Юридические услуги: Частным лицам и Бизнесу
Русский English
+7 (495) 223-48-91
Заказать звонок
Онлайн
Работаем
Пн-Пт с 9:00 до 21:00
Сб с 10:00 до 14:00
Меню
Юридические услуги
Частным лицам Бизнесу
Заказать звонок
Работаем
Пн-Пт с 9:00 до 21:00
Сб с 10:00 до 14:00
Онлайн
Русский English

ТОП-10 ошибок при сдаче помещения в долгосрочную аренду

  • 7 ноября 2024
  • 10 минут
  • 24541
  • 20
Автор статьи
Саргсян Айк Арсенович
  • Юрист, КЮН
  • Стаж: 8 лет
Публикуем только проверенную информацию

Вы агент по недвижимости?
Заработайте больше, приняв участие в партнерской программе «юрист-риэлтор»!

1. Не зарегистрировать долгосрочный договор аренды в Росреестре

Согласно российскому законодательству регистрации в Росреестре подлежат:
  • договор аренды и субаренды земельного участка, здания, сооружения или нежилого помещения, заключенный на срок не менее 1 года 
  • договор аренды и субаренды предприятия независимо от срока действия

Указанные договоры аренды считаются заключенными только с даты регистрации договора.

Также по договору найма, заключенному на срок не менее одного года, необходимо зарегистрировать обременение права собственности на жилое помещение (не сам договор, а обременение). Заявление о регистрации подается в Росреестр не позднее чем через месяц со дня заключения договора. За несоблюдение срока подачи заявления предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5 000 рублей.

2. Не получить нотариальное согласие супруги на сделку

Если заключается договор аренды помещения, находящегося в совместной собственности супругов, подлежащий обязательной государственной регистрации в Росреестре, то для совершения сделки потребуется нотариальное согласие супруги (-а) арендодателя. Если арендатор состоит в браке, то согласие его супруги также потребуется. Также если стороны решат удостоверить договор у нотариуса, то потребуется согласие супругов, даже если договор не нужно регистрировать.

Данные правила не распространяются на договор найма, так как даже долгосрочный договор найма не регистрируется, а регистрируется обременение.

3. Не предусмотреть в договоре гибкий порядок изменения арендной платы

Согласно п. 3 ст. 615 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Однако, руководствуясь принципом свободы договора, стороны могут предусмотреть иной порядок изменения арендной платы. Учитывая, что за период действия долгосрочного договора аренды может измениться экономическая ситуация, налоговая ставка, коммунальные и эксплуатационные расходы,  рекомендуем уделить особое внимание вопросу изменения арендной платы и предусмотреть порядок в договоре.

4. Не предусмотреть в договоре право на односторонний отказ от договора при просрочке внесения арендной платы и ответственность за нарушение срока

Согласно российскому законодательству договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Судебная процедура занимает значительное время, при этом до вступления в законную силу решения суда о расторжении договора аренды задолжавший арендатор может пользоваться помещением. Поэтому рекомендуем предусмотреть в договоре аренды право арендодателя на односторонний отказ от договора при нарушении срока оплаты. В этом случае договор аренды будет считаться расторгнутым с даты уведомления арендатора об отказе - арендодатель может выселить арендатора, сразу искать нового арендатора и одновременно взыскивать задолженность с должника. Также рекомендуем предусмотреть в договоре аренду неустойку за нарушение срока внесения арендной платы, за нарушение срока возврата помещения и прочие санкции за неисполнение обязательств.

Закажите подготовку договора аренды у юриста онлайн

Сервис онлайн-заказа помогает получить сразу готовый документ. Ответив на вопросы и приложив имеющиеся документы, вы получите индивидуально разработанный договор.
Заказать услуги онлайн

5. Не урегулировать вопрос распределения обязанностей по ремонту, содержанию помещения

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, а арендодатель обязан проводить капитальный ремонт помещения, если стороны не предусмотрели иное в договоре аренды. Рекомендуем в долгосрочных договорах аренды подробно фиксировать обязанности по ремонту и содержанию помещения.

6. Заключить договор на неопределенный срок, чтобы не регистрировать

Договоры аренды здания или сооружения, заключенные на неопределенный срок, действительно не нужно регистрировать. 

Однако согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимости на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за 3  месяца, если иной срок не установлен договором. Часто арендодатели забывают об этом праве арендатора.

7. Не учитывать налоговые последствия договора аренды

Доход от сдачи помещения в аренду в большинстве случаев облагается налогом. Рекомендуем при долгосрочной аренде заранее рассчитать налоговые платежи и оптимизировать налоги (например, зарегистрироваться в качестве самозанятого или ИП).

8. Не подписать передаточный акт и не предусмотреть порядок возврата помещения после прекращения действия договора

Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача недвижимости арендодателем и принятие ее арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом обязательство арендодателя передать объект недвижимости арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Часто арендодатели заключают договор и забывают подписать передаточный акт. Также рекомендуем в договоре подробно урегулировать порядок возврата помещения и ответственность арендатора за нарушение срока возврата.

9. Не установить обеспечительный платеж при заключении договора

Обеспечительный платеж призван защитить арендодателя от нарушений со стороны арендатора: невнесения арендной платы, причинения вреда помещения и пр. Поэтому рекомендуем предусмотреть в договоре обязанность арендатора по внесению обеспечительного платежа, в том числе после погашения за его счет задолженности арендатора, и последствия невнесения обеспечительного платежа.

10. Не проверять арендатора при заключении сделки

Проверка надежности и добросовестности контрагента - это важный этап любой сделки, поэтому не пренебрегайте проверкой арендатора и не проводите ее формально. Проверьте не только арендатора, но и аффилированные компании на предмет судебных споров, платежеспособности и наличия долгов.

Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по юридическому сопровождению аренды недвижимости, проверке чистоты недвижимости, оформлению документов и регистрации договора аренды в Росреестре.
Полное юридическое сопровождение аренды недвижимости в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:
  • проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости (для арендаторов)
  • проверку добросовестности арендодателя (арендатора)
  • полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок аренды: подготовка проекта договора аренды, согласование разногласий и внесение правок в договор
  • сопровождение клиента при подписании договора аренды
  • регистрацию долгосрочного договора аренды в Росреестре

Услуги по сопровождению сделок с недвижимостью

Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.


Требуется помощь юриста по недвижимости?
Вы можете заказать комплексные услуги опытных юристов по сопровождению сделок с недвижимостью и разрешению судебных споров в Юридической фирме «Двитекс».

Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
Заказать звонок
Публикации в СМИ
Смотреть все
20
  • Поделиться:
Публикуем только проверенную информацию
Комментарии (0)
Оставить комментарий
Вам ответит автор статьи
Задайте вопрос, а я постараюсь на него ответить
Нажимая на кнопку "Комментировать", я соглашаюсь на обработку персональных данных в соответствии с условиями и содержанием политики конфиденциальности.
Комментировать

Расскажите нам о своей проблеме

Наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время, чтобы предложить готовое решение
Кигинько Дмитрий Валентинович
Генеральный директор Юридической фирмы “Двитекс”
+7 (495) 223-48-91
119180, пер. 1-й Голутвинский,
д. 3-5, стр. 1, 1 этаж
Онлайн:
Оплата услуг онлайн:
2010-2024 Юридическая фирма «Двитекс». Все права защищены.
Оплата услуг онлайн:
Наверх
Напишите нам, мы online!