Если в договоре аренды не предусмотрено, что актом приема-передачи имущества является сам договор, то при передаче имущества стороны должны подписать документ, удостоверяющий факт перехода имущества от арендодателя к арендатору (например, акт приема-передачи). В противном случае передача имущества будет не подтверждена (п. 1 ст. 611 ГК РФ) и арендодатель не сможет потребовать внесения арендной платы в соответствии со ст. 614 ГК РФ. Кроме того, если стороны в договоре аренды согласуют конкретный документ, которым должна оформляться передача имущества, отсутствие такого документа будет являться доказательством того, что арендодатель не исполнил свое обязательство по передаче имущества.
Если в договоре аренды стороны предусмотрели, что он является актом приема-передачи имущества в аренду, то договор признается доказательством передачи имущества арендатору. Арендатор должен будет уплатить арендную плату за пользование имуществом с момента заключения договора.
При прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить арендуемое помещение арендодателю (ст. 622 ГК РФ). Порядок возврата помещения может быть предусмотрен самим договором. В этом случае нужно руководствоваться условиями договора. Если таких условий в нем нет, руководствуйтесь общим порядком, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, а именно: при прекращении договора арендатор возвращает, а арендодатель принимает арендуемое помещение по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. До возврата помещения в установленном договором или законом порядке арендодатель вправе требовать уплаты арендной платы. Рекомендуем в договоре подробно описать порядок возврата, в том числе предусмотреть способы защиты сторон при отказе другой стороны от подписания акта или уклонении арендатора от возврата.
Согласно ст. 607 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Таким образом, договор аренды, заключенный несобственником помещения при отсутствии соответствующий полномочий от собственника, является незаключенным. Например, некоторые покупатели помещений в новостройках в Москве сдают помещения еще до регистрации права собственности. В этом случае арендатор рискует тем, что такой договор может быть признан в суде незаключенным, а соответственно арендатору придется покинуть помещение.
Согласно закону договор аренды, заключенный на определенный срок, можно расторгнуть только в судебном порядке, даже при нарушении другой сторон своих обязательств. Судебная процедура расторжения долгая и небесплатная. Поэтому мы рекомендуем предусматривать в договоре аренды, особенно в долгосрочном, право стороны на односторонний отказ от договора при определенных нарушениях обязательств другой стороной.
Также необходимо учитывать, что, если стороны в договоре согласовали право одной из сторон расторгнуть договор в случае нарушения его условий другой стороной, но не указали, что речь идет именно об одностороннем отказе от договора во внесудебном порядке, данное условие может быть квалифицировано как право арендодателя расторгнуть договор только через суд по правилам п. 2 ст. 450 ГК РФ. Поэтому право на односторонний отказ должно быть четко сформулировано.
Если по договору обязанность по проведению капитального ремонта арендованного имущества возложена на арендатора, но не указано, за чей счет он должен произвести данный ремонт, считается, что стороны не изменили правило п. 1 ст. 616 ГК РФ об осуществлении капитального ремонта за счет арендодателя. Поэтому арендатор вправе будет потребовать взыскания с арендодателя стоимости произведенного капитального ремонта или зачесть ее в счет арендной платы в порядке ст. 410 ГК РФ.
Аналогично, если в договоре не согласована обязанность арендодателя возместить стоимость текущего ремонта, произведенного арендатором, то последний в соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ не вправе требовать ее взыскания с арендодателя. Также он не может требовать зачета этой стоимости в счет арендной платы в порядке ст. 410 ГК РФ.
Если по договору арендодатель обязан осуществлять текущий ремонт арендованного имущества за свой счет, однако срок его проведения не указан, суд может признать, что срок выполнения текущего ремонта определяется моментом востребования и ремонт должен быть произведен арендодателем в семидневный или иной срок со дня предъявления требования арендатором (абз. 2 п. 2 ст. 314 ГК РФ). Если арендатор не предъявлял такого требования и провел текущий ремонт самостоятельно, то он не сможет ссылаться на невыполнение арендодателем обязанности по текущему ремонту и требовать возмещения его стоимости на основании п. 2 ст. 616 ГК РФ.
Если в договоре отсутствует указание об НДС, в частности из договора не следует, что размер арендной платы не включает НДС, суд путем толкования условий договора (ст. 431 ГК РФ) может сделать вывод о том, что арендная плата согласована с учетом налога.
Аналогичная позиция со ссылкой на п. п. 1, 4 ст. 168 НК РФ отражена в Постановлении Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33 "О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость". Как следует из п. 17 Постановления, если в договоре отсутствует указание на то, что арендная плата не включает сумму налога, и иное не следует из прочих условий договора и обстоятельств, предшествующих его заключению, то предполагается, что размер арендных платежей рассчитан с учетом НДС.
В связи с этим арендодатель не сможет потребовать от арендатора уплаты НДС дополнительно к сумме арендной платы и, соответственно, получит арендную плату в размере меньшем, чем он рассчитывал при заключении договора.
В некоторых договорах аренды мы встречаем такую формулировку условия о выплате неустойки за просрочку исполнения обязательств: “0,1 % за каждый день просрочки”.
Если стороны в договоре аренды указали только величину процента пени, но не указали сумму, на которую она начисляется, условие о неустойке будет признано несогласованным, поскольку невозможно определить ее размер. В таком случае сторона договора аренды в силу ст. 330 ГК РФ не вправе будет требовать ее уплаты арендатором.
То есть в приведенном примере должно быть указано условие о неустойке, например, следующим образом: “0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки”, “0,1 % от суммы арендного платы за каждый день просрочки” и т.д.
Если сроки аренды в договоре не согласованы, договор считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). В такой ситуации согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ любая из сторон имеет право отказаться от договора в любое время, предупредив об этом арендатора за 1 месяц в случае аренды движимого имущества или за 3 месяца - при аренде недвижимого имущества.
Если в договоре аренды стороны согласовали его срок путем указания на событие, связанное с совершением стороной договора или третьим лицом каких-либо действий (окончание работ, выполняемых с помощью арендованного оборудования, передача имущества в аренду), данное условие может быть признано несогласованным, а договор - заключенным на неопределенный срок. Это связано с тем, что в силу ст. 190 ГК РФ указанное событие не может считаться неизбежным, так как оно зависит от воли сторон.
Если в договоре указано, что пересмотр арендной платы производится ежегодно, данное условие порождает взаимные обязательства сторон по заключению дополнительного соглашения к договору. В этом случае арендодатель вправе 1 раз в год требовать от арендатора внесения в договор изменений в части размера арендной платы. Арендатор не вправе уклоняться от подписания соответствующего дополнительного соглашения. При отсутствии у него обоснованных возражений арендная плата будет установлена судом в размере, указанном арендодателем.
Если в договоре предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы и не установлены ограничения такого изменения (не определено, из каких показателей должен исходить арендодатель при изменении размера арендной платы), то арендодатель может увеличить размер арендной платы по своему усмотрению, и арендатор будет обязан вносить ее в измененном размере.
Так как финансовые вопросы являются очень важной составляющей арендных отношений, рекомендуем уделить особое внимание в договоре аренды вопросам установления и изменения арендной платы - указать подробно порядок, а также пределы возможного изменения и периодичность.
Если срок внесения арендной платы договором не установлен, он может быть определен по правилам п. 2 ст. 314 ГК РФ. То есть арендатор должен будет внести арендную плату в течение 7 дней со дня получения требования от арендодателя.
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.