Залив квартиры в 2024 году - что делать, если вашу квартиру затопило?

Залив помещения по вине соседей или управляющей организации, к сожалению, не является редким явлением. Причиной ущерба может явиться халатность соседей, забывших закрыть кран, или устаревшие коммуникации, которые управляющая компания “забыла” заменить. Также нередко виновником ущерба может явиться подрядная организация, выполняющая ремонт общедомового имущества или соседнего помещения, а также застройщик, нарушивший строительные нормы при возведении новостройки. В настоящей статье мы расскажем о том, как действовать собственнику квартиры или другой недвижимости при заливе квартиры.

Что делать, если квартиру затопило?

В первую очередь, необходимо принять меры для уменьшения размера ущерба и вашей безопасности.

Как вызвать аварийную службу, если вашу квартиру заливает?

Если ваш дом подключен к ЕДЦ, то вызвать аварийную службу можно через единый диспетчерский центр (ЕДЦ):

• по телефону: +7 (495) 539-53-53 (круглосуточно)
• онлайн через мобильное приложение «Госуслуги Москвы». В разделе «Единый диспетчерский центр» необходимо заполнить обязательные поля и отправить заявку в работу. Статус заявки будет отображаться в приложении
• онлайн через сервис «Электронный дом», а также в приложении «Электронный дом Москва» 
• онлайн через сервис «Вызов мастера» на mos.ru

Если ваш дом не подключен к ЕДЦ, свяжитесь с диспетчерской вашей управляющей компании (контакты можно найти на стенде с информацией в подъезде, квитанции на оплату коммунальных услуг и сайте управляющей организации) и сообщите им о необходимости вызова аварийной службы.

Если необходимо экстренно связаться с диспетчерской службой, но нет возможности позвонить в ЕДЦ или оставить заявку онлайн, выйдите в подъезд, спуститесь на первый этаж и нажмите кнопку вызова диспетчера. Либо вызовите лифт, нажмите в кабине кнопку связи с диспетчером и сообщите о проблеме, а также о необходимости вызова аварийной службы.

Если вы не можете позвонить и в доме нет лифта, единственный способ обратиться за помощью — прийти лично в управляющую организацию.

Как составить акт о заливе квартиры?

Управляющая организация (УК, ТСН, ТСЖ, Жилищный кооператив) обязана составить акт обследования помещения, в котором указываются причины протечки и объем причиненных повреждений. Если вас затопили соседи, то должно быть обследовано также помещение соседей. В некоторых случаях, если ваш сосед не открывает квартиру или долгое время отсутствует, необходимо обратиться в полицию для вскрытия.

Образец документа

Акт о заливе

Cкачать

Акт о заливе квартиры является важным документом, в котором фиксируется факт затопления, описываются повреждения квартиры и указывается виновное лицо (если его можно установить при осмотре помещения).

Форма акта произвольная, составляется и подписывается комиссионно. Проставляется дата составления акта и печать управляющей организации. В акте должны быть сведения: о собственниках, нанимателях затопленного жилого помещения и квартиры, в которой произошло протекание, о представителях управляющей организации, факты затопления и повреждения имущества, места и объемы затопления квартиры и повреждения имущества. Например, в квадратных метрах выражаются размеры повреждений потолка и стен, для поврежденного имущества указывается степень повреждения с описанием идентифицирующих признаков вещей. Акт подписывает сотрудник УК, собственник затопленной квартиры и виновник.

Добейтесь от сотрудника управляющей организации подробного описания всех повреждений. Если управляющая организация отказывается составить акт, направьте ей уведомление о заливе телеграммой с указанием даты осмотра и обратитесь в жилищную инспекцию с жалобой (приложите копию телеграммы). Если управляющая организация не явится на осмотр, составьте его самостоятельно.

Данные ошибки в актах могут привести к неприятным для пострадавшего лица последствиям. Например, суд может отказать в удовлетворении требования о взыскании стоимости ковров, мебели, техники, иного имущества, находящегося в квартире, так как данное имущество не было указано в акте залива квартиры, составленного управляющей компанией. Не совершайте этих ошибок. Перед подписанием акта внимательно его изучите, требуйте внесения изменений, дополнений в акт, а лучше покажите предложенный к подписанию документы опытному юристу.

