В нашей стране рынок недвижимости набирает обороты с каждым днем. Сделки с недвижимостью, как правило, сопряжены с серьезным стрессом для обеих сторон сделки, так как цена ошибки очень высока, а рынок недвижимости дает широкий простор для мошеннических схем. В настоящей статье юристы по недвижимости расскажут о правовых аспектах сделок с недвижимостью.
Правовое регулирование сделок с недвижимостью
Заключение и исполнение сделок с недвижимостью регулируется нормами гражданского права - общими положениями гражданского законодательства и специальными нормами по различным видам договоров с недвижимостью (параграф 7 ГК РФ Главы 30 регулирует вопросы заключения договоров купли-продажи недвижимости, Глава 34 ГК РФ регулирует вопросы заключения договоров аренды недвижимости, Глава 33 ГК РФ - ренту, Глава 32 ГК РФ -дарение и т.д.). Однако возникающие при совершении сделки с недвижимостью отношения регулируются не только гражданским законодательством.
При заключении договора купли-продажи, найма квартиры отношения регулируются также жилищным законодательством, а при купле-продаже, аренде земельного участка – земельным законодательством.
Залог недвижимости (ипотека) регулируется специальным законом - Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 года № 102-ФЗ
При продаже недвижимости, находящейся в совместной собственности супругов, необходимо руководствоваться также нормами семейного законодательства относительно распоряжения совместно нажитым имуществом.
Кроме того, порядок регистрации перехода права собственности регламентируется специальным законом - Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости». Некоторые, вытекающие из сделок с недвижимостью, правоотношения регулируются другим федеральными законами и подзаконными актами.
Виды сделок с недвижимостью
Перечислим основной перечень совершаемых сделок с недвижимостью:
- сделки купли-продажи недвижимости
- сделки аренды (субаренды) недвижимости
- сделки найма жилого помещения
- договоры ренты
- договоры дарения
- договоры участия в долевом строительстве и договоры уступки по ДДУ
- договоры участия в ЖСК, иные инвестиционные договоры
- договоры залога недвижимости (ипотека)
- договоры мены
- договоры доверительного управления
- социальный наем и приватизация недвижимости
- наследование и раздел недвижимости
Кроме того, сделки купли-продажи недвижимости имеют следующие разновидности:
- свободная или прямая (чистая) продажа (сделка купли-продажи объекта, не связанная с другими сделками)
- альтернативная сделка (цепочка зависимых сделок, когда продавец намерен не только продать свой объект недвижимости, но и приобрести для себя альтернативную недвижимость, при этом цепочка сделок может короткой: Продавец-Покупатель-Продавец Объекта 2 - Покупатель Объекта 2, а может быть длинной, когда следующая сделка также с альтернативой)
Также в зависимости от способа оплаты различают договоры купли-продажи недвижимости:
- ипотечные сделки (сделки с использованием кредитных средств и залогом недвижимости)
- сделки с использованием материнского капитала
- сделки с использованием военной ипотеки
- договоры купли-продажи с использованием собственных средств
Каждый вид сделки имеет свои нюансы при заключении и исполнении.
Регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимостью
Для начала необходимо отметить, что регистрация сделки и регистрация прав, возникающих на основании сделки без регистрации самого договора - это разные регистрационные процедуры. Ключевое различие заключается в том, что в первом случае (если сделка подлежит регистрации) сделка не будет считаться заключенной до момента государственной регистрации (а в некоторых случаях закон устанавливает при отсутствии регистрации такое последствие как недействительность сделки). Во втором случае (если сама сделка не регистрируется, а регистрируются права) сделка считается заключенной с момента подписания договора, регистрации подлежат только права на недвижимое имущество, возникающие на ее основании.
Приведем список сделок, подлежащих государственной регистрации. Так, на сегодняшний день должны регистрироваться следующие сделки:
- договор аренды и субаренды
- земельного участка, здания, сооружения или нежилого помещения, заключенный на срок не менее 1 года (не регистрируется договор, заключенный на неопределенный срок)
- предприятия - независимо от срока действия
- договор участия в долевом строительстве
- договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве
- договор безвозмездного пользования (ссуды) объектами культурного наследия
- договор финансовой аренды (лизинга)
- соглашения об уступке требования (договор цессии) по сделке, требующей государственной регистрации
- соглашения о переводе долга по сделке, подлежащей государственной регистрации.
