Приобретение квартиры с использованием заемных средств – зачастую единственная возможность для молодой семьи обзавестись жильем. Поэтому такая банковская услуга как ипотечное кредитование все более востребована на рынке. В этой статье мы рассмотрим вопросы, связанные с особенностями приобретения недвижимости с использованием банковского ипотечного кредита, оформлением сделки, а также поговорим о правах банка при невыполнении заемщиком своих обязательств.
Предоставление банками ипотечных кредитов регулируется Федеральным законом “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.07.1998 № 102-ФЗ. Уже из названия нормативного акта понятно, что ипотека – это залог недвижимости. То есть приобретенное жилье, одновременно с регистрацией перехода права к новому собственнику, обременяется залогом (ипотекой). И, при существенном нарушении заемщиком своих обязательств, на него может быть обращено взыскание, то есть квартира может быть изъята банком на основании решения суда.
Процедура выдачи кредита может несколько отличаться в зависимости от банка – кредитора, но в основном состоит из следующих основных этапов:
Одобрение банком заявки на выдачу кредита. Банк проверяет как потенциального заемщика, так и объект ипотеки. В процессе принятия решения банк проверяет «юридическую чистоту» приобретаемой недвижимости, заказывает ее оценку независимому оценщику, оценивает ее ликвидность. Это важно, поскольку может возникнуть ситуация, когда банку придется реализовать заложенную недвижимость, и в его интересах сделать это быстро и без проблем. Но проверка недвижимости проводится банком не всегда очень глубоко (не проверяется вся история недвижимости), так как ипотека - это способ обеспечения исполнения обязательства заемщика по возврату кредита, при лишении заемщика права собственности на недвижимость он обязан предоставить новое обеспечение исполнения обязательства (новую недвижимость под залог, поручительство и т.д.), при этом в любом случае заемщик по-прежнему должен банку.
Заключение кредитного договора. Этот договор может включать в себя соглашение об ипотеке либо оно заключается отдельно. Иногда в нем содержатся условия о выдаче закладной. К нему прикладывается также график платежей. В соответствии с условиями кредитного договора заключается договор страхования предмета залога от утраты и повреждения в пользу банка за счет покупателя-залогодателя.
Заключение договора купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств.
Регистрация перехода права собственности на недвижимость. Все договоры с приложением необходимых документов передаются сторонами в регистрирующий орган, результатом регистрации являются переход права собственности к покупателю, одновременно регистрируется ипотека. В этом случае регистрируется ипотека в силу закона (п. 1 ст. 77 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Заемщик – залогодатель исполняет свои обязательства по кредитному договору в соответствии с графиком платежей. В случае банкротства банка на этом этапе права требования по договору переходят другому банку, в порядке, предусмотренном Федеральным законом “О несостоятельности (банкротстве)” от 26.10.2002 № 127-ФЗ. Заемщик вправе продать заложенный объект недвижимости, но с соблюдением определенных процедур, о которых в следующей статье. После исполнения обязательств перед банком запись о залоге погашается на основании соответствующего заявления.
Если должник не исполняет обязательства по кредитному договору, то банк имеет право требовать досрочного возврата всей суммы кредита, а также обращения взыскания на заложенное имущество. Возникает вопрос: а возможно ли обращение взыскания на предмет залога, являющийся единственным жильем? Ответ: да, возможно. Несмотря на то, что ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ запрещает обращать взыскание на единственное жилье должника – гражданина, для жилья, являющегося предметом ипотеки, сделано исключение. Это подтверждается судебной практикой.
Вывод: не надо ждать, пока банк дойдет до крайних мер. Если есть проблемы с выплатой кредита, разумно обратиться в банк за реструктуризацией долга.
Юридическая фирма “Двитекс” с 2010 года сопровождает сделки с недвижимостью. Мы имеем богатый опыт сопровождения сделок с недвижимостью (как на стороне покупателя, так и на стороне продавца), регулярно следим за изменениями законодательства и судебной практикой, поэтому можем предложить весь спектр услуг, необходимых для совершения безопасных с правовой точки зрения сделок. Кроме того, одной из сфер деятельности нашей компании является защита доверителей в судебных спорах в сфере недвижимости, в связи с чем мы обладаем обширными практическими знаниями оспаривания сделок с недвижимостью, что позволяет нам выявлять скрытые риски сделок. С судебной практикой наших юристов вы можете ознакомиться в разделе "Наш опыт". У нас вы можете заказать не только услуги юристов, но и услуги риелторов.
Обращаясь к нам, вы в первую очередь получаете консультацию от профильного юриста. Он задаст уточняющие вопросы, расскажет подробно о порядке сопровождения сделки с недвижимостью и представит вам предложение со стоимостью услуг. При этом мы гибко подходим к порядку оплаты юридических услуг, предлагая разные пакеты услуг и варианты оплаты.
Всю работу по ведению дела мы берем на себя: проверка юридической чистоты объекта, подготовка документов для сделки, получение дополнительных документов, решение организационных вопросов, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, регистрация перехода права собственности или сделки, защита ваших интересов до завершения сделки. Мы гарантируем полную конфиденциальность полученной от вас информации.
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.