Долевое строительство – это способ приобретения будущей недвижимости на этапе строительства. Долевое строительство сейчас очень востребовано, так как стоимость квадратного метра в строящемся доме обычно значительно ниже, чем в готовом. Однако история строительства знает немало «подводных камней» – из-за мошенничества или организационных проблем девелоперов стройка могла остановиться или не начаться совсем. Тогда появлялись долгострои и обманутые дольщики. Однако законодатель принял различные правовые и административные меры для упорядочивания и обеспечения безопасности инвестирования в недвижимость на этапе строительства, что позволяет сейчас гражданам приобретать квартиры в новостройках с меньшим риском.
Отношения между застройщиками и участниками долевого строительства были урегулированы на законодательном уровне - Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – Закон № 214). Сейчас порядок заключения договоров приобретения будущей недвижимости (ДДУ), внесения в них изменений, расторжения, порядок исполнения сторонами обязательств, ответственность за неисполнение четко регулируются нормами Закона № 214. Преимущественно нормы, регулирующие долевое строительство, носят императивный характер, то есть нормы договора не могут им противоречить. Кроме того, при решении спорных вопросов могут применяться нормы Гражданского кодекса РФ, а также закон «О защите прав потребителей».
Законодатель ввел также в Закон о банкротстве особые положения, регулирующие процедуру банкротства застройщиков, направленные на защиту прав граждан – непрофессиональных инвесторов.
В 2017 году Правительством РФ была создана Публично-правовая компания Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства, которая сейчас называется Фонд развития территорий. Основная цель создания Фонда – решение проблем обманутых дольщиков, создание комфортной среды для проживания людей.
Долевое строительство – строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц, у которых впоследствии возникают права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.
В настоящее время договор долевого участия в строительстве представляет собой наиболее надежный инструмент при инвестировании в строительство недвижимости, и все чаще солидные застройщики стараются избегать использования таких сомнительных инструментов как договоры инвестирования, предварительные договоры купли-продажи.
Как итог, рынок долевого строительства постоянно растет, особенно быстро растет в крупных городах. Однако ситуация на рынке недвижимости в целом такова, что даже крупные застройщики не застрахованы от финансового краха, что грозит недостроями, недовольствами дольщиков и прочими сопутствующими проблемами. Кроме того, проблемы приобретения квартиры в новостройке не ограничиваются только возможным незавершением строительства, у дольщиков часто возникают споры с застройщиком, завершившим строительство в срок – разногласия по площади объекта, претензии по качеству строительства и пр.
Суды сходятся во мнение, что ДДУ (договор участия в долевом строительстве) - это разновидность договора купли-продажи будущей вещи, к которой с целью защиты дольщика как более слабой стороны договора применяются особые положения закона.
Многие условия ДДУ регламентированы Законом № 214-ФЗ и не могут быть изменены застройщиком.
В частности, согласно ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать:
Скачать образец договора долевого участия
ДДУ заключается в простой письменной форме в виде одного документа. Нотариальное удостоверение договора долевого участия не требуется, однако он подлежит обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным только с момента такой регистрации. При этом договор может быть подписан и зарегистрирован в электронном виде.
В отличие от других схем приобретения строящейся недвижимости договор участия в долевом строительстве является самым безопасным способом покупки новостройки.
Недостатки покупки по ДДУ связаны только с тем, что перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен. ДДУ определяет сроки строительства, но не страхует от возможных переносов, которые могут возникнуть по объективным и субъективным причинам. Но если срок передачи будет нарушен застройщиком, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки (если государство не освободит застройщиков от ответственности за просрочку, как это было сделано в 2020, 2022 и 2023 году).
Также несмотря на расширение гарантий дольщиков при банкротстве застройщиков, все-таки финансовый крах застройщика – это крайне неприятное событие, которое влечет моральные и материальные потери.
Несмотря на то, что дольщики сейчас законодательно защищены по 214-ФЗ, 100% гарантии безопасности сделки и получения жилья ДДУ не дает. Чтобы сократить риски, нужно тщательно выбирать девелопера и изучать документы.