В большинстве случаев составляются два акта о заливе квартиры. Первый акт составляется в день залива (как говорится, "по горячим следам"), а второй через 10-12 дней, когда могут проявиться дополнительные последствия затопления. Это позволяет наиболее объективно оценить сумму ущерба и выявить все повреждения, которые, возможно, не удалось обнаружить сразу. Для составления дополнительного акта залива необходимо также обратиться в УК (заявление о составлении дополнительного акта вручите под роспись или отправьте телеграммой/Почтой).

Как оценить ущерб после залива квартиры?

Примите меры для определения размера ущерба и его документального подтверждения. Для этого обратитесь к независимому оценщику для заключения договора о проведении оценки ущерба и согласуйте с оценщиком день осмотра квартиры. Осмотр помещения специалистом желательно проводить не раньше, чем через 3-5 дней после залива, для того чтобы последствия залива проявились как можно более полно.

На осмотр помещения оценщиком необходимо заблаговременно пригласить виновника (всех возможных) и организацию, осуществляющую управление домом, не позднее чем за 3 рабочих дня до даты осмотра путем направления телеграммы. Телеграмму можно отправить через отделение Почты России или через этот сайт. На почте необходимо сказать, что вам нужна телеграмма с уведомлением о вручении и бумажной копией (если отправляете через сайт, нужно выбрать соответствующие пункты). Если участники спора не явятся на осмотр, это не станет препятствием к осуществлению процедуры, и переносить осмотр не требуется (при надлежащем уведомлении).

Оценщик должен быть членом соответствующей СРО и иметь квалификационный аттестат по соответствующему направлению. По результату осмотра оценщик подготовит отчет о размере причиненного ущерба в результате затопления квартиры (иного помещения).

Если в акте осмотра не установлен виновник залива, то рекомендуем также заказать строительно-техническую экспертизу, в которой специалист установит причину протечки.

Кто должен возмещать ущерб?

Возместить ущерб, причиненный заливом, должен его виновник (ст. 1064 ГК РФ).

Часто виновником является собственник жилого помещения, из которого произошло затопление, так как именно на него возложена обязанность поддерживать помещение в надлежащем состоянии. Если вам неизвестен собственник квартиры, то информацию о нем можно получить у нотариуса или через суд, так как в настоящее время выписки из ЕГРН с персональными данными собственника выдаются только собственнику, его представителю или нотариусу.

Если залив квартиры произошел из-за ненадлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, то в качестве ответчика следует указать управляющую компанию или иную организацию, на которую возложены функции по управлению общедомовым имуществом (ч. 1, 2.2, 2.3 ст. 161 ЖК РФ; Апелляционные определения Московского городского суда от 26.04.2018 года по делу № 33-18728/2018, от 02.08.2016 по делу № 33-29860/2016). К примеру, если затопление произошло в результате неисправности внутридомовых инженерных систем, которые, вне зависимости от расположения их внутри квартиры или за ее пределами, относятся к общему имуществу многоквартирного дома, виновником может являться управляющая компания либо иное лицо, выполняющее обязанности по содержанию общего имущества (п. 13 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016).

Если залив возник по вине подрядной организации, привлеченной региональным оператором для проведения капитального ремонта, ответственность за причиненный ущерб перед собственниками многоквартирного дома несет региональный оператор соответствующего субъекта (ч. 6 ст. 182 ЖК РФ; п. 7 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 04.07.2018 года).

Также ответчиками могут выступать наниматель жилого помещения и члены его семьи, если квартира предоставлена им по договору социального найма (ч. 3 ст. 67 ЖК РФ; Определение Московского городского суда от 22.06.2016 № 4г-7209/2016; Апелляционное определение Московского областного суда от 02.04.2018 по делу № 33-10301/2018).

В новостройках на гарантии часто заливы происходят по вине застройщика из-за ненадлежащим образом выполненных строительных работ.

