Юридические услуги: Частным лицам и Бизнесу
Русский English
+7 (495) 223-48-91
Заказать звонок
Онлайн
Работаем
Пн-Пт с 9:00 до 21:00
Сб с 10:00 до 14:00
Меню
Юридические услуги
Частным лицам Бизнесу
Заказать звонок
Работаем
Пн-Пт с 9:00 до 21:00
Сб с 10:00 до 14:00
Онлайн
Русский English

Предварительный договор купли-продажи недвижимости: когда нужен и как оформить

  • 7 ноября 2024
  • 20 минут
  • 288
  • 17
Автор статьи
Твердышев Роман Николаевич
  • Руководитель корпоративного отдела
  • Стаж: 10 лет
Публикуем только проверенную информацию

Вы агент по недвижимости?
Заработайте больше, приняв участие в партнерской программе «юрист-риэлтор»!

Предварительным договором именуется соглашение, подписывая которое стороны принимают на себя обязательства заключить в будущем договор на условиях, определённых предварительным договором (основной договор). На практике можно встретить предварительные договоры купли-продажи строящейся недвижимости и предварительные договоры купли-продажи вторичной недвижимости. Предварительные договоры купли-продажи квартир в новостройке по своей сути представляют собой обход Закона № 214-ФЗ и имеют серьезные риски для покупателей (дольщиков). О рисках заключения ПДКП с застройщиками мы рассказали в отдельной статье.

На рынке вторичной недвижимости предварительный договор купли-продажи является удобным инструментом и гарантией исполнения обязательств.  Покупатель и продавец его заключают, чтобы закрепить договоренности по продаже недвижимости по определенной цене и в определенный срок. В течение данного срока стороны готовятся к сделке:  продавец - собирает и предоставляет покупателю необходимые документы, готовит квартиру к продаже, покупатель - проверяет документы по недвижимости, аккумулирует денежные средства, подает заявку для получения ипотечного кредита и т.д. Также подготовка к сделке предполагает согласование организационных и технических вопросов по сделке. Однако на практике граждане и риэлторы часто не понимают четко правовую природу предварительного договора и последствия его заключения. В настоящей статье юристы по недвижимости подробно расскажут об этом.

Как составить предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Рекомендуем включить в предварительный договор купли-продажи недвижимости следующие сведения:

  • дата и место составления договора
  • данные сторон договора (соглашение заключается между собственником и покупателем, риэлтор стороной сделки не является, он может только представлять интересы одной из сторон на основании доверенности; для юрлиц указываются наименование, ИНН, ОГРН, адрес, должно и ФИО подписанта, основания полномочий; для физлиц: ФИО, дата и место рождения, паспортные данные, адрес, контактные данные)
  • обязательство заключить в будущем договор и условия будущего договора купли-продажи недвижимости (данные об объекте недвижимости, цена сделки и другие важные для сторон условия - требования к "чистоте" объекта, порядок и сроки оплаты по договору, обязательства по снятию зарегистрированных лиц с учета, распределение расходов по заключению договора, какие документы должны быть предоставлены  и т.д.)
  • срок, в течение которого должен быть заключен договор купли-продажи недвижимости (если в предварительном договоре срок не указан, то договор купли-продажи должен быть заключен в течение 1 года с момента подписания предварительного договора)
  • условия, обеспечивающие исполнение обязательств по заключению договора. Обязательства по предварительному договору купли-продажи могут быть обеспечены задатком или обеспечительным платежом. На практике часто в предварительном договоре стороны предусматривают аванс вместо задатка, однако необходимо помнить, что аванс является предоплатой, а не способом обеспечить исполнение обязательства.
  • ответственность за неисполнение обязательств по предварительному договору. Вы вправе предусмотреть в предварительном договоре неустойку (штраф) на случай, если контрагент откажется или уклонится от заключения основного договора.

Задаток или аванс в предварительном договоре купли-продажи

Закон не устанавливает, что по предварительному договору должен быть обязательно внесен аванс, задаток или обеспечительный платеж, обязательный размер такого задатка (аванса) или какие-либо критерии для определения размера задатка (аванса) также не установлены. Но, как правило, стороны закрепляют "бронь" недвижимости внесением денежных средств. Вид обеспечения и сумма аванса (задатка) определяются исключительно сторонами сделки на основании принципов разумности. По сделкам с недвижимостью, как правило, стороны определяют сумму задатка (аванса) в размере 30-100 тыс. рублей. Однако на практике можно встретить сделки, когда сумма задатка (аванса) значительно выше: если объект дорогостоящий или если продавец при подготовке к сделке должен выполнить ряд действий, например, расторгнуть договор аренды (найма). В этом случае незаключение договора купли-продажи недвижимости для него влечет экономические последствия в виде потери дохода от сдачи в аренду, что должен компенсировать покупатель, отказавшийся немотивированно от сделки. Поэтому в таких случаях стороны выбирают соглашение о задатке и договариваются о его размере, исходя из возможных экономических последствий и рисков для продавца.