Да, можно. В п. 2 ст. 2 214-ФЗ указано, что объектом долевого строительства могут выступать нежилые помещения:
Вместе с тем, не все нежилые помещения по ДДУ одинаково защищены законом. При банкротстве застройщика покупатели машино-мест и кладовых (до 7 кв. м) сохраняют право на получение помещения, а собственники апартаментов и коммерческих помещений — в настоящее время нет, то есть объем защиты покупателей жилых помещений и коммерческих помещений различен.
Договор участия в долевом строительстве — типовой договор, и его шаблоны обычно есть на сайте застройщика. Но прежде чем его подписывать, нужно:
В нашей практике был случай, когда в ДДУ из-за математической неграмотности менеджера был неверно указан размер долей участников строительства. Супруги приобретали объект в общую долевую собственность и условились, что супруга приобретает 1/3 доли, а супруг 2/3. В договоре менеджер указал 1/3 и 1/7, супруги не обратили на это внимание, договор был подписан и зарегистрирован. Проблема была обнаружена в дальнейшем при банкротстве застройщика, так как исходя из документов, супруги приобрели 10/21 квартиры по цене целой квартиры.
В основном застройщики предлагают типовые ДДУ и редко готовы что-то в них менять, однако до подписания договора все же стоит проконсультироваться с опытным юристом по ДДУ. Если выяснится, что в договоре есть какие-то спорные пункты, лучше обсудить их с застройщиком. Если к тексту ДДУ есть критические замечания, и девелопер не готов что-либо менять, стоит еще раз хорошо подумать, покупать ли в таком случае квартиру в выбранной новостройке или лучше посмотреть другой объект.
Говоря простым языком, переуступка — это возможность продать/купить квартиру, которая ранее была приобретена по ДДУ у застройщика. В этом случае сделка совершается не напрямую с девелопером, а с другим дольщиком (физическим или юридическим лицом).
При оформлении переуступки прав по ДДУ заключается договор цессии. Он фиксирует переход права требования передачи недвижимости по ДДУ от изначального покупателя (цедента) к новому (цессионарию). В итоге после сделки новый покупатель становится стороной договора участия в долевом строительстве, хотя он не подписывал договор непосредственно с застройщиком. Новый покупатель приобретает объем прав и обязанностей изначального дольщика по ДДУ, изменить условия первоначального договора при переуступке нельзя.
При переуступке прав стоит обратить внимание на то, как будут производиться расчеты, и зарегистрировать договор в Росреестре. Кроме того, необходимо учитывать, что в случае банкротства застройщика или расторжения договора в одностороннем порядке цессионарий имеет право претендовать только на ту сумму, которая указана в изначальном ДДУ — а не на ту, которую заплатил по договору переуступки.
Если квартиру в новостройке дольщик покупает «в ипотеку», то есть за счет кредитных средств, то составляются два разных договора: ДДУ и кредитный договор. При этом в ДДУ обязательно указывают, что оплата покупки происходит с привлечением кредитных средств.
Сначала дольщик подписывает кредитный договор, вносит средства первоначального взноса на открытый счёт, после чего заключается и регистрируются ДДУ. Далее первоначальный взнос и кредитные средства перечисляются на счёт застройщика.
Как правило, в ДДУ с использованием кредитных средств включается условие о залоге прав требования по договору с застройщиком в пользу банка, что накладывает определенные ограничения на распоряжение правами по ДДУ.
Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, приобретенное на основании возмездной сделки в период брака, находится в совместной собственности супругов и при разводе делится поровну. Однако супруги могут установить режим раздельной собственности брачным договором.
При покупке квартиры по ДДУ до брака у граждан часто возникает вопрос относительно правового режима собственности на такое имущество, если квартира будет достроена уже после вступления дольщика в брак. Несмотря на регистрацию права собственности на новостройку после заключения брака, на эту недвижимость не будет распространяться режим совместной собственности, так как она оплачена за счет личных средств супруга. То есть принципиальным в данном вопросе является только факт принадлежности денежных средств, вложенных в долевое строительство.
