Юридические услуги: Частным лицам и Бизнесу
Русский English
+7 (495) 223-48-91
Заказать звонок
Онлайн
Работаем
Пн-Пт с 9:00 до 21:00
Сб с 10:00 до 14:00
Меню
Юридические услуги
Частным лицам Бизнесу
Заказать звонок
Работаем
Пн-Пт с 9:00 до 21:00
Сб с 10:00 до 14:00
Онлайн
Русский English

Почему проверки выписки из ЕГРН недостаточно при покупке квартиры?

  • 7 ноября 2024
  • 9 минут
  • 7123
  • 81
Автор статьи
Супряга Жанна Викторовна
  • Исполнительный директор
  • Стаж: 13 лет
Публикуем только проверенную информацию

Вы агент по недвижимости?
Заработайте больше, приняв участие в партнерской программе «юрист-риэлтор»!

Ранее мы упоминали, что подтверждением регистрации права собственности на недвижимость является выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Вместе с тем, проверка юридической чистоты квартиры или иной недвижимости должна включать не только проверку сведений в ЕГРН, но и основания приобретения права собственности и всей истории сделок с недвижимостью. В качестве подтверждения недостаточности сведений из ЕГРН для принятия решения о покупке недвижимости приведем несколько примеров из практики, когда выписка из ЕГРН не давала полной информации об объекте недвижимости, что привело к негативным последствиям в будущем.

Обратите внимание! С 01.03.2023 года выписка из ЕГРН с персональными данными собственника выдается только самому собственнику или его представителю. Поэтому теперь заказать выписку для проверки недвижимости без участия ее собственника не удастся (выписку вы получите, но в графе "собственник" будет указан только "физическое лицо" или "юридическое лицо", что неинформативно).

Пример № 1: "Продавец был собственником квартиры согласно ЕГРН, но в дальнейшем Социальный фонд оспорил сделку, так как недвижимость была за счет средств материнского капитала и продавец "забыл" зарегистрировать право собственности несовершеннолетних детей"

Согласно требованиям закона, при приобретении квартиры с использованием средств материнского капитала покупатель обязуется зарегистрировать право общей долевой собственности получателя сертификата, супруга и несовершеннолетних детей на данную квартиру. Последствие неисполнения данного обязательства - это возможность оспаривания сделки с квартирой или взыскание средств материнского капитала обратно в бюджет Социального фонда.

В качестве примера можно рассмотреть дело № 33-5998/2016, рассмотренное Верховным судом Республики Татарстан (см. Апелляционное определение от 4 апреля 2016 г. по делу № 33-5998/2016). На основании заявления прокурора суд признал сделку купли-продажи жилого помещения недействительной в связи с нарушением обязательств по оформлению прав несовершеннолетних детей.

Пример № 2: "Продавец приобрел квартиру, право собственности на которую было зарегистрировано на основании решения суда, однако в дальнейшем решение суда было отменено"

История заключалась в следующем. Основанием приобретения продавцом права собственности являлся договор купли-продажи квартиры. Вместе с тем, переход права собственности к продавцу не был зарегистрирован в установленном порядке в связи отсутствием заявления предшествующего собственника (со слов продавца: после подписания договора и получения оплаты продавец перестал отвечать на звонки и не явился в МФЦ для подачи документов на регистрацию). По этой причине продавец обратился в суд с иском о признании права собственности. Суд удовлетворил требование истца, но в судебном заседании отсутствовал ответчик, в связи с чем суд вынес заочное решение. В дальнейшем истец зарегистрировал право собственности на основании решения суда и реализовал ее новому покупателю, для которого было достаточно наличия сведений в ЕГРН о праве собственности и решения суда.

Однако в дальнейшем заочное решение суда было отменено супругой предшествующего собственника на следующем основании: предшествующий собственник был признан судом безвестно отсутствующим. После отмены решения суда вопрос о признании права собственности продавца был вновь рассмотрен судом. В ходе рассмотрения дела оказалось, что у продавца отсутствует оригинал договора купли-продажи, что явилось основанием для отказа суда в признании права собственности и как следствие последующий договор купли-продажи был признан недействительным.

Данный пример ярко иллюстрирует важность проверки всей истории сделок с недвижимостью, а также необходимость проверки наличия всех документов по сделкам в оригинале и отсутствия мелочей в вопросе проверки чистоты сделки. Вы можете ознакомиться с хронологией рассмотрения дела и судебными актами по ссылке.

Пример № 3: "Сделка была оспорена в связи с признанием недействительной доверенности, выданной продавцом недвижимости"

К сожалению, случаев подделки доверенностей на практике очень много. Хорошо, что в настоящее время доверенность, удостоверенную нотариусом, можно проверить в реестре по ссылке, однако наличие сведений о доверенности в реестре также не исключает ряд рисков покупки недвижимости у представителя по доверенности. Более того, нередко используются доверенности, удостоверенные лицом, приравненным к нотариусом (например, консулом РФ за рубежом), проверить действительность которых затруднительно. При этом важно проверить действительность доверенности не только представителя непосредственно продавца, но и все доверенности, выданные ранее по предшествующим сделкам. 

В качестве примера признания недействительной сделки купли-продажи в связи с недействительностью доверенности можно привести дело, рассмотренное Тверским районным судом г. Москвы, № 2-4336/13. Но таких дел на практике очень много.

Надеемся, мы проиллюстрировали примерами из практики важность глубокой проверки юридической чистоты объекта недвижимости. С инструкцией по проверке недвижимости на вторичном рынке вы можете ознакомиться по ссылке.

Закажите проверку юридической чистоты недвижимости у юриста онлайн

Сервис онлайн-заказа помогает получить сразу заключение юриста по вашему вопросу. Укажите кадастровый номер и приложите имеющиеся документы. Наш юрист проверит объект недвижимости и направит вам заключение с результатом проверки и рекомендациями.
Заказать услуги онлайн

Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, проверке чистоты недвижимости, оформлению документов и регистрации в Росреестре.

Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:
  • проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок и т.д.
  • проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости
  • проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента
  • проверку дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)
  • полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.)
  • сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах
  • регистрацию перехода права собственности в Росреестре

Услуги по сопровождению сделок с недвижимостью

Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.


Требуется помощь юриста по недвижимости?
Вы можете заказать комплексные услуги опытных юристов по сопровождению сделок с недвижимостью и разрешению судебных споров в Юридической фирме «Двитекс».

Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
Заказать звонок
Публикации в СМИ
Смотреть все
81
  • Поделиться:
Публикуем только проверенную информацию
Комментарии (0)
Оставить комментарий
Вам ответит автор статьи
Задайте вопрос, а я постараюсь на него ответить
Нажимая на кнопку "Комментировать", я соглашаюсь на обработку персональных данных в соответствии с условиями и содержанием политики конфиденциальности.
Комментировать
Рекомендуемые статьи
Все публикации

Расскажите нам о своей проблеме

Наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время, чтобы предложить готовое решение
Кигинько Дмитрий Валентинович
Генеральный директор Юридической фирмы “Двитекс”
+7 (495) 223-48-91
119180, пер. 1-й Голутвинский,
д. 3-5, стр. 1, 1 этаж
Онлайн:
Оплата услуг онлайн:
2010-2024 Юридическая фирма «Двитекс». Все права защищены.
Оплата услуг онлайн:
Наверх
Напишите нам, мы online!