Гражданский кодекс РФ в статье 163 предусматривает такую форму сделки как нотариальное удостоверение. В рамках этой статьи мы рассмотрим, что такое нотариальное удостоверение, зачем оно нужно, какие сделки с недвижимостью подлежат обязательному нотариальному удостоверению и какие преимущества нотариальная сделка имеет перед сделкой в простой письменной форме.
Что означает "нотариальное удостоверение сделки"?
Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом.
Кто же такой нотариус? Нотариус – лицо, уполномоченное совершать нотариальные действия. Цель деятельности нотариуса - защита прав и законных интересов обратившихся к нему лиц путем совершения предусмотренных законодательными актами нотариальных действий. Деятельность нотариусов регулируется Основами законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I. Для осуществления своей деятельности нотариус наделен законом рядом прав и обязанностей.
Нотариус имеет право:
-
совершать предусмотренные законом нотариальные действия в интересах лиц, обратившихся к нему;
-
составлять проекты сделок, заявлений и других документов, изготовлять копии документов и выписки из них, а также давать разъяснения по вопросам совершения нотариальных действий;
-
истребовать от физических и юридических лиц сведения и документы, необходимые для совершения нотариальных действий.
Нотариус обязан:
-
оказывать обратившимся лицам содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред;
-
разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона;
-
хранить в тайне сведения, которые стали ему известны в связи с осуществлением его профессиональной деятельности.
Нотариус несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона.
Как видно из вышеприведенного, нотариальное заверение сделки дает гарантию того, что законность ее совершения проверена, стороны дееспособны, вправе заключить сделку и осознают права и обязанности, возникающие в результате ее заключения. Нотариус отвечает за законность совершения им нотариальных действий своим имуществом, поэтому в его интересах осуществить всестороннюю проверку сделки перед ее заключением.
Когда удостоверять сделку у нотариуса обязательно?
Нотариальное удостоверение сделок обязательно:
- в случаях, указанных в законе
- в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась
Таким образом, стороны абсолютно любой сделки могут прийти к выводу, что их соглашение непременно требует нотариального удостоверения. В этом случае нотариус удостоверит сделку, даже если ее нет в нижеприведенном списке.
Несоблюдение нотариальной формы сделки, когда она обязательна, влечет ее ничтожность со всеми вытекающими негативными последствиями.
Рассмотрим основные случаи обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, которые предусмотрел законодатель:
- сделки с долями в общей долевой собственности на недвижимое имущество (за исключением сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке), нотариальному удостоверению подлежит также отказ от права преимущественной покупки
- договор ренты
- сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным
- сделки, заключаемые лицом, которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может расписаться самостоятельно, из-за чего подписантом выступает иное лицо
-
предварительный договор, соглашение об уступке, договор залога в обеспечение исполнения обязательства, если основной договор подлежит нотариальному удостоверению
- с 13.01.2025 года все договоры дарения недвижимого имущества, заключаемые между гражданами
Кроме того, нотариальному удостоверению подлежат завещания, брачные договоры, соглашения о разделе совместно нажитого имущества, согласия супругов на совершение сделки с недвижимым имуществом, а также доверенности на совершение любых сделок с недвижимостью и/или регистрацию сделки (перехода права собственности). Также нотариально удостоверяются договоры условного депонирования (эскроу), за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг, а также договоры поручительства, заключаемые застройщиками в целях обеспечения обязательств перед участниками долевого строительства.
Какой порядок и особенности нотариальной сделки?
При нотариальном удостоверении сделки (обязательном или по желанию сторон), стороны сделки направляют проект договора (условия сделки, если стороны хотят, чтобы договор подготовил нотариус), иные обязательные документы согласно списку нотариусу.