Сложности при определении правового режима имущества возникают, если квартира приобретена до брака с использованием кредитных средств банка, а фактически долг перед банком погашался в период брака. Практика раздела подобного имущества при разводе неоднозначна, во многом зависит от обстоятельств ситуации: суммы вложенных личных средств, изменения рыночной цены недвижимости, суммы средств, внесенных на погашение долга, за счет кредитных средств (например, кредит может погашаться после заключения брака за счет личных средств одного из супругов – от продажи его личного имущества, за счет подаренных, унаследованных или добрачных средств). При рассмотрении дела суд определяет, процент внесенных личных средств каждого из супругов, а также средств, потраченных из семейного бюджета. На основании этого определяются доли каждого из супругов. Во избежание сложных судебных разбирательств супруги также могут при вступлении в брак заключить брачный договор и урегулировать имущественные права на такую квартиру.
Также граждан часто волнует вопрос: а как будет делиться квартира по ДДУ, приобретенная в браке, если на момент развода она еще не будет построена. Если к моменту расторжения брака дом не построен и сдан в эксплуатацию, то реального объекта недвижимости, который может быть разделен, не существует. Вместе с тем, в состав совместно нажитого имущества входят права требования по ДДУ, которые могут быть разделены супругами. Согласно действующему законодательству супруги могут разделить как уже имеющееся имущество, так и право на его получение в будущем.
Начиная с 2007 года семья, имеющая двух или более детей, вправе воспользоваться дополнительными мерами государственной поддержки для улучшения своих жилищных условий. С 2020 года право на материнский капитал получили семьи с одним ребенком (новые нормы распространяются на семьи, в которых родился первенец после 01.01.2020 года).
Средства материнского капитала могут быть использованы для оплаты стоимости строящегося жилья по договору участия в долевом строительстве. Кроме того, средства материнского капитала могут быть использованы на погашение кредита на покупку такой недвижимости.
Для использования средств материнского капитала покупатель должен обратиться в Социальный фонд с заявлением в письменной форме. Дополнительно заявитель должен представить определенный комплект документов, состав которых зависит от вида заключаемого договора. Кроме того, использование материнского капитала на покупку жилья накладывает на собственников серьезные обязательства - квартира должна быть оформлена в общую долевую собственность получателя сертификата, его супруга и детей.
Порядок действий при покупке квартиры по ДДУ выглядит следующим образом
Процесс покупки квартиры или иной недвижимости в новостройке от застройщика значительно отличается от покупки “вторички”. Если вы решили купить квартиру в новостройке у застройщика, рекомендуем придерживаться следующей инструкции. В ней мы расскажем, как купить квартиру по ДДУ или иному договору с застройщиком. При покупке недвижимости у частного лица по договору уступки по ДДУ вы можете также придерживаться данного алгоритма. Если вы покупаете готовую недвижимость в новостройке по договору купли-продажи, рекомендуем придерживаться алгоритма оформления сделки на вторичном рынке недвижимости.
Самый важный шаг при покупке новостройки. Тщательно проверяя недвижимость и застройщика, вы снижаете риски оспаривания сделки с недвижимостью и риски неплатежеспособности застройщика. Данному важному шагу при покупке недвижимости мы посвятили отдельную статью “Проверка юридической чистоты новостройки и проверка застройщика”.
Если для приобретения недвижимости планируется оформить ипотечный кредит, то в первую очередь необходимо выбрать банк, предлагающий наиболее выгодные условия — и только после этого саму недвижимость (т.к. банки соглашаются сотрудничать не со всеми строительными компаниями, а кроме того стоит учитывать, какой банк выбрал застройщик для открытия эскроу-счетов, предназначенных для привлечения денег дольщиков). обязательным.
Когда банк выбран, можно приступать к подготовке документов и оформлению
кредита. Если же ипотека не планируется, и гражданин хочет участвовать в
строительстве, используя собственные денежные средства, то можно сразу выбирать
застройщика и новостройку.
