Покупка жилья на вторичном рынке имеет ряд преимуществ. Развитая инфраструктура, отсутствие строительных работ поблизости, возможность купить полностью готовое жилье – все это способствует тому, что многие делают выбор в пользу жилья, уже имеющего историю.
На этом рынке, как и на любом другом, существуют свои риски. В этой статье мы рассмотрим эти риски и поговорим о том, на что следует обращать внимание при приобретении недвижимости у предыдущего собственника, чтоб их минимизировать.
Итак, какие же юридические риски несет покупатель «вторички»:
Риск признания договора купли-продажи недействительным. Это может случиться вследствие покупки квартиры у мошенников, получивших возможность распоряжаться ею незаконным путем, ущемления предыдущим собственником прав других людей при приобретении квартиры в собственность, продажи квартиры без соблюдения предусмотренных законом процедур, продажи собственником, не способным понимать смысл своих действий, и в силу иных причин.
Риск приобретения квартиры, обремененной правами третьих лиц.
Риск приобретения квартиры, в которой прописаны граждане, имеющие право пользования ею.
Об этих рисках мы и поговорим дальше.
Такие обременения как долгосрочный наем жилого помещения, залог, долгосрочная аренда отражаются в реестре прав на недвижимое имущество. И информация о них содержится в выписке из реестра. Это открытая информация, каждый может заказать выписку со сведениями об обременениях в отношении интересующего его объекта. Главное – понимать:
что смена собственника не ведет к прекращению договора найма жилого помещения;
обязательства по уплате ренты по договору ренты переходят к новому собственнику;
приобретенная вами квартира останется в залоге.
И помнить, что по закону приобретатель имеет право требовать снижения цены недвижимости или расторжения договора, только если покупатель не знал и не должен был знать об обременениях. Поэтому заказать и изучить соответствующую выписку на предмет обременений нужно обязательно.
Сложнее с краткосрочным наймом и арендой. Договор краткосрочного найма (до 1 года) не регистрируется и это обременение в реестре не отражается. Уменьшить этот риск можно только путем грамотного составления договора купли-продажи.
По общему правилу после смены собственника все зарегистрированные в квартире лица, даже те, кто отказывается, могут быть сняты с регистрационного учета в судебном порядке. Но из этого правила есть следующие исключения. Следующие лица не могут быть сняты с регистрационного учета в общем порядке:
Граждане, получившие право пользования жилым помещением вследствие отказа от приватизации (ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»);
Граждане, получившие право пользования по завещательному отказу (п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 г. № 9 г. Москва «О судебной практике по делам о наследовании»);
Граждане, проживающие в квартире на основании договора пожизненного проживания с иждивением, если договором не предусмотрено иное место жительства.
Эти граждане сохранят право пользования квартирой даже в случае смены собственника.
На что обращаем внимание? В первую очередь на выписку из домовой книги. Надо понять, кто именно зарегистрирован в приобретаемой квартире. Идеально – отсутствие зарегистрированных лиц на момент заключения договора купли – продажи. Плохо, если в квартире зарегистрирован кто-то, и начинаются разговоры о том, что эти лица будут сняты с учета после приобретения собственником новой квартиры. Совершеннолетний гражданин вполне может пожить пару недель без регистрации, если он не хочет выписываться до заключения договора, то это плохой признак. Конечно, в судебном порядке вопрос со снятием с регистрации тех, кого можно, решится, но это потребует дополнительных усилий. Более того, закон защищает приобретателя, и список лиц, имеющих право пожизненного проживания – существенное (обязательное) условие договора купли-продажи жилого помещения. Но это тоже не гарантирует отсутствия проблем.
Лучшая гарантия – отсутствие в квартире зарегистрированных лиц к моменту заключения договора купли-продажи. Но и в этом случае, если один из предыдущих собственников получил право собственности на продаваемую им квартиру по договору пожизненного проживания с иждивением, необходимо внимательно изучить договор в части обеспечения получателя ренты жилым помещением. Тоже самое с завещанием на предмет завещательного отказа и с документами на приватизацию в отношении лиц, отказавшихся от приватизации (в этом случае следует также изучить архивную выписку из домовой книги с точки зрения наличия в ней лиц, которые были зарегистрированы в квартире при заключении договора социального найма и сняты с учета перед приватизацией, такие лица могут стать "проблемой" в будущем).
На что нужно обратить внимание для минимизации риска признания заключенного с вами договора недействительным? Это риск, для минимизации которого желательно обладать юридическим образованием и практикой работы с недвижимостью. Оснований для признания сделки недействительной много, мы говорили о них в других статьях, посвященных подписанию договора продавцом по доверенности, покупке квартиры у несовершеннолетнего, приобретенной с использованием маткапитала, купленной у юридического лица и иных.
Не стоит приобретать квартиру по явно сниженной цене;
Ту, что за короткий срок поменяла нескольких хозяев;
Надо быть предельно внимательным при подписании договора продавцом по доверенности.
Выбирать способы оплаты, предусматривающие получение денег продавцом после регистрации перехода права собственности.
Закон защищает добросовестного приобретателя, который не знал и не мог знать об основаниях недействительности заключенной им сделки. Это означает - не мог получить необходимую информацию из представленных документов и открытых источников. Если в реестре прав, к примеру, имелись сведения о наличии судебного спора в отношении купленной вами квартиры, либо в картотеке арбитражных дел имелось дело о признании банкротом продавца, а вы не обратили внимания, то закон будет не на вашей стороне.
Необходимо перепроверять всю историю недвижимости: все предшествующие сделки с недвижимостью с момента ее создания – вне зависимости от того, регистрировались ли эти сделки или нотариально удостоверялись (многие полагают, что нотариальное удостоверение или регистрация в Росреестре – это 100 % гарантия, но, как показывает судебная практика, это нет так).
Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по сопровождению сделок по покупке недвижимости на вторичном рынке.
Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью при покупке на вторичном рынке в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:
проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок и т.д.
проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости;
проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента
проверку дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)
полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.)
сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах
регистрацию перехода права собственности в Росреестре
Юридическая фирма “Двитекс” с 2010 года сопровождает сделки с недвижимостью. Мы имеем богатый опыт сопровождения сделок с недвижимостью (как на стороне покупателя, так и на стороне продавца), регулярно следим за изменениями законодательства и судебной практикой, поэтому можем предложить весь спектр услуг, необходимых для совершения безопасных с правовой точки зрения сделок. Кроме того, одной из сфер деятельности нашей компании является защита доверителей в судебных спорах в сфере недвижимости, в связи с чем мы обладаем обширными практическими знаниями оспаривания сделок с недвижимостью, что позволяет нам выявлять скрытые риски сделок. С судебной практикой наших юристов вы можете ознакомиться в разделе "Наш опыт". У нас вы можете заказать не только услуги юристов, но и услуги риелторов.
Обращаясь к нам, вы в первую очередь получаете консультацию от профильного юриста. Он задаст уточняющие вопросы, расскажет подробно о порядке сопровождения сделки с недвижимостью и представит вам предложение со стоимостью услуг. При этом мы гибко подходим к порядку оплаты юридических услуг, предлагая разные пакеты услуг и варианты оплаты.
Всю работу по ведению дела мы берем на себя: проверка юридической чистоты объекта, подготовка документов для сделки, получение дополнительных документов, решение организационных вопросов, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, регистрация перехода права собственности или сделки, защита ваших интересов до завершения сделки. Мы гарантируем полную конфиденциальность полученной от вас информации.
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.