Помимо всем известного способа покупки жилья по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) в соответствии с Федеральным Законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и договора купли-продажи вторичной недвижимости, существуют также различные договоры соинвестирования, предварительные договоры купли-продажи, договоры участия в ЖСК, а также было приобретение недвижимости посредством так называемой "вексельной схемы". Несмотря на ужесточение законодательства в сфере долевого строительства, а также контроля за соблюдением застройщиками Закона № 214-ФЗ, все еще можно встретить различные схемы обхода закона, в том числе с помощью векселей. Также данная схема нередко применяется на рынке вторичной недвижимости. В чем же суть вексельной схемы приобретения недвижимости, и какие риски ждут покупателя?
Вексельная схема покупки недвижимости – это своего рода договор о намерениях, т.е. по сути покупатель приобретает ценную бумагу, которой в дальнейшем сможет расплатиться за жилье. При использовании вексельной схемы, как правило, покупатель заключает с застройщиком предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны договариваются в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры. Одновременно с этим стороны заключается договор купли-продажи векселя. Стоимость векселя равнозначна стоимости квартиры по предварительному договору. Покупатель квартиры перечисляет указанную сумму на счёт продавца векселя.
Часто продавцы недвижимости предлагают покупателям такую схему покупки "со скидкой". На возможности сэкономить определенную сумму плюсы вексельной схемы заканчиваются.
С юридической точки зрения, у лица, заключившего договор купли-продажи векселя, возникает право на вексель и обусловленное им право на получение именно денежных средств, а не на квартиры. В случае возникновения форс-мажорных ситуаций или просто при банальном мошенничестве продавца, покупатель может остаться без квартиры, в лучшем случае он получал лишь назад свои деньги, которые при этом не будут проиндексированы, а с учетом постоянного роста цен это обстоятельство может впоследствии усложнить процесс приобретения другого жилья.
Необходимо также иметь в виду, что действия лиц, заключивших договор купли-продажи векселя на этапе строительства дома, не будут защищены Законом № 214-ФЗ, так как формально у застройщика (продавца векселя) возникала обязанность не передать квартиру, а уплатить определенную денежную сумму. Для застройщика очевидны плюсы данного договора – получение беспроцентного кредита на строительство квартиры, потом расплатиться этой же квартирой с покупателем, получив при этом чистую прибыль. Так как вексельный договор не попадает под правовое регулирование Закона № 214-ФЗ, то у приобретателя недвижимости (а формально векселя) не возникает права на получение законной неустойки, компенсации морального вреда, штрафа в соответствии с Законом «О защите прав потребителей», убытков в случае задержки передачи объекта строительства или иных нарушений со стороны застройщика.
Таким образом, при покупке квартиры по вексельной схеме у покупателя возникают следующие риски:
При идеальной картине покупки недвижимости по вексельной схеме предполагается, что вексель будет принят в счет оплаты по договору о приобретении недвижимости (договору купли-продажи или иному) на основании передаточного акта или соглашения о зачете. Однако успешное завершение сделки с недвижимостью с использованием векселей во многом зависит от добросовестности продавца.
В нашей практике часто встречались ситуации, когда покупатели квартир по вексельным схемам были вынуждены обращаться в суд для признания своего права собственности на квартиру. Ярким примером того являются приобретатели квартиру у обанкротившегося застройщика - АО "СУ-№ 155".
В связи с этим мы составили список документов, которые потребуются для оформления права собственности на квартиру через суд при покупке ее с помощью вексельной схемы:
На практике нередко вексельная схема осложняется кредитными отношениями с банком: при приобретении векселя с использованием кредитных средств, как правило, оформляется залог векселя, предполагающий нахождение векселя в банке. В таком случае возникает риск отказа в признании права собственности судом в виду отсутствия доказательств оплаты стоимости квартиры (так как вексель в залоге в банке, то он не передан продавцу недвижимости, а соответственно оплата ее цены не произведена, ведь оплачены денежные средства за вексель, а не квартиру). В таком случае необходимо перед обращением в суд подготовить основательную доказательственную базу.
Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, проверке чистоты недвижимости и иных активов, а также признанию права собственности на недвижимость в суде. Вы можете обратиться к нашим специалистам для оценки возможности оформления права собственности на квартиру, приобретенную по векселю, через суд, или при заключении сделки.
Юридическая фирма “Двитекс” с 2010 года сопровождает сделки с недвижимостью. Мы имеем богатый опыт сопровождения сделок с недвижимостью (как на стороне покупателя, так и на стороне продавца), регулярно следим за изменениями законодательства и судебной практикой, поэтому можем предложить весь спектр услуг, необходимых для совершения безопасных с правовой точки зрения сделок. Кроме того, одной из сфер деятельности нашей компании является защита доверителей в судебных спорах в сфере недвижимости, в связи с чем мы обладаем обширными практическими знаниями оспаривания сделок с недвижимостью, что позволяет нам выявлять скрытые риски сделок. С судебной практикой наших юристов вы можете ознакомиться в разделе "Наш опыт". У нас вы можете заказать не только услуги юристов, но и услуги риелторов.
Обращаясь к нам, вы в первую очередь получаете консультацию от профильного юриста. Он задаст уточняющие вопросы, расскажет подробно о порядке сопровождения сделки с недвижимостью и представит вам предложение со стоимостью услуг. При этом мы гибко подходим к порядку оплаты юридических услуг, предлагая разные пакеты услуг и варианты оплаты.
Всю работу по ведению дела мы берем на себя: проверка юридической чистоты объекта, подготовка документов для сделки, получение дополнительных документов, решение организационных вопросов, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, регистрация перехода права собственности или сделки, защита ваших интересов до завершения сделки. Мы гарантируем полную конфиденциальность полученной от вас информации.
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.