Как правило, для того чтобы забронировать новостройку и начать процедуру оформления документов, застройщики требуют внести аванс, задаток или обеспечительный платёж.
Разберем нюансы каждого юридического термина, отметим основные различия, а также поговорим об уловках, к которым прибегают недобросовестные застройщики на этом этапе сделки.
если договор не будет заключён по вине покупателя, внесшего задаток, то задаток ему не возвращается;
если договор не будет заключён по вине продавца, то продавец возвращает двойную сумму задатка;
если договор невозможно заключить либо стороны по соглашению сторон расторгли предварительный договор, то задаток возвращается.
При этом так как задаток носит обеспечительную функцию, то помимо соглашения о задатке должно быть некое обязательство сторон, которое обеспечивается задатком, в частности обязательство заключить договор в будущем. Такое обязательство оформляется предварительным договором, который должен содержать существенные условия заключаемого договора в будущем (предмет: описание объекта недвижимости, цена объекта недвижимости, для ДДУ также обязателен срок передачи объекта долевого строительства), а также срок заключения такого договора в будущем.
Более «простым» вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. Аванс - это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет оплаты стоимости объекта недвижимости по договору. Если же договор не заключён, то аванс должен быть полностью возвращён (независимо от того, по чьей вине договор не был заключён).
Если возникают сомнения относительно природы внесённой суммы, то по закону принято считать, что это внесён аванс, а не задаток. Аванс не является способом обеспечения исполнения обязательства.
Также законодатель предлагает еще один вариант обеспечить исполнение обязательства - обеспечительный платеж. Его отличие от задатка в том, что стороны достаточно свободны при установлении правил относительно судьбы обеспечительного платежа в случае неисполнения обязательства. Стороны сами устанавливают правила возврата в договоре (он может возвращаться только при определенных обстоятельствах или не возвращаться никогда, также при неисполнении обязательства может быть предусмотрено внесение дополнительной суммы и т.д.). То есть, если правила о задатке установлены законом жестко и не могут меняться сторонами, обеспечительный платеж - более гибкий инструмент обеспечения исполнения обязательства. Поэтому важно читать договор, устанавливающий обязательства по внесению обеспечительного платежа и последствия неисполнения обязательств по заключению договора.
Застройщики часто придумывают различные уловки при закреплении предварительных договоренностей. Например, предлагают заключить договор о бронировании квартиры, в соответствии с которым уплачиваемая сумма является платой за некие услуги застройщика (за бронь квартиры), при этом одновременно с договором подписывается акт оказанных услуг. В этом случае покупателю вряд ли удастся вернуть деньги при отказе от покупки по каким-либо причинам или невозможности заключения договора. Поэтому нужно не спешить вносить аванс, а разобраться с правовой природой вносимой суммой, прочитать внимательно предлагаемые к подписанию, проконсультироваться со специалистом и понять последствия незаключения договора с застройщиком.
После проверки документов на объект строительства, а главное, проверки документов, характеризующих покупателя-заемщика, банк принимает решение об одобрении или неодобрении выдачи кредита. Если кредит одобрен, банк направляет предложение по условиям кредитования. Когда вопрос выдачи кредита решен, можно переходить к следующему этапу, при этом почти на каждом этапе будет принимать участие также банк.
Если до внесения аванса (обеспечительного платежа) застройщик не представил всех необходимых документов для проверки юридической чистоты новостройки и застройщика, то на данном этапе в начале выполняем проверку в соответствии с пунктом 1 настоящей инструкции. И только после положительного заключения о чистоте недвижимости и благонадежности застройщика переходим к оформлению сделки. Получаем от застройщика документы, знакомимся с ними, выявляем возможные риски. К сожалению, застройщики, особенно крупные, редко готовы вносить изменения в условия договора, поэтому на данном этапе важно оценить риски исходя из имеющихся документов. В некоторых случаях, возможно, отказаться от сделки, если условия совсем кабальные.