Как правило в список обязательных документов для удостоверения сделки входят следующие документы:
- документы, удостоверяющие личность сторон сделки- физических лиц или руководителя стороны сделки - юридического лица (паспорт гражданина РФ, заграничный паспорт гражданина РФ; дипломатический паспорт; служебный паспорт; документ иностранного гражданина; удостоверение личности моряка; разрешение на временное проживание или вид на жительство для лиц без гражданства; удостоверение или проездной документ беженца; временное удостоверение личности лица без гражданства в РФ)
- учредительные документы и документы, подтверждающие полномочия единоличного исполнительного органа (для юрлиц)
- доверенность и документы, удостоверяющие личность представителя стороны сделки (если договор подписывает представитель)
- документы, удостоверяющие права на имущество (выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы и т.д.)
- предусмотренные законом согласия на сделку и одобрения (согласие супруга на сделку, если это предусмотрено законом, одобрение крупной сделки или сделки юрлица с заинтересованностью и т.д.)
- иные документы, исходя из особенностей совершаемой сделки
После проверки документов нотариус запишет вас на сделку. В этот день стороны сделки (их представители) должны явиться с оригиналами направленных документов. Нотариус сверит данные и подготовленный договор, предоставит сторонам сделки для проверки проект договора. После согласования текста документа распечатает договоры в необходимом количестве экземпляров и предоставит на подпись сторонам сделки. Стороны сделки (их представители) подписывают договор при нотариусе, нотариус проставляется удостоверительную надпись. После удостоверения сделки стороны оплачивают нотариальный тариф. Совершаемой сделке присваивается реестровый номер, указанное нотариальное действие вносится в реестр.
Если сделка или переход прав по ней подлежит регистрации, то нотариус должен направить документы на регистрацию самостоятельною Однако стороны могут отказаться от подачи документов нотариусом в некоторых случаях.
Таким образом, процесс нотариального удостоверения сделок можно условно разделить на следующие этапы:
- предварительный анализ условий сделки, документов и согласование проекта договора
- установление личности лиц, обратившихся для удостоверения сделки
- проверка дееспособности граждан, правоспособности юридических лиц, а также полномочий на совершение сделки
- проверка документов для совершения сделки и законности сделки
- разъяснение сторонам смысла и значения сделки
- подписание сделки сторонами и проставление нотариусом удостоверительной надписи
- подача нотариусом документов на регистрацию (если требуется)
При нотариальном удостоверении сделки нотариусы руководствуются правилами, установленными Основами законодательства Российской Федерации о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1, иными нормативными правовыми актами, регулирующими правоотношения в соответствующей области.
Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (ст. 54 Основ законодательства о нотариате). Содержание нотариально удостоверяемой сделки зачитывается участникам вслух, после чего документ подписывается сторонами в присутствии нотариуса (ч. 1 ст. 44 Основ законодательства о нотариате).
В большинстве случаев стороны сами выбирают нотариуса, к которому желают обратиться для удостоверения сделки. Вместе с тем, при удостоверении договоров по отчуждению недвижимого имущества необходимо учитывать, что нотариус должен находиться в любом из нотариальных округов субъекта РФ, в котором расположена недвижимость (территориальный принцип).
Кроме того, сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. Выбор нотариусов, участвующих в удостоверении сделок, а также нотариуса, обязанного быть заявителем при регистрации сделки или перехода прав на ее основании, для внесения записей в государственные реестры, осуществляется сторонами сделки. При удостоверении договора об отчуждении объектов недвижимого имущества двумя и более нотариусами в порядке, предусмотренном статьей 53.1 настоящих Основ, хотя бы один из нотариусов, участвующих в совершении нотариального действия, должен осуществлять свою деятельность в субъекте Российской Федерации, в котором находится недвижимое имущество, являющееся предметом такого договора.
