При покупке квартире главный вопрос, который волнует всех покупателей, как исключить или минимизировать возможные риски. Покупка жилья на первичном рынке сопряжена с рисками изменения сроков строительства, несоответствия построенного объекта рекламным буклетам и банкротством застройщика. Покупая жилье на вторичном рынке, покупатель уже при заключении договора может оценить состояние квартиры, дома и инфраструктуры, однако покупка такого жилья также сопряжена с рисками – готовое жилье имеет историю, а это значит, что существует риск оспаривания предшествующих и последней сделки с недвижимостью другими собственниками, иными заинтересованными лицам. В настоящей статье мы рассмотрим основные риски покупки квартиры на первичном и вторичном рынке, поговорим о том, на что следует обращать внимание при покупке квартиры и как их минимизировать.
По договору уступки права требования по ДДУ передается тот же объем прав, что был у первоначального дольщика. Поэтому при приобретении прав по договору уступки по ДДУ дольщику необходимо внимательно изучить не только договор уступки, но и первоначальный договор, так как после совершения сделки он станет его стороной – примет все права и обязанности по нему. В первую очередь необходимо обратить внимание на цену объекта, указанную в первоначальном ДДУ, так как именно данную сумму дольщик вправе потребовать в случае расторжения ДДУ, а также именно от этой суммы будут начисляться штрафные санкции за просрочку передачи объекта строительства.
Если застройщик реализует всю строящуюся недвижимость через аффилированного посредника по договору уступки прав требования, это должно насторожить будущего дольщика, так как в этом кроется риск неисполнения в будущем застройщиком своих обязательств по выплате неустойки, возврату денег и т.д. (по причине отсутствия денежных средств у застройщика, так как реальные деньги получает юридическое лицо или физическое лицо-посредник, а между собой, застройщик и посредник, как правило, рассчитываются по актам зачета взаимных требований).
Кроме того, до передачи вам прав требований цедент мог заключить дополнительное соглашение к ДДУ с застройщиком (например, о продлении сроков сдачи объекта). Поскольку вам переходят права и обязанности первоначального кредитора дольщика, это дополнительное соглашение сохранит силу. Даже если вы о нем не знали. Это может дать вам повод для оспаривания договора цессии, но не изменит установленных соглашением отношений с застройщиком.
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Перевод долга допускается только с согласия должника (ст. 11 Закона № 214-ФЗ).
ЖСК – это некоммерческая организация (потребительский кооператив). Право на получение жилого помещения возникает у члена ЖСК по факту внесения паевого взноса. Высший орган управления ЖСК – собрание его членов. Они выбирают правление ЖСК, они утверждают проектную документацию, они самостоятельно руководят его деятельность. Если по договору участия в долевом строительстве у застройщика и дольщика возникают двусторонние обязательства (дольщик обязан оплатить цену объекта, а застройщик построить объект и передать его в установленный срок), то при вступлении в ЖСК дольщик становится частью организации и имеет с ней корпоративные, а не договорные отношения. Регулируются отношения между членами ЖСК уставом кооператива. Поэтому в данном случае, у пайщика нет прав, предоставленных дольщику законодательством об участии в долевом строительстве. Законодательная защита его гораздо меньше. Например, взыскать с кооператива неустойку за нарушение срока передачи объекта или предъявить претензии по качеству объекта не получится. Законодательство о защите прав потребителей на членов ЖСК также не распространяется.
Но, если вы все же хотите рискнуть, обратите внимание на следующие документы:
Часто квартиры в новостройке реализуются арбитражными управляющими в ходе процедуры банкротства дольщиков – физических или юридических лиц. При приобретении права требования по ДДУ с торгов также важно убедиться в том, что дольщик-банкрот в полном объеме оплатил объект, а если его покупке предшествовала цепочка уступок, необходимо проверить оплату по каждой сделке. Также при покупке объекта с торгов убедитесь в том, что объект не передавался по передаточному акт предшествующему дольщику (банкрот мог принять объект и не зарегистрировать на него права, о чем конкурсный управляющий может не знать, что может повлечь недействительность договора уступки, заключенного на торгах).
