Предварительным договором именуется соглашение, подписывая которое стороны принимают на себя обязательства заключить в будущем договор на условиях, определённых предварительным договором (основной договор). На практике можно встретить предварительные договоры купли-продажи строящейся недвижимости и предварительные договоры купли-продажи вторичной недвижимости. Предварительные договоры купли-продажи квартир в новостройке по своей сути представляют собой обход Закона № 214-ФЗ и имеют серьезные риски для покупателей (дольщиков). О рисках заключения ПДКП с застройщиками мы рассказали в отдельной статье.
На рынке вторичной недвижимости предварительный договор купли-продажи является удобным инструментом и гарантией исполнения обязательств. Покупатель и продавец его заключают, чтобы закрепить договоренности по продаже недвижимости по определенной цене и в определенный срок. В течение данного срока стороны готовятся к сделке: продавец - собирает и предоставляет покупателю необходимые документы, готовит квартиру к продаже, покупатель - проверяет документы по недвижимости, аккумулирует денежные средства, подает заявку для получения ипотечного кредита и т.д. Также подготовка к сделке предполагает согласование организационных и технических вопросов по сделке. Однако на практике граждане и риэлторы часто не понимают четко правовую природу предварительного договора и последствия его заключения. В настоящей статье юристы по недвижимости подробно расскажут об этом.
Рекомендуем включить в предварительный договор купли-продажи недвижимости следующие сведения:
Закон не устанавливает, что по предварительному договору должен быть обязательно внесен аванс, задаток или обеспечительный платеж, обязательный размер такого задатка (аванса) или какие-либо критерии для определения размера задатка (аванса) также не установлены. Но, как правило, стороны закрепляют "бронь" недвижимости внесением денежных средств. Вид обеспечения и сумма аванса (задатка) определяются исключительно сторонами сделки на основании принципов разумности. По сделкам с недвижимостью, как правило, стороны определяют сумму задатка (аванса) в размере 30-100 тыс. рублей. Однако на практике можно встретить сделки, когда сумма задатка (аванса) значительно выше: если объект дорогостоящий или если продавец при подготовке к сделке должен выполнить ряд действий, например, расторгнуть договор аренды (найма). В этом случае незаключение договора купли-продажи недвижимости для него влечет экономические последствия в виде потери дохода от сдачи в аренду, что должен компенсировать покупатель, отказавшийся немотивированно от сделки. Поэтому в таких случаях стороны выбирают соглашение о задатке и договариваются о его размере, исходя из возможных экономических последствий и рисков для продавца.
Стороны в предварительном договоре купли-продажи недвижимости определяют срок и порядок внесения задатка (аванса). Срок может быть определен моментом подписания договора, датой или определенным количеством времени со дня подписания договора.
Задаток (аванс) может вноситься наличными или безналичными денежными средствами. Если задаток (аванс) вносится наличными денежными средствами, необходимо обязательно получить от получателя расписку о получении денежных средств.
Пример расписки: Я, ФИО, паспортные данные, получил от ФИО, паспортные данные, задаток в размере 30 000 (тридцати тысяч) рублей на основании соглашения о задатке от 05.05.2024 года. Подпись. Дата
При безналичных расчетах расписка не требуется, подтверждением оплаты будет платежный документ банка.
В дальнейшем при заключении договора купли-продажи недвижимости стороны могут в договоре учесть, что сумма задатка (аванса) засчитывается в счет оплаты по договору, чтобы не оформлять возврат средств.
Стороны в предварительном договоре купли-продажи определяют срок, в течение которого должен быть заключен договор купли-продажи недвижимости. Срок зависит во многом от договоренностей сторон и обстоятельств сделки: есть ли какие-то вопросы с оформлением документов для сделки, возможной датой приезда сторон на сделку, сроками одобрения кредита на покупку, какое время необходимо покупателю для аккумулирования денежных средств, в том числе при продаже своей недвижимости и т.д.
Срок может быть определен датой или истечением определенного времени с даты подписания договора или от иного момента.
В среднем необходимый срок для заключения договора купли-продажи недвижимости составляет 1-2 месяца. Как правило, этого времени достаточно для того, чтобы урегулировать все формальности перед сделкой.
Если предварительный договор не устанавливает срок для заключения договора, то по закону он составляет 1 год со дня заключения предварительного договора.
