Не все могут позволить себе купить, а поэтому вынуждены арендовать офис или снимать квартиру. Сдача квартир в аренду (наем) является одним из наиболее распространенных вариантов получения пассивного дохода. При этом аренда недвижимости сопряжена с рисками как для собственника недвижимости, так и для арендатора. Наши юристы с 2010 года сопровождают клиентов при заключении и исполнении договоров аренды. Мы делимся полезными советами в статьях на сайте. В настоящей статье мы рассмотрим разницу между задатком и авансом, поговорим о правовых последствиях, которые возникают при внесении задатка, и о том, какие обязательные условия соглашения о задатке или об авансе предусмотрены законом.
Понятие и правовая природа задатка регулируются гражданским законодательством. Статья 380 Гражданского кодекса РФ определяет задаток как денежную сумму, выдаваемую одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Задаток, исходя из положений ГК РФ, является способом обеспечения исполнения обязательства (глава 23 ГК РФ). При этом в силу новых норм ГК РФ по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение не только денежного обязательства, но и обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Как правило, в арендных отношениях задаток обеспечивает исполнение обязательства по заключению договора аренды (найма) сторонами, то есть служит гарантией для сторон, что договор аренды будет заключен в будущем. Как правило, к такому способу защиты стороны прибегают, если договор аренды заключается не при просмотре объекта, а позже, чтобы "забронировать" объект.
Таким образом, задаток имеет тройное назначение при сдаче в аренду недвижимости:
Закон определяет несколько основных правил о задатке, которые являются императивными, то есть не могут быть изменены по соглашению сторон:
Аванс - это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет исполнения обязательств по договору. При неисполнении обязательства по договору аванс возвращается его плательщику.
Таким образом, главное отличие аванса от задатка заключается в том, что аванс является предоплатой, а задаток - способом обеспечить исполнение обязательств. Если стороны договорились о внесении аванса, то при неисполнении обязательств по договору для виновной стороны не наступят такие же последствия, как при внесении задатка: плательщик аванса не лишается права на возврат аванса, а получатель аванса не должен возвращать аванс в двойном размере. По факту внесение аванса только подтверждает серьезность намерений сторон и в некоторой степени платежеспособность, но никак не защищает стороны сделки от негативных последствий неисполнения обязательства.
В арендных отношениях, как правило, действует правило оплаты арендных платежей вперед, то есть арендатор вносит оплату за пользование квартирой авансом. Если договор будет расторгнут до истечения месяца по какой-либо причине, собственник квартиры должен вернуть часть аванса.
Иногда перед заключением договора аренды стороны договариваются о внесении аванса для закрепления предварительных договоренностей. Однако арендатору нужно помнить, что аванс является меньшей гарантией того, что собственник не откажется от сделки, если найдет другого арендатора. Так как, в отличие от задатка, при получении аванса собственник не рискует тем, что должен вернуть его в двойном размере при отказе.
Законом от 08.03.2015 года в Гражданский кодекс РФ внесен новый способ обеспечения исполнения обязательств - обеспечительный платеж. Его отличие от задатка в том, что судьбу обеспечительного платежа стороны могут определить в соглашении (подлежит возврату полностью или частично, подлежит доплате еще денежная сумма и т.д.), то есть нормы об обеспечительном платеже являются диспозитивными. При этом обеспечительный платеж может обеспечивать только денежное обязательство, то есть обязательство по заключению основного договора обеспечительным платежом обеспечиваться не может. Однако может обеспечиваться исполнение денежного обязательства, которое возникнет в будущем.
Обеспечительный платеж представляет собой самый гибкий способ обеспечить исполнение обязательств. Обеспечительный платеж часто используется в договорах аренды.
С помощью обеспечительного платежа собственник защищает себя от:
Арендатору при заключении договора аренды с обеспечительным платежом необходимо внимательно подойти к урегулированию в договоре порядка и сроков возврата обеспечительного платежа при расторжении договора. Часто из-за размытых формулировок в договоре арендатор лишается права на возврат обеспечительного платежа.
Залог, как и задаток, является способом обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.