Как правило, в ДДУ указываются 2 даты: срок сдачи дома в эксплуатацию, а позже срок передачи объекта долевого строительства участнику. Дольщику необходимо учитывать, что за нарушение первого срока (срока сдачи) застройщик по закону не отвечает, только за нарушение второго срока предусмотрена ответственность - неустойка за просрочку.
Часто застройщик выделяют срок сдачи дома в эксплуатацию жирным шрифтом, и дольщики неверно считают его крайним сроком. Рекомендуем перед подписанием ДДУ внимательно ознакомиться с условиями и ориентироваться именно на срок передачи объекта, а не ввода дома в эксплуатацию. Как правило, между этими датами застройщики "закладывают" 6 месяцев.
Согласно закону, срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон. Поэтому срок не может устанавливаться, например, указанием на момент исполнения обязанной стороной своей обязанности по договору.
Нередко между дольщиком и застройщиком возникают споры о метраже объекта долевого строительства. Застройщик отказывается вернуть деньги в связи с уменьшением площади или имеются разногласия относительно общей площади помещения, когда расходятся итоги обмеров, проведенных застройщиком, и специалистом, привлеченным дольщиком.
Дольщику необходимо учитывать, что по общему правилу цена ДДУ является фиксированной, если в договоре не предусмотрен порядок ее изменения. Вместе с тем, исходя из новой практики Верховного суда РФ (см. Определение от 06.07.2021 года по делу № 22-КГ21-3-К5, от 09.03.2021 года по делу № 48-КГ20-21-К7), если в ДДУ не предусмотрен максимальный размер изменения площади, при котором цена ДДУ не меняется, то цена подлежит изменению при любом изменении площади, даже если договор это не предусматривает. Таким образом, дольщику нужно в первую очередь проверить условия ДДУ на предмет наличия положения о перерасчете цены при изменении площади.
Если договор не предусматривает перерасчет цены ДДУ при изменении площади, дольщик рискует тем, что площадь объекта может уменьшиться, и это не повлияет на цену объекта. Если же договор предусматривает изменение цены в зависимости от фактического метража, при этом отсутствуют пределы колебания площади, то существует вероятность значительного увеличения площади, на которое дольщик не рассчитывал. При этом нередко застройщики увеличивают таким образом цену объекта за счет вспомогательных помещений – коридоров, балконов и т.д.
По ДДУ застройщик должен построить объект, соответствующий строительным нормам, проектной документации и условиям договора. Если рекламное предложение не зафиксировано документально, а только представлено в буклете, то дольщик рискует тем, что застройщик нарушит свои обещания и не будет нести за это нарушение ответственности.
Поэтому приобретая объект по ДДУ, особенно квартиру с отделкой, обратите внимание на характеристики будущего объекта, установленные договором застройщиком и проектной документацией.
Банкротство застройщика – это самый серьезный риск покупки новостройки. При объявлении застройщика банкротом приобретенный объект «подвисает» в воздухе, его судьба становится неопределенной и зависит от множества факторов. Для минимизации данного риска при покупке квартиры в новостройке важно уделить внимание проверке застройщика. Данному вопросу мы посвятили отдельную статью.
С 1 января 2007 года в РФ вступил в действие Федеральный закон “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей”. Он был принят в целях улучшения демографической ситуации в стране и помощи семьям, имеющим детей.
Материнский капитал может быть направлен на приобретение жилья любым законным образом или строительство жилого дома, а также на погашение кредита, взятого с целью приобретения жилого помещения. Вместе с тем, использование материнского капитала накладывает определенные ограничения на приобретателя помещения. Он обязан оформить указанное жилое помещение в общую долевую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев:
При покупке квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала и не оформленной в долевую собственность членов семьи, у покупателя возникает риск оспаривания сделки Социальным фондом.