По статистике в большинстве случаев заливы происходят по вине управляющих организаций, ненадлежащим образом эксплуатирующих изношенный жилищный фонд. Также статистика говорит о том, что более половины заливов происходит по причине прорыва стояка или срыва резьбы первого запорного устройства на вводе в жилое помещение, гораздо реже — это коммуникации в квартире, канализация либо протечка кровли. Ответственность собственников квартиры и УК относительно сорванного запорного устройства была, в своё время, чётко разграничена Определением Верховного суда от 18 сентября 2018 г. № 19-КГ18-17 (согласно данному Определению первое запорное устройство относится в общедомовому имуществу, а поэтому ответственность за его надлежащее состояние возложена на организацию, управляющую многоквартирным домом).

Таким образом, виновником залива квартиры может быть:

• собственник или наниматель по договору социального найма квартиры, из которой произошла протечка
• управляющая организация (если произошла протечка общедомового имущества, в том числе прорыв стояка или срыв резьбы первого запорного устройства на вводе в жилое помещение)
• Фонд капитального ремонта (если протечка произошла при ненадлежащем выполнении капитального ремонта или в течение гарантийного срока, при этом случай является гарантийным)
• застройщик

Виновник залива устанавливается в акте осмотра или на основании заключения эксперта. При возникновении спора виновник устанавливается в суде на основании судебной экспертизы.

Если ответственность виновника застрахована, то потерпевшая сторона может требовать возмещения ущерба также со страховой организации.

Кроме того, если вы застраховали свою квартиру, вы можете обратиться для возмещения ущерба в свою страховую компанию, а она в свою очередь будет требовать компенсации с виновника.

Что должен возместить виновник залива?

Вы имеете право требовать от виновника залива вашей квартиры:

• возмещения причиненного имуществу вреда (расходы на ремонт помещения)
• возмещения дополнительных расходов (на оценку ущерба, экспертизу причин залива, юридические услуги, направление уведомление, оформление доверенностей и т.д.)

При обращении в суд вы можете дополнительно взыскать с виновника:

• компенсацию морального вреда
• штраф в размере 50 % от присужденной суммы (если виновник -управляющая организация или застройщик, так как в этом случае в споре вы выступаете потребителем и на вас распространяются нормы Закона о защите потребителей)
• неустойку за нарушение срока возмещения ущерба (если виновник - управляющая организация или застройщик) или проценты за пользование денежными средствами

В случае, если ответчиком является физическое лицо, к нему применяются требования ст. 395 ГК РФ о взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами.

В случае, если ответчиком выступает УК, ТСЖ, ЖСК и иная уполномоченная организация, которая управляет многоквартирным домом, либо застройщик, то к ним применима мера ответственности в виде неустойки, предусмотренной Законом РФ «О защите прав потребителей».

Претензию с вашими требованиями необходимо виновнику ценным письмом с описью вложения, в которой указать список направляемых документов. Приложите к претензии копии акта осмотра, отчета об оценке ущерба, заключения специалиста (если заказывали).

Общий претензионный срок - 30 дней с даты получения претензии. Если виновник-управляющая организация или застройщик, то срок составляет 10 дней.

Несмотря на то, что претензионный порядок по таким спорам необязателен, его соблюдение позволит, во-первых, в некоторых случаях урегулировать спор с виновником миром, во-вторых, избежать оставления иска без движения (несмотря на незаконность действий суда в этом случае, чтобы доказать незаконность такого определения суда нужно потратить много времени на его обжалование, значительно больше времени, чем на отправку претензии). Кроме того, в споре с УК или застройщиком неотправка претензии УК может стать причиной отказа суда во взыскании потребительского штрафа.

Если ответственность виновника застрахована, при этом сумма требований менее 500 тыс. рублей, то в случае отказа страховой компании в возмещении, необходимо обратиться для урегулирования спора к Финансовому уполномоченному. При несогласии с его решением вы можете обратиться в суд.

Если спор не будет урегулирован в досудебном порядке, потерпевший может обратиться в суд для разрешения спора. Дела о возмещении ущерба после залива недвижимости рассматриваются в порядке искового производства.