Существует два основных вида залога:
Залог является альтернативой обеспечительному платежу для защиты собственника недвижимости при нарушении арендатором сроков оплаты или причинения ущерба помещению/соседям. Однако необходимо помнить, что в отличие от обеспечительного платежа, который регулируется законом более гибко (многое стороны могут урегулировать в соглашении), залог регламентируется более жестко законом. В частности, закон предусматривает особый порядок реализации предмета залога при неисполнении стороной обязательства. Несмотря на то, что денежные средства в целом могут быть предметом залога, использование такого сложного механизма в этом случае представляется нецелесообразным, когда есть более гибкий вариант обеспечить исполнение обязательств. Часто стороны используют в договоре термин "залог", а фактически подразумевают обеспечительный платеж.
Закон не устанавливает обязательный размер задатка (обеспечительного платежа) или какие-либо критерии для определения их размера. Сумма задатка (обеспечительного платежа) определяется исключительно сторонами сделки на основании принципов разумности. Сумма, с одной стороны, должна обеспечивать исполнение обязательства, то есть последствия виновного неисполнения обязательства должны быть ощутимы в денежном выражении. С другой стороны, сумма должна быть сопоставима с последствиями неисполнения обязательства для пострадавшей стороны.
В договорах аренды, как правило, в качестве суммы задатка или обеспечительного платежа указывается размер одной ежемесячной арендной платы. Однако это не обязательное правило. Размер может быть как ниже, так и выше. Чаще он бывает выше, когда в квартире находится дорогостоящее имущество, например.
Так как задаток обеспечивает, как правило, исполнение сторонами обязательства по заключению договора аренды, то для фиксации договоренностей сторон заключается письменный договор о задатке. Стороны в договоре о задатке определяют срок и порядок внесения задатка. Срок может быть определен моментом подписания договора, датой или определенным количеством времени со дня подписания договора.
Закон устанавливает, что соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Также из соглашения должно недвусмысленно следовать, что вносится именно задаток, а не обеспечительный платеж или аванс. В случае возникновения сомнений в правовой природе внесенных денежных средств они считаются авансом.
Рекомендуем включить в договор о задатке при аренде квартиры:
Не забудьте подписать договор. Если договор подписывают представители сторон, то у них должны быть действующие доверенности, содержащие соответствующие полномочия. В договоре в таком случае указывается дополнительно ФИО и данные представителя, реквизиты доверенности.
Условия об обеспечительном платеже включаются непосредственно в договор аренды. В нем рекомендуем указать:
Задаток и обеспечительный платеж могут вноситься наличными или безналичными денежными средствами. Если задаток/обеспечительный платеж вносится наличными денежными средствами, необходимо обязательно получить от собственника расписку о получении денежных средств.
Пример расписки: Я, ФИО, паспортные данные, получил от ФИО, паспортные данные, задаток в размере 30 000 (тридцати тысяч) рублей на основании соглашения о задатке от 05.05.2024 года. Подпись. Дата
При безналичных расчетах расписка не требуется, подтверждением оплаты будет платежный документ банка.
Последствия неисполнения одной из сторон обязательств, обеспеченных задатком, и прекращения договора по соглашению сторон определены в законе и не могут изменены договором о задатке, иначе внесенная сумма не может быть признана задатком по смыслу закона. Однако стороны в договоре о задатке могут определить срок возврата задатка в двойном размере, если обязательства будут не исполнены по вине получателя задатка, и срок возврата суммы задатка при прекращении обязательств по соглашению сторон или по независящим от них обстоятельствам.
Если договор аренды предусматривает внесение обеспечительного платежа, также рекомендуем урегулировать срок и порядок его возврата при прекращении обязательств по договору.
Если договором срок возврата обеспечительного платежа или задатка не определен, то он определяется исходя из положений нормы п. 2 ст. 314 ГК РФ.
Нередко при разногласий сторон спор о возврате задатка или обеспечительного платежа по договору аренды передается на рассмотрение суда.
Перед внесением аванса или задатка за квартиру необходимо:
Важно убедиться, что вы вносите аванс или задаток именно собственнику недвижимости. Для того, чтобы проверить это необходимо запросить у него:
Рекомендуем также проверить собственника по базам судебных дел, так как нередко на рынке недвижимости встречаются мошенники, которые зарабатывают на том, что получают авансы и исчезают.
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.