Поэтому при покупке квартиры важно проверить, использовал ли продавец на ее покупку средства маткапитала. Вместе с тем, получить достоверные сведения о приобретении квартиры ее продавцом с использованием средств материнского капитала при отсутствии желания на это самого продавца практически невозможно. Нет какой-либо базы, позволяющей получить информацию об использовании материнского капитала, и нет оперативной системы контроля за исполнением собственником указанных требований закона.
При покупке квартиры, приобретенной продавцом после 2007 года, необходимо внимательно изучить договор-основание возникновения права собственности у продавца на наличие в порядке расчетов сведений об использовании материнского капитала и ознакомиться со всеми платежными документами по сделкам с недвижимостью, обратить внимание на плательщика.
Однако нередко материнский капитал используется для погашения ипотечного кредита, при этом у продавца отсутствуют все платежные документы по погашению кредита, поэтому покупателю сложно узнать, был ли кредит погашен за счет средств материнского капитала. Поэтому при покупке квартиры рекомендуем запросить у продавца справку из Социального фонда о неиспользовании средств материнского капитала. Также дополнительно рекомендуем включить заверения продавца на этот счет в договор купли-продажи.
Вместе с тем, купить квартиру за счет средств материнского капитала может даже не непосредственный продавец, а предыдущий собственник, в связи с чем выяснение этого обстоятельства для третьего собственника станет практически невозможным.
Покупка недвижимости у представителя - это всегда риск. Такие сделки необходимо очень тщательно проверять и по возможности избегать. Проверить нотариальную или удостоверенную консулом РФ за рубежом доверенность можно в реестре ФНП. На сайте отображается информация о наличии/отсутствии доверенности с такими реквизитами, а также о наличии/отсутствии распоряжений доверителя об отмене доверенности. Вместе с тем, на сайте не публикуется текст доверенности, что не исключает риска подделки доверенности (подделки бланка, подписи, печати). То есть в реестре будет информация о выдаче такой доверенности, но текст оригинала (предоставляемые представителю полномочия, данные представителя, доверителя) может отличаться от подделки. Также рекомендуем избегать покупки недвижимости у представителя с доверенностью, удостоверенной иностранным нотариусом, так как сейчас отсутствует возможность проверить в открытом реестре такую доверенность, и мошенники часто этим пользуются.
Также рекомендуем проверить предоставляемые документы на предмет возможных подделок – вклейки фотографии в паспорте, соответствие состояния документов их давности и пр. Безусловно, установить факт подделки, выполненной специалистами в этой области, могут только эксперты. Однако провести базовую проверку документов можно и без специальных знаний.
При признании должника банкротом арбитражный управляющий может оспорить заключенные до возбуждения процедуры банкротства сделки. В частности, арбитражный управляющий может оспорить сделки, которые имеют неравноценное встречное исполнение или привели к причинению имущественного вреда правам кредиторов (ст. 61.2 Закона о банкротстве), если они заключены после принятия заявления о признании должника банкротом или за 1 год до этого момента. Также арбитражный управляющий может требовать признания сделки недействительной, если в результате ее совершения одному из кредиторов оказано предпочтение. Например, в лучшую сторону изменилась его очередность в реестре требований (ст. 61.3 Закона о банкротстве). По этому основанию можно признать недействительными сделки, заключенные в период от полугода до одного месяца до принятия судом заявления о банкротстве и после его принятия.
Поэтому при проверке объекта недвижимости и сделки важно уделить внимание также проверке надежности должника - проверить наличие судебных дел, в которых продавец выступает ответчиком, и неисполненных решений суда, оценить риски возможного банкротства. Кроме того, при покупке квартиры стоит отдавать предпочтение безналичным способам оплаты цены и не соглашаться на схему с указанием неполной цены объекта в договора либо обезопасить себя юридически на этот случай.