Соответственно регистрации подлежат соглашения об изменении условий данных договоров, а также расторжение данных договоров.
Иные сделки с недвижимостью, в отношении которых Гражданский кодекс РФ предусматривает государственную регистрацию, в настоящее время не регистрируются в силу ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 года № 302-ФЗ.
- договоры продажи жилых помещений
- договоры продажи предприятия
- договоры дарения недвижимости
- договоры ренты (если договор предусматривает отчуждение недвижимости)
То есть в настоящее время в связи с изменением законодательством не подлежат государственной регистрации в Росреестре договоры купли-продажи квартир (ДКП) и иные перечисленные выше договоры. Также не подлежат госрегистрации иные договоры, например, договоры купли-продажи недвижимости, в том числе земельных участков и нежилых помещений, поскольку действующим законодательством это не предусмотрено.
Однако на основании таких договоров должен регистрироваться переход права (передача права собственности на квартиру и иную недвижимость по договору другому лицу). Кроме того, по договору найма, заключенному на срок более одного года, регистрируется обременение права собственности на жилое помещение (не сам договор, а обременение).
Государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество:
- право собственности на недвижимость (возникновение, переход права собственности на недвижимость, прекращение права собственности)
- право хозяйственного ведения
- право оперативного управления
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
- сервитут
- залог недвижимого имущества
- доверительное управление
- иные ограничения и обременения недвижимости (арест, аренда и другие запрещения на совершение действий с недвижимостью).
Участникам сделки важно понимать, подлежит ли заключаемый договор регистрации или регистрируются только права, чтобы понимать риски и последствия отсутствия регистрации и застраховаться от них (например, на случай отказа другой стороны от регистрации). Также различие в правовых режимах регистрируемых и нерегистрируемых сделок влияет на порядок совершения сделки, о чем мы расскажем далее.
Форма сделки с недвижимостью
По общему правилу, сделки с недвижимостью совершаются путем подписания сторонами сделки одного документа — письменного договора — и последующей регистрации сделки или перехода права собственности на основании сделки. Но одного договора не всегда достаточно. В установленных законом случаях необходимо обязательно обратиться к нотариусу и удостоверить сделку.
Когда требуется нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью?
- Сделки с долями в общей долевой собственности на недвижимое имущество. Поскольку эти сделки затрагивают права третьих лиц – собственников долей, согласно ст. 42 ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Вместе с тем, в настоящее время при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке такая сделка не подлежит нотариальному удостоверению. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в пределах субъекта РФ, на территории которого находится указанное имущество. То есть если продается доля в московской квартире, то заверить договор купли-продажи может только московский нотариус. Нотариальному удостоверению подлежит также отказ от права преимущественной покупки.
-
Договор ренты. Статья 584 Гражданского кодекса РФ предусматривает необходимость нотариального удостоверения договора ренты.
-
Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Такие сделки в соответствии со ст. 54 ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” также подлежат нотариальному удостоверению.
-
Сделки, заключаемые лицом, которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может расписаться самостоятельно, из-за чего подписантом выступает иное лицо;
-
Предварительный договор, соглашение об уступке, договор залога в обеспечение исполнения обязательства, если основной договор подлежит нотариальному удостоверению.
Кроме того, нотариальному удостоверению подлежат завещания, брачные договоры, соглашения о разделе совместно нажитого имущества, согласия супругов на совершение сделки с недвижимым имуществом, а также доверенности на совершение любых сделок с недвижимостью и/или регистрацию сделки (перехода права собственности). Также нотариально удостоверяются договоры условного депонирования (эскроу), за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг, а также договоры поручительства, заключаемые застройщиками в целях обеспечения обязательств перед участниками долевого строительства.
То есть перечень сделок купли-продажи недвижимости, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, сейчас невелик. В иных случаях стороны могут по желанию удостоверить договор у нотариуса. О том, что дает такое удостоверение, читайте в статье.
