На рынке недвижимости имеется огромное количество предложений продажи прав на жилые помещения, которые еще строятся. Как минимизировать риски при покупке такого жилья, на что обратить внимание и на что не стоит соглашаться – об этом мы сейчас поговорим.
Есть два способа приобрести права на строящееся жилье – заключить договор долевого участия в строительстве и вступить в жилищно-строительный кооператив, обладающий правами застройщика.
Предварительный договор купли-продажи строящегося жилья
Договор соинвестирования
Вексельную схему
Рассмотрим ниже особенности указанных выше законных способов привлечения денег дольщиков:
ЖСК – это некоммерческая организация (потребительский кооператив). Право на получение жилого помещения возникает у члена ЖСК по факту внесения паевого взноса. Высший орган управления ЖСК – собрание его членов. Они выбирают правление ЖСК, они утверждают проектную документацию, они самостоятельно руководят его деятельность. То есть не вы заключаете договор с организацией, и она вам должна, а вы являетесь частью организации и имеете с ней корпоративные, а не договорные отношения. И регулируются они уставом кооператива. Поэтому законодательство о защите прав потребителей на членов ЖСК не распространяется! И прав, предоставленных дольщику законодательством об участии в долевом строительстве, у него тоже нет. Законодательная защита его гораздо меньше. Например, взыскать с кооператива неустойку за просроченную сдачу дома в эксплуатацию фактически невозможно.
Но, если вы все же хотите рискнуть, обратите внимание на следующие документы:
Устав ЖСК. Посмотрите, какие обязательные взносы с членов кооператива он предусматривает, каков порядок выплаты паевого взноса в том случае, если вы решите покинуть ряды его членов. При этом обратите внимание, что решением общего собрания взносы могут меняться (на первоначальном этапе строительство большее количество голосов, как правило, у строительной компании).
Выписку из единого государственного реестра юридических лиц. Поможет вам убедиться, что такое юридическое лицо существует, не находится в процессе ликвидации или реорганизации. Обратите внимание на лицо, действующее без доверенности – председателя. Именно с ним или с уполномоченным им лицом вы можете вести переговоры, им должны быть подписаны предложенные вам на подпись документы, желательно запросить его копию паспорта.
Документы на землю. Необходимо убедиться, что земельный участок принадлежит ЖСК на каком-либо законном праве, срок этого права еще не истек, категория земель, подходящая для строительства.
Разрешение на строительство должно быть выдано этому же ЖСК, он должен выступать в роли застройщика, либо иметь заключенный с застройщиком договор.
Проверьте ЖСК по базам данных на предмет банкротства, исполнительных производств, судебных процессов.
Граждане, приобретающие права на строящиеся объекты недвижимости по договорам долевого участия в строительстве, защищены как Федеральным законом “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” от 30.12.2004 № 214-ФЗ, Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 “О защите прав потребителей”. Кроме того, Федеральный закон “О несостоятельности (банкротстве)” от 26.10.2002 № 127-ФЗ предусматривает для них особый статус.
Но все равно застройщики продолжают банкротиться, а «дольщики» терять деньги. Поэтому каждый гражданин, принимающий решение о заключении договора долевого участия, должен самостоятельно проверить самого застройщика и его историю, документы на строящийся объект, договор долевого участия на соответствие законодательству. Мы уже посвящали этому целую серию статей, тут перечислим только основные моменты:
Первое и главное правило - не передавать застройщику деньги до государственной регистрации договора. По законе оплата по договору производится только после его государственной регистрации. Таким образом вы лишите застройщика возможности «двойной» продажи выбранной вами квартиры. Росреестр при регистрации осуществляет проверку отсутствия прав третьих лиц на объект и проверяет наличие квартиры в строящемся доме, анализируя проектную документацию.
Важно убедиться, что в отношении юридического лица – застройщика не начата процедура банкротства, оно не находится в стадии ликвидации или реорганизации, что лицо, предлагающее вам подписать документы – действительно представитель застройщика. Для этого проверяем его по информации из реестра банкротств, получаем в порядке, аналогичном описанному выше, выписку из ЕГРЮЛ, анализируем полученную информацию.
На основе проверки бухгалтерской документации застройщика можно убедиться, что банкротство в ближайшее время ему не грозит.
Надо проверить документы на землю – застройщику ли принадлежит земельный участок, на каком праве, на какой срок, какова категория земель.
Важно убедиться, что имеется разрешение на строительство, а проектная декларация утверждена контролирующим органом в предусмотренном законом порядке.
Проверьте информацию о реализованных объектах застройщиком, о судебных процессах и исполнительных производствах.
Если, потратив немного времени, проверить хотя бы основные моменты, перечисленные выше, вероятность быть обманутым снизится довольно сильно.
Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по сопровождению сделок по покупке недвижимости в новостройке.
Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью при покупке в новостройке в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:
проверку с точки зрения “юридической чистоты” приобретаемой недвижимости: проверка разрешения на строительство, документов на земельный участок, проектной декларации и т.д.;
проверку информации о застройщике: сведений о банкротстве, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют застройщика как добросовестного контрагента, анализ бухгалтерской отчетности и аудиторского заключения на предмет экономической стабильности застройщика, анализ уставных документов, заключений проверяющих органов на предмет соответствия застройщика требованиям закона, а также на наличие ограничений;
проверку соблюдения всех необходимых формальностей при заключении ДДУ (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)
проверку предлагаемого к заключению договора на предмет рисков и соблюдения формальностей; особая проверка и выявление рисков при заключении договора уступки прав требования по ДДУ;
сопровождение клиента в банке, при подписании сделки.
Юридическая фирма “Двитекс” с 2010 года сопровождает сделки с недвижимостью. Мы имеем богатый опыт сопровождения сделок с недвижимостью (как на стороне покупателя, так и на стороне продавца), регулярно следим за изменениями законодательства и судебной практикой, поэтому можем предложить весь спектр услуг, необходимых для совершения безопасных с правовой точки зрения сделок. Кроме того, одной из сфер деятельности нашей компании является защита доверителей в судебных спорах в сфере недвижимости, в связи с чем мы обладаем обширными практическими знаниями оспаривания сделок с недвижимостью, что позволяет нам выявлять скрытые риски сделок. С судебной практикой наших юристов вы можете ознакомиться в разделе "Наш опыт". У нас вы можете заказать не только услуги юристов, но и услуги риелторов.
Обращаясь к нам, вы в первую очередь получаете консультацию от профильного юриста. Он задаст уточняющие вопросы, расскажет подробно о порядке сопровождения сделки с недвижимостью и представит вам предложение со стоимостью услуг. При этом мы гибко подходим к порядку оплаты юридических услуг, предлагая разные пакеты услуг и варианты оплаты.
Всю работу по ведению дела мы берем на себя: проверка юридической чистоты объекта, подготовка документов для сделки, получение дополнительных документов, решение организационных вопросов, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, регистрация перехода права собственности или сделки, защита ваших интересов до завершения сделки. Мы гарантируем полную конфиденциальность полученной от вас информации.
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.