Когда покупатель и продавец сошлись по основным условиям сделки купли-продажи земельного участка или другой недвижимости, им необходимо оформить предварительные договорённости, а потом переходить к дальнейшим действиям по сделке. Для этого стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Суть данного договора заключается в том, что стороны закрепляют обязательства по заключению договора купли-продажи недвижимости в определенный срок, при этом в данном договоре должны быть зафиксированы существенные условия будущего договора купли-продажи: предмет договора (индивидуальные характеристики объекта недвижимого имущества: адрес, кадастровый номер и т.д.) и цена. В предварительном договоре покупатель и продавец могут предусмотреть внесение покупателем задатка или аванса. Часто заключаемое соглашение так и именуется "соглашение (договор) об авансе" или "соглашение (договор) о задатке". В настоящей статье мы рассмотрим разницу между задатком и авансом, поговорим о правовых последствиях, которые возникают при внесении задатка, и о том, какие обязательные условия соглашения о задатке или об авансе предусмотрены законом.
Понятие и правовая природа задатка регулируются гражданским законодательством. Статья 380 Гражданского кодекса РФ определяет задаток как денежную сумму, выдаваемую одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Задаток, исходя из положений ГК РФ, является способом обеспечения исполнения обязательства (глава 23 ГК РФ). При этом в силу новых норм ГК РФ по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение не только денежного обязательства, но и обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, задаток может обеспечивать обязательство по заключению договора купли-продажи недвижимости сторонами.
Таким образом, задаток имеет тройное назначение при покупке недвижимости:
Закон определяет несколько основных правил о задатке, которые являются императивными, то есть не могут быть изменены по соглашению сторон:
Более «простым» вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. Аванс - это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет исполнения обязательств по договору. При неисполнении обязательства по договору аванс возвращается его плательщику.
Таким образом, главное отличие аванса от задатка заключается в том, что аванс является предоплатой, а задаток - способом обеспечить исполнение обязательств. Если стороны договорились о внесении аванса, то при неисполнении обязательств по договору для виновной стороны не наступят такие же последствия, как при внесении задатка: плательщик аванса не лишается права на возврат аванса, а получатель аванса не должен возвращать аванс в двойном размере. По факту внесение аванса только подтверждает серьезность намерений сторон и в некоторой степени платежеспособность, но никак не защищает стороны сделки от негативных последствий неисполнения обязательства.
По сделкам с недвижимостью для закрепления предварительных договоренностей стороны используют как аванс, так и задаток. Вопрос формы договора зависит от договоренностей сторон, степени доверия и возможных последствий неисполнения. Также часто на вопрос формы влияет срок "брони". При более длительном сроке, а также при наличии высокой вероятности появления факторов у покупателя, препятствующих сделке, либо при иных обстоятельствах, которые увеличивают экономические риски продавца, собственник недвижимости выбирает задаток.
Законом от 08.03.2015 года в Гражданский кодекс РФ внесен новый способ обеспечения исполнения обязательств - обеспечительный платеж. Его отличие от задатка в том, что судьбу обеспечительного платежа стороны могут определить в соглашении (подлежит возврату полностью или частично, подлежит доплате еще денежная сумма и т.д.), то есть нормы об обеспечительном платеже являются диспозитивными. При этом обеспечительный платеж может обеспечивать только денежное обязательство, то есть обязательство по заключению основного договора обеспечительным платежом обеспечиваться не может. Однако может обеспечиваться исполнение денежного обязательства, которое возникнет в будущем.
Обеспечительный платеж представляет собой самый гибкий способ обеспечить исполнение обязательств. Часто используется в сделках с коммерческой недвижимостью и в арендных отношениях.
Часто граждане путают понятия и под залогом понимают задаток или аванс. Однако данные термины не являются синонимами. Залог является способом обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.
Существует два основных вида залога:
Закон не устанавливает обязательный размер задатка (аванса) или какие-либо критерии для определения размера задатка (аванса) в зависимости от вида обязательства, цены сделки и прочего. Сумма задатка определяется исключительно сторонами сделки на основании принципов разумности. Сумма задатка, с одной стороны, должна обеспечивать исполнение обязательства, то есть последствия виновного неисполнения обязательства должны быть ощутимы в денежном выражении. С другой стороны, сумма задатка должна быть сопоставима с последствиями неисполнения обязательства для пострадавшей стороны.
По сделкам с недвижимостью, как правило, стороны определяют сумму задатка (аванса) в размере 30-100 тыс. рублей. Однако на практике можно встретить сделки, когда сумма задатка (аванса) значительно выше: если объект дорогостоящий или если продавец при подготовке к сделке должен выполнить ряд действий, например, расторгнуть договор аренды (найма). В этом случае незаключение договора купли-продажи недвижимости для него влечет экономические последствия в виде потери дохода от сдачи в аренду, что должен компенсировать покупатель, отказавшийся немотивированно от сделки. Поэтому в таких случаях стороны выбирают соглашение о задатке и договариваются о его размере, исходя из возможных экономических последствий и рисков для продавца.
Стороны в договоре о задатке или об авансе определяют срок и порядок внесения задатка (аванса). Срок может быть определен моментом подписания договора, датой или определенным количеством времени со дня подписания договора.
