ТОП-10 ошибок при сдаче помещения в долгосрочную аренду

1. Не зарегистрировать долгосрочный договор аренды в Росреестре

Указанные договоры аренды считаются заключенными только с даты регистрации договора.

Также по договору найма, заключенному на срок не менее одного года, необходимо зарегистрировать обременение права собственности на жилое помещение (не сам договор, а обременение). Заявление о регистрации подается в Росреестр не позднее чем через месяц со дня заключения договора. За несоблюдение срока подачи заявления предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5 000 рублей.

2. Не получить нотариальное согласие супруги на сделку

Если заключается договор аренды помещения, находящегося в совместной собственности супругов, подлежащий обязательной государственной регистрации в Росреестре, то для совершения сделки потребуется нотариальное согласие супруги (-а) арендодателя. Если арендатор состоит в браке, то согласие его супруги также потребуется. Также если стороны решат удостоверить договор у нотариуса, то потребуется согласие супругов, даже если договор не нужно регистрировать.

Данные правила не распространяются на договор найма, так как даже долгосрочный договор найма не регистрируется, а регистрируется обременение.

3. Не предусмотреть в договоре гибкий порядок изменения арендной платы

Согласно п. 3 ст. 615 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Однако, руководствуясь принципом свободы договора, стороны могут предусмотреть иной порядок изменения арендной платы. Учитывая, что за период действия долгосрочного договора аренды может измениться экономическая ситуация, налоговая ставка, коммунальные и эксплуатационные расходы,  рекомендуем уделить особое внимание вопросу изменения арендной платы и предусмотреть порядок в договоре.

4. Не предусмотреть в договоре право на односторонний отказ от договора при просрочке внесения арендной платы и ответственность за нарушение срока

Согласно российскому законодательству договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Судебная процедура занимает значительное время, при этом до вступления в законную силу решения суда о расторжении договора аренды задолжавший арендатор может пользоваться помещением. Поэтому рекомендуем предусмотреть в договоре аренды право арендодателя на односторонний отказ от договора при нарушении срока оплаты. В этом случае договор аренды будет считаться расторгнутым с даты уведомления арендатора об отказе - арендодатель может выселить арендатора, сразу искать нового арендатора и одновременно взыскивать задолженность с должника. Также рекомендуем предусмотреть в договоре аренду неустойку за нарушение срока внесения арендной платы, за нарушение срока возврата помещения и прочие санкции за неисполнение обязательств.

5. Не урегулировать вопрос распределения обязанностей по ремонту, содержанию помещения

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, а арендодатель обязан проводить капитальный ремонт помещения, если стороны не предусмотрели иное в договоре аренды. Рекомендуем в долгосрочных договорах аренды подробно фиксировать обязанности по ремонту и содержанию помещения.

6. Заключить договор на неопределенный срок, чтобы не регистрировать

Договоры аренды здания или сооружения, заключенные на неопределенный срок, действительно не нужно регистрировать. 

Однако согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимости на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за 3  месяца, если иной срок не установлен договором. Часто арендодатели забывают об этом праве арендатора.

7. Не учитывать налоговые последствия договора аренды

Доход от сдачи помещения в аренду в большинстве случаев облагается налогом. Рекомендуем при долгосрочной аренде заранее рассчитать налоговые платежи и оптимизировать налоги (например, зарегистрироваться в качестве самозанятого или ИП).

8. Не подписать передаточный акт и не предусмотреть порядок возврата помещения после прекращения действия договора

Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача недвижимости арендодателем и принятие ее арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом обязательство арендодателя передать объект недвижимости арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Часто арендодатели заключают договор и забывают подписать передаточный акт. Также рекомендуем в договоре подробно урегулировать порядок возврата помещения и ответственность арендатора за нарушение срока возврата.

9. Не установить обеспечительный платеж при заключении договора

Обеспечительный платеж призван защитить арендодателя от нарушений со стороны арендатора: невнесения арендной платы, причинения вреда помещения и пр. Поэтому рекомендуем предусмотреть в договоре обязанность арендатора по внесению обеспечительного платежа, в том числе после погашения за его счет задолженности арендатора, и последствия невнесения обеспечительного платежа.

10. Не проверять арендатора при заключении сделки

Проверка надежности и добросовестности контрагента - это важный этап любой сделки, поэтому не пренебрегайте проверкой арендатора и не проводите ее формально. Проверьте не только арендатора, но и аффилированные компании на предмет судебных споров, платежеспособности и наличия долгов.