Перед подписанием предварительного договора купли-продажи недвижимости необходимо:
Однако еще при заключении предварительного договора и внесении аванса (задатка) стоит сразу отмести рискованные варианты и провести предварительную проверку, чтобы не рисковать суммой аванса (задатка). Рекомендуем также проверить продавца по базам судебных дел, так как нередко на рынке недвижимости встречаются мошенники, которые зарабатывают на том, что получают авансы и исчезают.
Предварительный договор нужно заключить в той форме, которая предусмотрена для основного договора, а если она не установлена - в письменной форме. В противном случае предварительный договор будет ничтожным.
По общему правилу договор купли-продаж недвижимости заключается в простой письменной форме, за исключением ситуаций, когда закон требует нотариальную форму договора. Если ваша ситуация не подпадает под перечисленные исключения, то предварительный договор необходимо заключать также в простой письменной форме.
Если же договор купли-продажи нужно будет удостоверять у нотариуса, то предварительный договор также заключите в форме нотариально удостоверенной сделки. Так, предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности на недвижимость подлежит обязательному нотариальному удостоверению, за исключением случаев отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Договор может быть удостоверен двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения объекта недвижимости. За удостоверение указанного договора взимается госпошлина (при обращении к частному нотариусу - единый нотариальный тариф, включающий федеральный тариф в размере госпошлины и региональный тариф в установленном нотариальной палатой субъекта РФ размере). Отдельные категории граждан освобождены от уплаты регионального тарифа полностью или частично.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости в любом случае составляется в виде одного документа, подписанного сторонами сделки. Договор подписывают покупатель и продавец лично либо их представители. Представители сторон должны иметь доверенности на подписание договора. Если договор составлен на 2 и более листах, рекомендуем подписывать каждую страницу документа.
Важно, что правильно оформленный предварительный договор купли-продажи является не простой формальностью, а сделкой, которая влечет определенные последствия для сторон.
Если в пределах срока для заключения договора купли-продажи вы и (или) ваш контрагент совершите действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока его не заключите, то в течение 6 месяцев с момента истечения срока любая из сторон договора может обратиться в суд с иском о понуждении другой стороны заключить договор купли-продажи. В таком случае суд разрешает возникшие между сторонами разногласия по условиям договора купли-продажи и договор купли-продажи будет считаться заключенным со дня вступления в законную силу решения суда или иного момента, указанного в решении суда. Дополнительное подписание договора купли-продажи при этом не потребуется. Решение суда, вступившее в силу, будет основанием для регистрации перехода права собственности.
Таким образом, заключение предварительного договора при его неисполнении дает возможность стороне, права которой нарушены, обратиться в суд для защиты своих интересов и понуждения другой стороны заключить договор купли-продажи на условиях предварительного договора. Вместе с тем, для того чтобы добиться в судебном порядке понуждения другой стороны к заключению договора, важно подтвердить, что стороны совершали действия, направленные на заключение основного договора. Например, одна из сторон направила другой стороне проект договора купли-продажи. Если вы или ваш контрагент не совершите действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока для его заключения, то это будет свидетельствовать об утрате интереса заключить такой договор и обязательство по его заключению прекратится.
Подводя итог: предварительный договор купли-продажи недвижимости является хорошей гарантий для сторон сделки: для продавца - гарантией, что объект будет приобретен покупателем по определенной цене и в определенный срок, а для покупателя, что продавец не передумает продавать объект и не пересмотрит цену на него. Вместе с тем, необходимо помнить, что для судебной защиты необходимо доказать, что в течение срока для заключения договора предпринимались действия для его заключения: фиксировать все переговоры письменно, а для дополнительной защиты и закрепления договоренностей направить другой стороне до истечения срока проект договора купли-продажи.
Однако необходимо отметить, что предварительный договор не порождает каких-либо вещных прав на объект недвижимости. Это означает, что если продавец вопреки договоренностям реализует объект недвижимости другому лицу, переход право на него будет зарегистрирован в Росреестре, то первый покупатель не сможет через суд добиться понуждения к заключению основного договора. В этом случае покупатель сможет взыскать с продавца штраф, предусмотренный ПДКП, задаток в двойном размере (если он был установлен), а также убытки, если докажет причинно-следственную связь между нарушением и их возникновением.
Вы можете также приобрести шаблон договора купли-продажи, передаточного акта и расписки, которые разработали наши юристы. Воспользуйтесь нашим опытом для подготовки документов. Это позволит избежать рисков и сэкономит ваше время и деньги.
Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, проверке чистоты недвижимости, оформлению документов и регистрации в Росреестре.
Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.