Стороны в предварительном договоре купли-продажи недвижимости определяют срок и порядок внесения задатка (аванса). Срок может быть определен моментом подписания договора, датой или определенным количеством времени со дня подписания договора. 

Задаток (аванс) может вноситься наличными или безналичными денежными средствами. Если задаток (аванс) вносится наличными денежными средствами, необходимо обязательно получить от получателя расписку о получении денежных средств. 

Пример расписки: Я, ФИО, паспортные данные, получил от ФИО, паспортные данные, задаток в размере 30 000 (тридцати тысяч) рублей на основании соглашения о задатке от 05.05.2024 года. Подпись. Дата

При безналичных расчетах расписка не требуется, подтверждением оплаты будет платежный документ банка.

В дальнейшем при заключении договора купли-продажи недвижимости стороны могут в договоре учесть, что сумма задатка (аванса) засчитывается в счет оплаты по договору, чтобы не оформлять возврат средств.

Срок действия предварительного договора купли-продажи недвижимости

Стороны в предварительном договоре купли-продажи определяют срок, в течение которого должен быть заключен договор купли-продажи недвижимости. Срок зависит во многом от договоренностей сторон и обстоятельств сделки: есть ли какие-то вопросы с оформлением документов для сделки, возможной датой приезда сторон на сделку, сроками одобрения кредита на покупку, какое время необходимо покупателю для аккумулирования денежных средств, в том числе при продаже своей недвижимости и т.д.

Срок может быть определен датой или истечением определенного времени с даты подписания договора или от иного момента.

В среднем необходимый срок для заключения договора купли-продажи недвижимости составляет 1-2 месяца. Как правило, этого времени достаточно для того, чтобы урегулировать все формальности перед сделкой.

Если предварительный договор не устанавливает срок для заключения договора, то по закону он составляет 1 год со дня заключения предварительного договора.

Что нужно сделать перед подписанием предварительного договора купли-продажи недвижимости?

Перед подписанием предварительного договора купли-продажи недвижимости необходимо:

  1. проверить собственника недвижимости
  2. проверить документы на квартиру
  3. составить договор об авансе или задатке
Важно убедиться, что вы заключаете договор и вносите аванс или задаток именно собственнику недвижимости. Для того, чтобы проверить это необходимо запросить у него:
  • свежую выписку из ЕГРН на квартиру (собственник ее может оформить быстро через сайт "Госуслуги")
  • паспорт собственника
  • документы-основания приобретения недвижимости
При проверке документов и общении с собственником обратите внимание на самые важные моменты:

  • является ли гражданин собственником недвижимости
  • является ли он единоличным собственником (помните, что недвижимость, приобретенная в браке, в большинстве случаев находится в совместной собственности супругов, даже если оформлена на одного из них, поэтому рекомендуем уточнить у собственника, состоит ли он в браке, состоял ли при покупке недвижимости в браке, есть ли брачный договор или согласие супруги на отчуждение недвижимости)
  • отсутствуют ли обременения на объекте недвижимости (если они есть, то в каком порядке будут сниматься)
  • есть ли у собственника несовершеннолетние дети, имеется ли сертификат на маткапитал, были ли использованы его средства на покупку данной квартиры или погашение кредита
  • есть ли зарегистрированные в квартире лица, в каком порядке будут сниматься с учета
  • есть ли долги по коммунальным платежам и капремонту, каким образом будут погашаться
  • какие основания приобретения недвижимости (сразу обратите внимания на возможные риски, если недвижимость приобретена по наследству, в порядке приватизации)
Безусловно, перед заключением договора купли-продажи недвижимости покупатель должен провести более тщательную и комплексную проверку недвижимости и собственника, руководствуясь не только представленными продавцом документами и информацией, но и получив информацию из независимых источников. Для проведения качественной проверки недвижимости рекомендуем воспользоваться услугами юриста.


Однако еще при заключении предварительного договора и внесении аванса (задатка) стоит сразу отмести рискованные варианты и провести предварительную проверку, чтобы не рисковать суммой аванса (задатка). Рекомендуем также проверить продавца по базам судебных дел, так как нередко на рынке недвижимости встречаются мошенники, которые зарабатывают на том, что получают авансы и исчезают.

Форма предварительного договора купли-продажи недвижимости

Предварительный договор нужно заключить в той форме, которая предусмотрена для основного договора, а если она не установлена - в письменной форме. В противном случае предварительный договор будет ничтожным. 

По общему правилу договор купли-продаж недвижимости заключается в простой письменной форме, за исключением ситуаций, когда закон требует нотариальную форму договора. Если ваша ситуация не подпадает под перечисленные исключения, то предварительный договор необходимо заключать также в простой письменной форме. 

