Почему проверки выписки из ЕГРН недостаточно при покупке квартиры?

Ранее мы упоминали, что подтверждением регистрации права собственности на недвижимость является выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Вместе с тем, проверка юридической чистоты квартиры или иной недвижимости должна включать не только проверку сведений в ЕГРН, но и основания приобретения права собственности и всей истории сделок с недвижимостью. В качестве подтверждения недостаточности сведений из ЕГРН для принятия решения о покупке недвижимости приведем несколько примеров из практики, когда выписка из ЕГРН не давала полной информации об объекте недвижимости, что привело к негативным последствиям в будущем.

Пример № 1: "Продавец был собственником квартиры согласно ЕГРН, но в дальнейшем Социальный фонд оспорил сделку, так как недвижимость была за счет средств материнского капитала и продавец "забыл" зарегистрировать право собственности несовершеннолетних детей"

Согласно требованиям закона, при приобретении квартиры с использованием средств материнского капитала покупатель обязуется зарегистрировать право общей долевой собственности получателя сертификата, супруга и несовершеннолетних детей на данную квартиру. Последствие неисполнения данного обязательства - это возможность оспаривания сделки с квартирой или взыскание средств материнского капитала обратно в бюджет Социального фонда.

В качестве примера можно рассмотреть дело № 33-5998/2016, рассмотренное Верховным судом Республики Татарстан (см. Апелляционное определение от 4 апреля 2016 г. по делу № 33-5998/2016). На основании заявления прокурора суд признал сделку купли-продажи жилого помещения недействительной в связи с нарушением обязательств по оформлению прав несовершеннолетних детей.

Пример № 2: "Продавец приобрел квартиру, право собственности на которую было зарегистрировано на основании решения суда, однако в дальнейшем решение суда было отменено"

История заключалась в следующем. Основанием приобретения продавцом права собственности являлся договор купли-продажи квартиры. Вместе с тем, переход права собственности к продавцу не был зарегистрирован в установленном порядке в связи отсутствием заявления предшествующего собственника (со слов продавца: после подписания договора и получения оплаты продавец перестал отвечать на звонки и не явился в МФЦ для подачи документов на регистрацию). По этой причине продавец обратился в суд с иском о признании права собственности. Суд удовлетворил требование истца, но в судебном заседании отсутствовал ответчик, в связи с чем суд вынес заочное решение. В дальнейшем истец зарегистрировал право собственности на основании решения суда и реализовал ее новому покупателю, для которого было достаточно наличия сведений в ЕГРН о праве собственности и решения суда.

Однако в дальнейшем заочное решение суда было отменено супругой предшествующего собственника на следующем основании: предшествующий собственник был признан судом безвестно отсутствующим. После отмены решения суда вопрос о признании права собственности продавца был вновь рассмотрен судом. В ходе рассмотрения дела оказалось, что у продавца отсутствует оригинал договора купли-продажи, что явилось основанием для отказа суда в признании права собственности и как следствие последующий договор купли-продажи был признан недействительным.

Данный пример ярко иллюстрирует важность проверки всей истории сделок с недвижимостью, а также необходимость проверки наличия всех документов по сделкам в оригинале и отсутствия мелочей в вопросе проверки чистоты сделки. Вы можете ознакомиться с хронологией рассмотрения дела и судебными актами по ссылке.

Пример № 3: "Сделка была оспорена в связи с признанием недействительной доверенности, выданной продавцом недвижимости"

К сожалению, случаев подделки доверенностей на практике очень много. Хорошо, что в настоящее время доверенность, удостоверенную нотариусом, можно проверить в реестре по ссылке, однако наличие сведений о доверенности в реестре также не исключает ряд рисков покупки недвижимости у представителя по доверенности. Более того, нередко используются доверенности, удостоверенные лицом, приравненным к нотариусом (например, консулом РФ за рубежом), проверить действительность которых затруднительно. При этом важно проверить действительность доверенности не только представителя непосредственно продавца, но и все доверенности, выданные ранее по предшествующим сделкам. 

В качестве примера признания недействительной сделки купли-продажи в связи с недействительностью доверенности можно привести дело, рассмотренное Тверским районным судом г. Москвы, № 2-4336/13. Но таких дел на практике очень много.

Надеемся, мы проиллюстрировали примерами из практики важность глубокой проверки юридической чистоты объекта недвижимости. С инструкцией по проверке недвижимости на вторичном рынке вы можете ознакомиться по ссылке.

Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, проверке чистоты недвижимости, оформлению документов и регистрации в Росреестре.