Юридические услуги: Частным лицам и Бизнесу
Русский English
+7 (495) 223-48-91
Заказать звонок
Онлайн
Работаем
Пн-Пт с 9:00 до 21:00
Сб с 10:00 до 14:00
Меню
Юридические услуги
Частным лицам Бизнесу
Заказать звонок
Работаем
Пн-Пт с 9:00 до 21:00
Сб с 10:00 до 14:00
Онлайн
Русский English

Задаток или аванс при покупке квартиры: инструкция

  • 7 ноября 2024
  • 27 минут
  • 3099
  • 23
Автор статьи
Толстоногова Дарья Михайловна
  • Юрист
  • Стаж: 5 лет
Публикуем только проверенную информацию

Вы агент по недвижимости?
Заработайте больше, приняв участие в партнерской программе «юрист-риэлтор»!

Когда покупатель и продавец сошлись по основным условиям сделки купли-продажи квартиры, им необходимо оформить предварительные договорённости, а потом переходить к дальнейшим действиям по сделке. Для этого стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Суть данного договора заключается в том, что стороны закрепляют обязательства по заключению договора купли-продажи недвижимости в определенный срок, при этом в данном договоре должны быть зафиксированы существенные условия будущего договора купли-продажи: предмет договора (индивидуальные характеристики объекта недвижимого имущества: адрес, кадастровый номер и т.д.) и цена. В предварительном договоре покупатель и продавец могут предусмотреть внесение покупателем задатка или аванса. Часто заключаемое соглашение так и именуется "соглашение (договор) об авансе" или "соглашение (договор) о задатке". В настоящей статье мы рассмотрим разницу между задатком и авансом, поговорим о правовых последствиях, которые возникают при внесении задатка, и о том, какие обязательные условия соглашения о задатке или об авансе предусмотрены законом.

Задаток при покупке квартиры

Понятие и правовая природа задатка регулируются гражданским законодательством. Статья 380 Гражданского кодекса РФ определяет задаток как денежную сумму, выдаваемую одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Задаток, исходя из положений ГК РФ, является способом обеспечения исполнения обязательства (глава 23 ГК РФ). При этом в силу новых норм ГК РФ по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение не только денежного обязательства, но и обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, задаток может обеспечивать обязательство по заключению договора купли-продажи квартиры сторонами.

Таким образом, задаток имеет тройное назначение при покупке недвижимости:

  • засчитывается как платеж по будущему договору купли-продажи недвижимости
  • обеспечивает исполнение обязательства - это означает, что для стороны, по вине которой не будет исполнено обязательство по заключению договора купли-продажи квартиры, наступят негативные последствия (невозврат задатка или возврат задатка в двойном размере). Задаток - это один из самых простых способов обеспечить исполнение обязательства.
  • подтверждает факт заключения договора

Закон определяет несколько основных правил о задатке, которые являются императивными, то есть не могут быть изменены по соглашению сторон:

  • если за неисполнение договора ответственно лицо, внесшее задаток, то задаток ему не возвращается (например, если покупатель недвижимости без оснований откажется от покупки недвижимости, продавец вправе не возвращать ему задаток)
  • если за неисполнение договора ответствен получатель задатка, то он возвращает плательщику двойную сумму задатка (если сделка не состоится по вине продавца - в связи с немотивированным отказом от заключения сделки и т.д., то продавец обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере - например, если покупатель внес 50 тыс. руб., тогда продавец, по вине которого сделка не состоялась, возвращает покупателю 100 тыс. руб.)
  • при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток возвращается плательщику
Вопрос возмещения виновной стороной другой стороне убытков сверх задатка может быть урегулирован сторонами в договоре. В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Аванс при покупке квартиры

Более «простым» вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. Аванс - это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет исполнения обязательств по договору. При неисполнении обязательства по договору аванс возвращается его плательщику.