Документы для сделки с недвижимостью
Непосредственно для оформления и заключения сделки с недвижимостью потребуются сведения о недвижимости, имеющиеся в реестре, условия сделки и данные сторон сделки. Но для проверки юридической чистоты недвижимости или для проверки сделки нотариусом (если сделка удостоверяется по требованию закона или по желанию сторон) потребуются дополнительные документы. Вот примерный перечень запрашиваемых документов.
Документы в отношении недвижимости
- правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на недвижимость, (договоры, свидетельства о праве на наследство, решения суда – иные документы – основания перехода права собственности, выписка из ЕГРН – сейчас получить выписку с данными продавца может только сам продавец, его представитель и нотариус);
- единый жилищный документ либо выписка из домовой книги (выдаются в МФЦ) для жилой недвижимости;
- техническая документация (экспликация и поэтажный план, техплан) для проверки наличия несогласованных перепланировок и пр.;
- кредитный договор (проект кредитного договора либо условия кредита предоставляемого кредита для подготовки сделки), в случае оформления сделки по отчуждению недвижимости с ипотекой;
- в случае, если продается доля (часть) жилого помещения либо комната в коммунальной квартире, необходимо представить от всех сособственников указанной жилой площади нотариально удостоверенные отказы от использования преимущественного права покупки указанной доли (части) жилого помещения либо комната в коммунальной (статья 250 ГК РФ, статья 42 п.6 ЖК РФ);
Документы в отношении сторон сделки
Для участников сделки, отчуждающих недвижимость, – физических лиц граждан РФ:
- паспорт;
- нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на отчуждение недвижимости, либо брачный договор с положениями, подтверждающими, что супруг не имеет права собственности на отчуждаемую недвижимость – случае если лицо, отчуждающее недвижимость, состоял/ла в браке на момент приобретения недвижимости по возмездной сделке;
- заявление продавца о том, что на момент приобретения недвижимости в браке не состоял (оформляется на сделке), - в случае если лицо, отчуждающее недвижимость, не состоял/ла в браке на момент приобретения недвижимости;
- согласие органов опеки и попечительства – в случае совершения сделки несовершеннолетним/недееспособным лицом;
- если договор подписывает представитель по доверенности, – нотариально удостоверенная доверенность с правом подписания договора отчуждения + паспорт представителя.
Для участников сделки, приобретающих недвижимость, – физических лиц граждан РФ:
- паспорт;
- если договор подписывает представитель по доверенности, – нотариально удостоверенная доверенность с правом подписания сделки по отчуждению или залогу недвижимости + паспорт представителя.
Если сторона по сделке физическое лицо - иностранный гражданин, к документам, указанным выше, необходимо предоставить:
- документы, подтверждающие его легальное пребывание на территории РФ (виза, регистрация, вид на жительство и др.), паспорт и его перевод на русский язык с нотариально засвидетельствованной подписью переводчика, выполнившего перевод на территории РФ;
- если гражданин не владеет русским языком, то необходимо пригласить на сделку переводчика, который сможет выполнить устный перевод совершаемой сделки с русского языка на язык, понятный иностранному гражданину + паспорт переводчика и его диплом с приложением.
Если сторона по сделке – российское юридическое лицо:
- Устав в действующей редакции, зарегистрированный ИФНС + изменения в устав;
- Учредительный договор с отметкой ИФНС (если юридическое лицо создано несколькими лицами и зарегистрировано до 01.07.2009 г.);
- Документы (решение участника, протокол собрания участников) о назначении руководителя на должность, а также совета директоров (если совет директоров предусмотрен уставом);
- Свидетельство о государственной регистрации юридического лица (ОГРН), Свидетельство о государственной регистрации, выданное МРП, если юридическое лицо зарегистрировано до 01.07.2002 г., Лист записи ЕГРЮЛ, выданный при регистрации общества при создании, а также при внесении в ЕГРЮЛ сведений о руководителе;
- действующее свидетельство о постановке на налоговый учет (ИНН);
- печать общества (на сделку);
- паспорт руководителя общества;
- справка за подписью руководителя и Главного бухгалтера общества о том, что сделка не является для Общества крупной сделкой - если сделка не является для Общества – стороны по сделке, крупной сделкой;
- протокол собрания участников об одобрении крупной сделки – если сделка является для Общества – стороны по сделке, крупной сделкой;
- справка за подписью руководителя о том, что сделка не является для Общества сделкой с заинтересованностью - если сделка не является для Общества – стороны по сделке, сделкой с заинтересованностью;
- протокол собрания участников об одобрении сделки с заинтересованностью, – если сделка является для Общества – стороны по сделке, сделкой с заинтересованностью;
- справка за подписью руководителя и главного бухгалтера общества о том, что на совершение сделки не требуется согласие Федеральной антимонопольной службы и других органов в соответствии с действующим законодательством либо, если необходимы такие согласия – документы, подтверждающие согласование с уполномоченными органами;
Договор от имени юрлица подписывает единоличный исполнительный орган компании (руководитель). Если договор подписывает не руководитель, а представитель по доверенности, то необходима нотариально удостоверенная доверенность с правом подписания такого договора + паспорт представителя.
