Соглашение о задатке или авансе - в чем различия и как составить?

Когда покупатель и продавец сошлись по основным условиям сделки, необходимо оформить предварительные договорённости, а потом переходить к дальнейшим действиям по сделке. 

Предварительный договор купли-продажи недвижимости: понятие

Для закрепления договоренностей стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Суть данного договора заключается в том, что стороны закрепляют обязательства по заключению договора купли-продажи.

При этом в данном договоре должны быть зафиксированы существенные условия будущего договора купли-продажи недвижимости: предмет договора (индивидуальные характеристики объекта недвижимого имущества: адрес, кадастровый номер) и цена недвижимости. 

Важным условием предварительного договора также является срок. Если он не согласован сторонами, то по закону равен году с момента заключения договора. Если покупатель и продавец не заключат договор в оговорённый срок и ни одна из сторон не предложит заключить этот договор, направив письменное предложение заключить договор, то обязательства по предварительному договору прекращаются. 

Для закрепления серьезности намерений сторон покупатель вносит предоплату за объект недвижимости. Сумма предоплаты определяется по договоренности сторон, никаких законодательных требований на этот счет на существует. Как правило, сумма предоплаты за квартиру в Москве составляет 30 000 - 50 000 рублей, часто зависит от цены объекта. 

Стороны выбирают правовую форму, в которой вносится предоплата за объект недвижимости.

Возможны следующие варианты:

• аванс
• задаток
• обеспечительный платеж

В зависимости от выбранной формы предоплаты стороны заключают предварительный договор в виде соглашения об авансе, о задатке или обеспечительном платеже.

Задаток за квартиру: особенности

Задаток - это способ обеспечения обязательства

Закон определяет задаток как сумму денег, передаваемую одной стороной по договору другой в счет предусмотренных договором платежей в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. При этом в силу новых норм ГК РФ по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

В первую очередь важно знать основные правила о задатке:

Как составить соглашение о задатке?

Соглашение о задатке составляется в свободной форме. Если вы заключаете предварительный договор и соглашение о задатке единым документом включите в соглашение следующие условия:

• Паспортные данные сторон сделки (соглашение заключается между собственником и покупателем, риэлтор стороной сделки не является, он может только представлять интересы одной из сторон на основании доверенности)
• Условия будущего договора купли-продажи (данные об объекте недвижимости, цена сделки и другие важные для сторон условия - порядок и сроки оплаты по договору, обязательства по снятию зарегистрированных лиц с учета и т.д.)
  
• Срок, в течение которого должен быть заключен договор купли-продажи
• Сумма задатка и порядок внесения задатка
• Перечень документов, которые должен предоставить продавец для проверки объекта недвижимости
• Каким образом, в каких случаях и в какой срок задаток возвращается

Если задаток вносится наличными денежными средствами, необходимо обязательно получить от собственника расписку о получении денежных средств. Ее продавец должен написать собственноручно в присутствии покупателя. Причем, не только подписать, а именно составить письменно. Доказать подделку подписи не так уж и сложно, а вот всего документа — намного труднее. В расписке должны быть указаны паспортные данные сторон, сумма задатка, на основании чего происходит передача денег, дата, подпись продавца, как в паспорте. Часто расписку отдельно не оформляют. Для удобства стороны расписываются о получении денег в самом договоре.

При безналичных расчетах расписка не требуется, подтверждением оплаты будет платежный документ банка.

В дальнейшем при заключении договора купли-продажи могут в договоре учесть, что сумма задатка засчитывается в счет оплаты по договору.

Аванс за квартиру: особенности

Аванс - это предоплата

Более «простым» вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. Аванс - это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет оплаты стоимости недвижимости по договору. Если же договор купли-продажи не заключён, то аванс должен быть полностью возвращён (независимо от того, по чьей вине договор не был заключён). 

Как составить соглашение об авансе?

Соглашение об авансе составляется в свободной форме. Если вы заключаете предварительный договор и соглашение об авансе единым документом включите в соглашение следующие условия:

• Паспортные данные сторон сделки (соглашение заключается между собственником и покупателем, риэлтор стороной сделки не является, он может только представлять интересы одной из сторон на основании доверенности)
• Условия будущего договора купли-продажи (данные об объекте недвижимости, цена сделки и другие важные для сторон условия - порядок и сроки оплаты по договору, обязательства по снятию зарегистрированных лиц с учета и т.д.)
  
• Срок, в течение которого должен быть заключен договор купли-продажи
• Сумма аванса и порядок внесения аванса
• Перечень документов, которые должен предоставить продавец для проверки объекта недвижимости
• Каким образом и в какой срок аванс возвращается

В дальнейшем при заключении договора купли-продажи могут в договоре учесть, что сумма аванса засчитывается в счет оплаты по договору.

Если аванс вносится наличными денежными средствами, необходимо обязательно получить от собственника расписку о получении денежных средств. При безналичных расчетах расписка не требуется, подтверждением оплаты будет платежный документ банка.

Если возникают сомнения относительно природы внесённой суммы, то по закону принято считать, что это внесён аванс, а не задаток. Поэтому если вы решили закрепить договорённости задатком, то необходимо прямо указать это в соглашении сторон. 

Обращаем ваше внимание, так как задаток носит обеспечительную функцию, то есть обеспечивает исполнение обязательств по договору, то без какого-либо договора (в частности предварительного договора) задаток внесён не может быть, деньги, внесённые просто по расписке, в которой не содержится обеспечиваемого обязательства, необходимо считать авансом. 

При этом необходимо помнить, что надлежащей формой договора купли-продажи недвижимости является письменная, а предварительный договор, соглашение об авансе/задатке заключается в той же форме, что и основной.

Обеспечительный платеж: особенности

Законом от 08.03.2015 года в Гражданский кодекс РФ внесен новый способ обеспечения исполнения обязательств - обеспечительный платеж. Его отличие от задатка в том, что судьбу обеспечительного платежа определяют сами стороны в соглашении (подлежит возврату полностью или частично, подлежит доплате еще денежная сумма и т.д.), а не закон. 

При этом обеспечительный платеж может обеспечивать только денежное обязательство, то есть обязательство по заключению основного договора купли-продажи обеспечительным платежом обеспечиваться не может. Однако может обеспечиваться исполнение денежного обязательства, которое возникнет в будущем.

Что делать, если аванс или задаток не возвращают?

На практике часто возникают ситуации, когда по какой-либо причине сделка с недвижимостью сорвалась, а продавец отказывается возвращать аванс/задаток, не отвечает на звонки, не реагирует на письма.

В этом случае единственный способ вернуть свои деньги - обратиться в суд с иском о взыскании денежных средств. Процедура взыскания долга через суд является достаточно длительной и непростой.