По закону наследники должны принять имущество наследодателя в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя – независимо от того, является ли наследник наследником по закону или завещанию. Наследство может принято двумя способами – через нотариуса или фактическими действиями (погашением задолженности, управлением имущества и пр.).
Вместе с тем, закон допускает увеличение установленных сроков для принятия наследства в нескольких случаях: 1) наследники, которые призываются к наследованию в связи с непринятием наследства наследниками по завещанию или наследниками предшествующей очереди, могут принять наследство в течение 3 месяцев со дня окончания шестимесячного срока; 2) если право наследования возникает у наследника вследствие отказа наследника от наследства или отстранения наследника, то он может принять наследство в течение 6 месяцев со дня возникновения права наследования; 3) срок для принятия наследства, пропущенный по уважительной причине, может быть восстановлен в судебном порядке. Поэтому покупка квартиры, приобретенной в порядке наследования, всегда таит в себе риск появления других наследников, узнавших о наследстве позже. При этом так же, как и с материнским капиталом, узнать о других наследниках из открытых источников не получится, можно опираться только на сведения продавца и косвенные признаки из документов (проверить зарегистрированных лиц в квартире по архивной выписке, например, возможно среди них есть родственники наследодателя). Также дополнительно рекомендуем включить заверения продавца на этот счет в договор купли-продажи.
Согласно действующему законодательству все зарегистрированные (прописанные) в муниципальном жилом помещении автоматически становятся стороной по договору социального найма, вне зависимости от того, включены они в текст договора или нет. Таким образом, права и обязанности всех зарегистрированных в таком помещении равны между собой и равны с нанимателем жилого помещения (ответственным квартиросъемщиком). Поэтому при проверке приватизированной квартиры важно запросить архивную выписку из домовой книги и проверить всех зарегистрированных в квартире граждан на момент приватизации. Лицо, отказавшееся от приватизации, получает бессрочное (пожизненное) право пользования квартирой. Несмотря на то, что при определенных условиях, согласно позиции Верховного суда РФ, “отказника” можно снять с регистрационного учета, эта процедура является долгой и неоднозначной. Поэтому рекомендуем тщательно проверять приватизированные квартиры, заказывать архивные выписки из домовой книги и проверять список зарегистрированных лиц в квартире на момент приватизации.
С момента заключения брака между супругами действует режим совместной собственности, если они его не изменят брачным договором. Однако режим не распространяется на имущество, приобретенное в дар или в порядке наследования, по иной безвозмездной сделке.
Если недвижимость является совместно нажитым имуществом, то для ее отчуждения необходимо нотариально удостоверенное согласие супруги (-а) продавца.
Поэтому при покупке недвижимости важно запросить сведения о семейном положении продавца на момент покупки недвижимости, если она приобретена продавцом на основании возмездной сделки, и сведения о наличии брачного договора. Если недвижимость находится в совместной собственности, то попросите у продавца предоставить согласие супруги на сделки, заверенное у нотариуса и соответствующее требованиям. Вместе с тем, продавец может утаить информацию о наличии брака (отметка в паспорте может отсутствовать или брак зарегистрирован за рубежом) и, к сожалению, проверить информацию из официальных источников не удастся. Поэтому дополнительно рекомендуем включить заверения продавца на этот счет в договор купли-продажи.
Долевая собственность на квартиру предполагает ряд ограничений в пользовании и распоряжении жильем. В частности, при продаже доли в праве собственности участник долевой собственности должен учитывать, что у других собственников есть право преимущественной покупки на тех же условиях. Поэтому до заключения договора купли-продажи с посторонним лицом необходимо предложить приобрести долю другим собственникам. Известить других участников долевой собственности можно несколькими способами: 1) телеграммой с получением копии в отделении связи 2) ценным письмом с описью вложения и уведомлением о получении 3) передать через нотариуса, в этом случае нотариус выдаст свидетельство о направлении извещения и его передаче, когда адресат его получит 4) при продаже доли в праве собственности на нежилое помещение, если участников долевой собственности более 20, можно разместить извещение о продаже через личный кабинет на сайте Росреестра.
