ТОП-7 рисков покупателей в сделках с недвижимостью

Риск № 1 «Банкротство продавца после заключения договора купли-продажи недвижимости»

При признании должника банкротом арбитражный управляющий может оспорить заключенные до возбуждения процедуры банкротства сделки. В частности арбитражный управляющий может оспорить сделки, которые имеют неравноценное встречное исполнение или привели к причинению имущественного вреда правам кредиторов (ст. 61.2 Закона о банкротстве), если они заключены после принятия заявления о признании должника банкротом или за 1 год до этого момента. Также арбитражный управляющий может требовать признания сделки недействительной, если в результате ее совершения одному из кредиторов оказано предпочтение. Например, в лучшую сторону изменилась его очередность в реестре требований (ст. 61.3 Закона о банкротстве). По этому основанию можно признать недействительными сделки, заключенные в период от полугода до одного месяца до принятия судом заявления о банкротстве и после его принятия.

Поэтому при проверке объекта недвижимости и сделки важно уделить внимание также проверки надежности должника - проверить наличие судебных дел, в которых продавец выступает ответчиком, и неисполненных решений суда, оценить риски возможного банкротства.

Риск № 2 «Покупка недвижимости у представителя продавца с поддельной доверенностью»

Покупка недвижимости у представителя - это всегда риск. Такие сделки необходимо очень тщательно проверять и по возможности избегать. Проверить нотариальную доверенность можно в реестре ФНП. На сайте отображается информация о наличии/отсутствии доверенности с такими реквизитами, а также о наличии/отсутствии распоряжений доверителя об отмене доверенности. Вместе с тем, на сайте не публикуется текст доверенности, что не исключает риска подделки доверенности (подделки бланка, подписи, печати). То есть в реестре будет информация о выдаче такой доверенности, но текст оригинала (предоставляемые представителю полномочия, данные представителя, доверителя) может отличаться от подделки. Также рекомендуем избегать покупки недвижимости у представителя с доверенностью, удостоверенной способом, приравненным к нотариальному (например, в консульстве РФ за рубежом), так как сейчас отсутствует возможность проверить в открытом реестре такую доверенность, и мошенники часто этим пользуются.

Риск № 3 «Передача наличных денег продавцу без расписки»

При наличных расчетов между физическими лицами документом, подтверждающим оплату, является расписка продавца о получении денежных средств (при внесении оплаты в кассу юридического лица компания обязана выдать кассовый чек). Очень распространенная ошибка покупателей - это неполучение расписки от продавца при расчетах через банковскую ячейку. Покупатели ошибочно полагают, что при таких расчетов гарантом выступает банк и договор аренды ячейки выступает платежным документом. Однако это вовсе не так. Банк предоставляет только хранилище (ячейку) в аренду, он не проверяет ее содержимое и не подтверждает оплату. Использование банковской ячейки - это один из видов наличных расчетов, просто передача денег происходит не “из рук в руки”, а через ячейку. Поэтому в этом случае также единственным подтверждением внесения оплаты является расписка. Не передавайте продавцу ключи от ячейки без расписки.

Расписка должна содержать паспортные данные продавца и покупателя для идентификации, реквизиты сделки. Требуйте от продавца составления и подписания расписки в вашем присутствии (во избежание подмены распишитесь на оригинале расписки), так как встречается такой вид мошенничества: продавец подписывает расписку не в присутствии покупателя, а потом оказывается, что она подписана другим лицом, в судебном порядке расписка признается подложной. Также обязательно проверяйте паспорт продавца (его представителя), в том числе на предмет подлога, вклейки фотографии.

Риск № 4 «Покупка приватизированной квартиры, если в приватизации участвовали не все лица, имеющие право на приватизацию»

Согласно действующему законодательству все зарегистрированные (прописанные) в муниципальном жилом помещении автоматически становятся стороной по договору социального найма, вне зависимости от того, включены они в текст договора или нет. Таким образом, права и обязанности всех зарегистрированных в таком помещении равны между собой и равны с нанимателем жилого помещения (ответственным квартиросъемщиком). Поэтому при проверке приватизированной квартиры важно запросить архивную выписку из домовой книги и проверить всех зарегистрированных в квартире граждан на момент приватизации. Лицо, отказавшееся от приватизации, получает бессрочное (пожизненное) право пользования квартирой. Несмотря на то, что при определенных условиях, согласно позиции Верховного суда РФ, “отказника” можно снять с регистрационного учета, эта процедура является долгой и неоднозначной. Поэтому рекомендуем тщательно проверять приватизированные квартиры.

Риск № 5 «Покупка недвижимости, находящейся в совместной собственности, без согласия супруги (-а) продавца»

С момента заключения брака между супругами действует режим совместной собственности, если они его не изменят брачным договором. Однако режим не распространяется на имущество, приобретенное в дар или в порядке наследования, по иной безвозмездной сделке.

Если недвижимость является совместно нажитым имуществом, то для ее отчуждения необходимо нотариально удостоверенное согласие супруги (-а) продавца.

Риск № 6 «Покупка земельного участка сельхозназначения без соблюдения правил о преимущественном праве покупки»

Продавец вправе продать иному лицу такой земельный участок только после получения отказа уполномоченного органа от покупки или неполучения согласия на покупку в течение 30 дней с даты получения сообщения. При этом продать земельный участок продавец вправе в течение 1 года и по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам.

Риск № 7 «Покупка новостройки по договору уступки права требования при отсутствии документов, подтверждающих оплату по первоначальному договору»

Оплата цедентом по договору является важным условием для признания уступки права требования действительной. 

Если стороны не заключат соглашение о переводе долга с согласия застройщика, то уступка неоплаченного права требования по ДДУ является недействительной. Поэтому приобретателю такой недвижимости необходимо до заключения сделки запросить у цедента документы об оплате цены ДДУ.

Подробные инструкции по сделкам с недвижимостью

Подробная пошаговая инструкцию по покупке новостройки

Подробная пошаговая инструкция по покупке недвижимости на вторичном рынке

Подробная пошаговая инструкция по продаже недвижимости на вторичном рынке