости от специфики проводимой оценки для ее проведения может привлекаться товаровед, техник или иные узкопрофильные специалисты.
Какие документы необходимы для проведения оценки и экспертизы после залива?
Для проведения полноценного исследования, помимо осмотра затопленного помещения, необходимо предоставить оценщику (эксперту) следующие документы:
- паспорт собственника (для физических лиц)
- документы о праве собственности на затопленное помещение
- акт о заливе, составленный УК (при наличии)
- технические документы на помещение (при наличии)
- договор со строительной компанией по проведению ремонта в затопленном помещении, накладные и иные документы на строительные материалы (при наличии)
- договоры, чеки, накладные и иные документы, подтверждающие приобретение мебели, техники или иного поврежденного имущества (при наличии)
- фото помещения до и после залива (при наличии)
Стоимость оценки ущерба после залива и экспертизы причин протечки
Работа специалистов по оценке ущерба от залива квартиры и экспертизе причин протечки - платная услуга. Не существует государственных экспертных учреждений, проводящих бесплатную экспертизу. Однако на рынке можно найти предложения по комплексному сопровождению спора о заливе и оплате услуг экспертов и юристов после взыскания денег с виновника.
Стоимость услуг по оценке ущерба и экспертизе причин протечки зависит от объема работы (площади помещения, количества комнат, объема поврежденного имущества, необходимости привлечения узкоспециализированных специалистов и других нюансов). В Москве оценка ущерба после залива в среднем стоит 5000-8000 рублей, строительно-техническая экспертиза причин протечки - от 15 000 рублей. Расходы на проведение экспертизы и оценки взыскиваются с виновника залива.
Как проводить экспертизу и оценку после залива?
Порядок проведения оценки ущерба и экспертизы после залива выглядит следующим образом:
- Выбор специалиста (экспертной организации) и согласование даты осмотра помещения специалистом
- Предоставление документов для проведения оценки (экспертизы)
- Подписание договора со специалистом (экспертной организацией). В договоре указывается адрес квартиры и дата залива. Договор необходимо заключить от имени собственника пострадавшей квартиры. До проведения осмотра не меняйте обстановку в квартире.
- Направление уведомления всем потенциальным виновникам залива и управляющей организации о дате проведения осмотра квартиры специалистом. Как правило, уведомление направляется не позднее чем за 3 рабочих дня до даты осмотра путем направления телеграммы. Телеграмму можно отправить через отделение Почты России или через этот сайт. На почте необходимо сказать, что вам нужна телеграмма с уведомлением о вручении и бумажной копией (если отправляете через сайт, нужно выбрать соответствующие пункты). Если участники спора не явятся на осмотр, это не станет препятствием к осуществлению процедуры, и переносить осмотр не требуется (при надлежащем уведомлении).
- Осмотр помещения специалистом. В день осмотра откройте квартиру оценщику. Оценщик в день осмотра составляет акт осмотра, в котором фиксирует все выявленные повреждения (пока без оценки стоимости их устранения), фотографирует повреждения. Акт осмотра подписывает оценщик, пострадавшее от залива лицо, виновник залива и другие участники осмотра (при отказе какого-либо лица делается соответствующая отметка). При проведении экспертизы причин залива эксперт также осматривает помещение, из которого произошла протечка, общедомовое имуществ (при наличии возможности) для установления точной причины протечки. В среднем для проведения осмотра требуется 2-4 часа (в зависимости от объема причиненного ущерба).
- Подготовка отчета об оценке ущерба (заключения строительного специалиста). В среднем срок его изготовления составляет 5-10 дней. В отчете об оценке (заключении экспертизы) содержатся данные о собственниках затопленной квартиры, описание хода осмотра, выявленных повреждений, смета стоимости ремонтно-восстановительных работ и материалов по устранению повреждений и дефектов, стоимость ремонта или замены поврежденного движимого имущества (при оценке ущерба) или причины протечки (при проведении экспертизы причин залива). В отчет об оценке ущерба (заключение экспертизы) обязательно включаются фотографии, документы, подтверждающие компетенцию специалиста и право проводить подобного рода оценку (экспертизу).