Нотариальное удостоверение сделки двумя и более нотариусами производится в следующем порядке:
-
проект сделки создается нотариусами в электронной форме посредством единой информационной системы нотариата в соответствии с условиями, согласованными участниками сделки
- каждый участник сделки в присутствии нотариуса подписывает экземпляр сделки в электронной форме простой электронной подписью и экземпляр сделки на бумажном носителе, который остается в делах нотариальной конторы
- неизменность текста сделки в электронной форме обеспечивается средствами единой информационной системы нотариата
- экземпляр сделки в электронной форме с совершенной удостоверительной надписью подписывается удостоверившими ее нотариусами их квалифицированными электронными подписями и хранится в единой информационной системе нотариата
- удостоверенная сделка регистрируется в реестре нотариальных действий, совершенных удаленно, и сделок, удостоверенных двумя и более нотариусами, единой информационной системы нотариата
Стоит ли удостоверять сделку по своему желанию? Какие преимущества дает нотариальная форма сделки по сравнению с простой письменной?
На нотариусов возложена проверка так называемой юридической чистоты квартиры: они должны убедиться, что для совершения сделки нет никаких юридических препятствий, что в результате купли-продажи не будут нарушены интересы третьих лиц.
Чтобы удостовериться в этом, нотариусу нужно собрать все необходимые для продажи документы и проверить, нет ли в них каких-то спорных моментов, которые в дальнейшем могли бы привести к признанию сделки недействительной.
На практике в данную проверку включается получение общедоступных сведений из ЕГРН о зарегистрированных правах на недвижимость и обременениях, а также информацию о лишении граждан дееспособности, о том, является ли физическое лицо банкротом, о брачных договорах и действительности паспортов.
С точки зрения законодателя, нотариальное удостоверение сделки дает повышенную гарантию. В отношении фактов, которые закреплены документами, удостоверенными нотариально, установлена повышенная доказательная сила. Если будет установлено, что ошибка нотариуса привела к признанию сделки недействительной, материальный ущерб покупателю должен быть возмещен.
Однако, необходимо оговориться, что речь идет об этой конкретной удостоверяемой нотариусом сделке. Если в предшествующий период при совершении сделок были допущены какие-то нарушения, в результате чего сделка будет оспорена, никто за это ответственности не несет.
То есть нотариус не проверяет предшествующие сделки на предмет законности, об этом должен позаботиться сам покупатель. При этом доля дел по оспариванию сделок, предшествующих сделке с добросовестным приобретателем, на практике больше (мошенники, как правило, совершают цепочку сделок до реальной продажи).
Нотариальное удостоверение дает также преимущество в сроках регистрации: если документы на регистрацию в электронном виде подает нотариус, регистрация занимает один день. С заверенным нотариусом договором в регистрирующий орган может обратиться только покупатель, без продавцов, что также является преимуществом в некоторых случаях (страхует от ситуаций, когда продавец “передумал” после подписания договора). Однако нотариальное удостоверение недешевое удовольствие, за удостоверение сделки придется уплатить нотариальный тариф в зависимости от цены сделки.
Обратите внимание! Нотариальное удостоверение - это дополнительная мера защиты, оно не заменяет юридическую проверку "чистоты" недвижимости, надежности продавца, так как нотариус не проводит полноценную проверку юридической "чистоты" недвижимости, не проверяет историю недвижимости, предшествующие сделки с данной недвижимостью, в круг его задач и обязанностей входит проверка законности конкретной сделки, наличия полномочий у данного продавца продать недвижимость, соблюдение формальностей при совершении сделки, нотариус не несет ответственности за законность предшествующих сделок. Поэтому покупатель должен сам проверить всю историю недвижимости, благонадежность продавца или привлечь юриста.
Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:
-
проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок и т.д.;
-
проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости;
-
проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента;
-
проверку дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)
-
полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.);
-
сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах;
-
регистрацию перехода права собственности в Росреестре.
Вы можете заказать комплексную услугу по юридическому сопровождению сделки, в том числе нотариальной сделки, или выбрать отдельные услуги (например, юридическую проверку "чистоты" недвижимости, продавца).