Юридические услуги: Частным лицам и Бизнесу
Русский English
+7 (495) 223-48-91
Заказать звонок
Онлайн
Работаем
Пн-Пт с 9:00 до 21:00
Сб с 10:00 до 14:00
Меню
Юридические услуги
Частным лицам Бизнесу
Заказать звонок
Работаем
Пн-Пт с 9:00 до 21:00
Сб с 10:00 до 14:00
Онлайн
Русский English

Как происходит сделка купли-продажи дома?

  • 12 ноября 2024
  • 9 минут
  • 28481
  • 36
Автор статьи
Твердышев Роман Николаевич
  • Руководитель корпоративного отдела
  • Стаж: 10 лет
Публикуем только проверенную информацию

Вы агент по недвижимости?
Заработайте больше, приняв участие в партнерской программе «юрист-риэлтор»!

В этой статье мы рассмотрим особенности сделок с домами как с объектами недвижимого имущества.

Основная особенность этого типа сделок в том, что при покупке дома одновременно покупается и участок, или часть его. Ст. 552 Гражданского кодекса РФ запрещает продажу недвижимости без земельного участка, на котором она расположена. Согласно закону, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Если же участок не в собственности, то покупателю передается возможность пользоваться земельным участком на том же праве и тех же условиях, что действовали для продавца.

Дом и земельный участок, на котором он расположен.  – два отдельных объекта права собственности, они учитываются в едином государственном реестре недвижимого имущества отдельно, у каждого из них имеется свой кадастровый номер.

Поэтому, при заключении договора купли-продажи дома одновременно заключается договор купли-продажи земельного участка. Можно включить оба объекта в предмет одного договора, но необходимо помнить, что в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. Предмет договора в этом случае будет состоять из двух объектов, по каждому из которых необходимо указать все позволяющие определить его данные – адрес расположения, кадастровый номер и так далее.

Цену тоже стоит указать отдельно за каждый отчуждаемый объект, так будет удобнее при регистрации и в дальнейшем для целей применения налоговых вычетов.

Не лишним будет напомнить, что в договоре ВСЕГДА надо указывать реальную цену отчуждаемого имущества, иначе можно потерять и деньги, и права на недвижимость. Некоторые делают это по неведению. 

Вот, например, как в деле №2-1/11 от 19 мая 2011 года, рассмотренном Павловским районным судом Алтайского края. Истец обратилась в суд с иском о расторжении договора купли-продажи жилого дома и прилегающего к нему земельного участка в связи с имеющими место существенными и неустранимыми дефектами дома, допущенными при его строительстве. В иске истец указала, что  в договоре покупная цена дома указана в 950 000 руб., однако фактически было уплачено в счет покупки  больше, поскольку она пошла навстречу ответчикам, желающим сэкономить на налогах. В подтверждение своих слов она представляла дополнительную расписку о получении дополнительной суммы. Суд, по результатам судебной строительно-технической экспертизы принял решение в пользу истца. Но, поскольку в оспариваемом договоре купли-продажи прямо говорилось об общей цене дома и земли суд решил, что именно данная сумма подлежит возврату покупателю при расторжении спорного договора и приведения сторон сделки в первоначальное положение. В результате истец потеряла и дом, и часть денег, и все по своей вине.

Для многих важна возможность получить постоянную регистрацию в приобретаемом доме. Надо понимать, что беспроблемная постоянная регистрация возможна не в каждом доме.

Федеральный закон от 15.04.1998 года № 66-ФЗ “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан” определяет садовый земельный участок как земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

Постановление Конституционного Суда РФ от 30.06.2011 года № 13-П “По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан” в связи с жалобой гражданина А.В. Воробьева признает противоречащим Конституции положения этого пункта, связанные с невозможностью регистрации. Закон Российской Федерации “О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации”, осуществляющий регулирование в сфере регистрации граждан по месту пребывания и жительства, не связывает регистрацию ни с определенным имущественным правом на конкретное жилое строение, ни с целевым назначением земельного участка, на котором оно возведено, и, соответственно, не затрагивает гражданско-правовой статус садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений. Следовательно, регистрация граждан по месту жительства в пригодных для постоянного проживания жилых строениях, расположенных на садовых земельных участках (безотносительно к тому, отнесены они к землям населенных пунктов или землям сельскохозяйственного назначения), сама по себе не может изменить целевое назначение этих земельных участков, указывает Конституционный суд.

Имеется и положительная судебная практика по этому вопросу, например, Определение Московского областного суда  от 4 августа 2011 г. по делу № 33-17692, определение Московского областного суда от 1 декабря 2011 г. по делу № 33-24236/11.  Из практики видно, что основной вопрос, рассматриваемый судом – является ли строение, в котором хочет зарегистрироваться истец, пригодным для постоянного проживания.

Но между тем изменения в спорный абзац до сих пор не внесены. Поэтому если категория земель «земли сельскохозяйственного назначения», а разрешенное использование «садоводство», и нет желания идти в суд, оспаривая отказ в регистрации, а вопрос регистрации принципиален, то лучше предпочесть другой дом.

Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:

  • проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок и т.д.;

  • проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости;

  • проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента;

  • проверку дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)

  • полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.);

  • сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах;

  • регистрацию перехода права собственности в Росреестре.


Услуги по сопровождению сделок с недвижимостью

Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.


Требуется помощь юриста по недвижимости?
Вы можете заказать комплексные услуги опытных юристов по сопровождению сделок с недвижимостью и разрешению судебных споров в Юридической фирме «Двитекс».

Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
Заказать звонок
Публикации в СМИ
Смотреть все
36
  • Поделиться:
Публикуем только проверенную информацию
Комментарии (0)
Оставить комментарий
Вам ответит автор статьи
Задайте вопрос, а я постараюсь на него ответить
Нажимая на кнопку "Комментировать", я соглашаюсь на обработку персональных данных в соответствии с условиями и содержанием политики конфиденциальности.
Комментировать

Расскажите нам о своей проблеме

Наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время, чтобы предложить готовое решение
Кигинько Дмитрий Валентинович
Генеральный директор Юридической фирмы “Двитекс”
+7 (495) 223-48-91
119180, пер. 1-й Голутвинский,
д. 3-5, стр. 1, 1 этаж
Онлайн:
Оплата услуг онлайн:
2010-2024 Юридическая фирма «Двитекс». Все права защищены.
Оплата услуг онлайн:
Наверх
Напишите нам, мы online!