Таким образом, главное отличие аванса от задатка заключается в том, что аванс является предоплатой, а задаток - способом обеспечить исполнение обязательств. Если стороны договорились о внесении аванса, то при неисполнении обязательств по договору для виновной стороны не наступят такие же последствия, как при внесении задатка: плательщик аванса не лишается права на возврат аванса, а получатель аванса не должен возвращать аванс в двойном размере. По факту внесение аванса только подтверждает серьезность намерений сторон и в некоторой степени платежеспособность, но никак не защищает стороны сделки от негативных последствий неисполнения обязательства. 

По сделкам с недвижимостью для закрепления предварительных договоренностей стороны используют как аванс, так и задаток. Вопрос формы договора зависит от договоренностей сторон, степени доверия и возможных последствий неисполнения. Также часто на вопрос формы влияет срок "брони". При более длительном сроке, а также при наличии высокой вероятности появления факторов у покупателя, препятствующих сделке, либо при иных обстоятельствах, которые увеличивают экономические риски продавца, собственник недвижимости выбирает задаток.

Обеспечительный платеж при покупке недвижимости

Законом от 08.03.2015 года в Гражданский кодекс РФ внесен новый способ обеспечения исполнения обязательств - обеспечительный платеж. Его отличие от задатка в том, что судьбу обеспечительного платежа стороны могут определить в соглашении (подлежит возврату полностью или частично, подлежит доплате еще денежная сумма и т.д.), то есть нормы об обеспечительном платеже являются диспозитивными. При этом обеспечительный платеж может обеспечивать только денежное обязательство, то есть обязательство по заключению основного договора обеспечительным платежом обеспечиваться не может. Однако может обеспечиваться исполнение денежного обязательства, которое возникнет в будущем.

Обеспечительный платеж представляет собой самый гибкий способ обеспечить исполнение обязательств. Часто используется в сделках с коммерческой недвижимостью и в арендных отношениях.

Задаток и залог

Часто граждане путают понятия и под залогом понимают задаток или аванс. Однако данные термины не являются синонимами. Залог является способом обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

Существует два основных вида залога:

  • залог, предусматривающий передачу имущества залогодержателю (заклад)
  • залог, по которому имущество остается у лица, его предоставившего
Особое регулирование устанавливается для залога недвижимого имущества (ипотеки).
Читайте подробнее: Договор залога недвижимости

Сумма задатка или аванса при покупке квартиры

Закон не устанавливает обязательный размер задатка (аванса) или какие-либо критерии для определения размера задатка (аванса) в зависимости от вида обязательства, цены сделки и прочего. Сумма задатка определяется исключительно сторонами сделки на основании принципов разумности. Сумма задатка, с одной стороны, должна обеспечивать исполнение обязательства, то есть последствия виновного неисполнения обязательства должны быть ощутимы в денежном выражении. С другой стороны, сумма задатка должна быть сопоставима с последствиями неисполнения обязательства для пострадавшей стороны. 

По сделкам с недвижимостью, как правило, стороны определяют сумму задатка (аванса) в размере 30-100 тыс. рублей. Однако на практике можно встретить сделки, когда сумма задатка (аванса) значительно выше: если объект дорогостоящий или если продавец при подготовке к сделке должен выполнить ряд действий, например, расторгнуть договор аренды (найма). В этом случае незаключение договора купли-продажи недвижимости для него влечет экономические последствия в виде потери дохода от сдачи в аренду, что должен компенсировать покупатель, отказавшийся немотивированно от сделки. Поэтому в таких случаях стороны выбирают соглашение о задатке и договариваются о его размере, исходя из возможных экономических последствий и рисков для продавца.

Порядок внесения задатка или аванса при покупке квартиры

Стороны в договоре о задатке или об авансе определяют срок и порядок внесения задатка (аванса). Срок может быть определен моментом подписания договора, датой или определенным количеством времени со дня подписания договора. 

Задаток может вноситься наличными или безналичными денежными средствами. Если задаток вносится наличными денежными средствами, необходимо обязательно получить от получателя расписку о получении денежных средств. 

Пример расписки: Я, ФИО, паспортные данные, получил от ФИО, паспортные данные, задаток в размере 30 000 (тридцати тысяч) рублей на основании соглашения о задатке от 05.05.2024 года. Подпись. Дата

При безналичных расчетах расписка не требуется, подтверждением оплаты будет платежный документ банка.

