Решение о переезде за границу может быть принято спонтанно. При экстренно эмиграции одним из насущных вопросов является продажа имущества в России, а также урегулирование различных миграционных, налоговых и иных юридических нюансов. В настоящей статье мы расскажем о нюансах и порядке продажи недвижимости в России.
В первую очередь для продажи недвижимости вам потребуется:
Если покупатель и продавец уже нашли друг друга, то необходимо составить и подписать договор купли-продажи недвижимости. Подписать договор купли-продажи может доверенное лицо либо продавец, если у него есть усиленная ЭЦП. Ее можно получить, воспользовавшись сайтом Госуслуг. Для оформления договора можно дистанционно воспользоваться услугами юриста.
Для регистрации перехода права собственности в Росреестре или МФЦ понадобится следующий перечень документов:
Также при регистрации заполняется заявление о регистрации перехода права собственности на недвижимость (при подаче документов через МФЦ заявление заполняет сотрудник МФЦ, стороны сделки проверяют корректность сведений и подписывают заявление).
Если продавец в ближайшее время не планирует находиться на территории России, то ему нужно выбрать доверенное лицо, которое будет осуществлять сделку по купле-продаже недвижимости (п. 1 ст. 182 ГК). Представителем может быть родственник, друг, юрист или риелтор.
Полномочия в доверенности будут различаться в зависимости от совершаемых представителем действий: будет ли он только подавать документы на регистрацию или также подписывать договор купли-продажи, доверяете ли вы ему получение денежных средств по сделке или только формальное сопровождение сделки. При отсутствии каких-либо обязательных документов для продажи недвижимости вы также можете указать полномочия на получение соответствующих документов представителем. Рекомендуем перечень полномочий варьировать в зависимости от степени доверия к представителю.
Доверенность на продажу недвижимости в РФ должна быть нотариально удостоверена. Идеальный вариант – это оформление доверенности у нотариуса в России перед отъездом. При оформлении доверенности у нотариуса доверитель должен в обязательном порядке присутствовать у нотариуса с действующим паспортом. Если квартира приобретена в браке и находится в совместной собственности, то вы можете одновременно с доверенностью удостоверить у нотариуса согласие супруга (-и) на сделку.
Если же вы не успели оформить доверенность в России, то это придется сделать в другой стране. Правда, это будет несколько сложнее и дольше.
Существует 2 способа удостоверения доверенности за рубежом:
Доверенность, удостоверенная консулом РФ за рубежом, не требует легализации или апостилирования. Доверенность, удостоверенная иностранным нотариусом, должна быть легализована, то есть должны быть подтверждены полномочия иностранного нотариуса для использования доверенности в России.
Способ легализации зависит от заключенного международного соглашения страны проживания:
Передать доверенность, находясь в другой стране, можно по почте или с помощью курьерской службы.
Продавцам необходимо иметь в виду, что покупатели могут с опасением относиться к продаже недвижимости представителем по доверенности (особенно удостоверенной за рубежом), учитывая риски отмены доверенности и подлога документов (подделка паспорта до сих пор является серьезным риском в сделках).
Еще до момента продажи недвижимости продавцу нужно подумать, каким способом он сможет получить деньги от покупателя. К сожалению, многие европейские банки отказываются принимать платежи через SWIFT. Даже если российский банк находится не под санкциями, перечисленные деньги из российского банка могут спустя месяц вернуться обратно.
На январь 2023 года SWIFT-перевод осуществляют: Райффайзенбанк, Газпромбанк, ЮниКредит Банк, Росбанк, ВБРР, Уралсиб, МТС Банк, ОТП Банк. Правда, придется заплатить немаленькую комиссию за перевод. Например, в Газпромбанке комиссия составляет 3% от переводимой суммы.
Можно также открыть счет в дружественной стране (например, в Казахстане, Азербайджане, Армении) и перевести деньги через этот счет. Кроме того, можно попробовать сделать криптовалютный перевод со счета в российском банке на счет в зарубежном банке.