полную стоимость объекта недвижимости и сумму иных платежей;
срок передачи объекта недвижимости (здесь также есть хитрости застройщиков с прописыванием нескольких сроков);
порядок расчетов между сторонами в случае уменьшения или увеличения площади помещения;
ограничения на уступку прав требования по договору;
гарантии качества, порядок предъявления претензий по качеству (по ДДУ эти вопросы урегулированы законом императивно, также по иным договорам эти вопросы урегулированы жестко законом о защите прав потребителей; однако для покупателей-юридических лиц при заключении не ДДУ важно урегулировать этот вопрос в договоре);
В зависимости от схемы покупки нужно обратить также на иные нюансы (об этом читайте по ссылкам выше в зависимости от вида договора).
доверенность на подписание договора, если подписывает договор представитель, проверить ее форму на соответствие закону и проверить нотариальную доверенность в реестре;
если для застройщика данная сделка является крупной, то решение уполномоченного органа застройщика об одобрении сделки;
если квартира реализуется по договору уступки и требуется согласие застройщика, то необходимо запросить письменное согласие на сделку.
Также в зависимости от схемы покупки могут потребоваться дополнительные документы. Например, если квартира продается по уступке от физического лица, то потребуются дополнительные документы по “физику”: паспорт, нотариальное согласие супруги или подтверждение отсутствия брака или раздельного режима собственности, иные документы.
Как правило, договор подписывается в офисе застройщика. Перед подписанием проверяется личность подписанта и полномочия на подписание договора (доверенность или сведения ЕГРЮЛ для лица, действующего без доверенности от юридического лица).
Договор участия в долевом строительстве и договор уступки прав требования по ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре (все изменения договора также регистрируются). Как правило, договор регистрирует застройщик, однако участие дольщика тоже потребуется (он подписывает заявление о регистрации договора в Росреестре).
Необходимые документы для заключения и регистрации ДДУ
Для регистрации первого ДДУ застройщик предоставляет дополнительные документы, в том числе план создаваемого объекта недвижимости; разрешение на строительство и проектную декларацию; документ, подтверждающий право (собственности либо аренды) застройщика на земельный участок, на котором возводится объект недвижимости; договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, а также документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с договором страхования, или договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, а также документ, подтверждающий оплату вознаграждения по договору поручительства; списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на определенных законом категориях земельных участков.
лично (либо через представителя по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра, а также уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме.
В г. Москве прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу. Для регистрации ДДУ на новостройку в Московской области тоже в большинстве случаев необходимо обратиться в МФЦ.
в электронной форме, в том числе через Интернет посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра. При отправке документов по почте подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, сделка с жилым помещением должна быть нотариально удостоверена, к заявлению прилагается копия документа, удостоверяющего личность (паспорт).
При подаче документов на государственную регистрацию вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов.
Срок государственной регистрации договора не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром (9 рабочих дней, если документы подаются через МФЦ). Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов.
Кроме того, зачастую застройщики и дольщики заказывают услуги по регистрации ДДУ у специалистов (некоторые застройщики данные расходы возлагают на дольщика). Средняя стоимость услуг по регистрации ДДУ - 15-35 тысяч рублей. Юридическая фирма “Двитекс” также оказывает услуги по регистрации ДДУ в Росреестре, а также по регистрации договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, при этом наши услуги оплачиваются после получения зарегистрированного договора. Ознакомиться с условиями оказания данной услуги вы можете на данной странице сайта.
Самым безопасным способом оплаты является оплата стоимости недвижимости после подписания договора или регистрации договора, если такой договор подлежит государственной регистрации (если договор заключается в соответствии с ФЗ-214, то такой порядок оплаты обязателен). Покупатель обязательно должен сохранить платежные документы, подтверждающие оплату стоимости объекта строительства. Кроме того, если объект строительства покупается с использованием кредитных средств, необходимо получить в банке документы, подтверждающие перечисление денежных средств банком застройщику, если банк их перечисляет напрямую застройщику.
Подробнее об оформлении налогового вычета при покупке квартиры читайте здесь.
Качество квартиры по ДДУ и как предъявить претензии?
Банкротство застройщика по ДДУ
Приемка квартиры в новостройке
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.