В дальнейшем при заключении договора купли-продажи недвижимости стороны могут в договоре учесть, что сумма задатка (аванса) засчитывается в счет оплаты по договору, чтобы не оформлять возврат средств.

Порядок и срок возврата задатка или аванса

Последствия неисполнения одной из сторон обязательств, обеспеченных задатком, и прекращения договора по соглашению сторон определены в законе и не могут изменены договором о задатке, иначе внесенная сумма не может быть признана задатком по смыслу закона. Однако стороны в договоре о задатке могут определить срок возврата задатка в двойном размере, если обязательства будут не исполнены по вине получателя задатка, и срок возврата суммы задатка при прекращении обязательств по соглашению сторон или по независящим от них обстоятельствам. 

Также в соглашении об авансе рекомендуется предусмотреть срок и порядок возврата аванса, если сделка не состоится. Так как в этом случае аванс возвращается в любом случае, не имеет значение, по вине какой из сторон сделка не состоялась.

Если договором срок возврата аванса или задатка не определен, то он определяется исходя из положений нормы п. 2 ст. 314 ГК РФ. 

Нередко при разногласий сторон спор о возврате задатка или аванса передается на рассмотрение суда.

Срок действия договора о задатке или об авансе при покупке квартиры

Стороны в договоре о задатке или авансе определяют срок, в течение которого должен быть заключен договор купли-продажи недвижимости, а также срок действия самого договора об авансе (задатке). Они могут совпадать. Срок зависит во многом от договоренностей сторон и обстоятельств сделки: есть ли какие-то вопросы с оформлением документов для сделки, возможной датой приезда сторон на сделку, сроками одобрения кредита на покупку, какое время необходимо покупателю для аккумулирования денежных средств, в том числе при продаже своей недвижимости и т.д.

Срок может быть определен датой или истечением определенного времени с даты подписания договора или от иного момента.

В среднем срок для заключения договора купли-продажи недвижимости составляет 1-2 месяца. Как правило, этого времени достаточно для того, чтобы урегулировать все формальности перед сделкой.

Что нужно сделать перед внесением аванса (задатка) за квартиру?

Перед внесением аванса или задатка на квартиру необходимо:

  1. проверить собственника недвижимости
  2. проверить документы на квартиру
  3. составить договор об авансе или задатке
Важно убедиться, что вы вносите аванс или задаток именно собственнику недвижимости. Для того, чтобы проверить это необходимо запросить у него:

  • свежую выписку из ЕГРН на квартиру (собственник ее может оформить быстро через сайт "Госуслуги")
  • паспорт собственника
  • документы-основания приобретения недвижимости
При проверке документов и общении с собственником обратите внимание на самые важные моменты:

  • является ли гражданин собственником недвижимости
  • является ли он единоличным собственником (помните, что недвижимость, приобретенная в браке, в большинстве случаев находится в совместной собственности супругов, даже если оформлена на одного из них, поэтому рекомендуем уточнить у собственника, состоит ли он в браке, состоял ли при покупке недвижимости в браке, есть ли брачный договор или согласие супруги на отчуждение недвижимости)
  • отсутствуют ли обременения на объекте недвижимости (если они есть, то в каком порядке будут сниматься)
  • есть ли у собственника несовершеннолетние дети, имеется ли сертификат на маткапитал, были ли использованы его средства на покупку данной квартиры или погашение кредита
  • есть ли зарегистрированные в квартире лица, в каком порядке будут сниматься с учета
  • есть ли долги по коммунальным платежам и капремонту, каким образом будут погашаться
  • какие основания приобретения недвижимости (сразу обратите внимания на возможные риски, если недвижимость приобретена по наследству, в порядке приватизации)
Безусловно, перед заключением договора купли-продажи недвижимости покупатель должен провести более тщательную и комплексную проверку недвижимости и собственника, руководствуясь не только представленными продавцом документами и информацией, но и получив информацию из независимых источников. Для проведения качественной проверки недвижимости рекомендуем воспользоваться услугами юриста.