Заключить договор купли-продажи доли с лицом, не являющимся сособственником, можно после получения письменного отказа от других долевых собственников либо по истечении месяца, если они молчат. Отказ участника долевой собственности может быть совершен в простой письменной форме или нотариально удостоверен. Последний вариант предпочтительнее для покупателей долей, так как нотариально удостоверенный отказ является бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки. Если участник долевой собственности нарушит преимущественное право покупки, любой сособственник сможет в течение 3 месяцев потребовать через суд перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору.
Также по закону, при продаже земли сельскохозяйственного назначения, продавец обязан уведомить о своем намерении высший исполнительный орган субъекта РФ, а в случаях, установленных законом субъекта РФ, известить местные органы самоуправления, которые имеют право преимущественной покупки. Закон устанавливает ряд требований к данному уведомлению и далее к порядку продажи такой земли. Продажа земель сельхозназначения с нарушением права преимущественного выкупа влечет ничтожность сделки купли-продажи земельного участка.
Изъятие объекта недвижимости является одним из оснований прекращения права собственности на него.
В соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Соответственно изъятие жилого помещения для госнужд производится в порядке, установленном законодательством для изъятия земельных участков.
Достаточно распространено изъятие квартир в многоквартирных домах, расположенных на земельных участках, изымаемых под строительство федеральных дорог. Не менее распространено изъятие жилых помещений в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
В соответствии с ч. 5 ст. 32 ЖК РФ собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению.
Следовательно, собственник вправе в указанный период совершать сделки купли-продажи в отношении принадлежащего ему аварийного жилого помещения.
Согласно ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.
Вместе с тем данной нормой установлены определенные ограничения для лиц (кроме наследников), приобретших право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным, а именно:
- размер возмещения за жилое помещение не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения;
- указанным гражданам не может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение;
- в отношении указанных лиц не применяются дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями при условии, что на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности либо занимаемые на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.
Такие ограничения распространяются на новых собственников - покупателей аварийного жилья. Кроме того, изъятие объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд может вовсе не входить в планы покупателя. Поэтому чтобы минимизировать такой риск, рекомендуем ознакомиться с решениями местной администрации или уполномоченного органа субъекта РФ (в Москве – ДГИ г. Москвы) об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости.
Согласно части 3 статьи 158 ЖК РФ при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.
Поэтому при покупке квартиры необходимо проверить, какой способ формирования фонда капитального ремонт выбран собственниками помещений в многоквартирном доме – вносятся ли взносы на счет регионального оператора или уплачиваются в управляющую организацию, и запросить справку об отсутствии задолженности по взносам за капремонт от уполномоченной организации.
В силу прямого указания закона к ничтожным сделкам относится сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (пункт 1 статьи 171 ГК РФ). К сожалению, полностью убедиться в психическом здоровье второй стороны сделки невозможно, но попросить продавца предоставить на сделку справку из психоневрологического диспансера покупатель вправе.
Оплата объекта недвижимости – это важный этап сделки как для покупателя, так и продавца. Поэтому важно ответственно подойти к этому вопросу.
Мы постарались описать основные риски при покупке недвижимости и способы их минимизации, но, конечно, данный список неполный, есть множество нюансов в каждой конкретной сделки – в зависимости от истории и особенностей объекта. Если вы хотите узнать подробнее об обязательных проверках юридической чистоты объекта недвижимости, рекомендуем ознакомиться со статьей наших юристов. Если вы хотите получить профессиональное заключение юристов по объекту недвижимости, вы можете обратиться к нашим юристам по недвижимости. Обладая обширным опытом проверок и защиты доверителей в спорах с недвижимостью, мы проведем комплексную проверку по всем возможным источникам информации, досконально изучим всю цепочку сделок с недвижимостью и дадим свое заключение – какие могут быть риски, как их минимизировать или исключить, стоит ли приобретать такой объект.
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.