Когда покупатель и продавец сошлись по основным условиям сделки, необходимо оформить предварительные договорённости, а потом переходить к дальнейшим действиям по сделке.
Для закрепления договоренностей стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Суть данного договора заключается в том, что стороны закрепляют обязательства по заключению договора купли-продажи.
При этом в данном договоре должны быть зафиксированы существенные условия будущего договора купли-продажи недвижимости: предмет договора (индивидуальные характеристики объекта недвижимого имущества: адрес, кадастровый номер) и цена недвижимости.
Важным условием предварительного договора также является срок. Если он не согласован сторонами, то по закону равен году с момента заключения договора. Если покупатель и продавец не заключат договор в оговорённый срок и ни одна из сторон не предложит заключить этот договор, направив письменное предложение заключить договор, то обязательства по предварительному договору прекращаются.
Для закрепления серьезности намерений сторон покупатель вносит предоплату за объект недвижимости. Сумма предоплаты определяется по договоренности сторон, никаких законодательных требований на этот счет на существует. Как правило, сумма предоплаты за квартиру в Москве составляет 30 000 - 50 000 рублей, часто зависит от цены объекта.
Стороны выбирают правовую форму, в которой вносится предоплата за объект недвижимости.
Возможны следующие варианты:
В зависимости от выбранной формы предоплаты стороны заключают предварительный договор в виде соглашения об авансе, о задатке или обеспечительном платеже.
Закон определяет задаток как сумму денег, передаваемую одной стороной по договору другой в счет предусмотренных договором платежей в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. При этом в силу новых норм ГК РФ по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В первую очередь важно знать основные правила о задатке:
если договор не будет заключён по вине покупателя, внесшего задаток, то задаток ему не возвращается
если договор не будет заключён по вине продавца, то продавец возвращает двойную сумму задатка
если договор невозможно заключить либо стороны по соглашению сторон расторгли предварительный договор, то задаток возвращается
Соглашение о задатке составляется в свободной форме. Если вы заключаете предварительный договор и соглашение о задатке единым документом включите в соглашение следующие условия:
Если задаток вносится наличными денежными средствами, необходимо обязательно получить от собственника расписку о получении денежных средств. Ее продавец должен написать собственноручно в присутствии покупателя. Причем, не только подписать, а именно составить письменно. Доказать подделку подписи не так уж и сложно, а вот всего документа — намного труднее. В расписке должны быть указаны паспортные данные сторон, сумма задатка, на основании чего происходит передача денег, дата, подпись продавца, как в паспорте. Часто расписку отдельно не оформляют. Для удобства стороны расписываются о получении денег в самом договоре.
Пример расписки: Я, ФИО, паспортные данные, получил от ФИО, паспортные данные, задаток в размере 30 000 (тридцати тысяч) рублей на основании соглашения о задатке от 05.05.2023 года. Подпись. Дата
При безналичных расчетах расписка не требуется, подтверждением оплаты будет платежный документ банка.
В дальнейшем при заключении договора купли-продажи могут в договоре учесть, что сумма задатка засчитывается в счет оплаты по договору.
Вы можете также приобрести шаблон договора купли-продажи, передаточного акта и расписки, которые разработали наши юристы. Воспользуйтесь нашим опытом для подготовки документов. Это позволит избежать рисков и сэкономит ваше время и деньги.
Более «простым» вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. Аванс - это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет оплаты стоимости недвижимости по договору. Если же договор купли-продажи не заключён, то аванс должен быть полностью возвращён (независимо от того, по чьей вине договор не был заключён).
Соглашение об авансе составляется в свободной форме. Если вы заключаете предварительный договор и соглашение об авансе единым документом включите в соглашение следующие условия:
В дальнейшем при заключении договора купли-продажи могут в договоре учесть, что сумма аванса засчитывается в счет оплаты по договору.
Если аванс вносится наличными денежными средствами, необходимо обязательно получить от собственника расписку о получении денежных средств. При безналичных расчетах расписка не требуется, подтверждением оплаты будет платежный документ банка.
Если возникают сомнения относительно природы внесённой суммы, то по закону принято считать, что это внесён аванс, а не задаток. Поэтому если вы решили закрепить договорённости задатком, то необходимо прямо указать это в соглашении сторон.
Обращаем ваше внимание, так как задаток носит обеспечительную функцию, то есть обеспечивает исполнение обязательств по договору, то без какого-либо договора (в частности предварительного договора) задаток внесён не может быть, деньги, внесённые просто по расписке, в которой не содержится обеспечиваемого обязательства, необходимо считать авансом.
При этом необходимо помнить, что надлежащей формой договора купли-продажи недвижимости является письменная, а предварительный договор, соглашение об авансе/задатке заключается в той же форме, что и основной.
Законом от 08.03.2015 года в Гражданский кодекс РФ внесен новый способ обеспечения исполнения обязательств - обеспечительный платеж. Его отличие от задатка в том, что судьбу обеспечительного платежа определяют сами стороны в соглашении (подлежит возврату полностью или частично, подлежит доплате еще денежная сумма и т.д.), а не закон.
При этом обеспечительный платеж может обеспечивать только денежное обязательство, то есть обязательство по заключению основного договора купли-продажи обеспечительным платежом обеспечиваться не может. Однако может обеспечиваться исполнение денежного обязательства, которое возникнет в будущем.
На практике часто возникают ситуации, когда по какой-либо причине сделка с недвижимостью сорвалась, а продавец отказывается возвращать аванс/задаток, не отвечает на звонки, не реагирует на письма.
В этом случае единственный способ вернуть свои деньги - обратиться в суд с иском о взыскании денежных средств. Процедура взыскания долга через суд является достаточно длительной и непростой.
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.