Однако еще при внесении аванса или задатка стоит сразу отмести рискованные варианты и провести предварительную проверку, чтобы не рисковать суммой аванса (задатка). Рекомендуем также проверить продавца по базам судебных дел, так как нередко на рынке недвижимости встречаются мошенники, которые зарабатывают на том, что получают авансы и исчезают.

Как составить договор о задатке или об авансе при покупке квартиры?

Закон устанавливает, что соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Также из соглашения должно недвусмысленно следовать, что вносится именно задаток, а не обеспечительный платеж или аванс. В случае возникновения сомнений в правовой природе внесенных денежных средств они считаются авансом.

Соглашение о задатке может быть оформлено отдельным договором или условия о задатке могут быть внесены в договор, исполнения обязательства по которому обеспечивается задатком.

Иных требований к содержанию договора о задатке закон не содержит. Рекомендуем включить в договор о задатке при покупке квартиры:

  • дата и место составления договора
  • данные сторон соглашения (при покупке недвижимости соглашение заключается между собственником и покупателем, риэлтор стороной сделки не является, он может только представлять интересы одной из сторон на основании доверенности; для юрлиц указываются наименование, ИНН, ОГРН, адрес, должно и ФИО подписанта, основания полномочий; для физлиц: ФИО, дата и место рождения, паспортные данные, адрес, контактные данные)
  • условия будущего договора купли-продажи (данные об объекте недвижимости, цена сделки и другие важные для сторон условия - порядок и сроки оплаты по договору, способ оплаты, источник денежных средств, обязательства по снятию зарегистрированных лиц с учета,  кто оплачивает расходы по сделке, порядок подачи документов на регистрацию перехода права собственности и т.д.)
  • срок, в течение которого должен быть заключен договор купли-продажи
  • сумма, порядок и срок внесения задатка
  • четкое указание на то, что внесенная сумма является задатком, последствия неисполнения обязательства (не забываем про императивность нормы, регулирующей последствия, при ином регулировании в договоре внесенную сумму денег могут не признать задатком)
  • перечень документов, которые должен предоставить продавец для проверки объекта недвижимости
  • рекомендуем урегулировать более подробно условия относительно того, какие причины неисполнения обеспечиваемого обязательства являются виной той или иной стороны договора
  • срок возврата задатка или выплаты его в двойном размере
  • способы направления уведомлений между сторонами (если переписка ведется по электронной почте, укажите адреса эл.почты уполномоченных лиц)
  • порядок предъявления претензий и подсудность

Не забудьте подписать договор. Если договор подписывают представители сторон, то у них должны быть действующие доверенности, содержащие соответствующие полномочия. В договоре в таком случае указывается дополнительно ФИО и данные представителя, реквизиты доверенности.

Задаток или аванс при покупке ипотечной квартиры

Если ипотечный кредит на покупку квартиры не одобрен, то рекомендуем оформлять предварительные договоренности соглашением об авансе или, если  продавец настаивает на задатке, то предусмотреть условия о возврате задатка при отказе банка в предоставлении кредита (то есть указать, что данное обстоятельство не является неисполнением обязательств по вине покупателя). Иначе при отсутствии указании в договоре о задатке о том, что для покупки квартиры будут использоваться кредитные средства, может возникнуть спор с продавцом относительно возврата задатка.

Шаблон соглашения (договора) о задатке при покупке недвижимости

Если вы планируете самостоятельно проводить сделку с недвижимостью, рекомендуем приобрести шаблон соглашения о задатке, разработанный юристом. Шаблон учитывает действующие нормы закона и актуальную практику.
Приобрести шаблон

Требований к содержанию соглашения об авансе также нет. Рекомендуем при заключении соглашения об авансе указать в нем:

  • дата и место составления договора
  • данные сторон соглашения (при покупке недвижимости соглашение заключается между собственником и покупателем, риэлтор стороной сделки не является, он может только представлять интересы одной из сторон на основании доверенности; для юрлиц указываются наименование, ИНН, ОГРН, адрес, должно и ФИО подписанта, основания полномочий; для физлиц: ФИО, дата и место рождения, паспортные данные, адрес, контактные данные)
  • условия будущего договора купли-продажи (данные об объекте недвижимости, цена сделки и другие важные для сторон условия - порядок и сроки оплаты по договору, обязательства по снятию зарегистрированных лиц с учета и т.д.)
  • срок, в течение которого должен быть заключен договор купли-продажи
  • сумма, порядок и срок внесения аванса
  • перечень документов, которые должен предоставить продавец для проверки объекта недвижимости
  • срок возврата аванса при неисполнении (прекращении) обязательств

Шаблон соглашения (договора) об авансе при покупке недвижимости

Если вы планируете самостоятельно проводить сделку с недвижимостью, рекомендуем приобрести шаблон соглашения об авансе, разработанный юристом. Шаблон учитывает действующие нормы закона и актуальную практику.
Приобрести шаблон

Вы можете также приобрести шаблон договора купли-продажи, передаточного акта и расписки, которые разработали наши юристы. Воспользуйтесь нашим опытом для подготовки документов. Это позволит избежать рисков и сэкономит ваше время и деньги.

Является ли внесение аванса (задатка) при покупке квартиры обязательным?

Нет, закон не устанавливает обязанности сторон закреплять предварительные договоренности соглашением и вносить по этому соглашению аванс либо задаток. Редко, когда покупатель и продавец готовы выходить на сделку сразу. Как правило, обеим сторонам требуется время: покупателю, чтобы проверить объект и аккумулировать денежные средства, а продавцу, чтобы собрать документы и урегулировать другие формальности. Поэтому на рынке недвижимости сложилась практика закрепления договоренностей соглашением об авансе или задатке, так как предварительный договор защищает интересы обеих сторон сделки:

  • при внесении аванса (задатка), как правило, продавец снимает объявление о продаже с показа, что частично гарантирует покупателю "бронь" объекта на определенный срок, покупатель спокойно проверяет объект, аккумулирует денежные средства и готовится к сделке
  • для продавца внесение покупателем денежных средств частично гарантирует серьезность намерений покупателя и сроки совершения сделки
Безусловно, соглашение об авансе или задатке не может гарантировать 100% исполнение сторонами обязательств: продавец может найти покупателя, который предложит большую цену, а покупатель - более интересный объект недвижимости. Однако если стороны договорились зафиксировать свои договоренности соглашением о задатке, то такое недобросовестное поведение виновной стороны будет компенсировано частично деньгами.

Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, проверке чистоты недвижимости, оформлению документов и регистрации в Росреестре.

Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:

  • проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок и т.д.

  • проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости

  • проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента

  • проверку дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)

  • полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.)

  • сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах

  • регистрацию перехода права собственности в Росреестре


Услуги по сопровождению сделок с недвижимостью

Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.


Требуется помощь юриста по недвижимости?
Вы можете заказать комплексные услуги опытных юристов по сопровождению сделок с недвижимостью и разрешению судебных споров в Юридической фирме «Двитекс».

Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
Заказать звонок
Публикации в СМИ
Смотреть все
23
  • Поделиться:
Публикуем только проверенную информацию
Комментарии (0)
Оставить комментарий
Вам ответит автор статьи
Задайте вопрос, а я постараюсь на него ответить
Нажимая на кнопку "Комментировать", я соглашаюсь на обработку персональных данных в соответствии с условиями и содержанием политики конфиденциальности.
Комментировать

Расскажите нам о своей проблеме

Наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время, чтобы предложить готовое решение
Кигинько Дмитрий Валентинович
Генеральный директор Юридической фирмы “Двитекс”
+7 (495) 223-48-91
119180, пер. 1-й Голутвинский,
д. 3-5, стр. 1, 1 этаж
Онлайн:
Оплата услуг онлайн:
2010-2024 Юридическая фирма «Двитекс». Все права защищены.
Оплата услуг онлайн:
Наверх
Напишите нам, мы online!