Если сторона по сделке – иностранное юридическое лицо:
- Устав организации;
- документ, подтверждающий полномочия руководителя организации (решение или протокол общего собрания участников/акционеров организации о назначении на должность), если договор подписывает руководитель;
- выписка из торгового реестра страны, в которой зарегистрирована организация;
- доверенность на физическое лицо + паспорт физического лица, которому предоставлены полномочия на подписание сделки.
Документы должны быть легализованы, переведены на русский язык, а подпись переводчика нотариально заверена.
Нотариальное согласие супруга (-и) на сделку с недвижимостью
Имущество, приобретенное в браке, кроме приобретенного по безвозмездным сделкам (дарение, завещание, приватизация), входит в состав общего совместного имущества супругов, если супруги не установили режим раздельной собственности брачным договором.
Сделки с совместно нажитым имуществом заключаются с согласия обоих супругов. Предполагается, что один из супругов, совершая сделку по распоряжению общим имуществом, действует с согласия другого супруга. Однако для некоторых сделок требуется нотариально удостоверенное согласие супруга.
Для совершения каких сделок с недвижимостью требуется нотариально удостоверенное согласие супруга?
- сделок по распоряжению совместно нажитым имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации (например, сделки по отчуждению недвижимого имущества: продажа, дарение, мена)
- сделок, для которых установлена обязательная нотариальная форма (например, сделки по покупке или продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество или сделки, совершаемой в нотариальной форме по желанию сторон)
- сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации (например, ДДУ, договор уступки прав по требований по ДДУ, договор аренды, подлежащий регистрации)
Обратите внимание! Нотариальное согласие требуется только в случае, если на имущество распространяется режим совместной собственности, и сделка относится к одному из трех видов сделок, для совершения которых требуется согласие в установленной форме. То есть при совершении сделки необходимо:
- определить, является ли отчуждаемое или приобретаемое имущество совместно нажитым
- определить, относится ли совершаемая сделка к перечисленным выше видам, для заключения которых нужно письменное согласие
Стоимость оформления сделки с недвижимостью и кто оплачивает расходы
Стоимость оформления сделки купли-продажи недвижимости складывается из следующих расходов:
- пошлина за регистрацию перехода права собственности (сделки с недвижимостью) в Росреестре
- банковские расходы для расчетов по сделки
- расходы на оформление и получение документов (пошлина за выписку из ЕГРН, перевод документов и пр.)
- нотариальные расходы (если удостоверяется согласие супруги, доверенность и/или сделка по требованию закона или по желанию сторон)
- риелторские услуги (при привлечении данного специалиста)
- расходы на юридическое сопровождение сделки
О распределении расходов на оформление сделки стороны договариваются об этом самостоятельно, никаких законодательных норм на этот счет нет. На практике, как правило, банковские и нотариальные расходы стороны делят поровну, расходы на сбор документов несет сторона, предоставляющая документы, услуги юриста, риелтора оплачивает сторона, заказавшая соответствующие услуги, пошлину за регистрацию сделки в Росреестре оплачивают стороны поровну, а пошлину за регистрацию перехода права собственности оплачивает покупатель.
Шаблоны сделок с недвижимостью
Оплатите и получите готовые шаблоны документов для сделок с недвижимостью
Наши юристы разработали шаблоны договоров и актов для сделок с недвижимостью. Данные шаблоны учитывают действующие нормы закона и актуальную судебную практику.
Оплатить и получить шаблоны
Последовательность действий по сделке с недвижимостью
- Размещение объявления о продаже (аренде) недвижимости (на этом этапе важно сделать качественные фотографии, можно также сделать видеосъемку объекта, подготовить подробное и привлекательное описание, разместить объявления на различных профессиональных площадках, в чатах)
- Предварительные переговоры — прежде чем оформлять сделку, стороны согласовывают условия сделки. В частности, договариваются о цене сделки и обсуждают иные существенные условия сделки. Важно договориться о том, необходим ли предварительный договор и перечисляется ли задаток (аванс).
- Заключение предварительного договора. Такой договор не является обязательным этапом, стороны могут обойтись и без него. Данный договор фиксирует намерение сторон заключить основное соглашение. Также в нем оговаривают задаток (аванс).
- Перечисление задатка, если он предусмотрен
- Сбор требуемых документов обеими сторонами, проверка юридической чистоты сделки, согласование условий с банком (при привлечении кредитных средств), проверка документов нотариусом (если сделка удостоверяется)
- Заключение договора, удостоверение сделки у нотариуса — при необходимости или если стороны выбрали нотариальную форму сделки, расчеты по сделке (в зависимости от условий)
- Регистрация перехода права собственности на недвижимость (сделки) в Росреестре - если требуется
- Получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей регистрацию - если регистрация проводится
- Передача недвижимости и завершение расчетов
Как проходит нотариальная сделка с недвижимостью?
- Проверка документов нотариусом и согласование условий
- Подписание кредитного договора (если привлекаются кредитные средства)
- Подписание договора у нотариуса
- Подача нотариусом документов на регистрацию в Росреестр
- Получение документов, подтверждающих регистрацию
- Выдача кредита и расчеты по сделке
Пошаговые инструкции по сделкам с недвижимостью
Ответы на частые вопросы
Может ли цена недвижимости устанавливаться в иностранной валюте?
Согласно российскому законодательству, цена недвижимости может в договоре устанавливаться в иностранной валюте, однако расчеты между валютными резидентами РФ могут производиться только в российских рублях. Поэтому если заключается сделка между валютными резидентами РФ, устанавливающая цену в иностранной валюте, то оплата по ней должна производиться в рублях по курсу ЦБ на момент оплаты (если иной порядок определения курса не определен договором).
Когда могут признать договор купли-продажи недействительным?
Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным по общим основаниям, описанным в статьях 166-180 ГК РФ.
Например, если договор заключался под влиянием насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств; сделка заключалась недееспособным или ограниченным в дееспособности лицом, несовершеннолетним и подобное.
К ничтожным сделкам относятся:
- нарушающие закон;
- нарушающие правопорядок и нравственность;
- мнимые сделки, то есть совершенные только на бумаге;
- притворные (например, оформление продажи квартиры, хотя по факту она дарится);
- сделка, совершенная недееспособным;
К оспоримым относятся:
- сделки, заключенные под влиянием насилия или под угрозой его применения;
- кабальные;
- совершенные ограниченно дееспособными;
- заключенные без согласия третьего лица, когда такое согласие необходимо;
- заключенные лицами, которые существенно заблуждаются в предмете сделки.
Как расторгнуть договор купли-продажи?
Расторжение договора купли-продажи квартиры может происходить по соглашению сторон либо через суд (если вторая сторона существенно нарушила условия договора), а также в одностороннем порядке, если договор предусматривает такой порядок расторжения по инициативе одной из сторон.
Как изменить условия ДКП?
Изменение условий по договору возможно только по обоюдному соглашению сторон. В этом случае заключается дополнительное соглашение к основной сделке. Если первоначальная была нотариально удостоверена, то и дополнительное соглашение оформляется также в нотариальной форме.
Как восстановить ДКП?
При утере договора купли-продажи документ можно восстановить через Росреестр, который регистрировал переход права собственности, или нотариуса, если он нотариально заверялся.
Сколько действителен договор купли-продажи квартиры?
Договор купли-продажи квартиры действует до полного исполнения сторонами обязательств, то есть до передачи квартиры покупателю и денег продавцу.
Какие особенности заключения сделок купли-продажи недвижимости иностранным гражданином?
Данному вопросу мы посвятили отдельную статью.