Задаток может вноситься наличными или безналичными денежными средствами. Если задаток вносится наличными денежными средствами, необходимо обязательно получить от получателя расписку о получении денежных средств.
Пример расписки: Я, ФИО, паспортные данные, получил от ФИО, паспортные данные, задаток в размере 30 000 (тридцати тысяч) рублей на основании соглашения о задатке от 05.05.2024 года. Подпись. Дата
При безналичных расчетах расписка не требуется, подтверждением оплаты будет платежный документ банка.
В дальнейшем при заключении договора купли-продажи недвижимости стороны могут в договоре учесть, что сумма задатка (аванса) засчитывается в счет оплаты по договору, чтобы не оформлять возврат средств.
Последствия неисполнения одной из сторон обязательств, обеспеченных задатком, и прекращения договора по соглашению сторон определены в законе и не могут изменены договором о задатке, иначе внесенная сумма не может быть признана задатком по смыслу закона. Однако стороны в договоре о задатке могут определить срок возврата задатка в двойном размере, если обязательства будут не исполнены по вине получателя задатка, и срок возврата суммы задатка при прекращении обязательств по соглашению сторон или по независящим от них обстоятельствам.
Также в соглашении об авансе рекомендуется предусмотреть срок и порядок возврата аванса, если сделка не состоится. Так как в этом случае аванс возвращается в любом случае, не имеет значение, по вине какой из сторон сделка не состоялась.
Если договором срок возврата аванса или задатка не определен, то он определяется исходя из положений нормы п. 2 ст. 314 ГК РФ.
Нередко при разногласий сторон спор о возврате задатка или аванса передается на рассмотрение суда.
Стороны в договоре о задатке или авансе определяют срок, в течение которого должен быть заключен договор купли-продажи недвижимости, а также срок действия самого договора об авансе (задатке). Они могут совпадать. Срок зависит во многом от договоренностей сторон и обстоятельств сделки: есть ли какие-то вопросы с оформлением документов для сделки, возможной датой приезда сторон на сделку, сроками одобрения кредита на покупку, какое время необходимо покупателю для аккумулирования денежных средств, в том числе при продаже своей недвижимости и т.д.
Срок может быть определен датой или истечением определенного времени с даты подписания договора или от иного момента.
В среднем срок для заключения договора купли-продажи недвижимости составляет 1-2 месяца. Как правило, этого времени достаточно для того, чтобы урегулировать все формальности перед сделкой.
Перед внесением аванса или задатка за недвижимость необходимо:
Однако еще при внесении аванса или задатка стоит сразу отмести рискованные варианты и провести предварительную проверку, чтобы не рисковать суммой аванса (задатка). Рекомендуем также проверить продавца по базам судебных дел, так как нередко на рынке недвижимости встречаются мошенники, которые зарабатывают на том, что получают авансы и исчезают.
Закон устанавливает, что соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Также из соглашения должно недвусмысленно следовать, что вносится именно задаток, а не обеспечительный платеж или аванс. В случае возникновения сомнений в правовой природе внесенных денежных средств они считаются авансом.
Соглашение о задатке может быть оформлено отдельным договором или условия о задатке могут быть внесены в договор, исполнения обязательства по которому обеспечивается задатком.
Иных требований к содержанию договора о задатке закон не содержит. Рекомендуем включить в договор о задатке при покупке недвижимости:
Не забудьте подписать договор. Если договор подписывают представители сторон, то у них должны быть действующие доверенности, содержащие соответствующие полномочия. В договоре в таком случае указывается дополнительно ФИО и данные представителя, реквизиты доверенности.
Если ипотечный кредит на покупку недвижимости не одобрен, то рекомендуем оформлять предварительные договоренности соглашением об авансе или, если продавец настаивает на задатке, то предусмотреть условия о возврате задатка при отказе банка в предоставлении кредита (то есть указать, что данное обстоятельство не является неисполнением обязательств по вине покупателя). Иначе при отсутствии указании в договоре о задатке о том, что для покупки недвижимости будут использоваться кредитные средства, может возникнуть спор с продавцом относительно возврата задатка.
Требований к содержанию соглашения об авансе также нет. Рекомендуем при заключении соглашения об авансе указать в нем:
Вы можете также приобрести шаблон договора купли-продажи, передаточного акта и расписки, которые разработали наши юристы. Воспользуйтесь нашим опытом для подготовки документов. Это позволит избежать рисков и сэкономит ваше время и деньги.
Нет, закон не устанавливает обязанности сторон закреплять предварительные договоренности соглашением и вносить по этому соглашению аванс либо задаток. Редко, когда покупатель и продавец готовы выходить на сделку сразу. Как правило, обеим сторонам требуется время: покупателю, чтобы проверить объект и аккумулировать денежные средства, а продавцу, чтобы собрать документы и урегулировать другие формальности. Поэтому на рынке недвижимости сложилась практика закрепления договоренностей соглашением об авансе или задатке, так как предварительный договор защищает интересы обеих сторон сделки:
Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, проверке чистоты недвижимости, оформлению документов и регистрации в Росреестре.
Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.