Как выбрать специалиста для строительной экспертизы после залива?
Оценщик должен быть членом соответствующей СРО и иметь квалификационный аттестат по соответствующему направлению.
Качество отчета об оценке (заключения специалиста) и показания специалиста в суде очень важны для того чтобы данный документ был принят как надлежащее доказательство судом. Безусловно, бывают принципиальные судьи, которые не доверяют досудебным отчетам и свои решения основывают только на заключении эксперта, назначенного судом (одна из причин такой "принципиальности" в том, что специалист, приглашенный истцом, не давал "подписку о том, что уведомлен об уголовной ответственности за недостоверные сведения"). А в некоторых случаях судебная экспертиза назначается по причине ошибок, допущенных специалистом, проводившим досудебный осмотр (неполные сведения в отчете, недостаточное обоснование выводов специалиста и пр.). При этом нередко о проведении судебной экспертизы ходатайствуют сами истцы, когда в ходе судебного разбирательства выявляются минусы заказанного отчета, чтобы избежать отказа в удовлетворении требований или уменьшения суммы причиненного ущерба. В нашей практике встречались эксперты, приглашенные истцами, которые не могли объяснить суду, как проводились исследования, почему был сделан такой вывод.
Оценщик (эксперт) как и любой другой специалист может быть компетентным и опытным, а может быть "новичком". Членство в СРО и наличие аттестата, к сожалению, не гарантирует наличие необходимой компетенции и опыта. Поэтому рекомендуем проверять портфолио специалиста. Мы, привлекая оценщиков и экспертов для оценки (проведения экспертизы) по делам наших клиентов, всегда проверяем специалиста (у нас большой "чек-лист" по проверке специалиста до начала сотрудничества, один из самых важных критериев - это наличие решений суда, основанных на заключениях данного специалиста и его показаниях). Учитывая, что мы работаем с оплатой услуг при достижении результата и дорожим своей репутацией, нам важно, чтобы привлеченные (рекомендованные) нами специалисты отвечали высоким стандартам.
Когда приглашать специалиста для строительной экспертизы после залива?
Ответ на данный вопрос зависит от того, какой водой залило квартиру: холодной, горячей, отоплением или канализацией. В зависимости от этого существуют определенные рекомендации специалистов по проведению экспертизы (оценки).
Если вас залили холодной водой, то через 2 недели следов от залива практически видно не будет, поэтому, если вас залили холодной водой рекомендуется проводить оценку квартиры сразу после залива. Если вас затопило горячей водой или водой из системы отопления, то спустя некоторое время наоборот начнут проявляться значительные следы ржавых протечек, отслаиваться обои, появляться грибок и вздуваться паркет. Поэтому в этом случае с проведением оценки лучше повременить и проводить её не раньше чем через 2 недели. При заливе канализацией, самом неприятном затоплении, конечно, нужно делать сразу оценку ущерба и быстрее начинать процесс возмещения ущерба. В ходе судебного разбирательства могут появиться дополнительные последствия залива, в этом случае вы можете повторного пригласить специалиста, оценить новые повреждения и увеличить сумму требований в суде.
Нужно ли проводить экспертизу после залива, если квартира застрахована?
Если квартира застрахована на случай залива, то, как показывает практика, получить компенсацию ущерба проще. Для этого необходимо заявить о страховом случае в страховую компанию. Сотрудники компании сами проведут осмотр, оценят ущерб и выплатят компенсацию собственнику. Выявлением виновника залива и взысканием с него суммы ущерба будет заниматься уже сама страховая компания. Однако, если вы не согласны с оценкой страховой компании, вы можете заказать независимую оценку и предъявить соответствующие требования страховщику.