Ранее мы упоминали, что подтверждением регистрации права собственности на недвижимость является выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Вместе с тем, проверка юридической чистоты квартиры или иной недвижимости должна включать не только проверку сведений в ЕГРН, но и основания приобретения права собственности и всей истории сделок с недвижимостью. В качестве подтверждения недостаточности сведений из ЕГРН для принятия решения о покупке недвижимости приведем несколько примеров из практики, когда выписка из ЕГРН не давала полной информации об объекте недвижимости, что привело к негативным последствиям в будущем.
Согласно требованиям закона, при приобретении квартиры с использованием средств материнского капитала покупатель обязуется зарегистрировать право общей долевой собственности получателя сертификата, супруга и несовершеннолетних детей на данную квартиру. Последствие неисполнения данного обязательства - это возможность оспаривания сделки с квартирой или взыскание средств материнского капитала обратно в бюджет Социального фонда.
В качестве примера можно рассмотреть дело № 33-5998/2016, рассмотренное Верховным судом Республики Татарстан (см. Апелляционное определение от 4 апреля 2016 г. по делу № 33-5998/2016). На основании заявления прокурора суд признал сделку купли-продажи жилого помещения недействительной в связи с нарушением обязательств по оформлению прав несовершеннолетних детей.
История заключалась в следующем. Основанием приобретения продавцом права собственности являлся договор купли-продажи квартиры. Вместе с тем, переход права собственности к продавцу не был зарегистрирован в установленном порядке в связи отсутствием заявления предшествующего собственника (со слов продавца: после подписания договора и получения оплаты продавец перестал отвечать на звонки и не явился в МФЦ для подачи документов на регистрацию). По этой причине продавец обратился в суд с иском о признании права собственности. Суд удовлетворил требование истца, но в судебном заседании отсутствовал ответчик, в связи с чем суд вынес заочное решение. В дальнейшем истец зарегистрировал право собственности на основании решения суда и реализовал ее новому покупателю, для которого было достаточно наличия сведений в ЕГРН о праве собственности и решения суда.
Однако в дальнейшем заочное решение суда было отменено супругой предшествующего собственника на следующем основании: предшествующий собственник был признан судом безвестно отсутствующим. После отмены решения суда вопрос о признании права собственности продавца был вновь рассмотрен судом. В ходе рассмотрения дела оказалось, что у продавца отсутствует оригинал договора купли-продажи, что явилось основанием для отказа суда в признании права собственности и как следствие последующий договор купли-продажи был признан недействительным.
Данный пример ярко иллюстрирует важность проверки всей истории сделок с недвижимостью, а также необходимость проверки наличия всех документов по сделкам в оригинале и отсутствия мелочей в вопросе проверки чистоты сделки. Вы можете ознакомиться с хронологией рассмотрения дела и судебными актами по ссылке.
К сожалению, случаев подделки доверенностей на практике очень много. Хорошо, что в настоящее время доверенность, удостоверенную нотариусом, можно проверить в реестре по ссылке, однако наличие сведений о доверенности в реестре также не исключает ряд рисков покупки недвижимости у представителя по доверенности. Более того, нередко используются доверенности, удостоверенные лицом, приравненным к нотариусом (например, консулом РФ за рубежом), проверить действительность которых затруднительно. При этом важно проверить действительность доверенности не только представителя непосредственно продавца, но и все доверенности, выданные ранее по предшествующим сделкам.
В качестве примера признания недействительной сделки купли-продажи в связи с недействительностью доверенности можно привести дело, рассмотренное Тверским районным судом г. Москвы, № 2-4336/13. Но таких дел на практике очень много.
Надеемся, мы проиллюстрировали примерами из практики важность глубокой проверки юридической чистоты объекта недвижимости. С инструкцией по проверке недвижимости на вторичном рынке вы можете ознакомиться по ссылке.
Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, проверке чистоты недвижимости, оформлению документов и регистрации в Росреестре.
Юридическая фирма “Двитекс” с 2010 года сопровождает сделки с недвижимостью. Мы имеем богатый опыт сопровождения сделок с недвижимостью (как на стороне покупателя, так и на стороне продавца), регулярно следим за изменениями законодательства и судебной практикой, поэтому можем предложить весь спектр услуг, необходимых для совершения безопасных с правовой точки зрения сделок. Кроме того, одной из сфер деятельности нашей компании является защита доверителей в судебных спорах в сфере недвижимости, в связи с чем мы обладаем обширными практическими знаниями оспаривания сделок с недвижимостью, что позволяет нам выявлять скрытые риски сделок. С судебной практикой наших юристов вы можете ознакомиться в разделе "Наш опыт". У нас вы можете заказать не только услуги юристов, но и услуги риелторов.
Обращаясь к нам, вы в первую очередь получаете консультацию от профильного юриста. Он задаст уточняющие вопросы, расскажет подробно о порядке сопровождения сделки с недвижимостью и представит вам предложение со стоимостью услуг. При этом мы гибко подходим к порядку оплаты юридических услуг, предлагая разные пакеты услуг и варианты оплаты.
Всю работу по ведению дела мы берем на себя: проверка юридической чистоты объекта, подготовка документов для сделки, получение дополнительных документов, решение организационных вопросов, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, регистрация перехода права собственности или сделки, защита ваших интересов до завершения сделки. Мы гарантируем полную конфиденциальность полученной от вас информации.
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.