При безналичной форме оплаты по сделке с недвижимостью рекомендуем использовать аккредитив или счет эскроу. Подробнее о способах оплаты по сделкам с недвижимостью читайте в статье наших юристов.
При продаже квартиру нужно снять с регистрационного учета всех прописанных в этой квартире лиц. Лучше это сделать, находясь в России, до выезда за рубеж, так как возможный риск снятия прописанных в квартире лиц через суд может отпугнуть потенциального покупателя.
Если же продавец уже уехал за рубеж, то для снятия с регистрационного учета нужно заполнить заявление по установленной форме о снятии с учета и обратиться в консульство РФ в стране проживания либо к иностранному нотариусу с последующей легализацией документа для свидетельствования подлинности подписи на таком заявлении. Далее заявление нужно направить его по почте в территориальный орган МВД России.
По общему правилу, продажа российской недвижимости облагается НДФЛ по ставке 13%, если продавец является налоговым резидентом РФ и 30% – для нерезидентов.
Налоговый резиденты и нерезиденты могут не платить НДФЛ при продаже недвижимости, если срок владения превышает минимальный:
|
Недвижимость приобретена в порядке приватизации |
Срок владения более 3 лет |
|
Недвижимость приобретена в порядке наследования от члена семьи и (или) близкого родственника (супруги, родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные) |
|
|
Недвижимость приобретена в порядке дарения от члена семьи и (или) близкого родственника (супруги, родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные) |
|
|
Недвижимость приобретена плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением |
|
|
Жилая недвижимость (квартира, комната, жилой дом или их часть, доля в праве собственности на такой объект) является единственным жильем продавца на дату регистрации перехода права собственности либо у продавца имеется другое жилье, но оно приобретено в течение 90 дней до даты регистрации перехода права собственности |
|
|
Иная недвижимость |
Срок владения более 5 лет |
В этих случаях не нужно подавать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган и уплачивать налог.
Для граждан, выезжающих за рубеж, остро стоит вопрос налогового резидентства. При утрате статуса налогового резидента РФ с дохода от продажи недвижимости в РФ придется уплатить налог по повышенной ставке 30 %, а также нельзя будет воспользоваться налоговыми вычетами, в том числе уменьшить доход на сумму расходов на приобретение недвижимости.
Статус налогового резидентства РФ определяется сроком фактического пребывания на территории России (определяется по отметкам о въезде/выезде из РФ). Налоговый резидент РФ - это физическое лицо, которое находится фактически на территории РФ не менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Гражданство в этом случае не имеет значения. Статус резидента проверяют на 31 декабря года продажи недвижимости, а не дату продажи недвижимости и не дату приобретения недвижимости. Количество дней пребывания в РФ считается суммарно, а не подряд.
В настоящее время сведения пограничного контроля о выезде, въезде в РФ не направляются в автоматическом режиме в налоговый орган. Сведения о резиденстве налоговых орган узнает из справок 2-НДФЛ, предоставленных работодателем, который как налоговый агент обязан проверять статус резиденства на дату выплаты дохода физическому лицу, а также из деклараций, предоставляемых самим гражданином. Также налоговый орган может заподозрить утрату статуса налогового резидента по косвенным признакам: открытие счета за рубежом, получение от налоговых органов иностранного государства сведений о переводах денежных средств за рубеж. В этом случае налоговый орган может запросить у физического лица копию загранпаспорта либо направить запрос в пограничную службу. Пока проверка налогового резидентства физического лица – явление редкое.
Если нерезидент скроет статус и заплатит НДФЛ по правилам для резидентов, он рискует потерять до 70% суммы налога на штрафах от ИФНС: 40% за умышленную неуплату и 30% за непредставление декларации. Также придется погасить недоимку с пенями. Также придется подать уточненную декларацию и исключить налоговые вычеты.
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.