Если же договор купли-продажи нужно будет удостоверять у нотариуса, то предварительный договор также заключите в форме нотариально удостоверенной сделки. Так, предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности на недвижимость подлежит обязательному нотариальному удостоверению, за исключением случаев отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Договор может быть удостоверен двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения объекта недвижимости. За удостоверение указанного договора взимается госпошлина (при обращении к частному нотариусу - единый нотариальный тариф, включающий федеральный тариф в размере госпошлины и региональный тариф в установленном нотариальной палатой субъекта РФ размере). Отдельные категории граждан освобождены от уплаты регионального тарифа полностью или частично.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости в любом случае составляется в виде одного документа, подписанного сторонами сделки. Договор подписывают покупатель и продавец лично либо их представители. Представители сторон должны иметь доверенности на подписание договора. Если договор составлен на 2 и более листах, рекомендуем подписывать каждую страницу документа.

Какие последствия неисполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи?

Важно, что правильно оформленный предварительный договор купли-продажи является не простой формальностью, а сделкой, которая влечет определенные последствия для сторон.

Если в пределах срока для заключения договора купли-продажи вы и (или) ваш контрагент совершите действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока его не заключите, то в течение 6 месяцев с момента истечения срока любая из сторон договора может обратиться в суд с иском о понуждении другой стороны заключить договор купли-продажи. В таком случае суд разрешает возникшие между сторонами разногласия по условиям договора купли-продажи  и договор купли-продажи будет считаться заключенным со дня вступления в законную силу решения суда или иного момента, указанного в решении суда. Дополнительное подписание договора купли-продажи при этом не потребуется. Решение суда, вступившее в силу, будет основанием для регистрации перехода права собственности.

Таким образом, заключение предварительного договора при его неисполнении дает возможность стороне, права которой нарушены, обратиться в суд для защиты своих интересов и понуждения другой стороны заключить договор купли-продажи на условиях предварительного договора. Вместе с тем, для того чтобы добиться в судебном порядке понуждения другой стороны к заключению договора, важно подтвердить, что стороны совершали действия, направленные на заключение основного договора. Например, одна из сторон направила другой стороне проект договора купли-продажи. Если вы или ваш контрагент не совершите действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока для его заключения, то это будет свидетельствовать об утрате интереса заключить такой договор и обязательство по его заключению прекратится.

Подводя итог: предварительный договор купли-продажи недвижимости является хорошей гарантий для сторон сделки: для продавца - гарантией, что объект будет приобретен покупателем по определенной цене и в определенный срок, а для покупателя, что продавец не передумает продавать объект и не пересмотрит цену на него. Вместе с тем, необходимо помнить, что для судебной защиты необходимо доказать, что в течение срока для заключения договора предпринимались действия для его заключения: фиксировать все переговоры письменно, а для дополнительной защиты и закрепления договоренностей направить другой стороне до истечения срока проект договора купли-продажи.

Однако необходимо отметить, что предварительный договор не порождает каких-либо вещных прав на объект недвижимости. Это означает, что если продавец вопреки договоренностям реализует объект недвижимости другому лицу, переход право на него будет зарегистрирован в Росреестре, то первый покупатель не сможет через суд добиться понуждения к заключению основного договора. В этом случае покупатель сможет взыскать с продавца штраф, предусмотренный ПДКП, задаток в двойном размере (если он был установлен), а также убытки, если докажет причинно-следственную связь между нарушением и их возникновением.

Шаблон предварительного договора купли-продажи недвижимости с условием о задатке

Если вы планируете самостоятельно проводить сделку с недвижимостью, рекомендуем приобрести шаблон соглашения о задатке, разработанный юристом. Шаблон учитывает действующие нормы закона и актуальную практику.
Приобрести шаблон

Вы можете также приобрести шаблон договора купли-продажи, передаточного акта и расписки, которые разработали наши юристы. Воспользуйтесь нашим опытом для подготовки документов. Это позволит избежать рисков и сэкономит ваше время и деньги.

Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, проверке чистоты недвижимости, оформлению документов и регистрации в Росреестре.

Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:

  • проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок и т.д.

  • проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости

  • проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента

  • проверку дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)

  • полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.)

  • сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах

  • регистрацию перехода права собственности в Росреестре


Услуги по сопровождению сделок с недвижимостью

Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.


Требуется помощь юриста по недвижимости?
Вы можете заказать комплексные услуги опытных юристов по сопровождению сделок с недвижимостью и разрешению судебных споров в Юридической фирме «Двитекс».

Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
Заказать звонок
Публикации в СМИ
Смотреть все
17
  • Поделиться:
Публикуем только проверенную информацию
Комментарии (0)
Оставить комментарий
Вам ответит автор статьи
Задайте вопрос, а я постараюсь на него ответить
Нажимая на кнопку "Комментировать", я соглашаюсь на обработку персональных данных в соответствии с условиями и содержанием политики конфиденциальности.
Комментировать

Расскажите нам о своей проблеме

Наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время, чтобы предложить готовое решение
Кигинько Дмитрий Валентинович
Генеральный директор Юридической фирмы “Двитекс”
+7 (495) 223-48-91
119180, пер. 1-й Голутвинский,
д. 3-5, стр. 1, 1 этаж
Онлайн:
Оплата услуг онлайн:
2010-2024 Юридическая фирма «Двитекс». Все права защищены.
Оплата услуг онлайн:
Наверх
Напишите нам, мы online!