Если цена иска не превышает 50 000 руб. (100 000 руб., если иск предъявляется управляющей организации, ТСЖ или застройщику), то исковое заявление подается мировому судье, если превышает - то в районный суд.

По общему правилу исковое заявление предъявляется в суд по месту нахождения ответчика. Однако при обращении с иском к УК или застройщику истец вправе выбрать суд в соответствии с вариантами подсудности, установленными Законом о защите прав потребителей: в суд по месту нахождения объекта, по месту нахождения ответчика или по месту жительства истца.

При подаче иска о возмещении ущерба в связи с затоплением недвижимости необходимо уплатить пошлину, размер которой зависит от цены иска (имущественных требований истца). В цену иска не включается компенсация морального вреда, потребительский штраф и судебные издержки. При применении к иску правил Закона о защите прав потребителей (при предъявлении иска к УК или застройщику) при цене иска до 1 млн. руб. пошлина не уплачивается.

В иске необходимо указать:

• суд, в который подается иск
• стороны дела (ФИО/наименование, адрес, идентификатор)
• цену иска и размер госпошлины
• обстоятельства дела
• обоснование позиции истца
• требования истца
• перечень прикладываемых документов

Перед направлением иска в суд направьте копию иска и документов другим сторонам спора.

Документы для возмещения ущерба после залива в суд:

• исковое заявление
• выписка из ЕГРН, подтверждающая, что истец является собственником помещения
• копия акта осмотра
• копия отчета об оценке ущерба
• копия заключения строительного специалиста (если заказывали)
• копии документов, подтверждающих судебные расходы (оплата услуг юриста, оценщика, эксперта)
• копии уведомлений ответчика об осмотре помещения после залива
• копии документов, подтверждающих направление копии иска и документов другим сторонам дела (почтовая квитанция, опись вложения)
• квитанция об оплате пошлины за рассмотрение иска
• копия доверенности, если иск подписывает представитель
• иные документы, на которых вы основываете свои требования

Срок рассмотрения дела в суде зависит от многих факторов: загруженности суда, который рассматривает дело, будет ли проводиться судебная экспертиза по инициативе суда или другой стороны, в какой инстанции завершится рассмотрение дела. В среднем рассмотрение спора о заливе занимает 6-8 месяцев.

После вступления решения суда в законную силу необходимо получить исполнительный лист для принудительного исполнения решения суда (если ответчик добровольно не исполнит решение суда). Взыскатель вправе предъявить исполнительный лист банк, в котором у ответчика открыт счет, или в службу судебных приставов. Узнать сведения об открытых счетах можно, направив запрос в налоговый орган и приложив к нему заверенную копию исполнительного листа. Срок исполнения решения суда зависит от наличия денежных средств, иного имущества у должника и активности действий взыскателя.

Что делать, если я сам затопил соседей?

Если вы сами затопили соседей, активно участвуйте в разрешении конфликта:

• Сфотографируйте все повреждения в своей квартире и в квартире соседей
• Не отказывайтесь от присутствия при составлении акта о заливе квартиры. Если вы не согласны с тем, что написано в протоколе, обязательно отметьте это, прежде чем его подписывать.
• Присутствуйте при проведении независимой оценки ущерба в квартире соседей. Если не согласны с результатами оценки, вы имеете право провести свою экспертизу (если соседи не пускают вас в квартиру, вы можете ходатайствовать об этом через суд, но до суда рекомендуем вам зафиксировать, что вы пытались провести свою независимую экспертизу, но вам отказали).
• Если вы признаете свою вину и согласны урегулировать конфликт мирно, обязательно составьте зафиксируйте письменно, что вы обязательства по возмещению ущерба (все условия и сроки их выполнения), после исполнения возмещения требуйте письменное подтверждение от потерпевшей стороны.

На требование о возмещении ущерба, причиненного заливом, распространяется общий срок исковой давности, установленный ст. 196 ГК РФ, который составляет 3 года. Он исчисляется со дня, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ).