Сдача коммерческой недвижимости в аренду в 2024 году: пошаговая инструкция для арендодателей

В нашей стране рынок коммерческой недвижимости набирает обороты с каждым днем. Арендный бизнес становится все более популярным источником получения пассивного дохода. Вместе с тем, сдача коммерческой недвижимости сопряжена с определенными рисками.

Для того чтобы аренда коммерческой недвижимости была действительно способом получения пассивного дохода, необходимо максимально подробно учесть возможные вопросы в договоре аренде, а также четко и пошагово соблюдать процедуру оформления аренды недвижимости. 

С приведенной ниже инструкцией, вы сможете  избежать неквалифицированных действий, оформить сделку и успешно сдать коммерческую недвижимость в аренду без привлечения риэлтора. 

Как сдать коммерческую недвижимость в аренду без риелтора: инструкция

Если вы планируете сдать в аренду нежилое помещение, склад, магазин или иную коммерческую недвижимость, рекомендуем воспользоваться данным алгоритмом.

ШАГ 1. Подготовьте объект недвижимости к сдаче в аренду

Предварительная подготовка объекта недвижимости к сдаче в аренду – важный пункт, которым многие пренебрегают, но именно он позволяет сдать недвижимость выгоднее при небольших затратах.

Что можно сделать, чтобы подготовить недвижимость к сдаче в аренду?

• уберите все лишнее: вывезите старую мебель, вещи и пр., проведите генеральную уборку коммерческой недвижимости и проветрите помещения - чистое и аккуратное помещение всегда привлекательнее
• сделайте по возможности текущий ремонт объекта недвижимости (почините сломанный кран, фурнитуру и пр.), сделайте небольшие улучшения (повесьте новую тюль, подкрасьте затертые места): затраты на мелкий ремонт будут небольшие, но впечатление о недвижимости будет совсем другое
• приведите в порядок входную группу, помещения общего пользования по возможности

После подготовки недвижимости к сдаче необходимо сделать качественные фотографии при хорошем освещении: уберите все лишнее, добавьте какие-нибудь аксессуары и пр.

Важный этап подготовки объекта к продаже - оценка размера арендной платы. Чтобы самостоятельно оценить имущество и установить рыночную цену за пользование имуществом, поищите объявления о сдаче коммерческой недвижимости в вашем районе с аналогичными условиями. Это позволит определить среднюю стоимость. В некоторых случаях рекомендуется привлечь опытного оценщика.

Шаг 2. Разместите объявление об аренде, подготовьте документы и организуйте показы недвижимости

Разместить объявление о продаже можно на различных сайтах объявлений: ЦИАН, Яндекс недвижимость, Авито. Напишите небольшой емкий текст. Пишите просто, не используйте расплывчатые формулировки, добавьте конкретики. Рекомендуем при размещении фото защитить права на них, так как часто недобросовестные риелторы копируют чужие объявления и размещают от своего имени. Выложите объявление в социальных сетях, расскажите о сдаче недвижимости в аренду друзьям, распечатайте листовки и разместите их на информационных стендах в округе. Чем больше людей узнает о вашей недвижимости, тем лучше.

Показ недвижимости - это презентация объекта и важный этап сделки. Постарайтесь уделить внимание каждому арендатору, ответить четко на вопросы. Как правило, при заключении договора аренды коммерческого объекта недвижимости арендатора, как правило, интересуют технические условия, соответствует ли помещение бизнес-требованиям, юридическая чистота объекта, финансовые условия. Приобретите бахилы, если показываете недвижимость в дождливую погоду или зимой. 

Разместив объявление о сдаче в аренду коммерческой недвижимости, позаботьтесь о необходимых документах для заключения договора.

ШАГ 3. Предоставьте арендатору документы для проверки объекта

Как правило, арендаторы перед началом переговоров по согласованию договора арендатор проверяет юридическую чистоту объекта и его соответствие техническим и иным требованиям (например, если арендатор планирует осуществлять лицензируемую деятельность, то помещение должно соответствовать лицензионным требованиям и т.д.).

Прежде чем оформлять договор аренды, арендодатель и арендатор согласовывают условия сделки. В частности, договариваются о размере арендной платы, необходимым мероприятиям для подготовки помещения к переезду, распределению расходов по его подготовке, арендных каникулах, размере обеспечительного платежа, порядке оплаты и т.д. В некоторых случаях потребуется заключение предварительного договора аренды.

ШАГ 4. Подготовьте проект договора и согласуйте его условия с арендатором

Пожалуй, подготовка договора аренды и согласование его условий являются одним из самых важных этапов успешной сдачи в аренду. Договор должен учитывать все возможные спорные вопросы, требования сторон. При этом стороны должны прийти к взаимовыгодному компромиссу, иначе сделка может не состояться. По нашей практике, поиск компромиссных условий при долгосрочной аренде может занимать недели, а то и несколько месяцев. 

Как правило, договор аренды готовит и представляет на согласование арендодатель. Однако крупные арендаторы (торговые сети, франшизы и пр.) предлагают к подписанию свой проект договора аренды. Мы рекомендуем на этапе согласования договора аренды заказать услуги опытного юриста по аренде, который поможет выявить риски в договоре, исключить их или минимизировать, согласовать правки в договор для защиты ваших интересов.

Образец документа

Договор аренды недвижимости

Cкачать

ШАГ 5. Подпишите договор аренды

По общему правилу достаточно простой письменной формы договора аренды. Нотариальное удостоверение договора не требуется. Однако в некоторых случаях закон устанавливает требования по обязательной регистрации договора аренды в Росреестре.

Указанные договоры аренды считаются заключенными только с даты регистрации договора.

ШАГ 6. Подайте документы на регистрацию договора аренды в Росреестр *

Для регистрации договора аренды в Росреестре потребуется:

За регистрацию договора аренды недвижимости необходимо уплатить госпошлину. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.

Обратите внимание: если договор заключен с органом госвласти или местного самоуправления, то обратиться за регистрацией должен именно этот орган. При этом такие органы освобождены от уплаты госпошлины. Следовательно, в этом случае госпошлина уплачиваться не будет. 

В случае если договор аренды заключен между организацией и гражданином (в том числе ИП), организация не будет уплачивать госпошлину, если обращаться за госрегистрацией будет физлицо. При этом размер госпошлины для физлиц значительно меньше, чем для организаций. При одновременном обращении за госрегистрацией организации и физлица госпошлина для организации также будет меньше, чем в случае обращения только организации.

Срок государственной регистрации договора аренды не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром (9 рабочих дней, если документы подаются через МФЦ). По нотариально удостоверенной сделке 3 и 5 рабочих дней соответственно. Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).

По определенным основаниям регистрирующий орган может принять решение о приостановлении государственной регистрации договора аренды и последующем отказе в ней, если основания “приостановки” не устранены (например, при отсутствии необходимых для регистрации договора аренды документов), о чем выдает заявителю соответствующее уведомление. 

ШАГ 7. Подпишите передаточный акт с арендатором

Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача недвижимости арендодателем и принятие ее арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом обязательство арендодателя передать объект недвижимости арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Рекомендуем при принятии помещения еще раз проверить его техническое состояние, замечания к объекту зафиксировать в акте. Также в акте зафиксируйте показания счетчиков на момент приемки помещения.