- Признание договора незаключенным
- Признание сделки купли-продажи недвижимости недействительной
- Истребование приобретенного имущества
- Неисполнение продавцом обязанности по передаче приобретенного имущества
- Недвижимое имущество обременено правами третьих лиц
- Риски при сделках купли-продажи земли
- Недействительность договора дарения недвижимости
Признание договора незаключенным
Сделка купли-продажи недвижимости может быть признана незаключенной по целому ряду причин. Например, в договоре неправильно указан адрес недвижимости, или неверно указана площадь, этажность здания, допущены прочие неточности, не предусмотрены существенные условия договора.
Такое развитие событий несет в себе множество рисков. Упомянем хотя бы тот факт, что для уменьшения суммы налога цена в договоре купли-продажи недвижимости часто бывает значительно занижена (в договоре указывается кадастровая стоимость недвижимости вместо рыночной). При признании сделки незаключенной покупателю придется доказывать, что он заплатил больше, чем указано в договоре. Да и указанную в договоре сумму при недобросовестности продавца истребовать будет весьма проблематично.
Поэтому мы всегда уделяем особое внимание анализу договора купли-продажи недвижимости.
Признание сделки купли-продажи недвижимости недействительной
Правовая экспертиза сделок с недвижимостью включает в себя обязательную проверку полномочий продавца или его представителя. Так, при покупке недвижимости у физического лица необходимо получить согласие супруга (супруги) или документ, что объект был приобретен вне брака. Если продавец – юридическое лицо, то нужно проверить учредительные и регистрационные документы, выписку из ЕГРЮЛ, документы, подтверждающие полномочия подписанта договора, бухгалтерские документы на объект со справкой о его балансовой стоимости в последнем отчетном периоде, согласие учредителей на совершение крупной сделки и иные документы, которые позволят в будущем обосновать законность сделки.
Необходимо проверить и устав предприятия-продавца: он может содержать ограничения на проведение сделки по каким-либо признакам без одобрения уполномоченных органов.
Эти и другие нюансы может проверить только квалифицированный и опытный юрист по сделкам с недвижимостью. Кроме того, наши юристы, сопровождающие сделки, имеют опыт судебной защиты интересов покупателя или продавца в спорах о признании договора недействительным / незаключенным и при истребовании имущества.
Истребование приобретенного имущества
Недвижимое имущество (объект сделки) может быть в любой момент истребовано законным владельцем, даже если данный объект был неоднократно продан после заключения незаконной сделки.
Такое развитие событий возможно, если ранее недвижимость была приобретена по подложным документам или через иные незаконные схемы, либо у продавца нет достаточных документов, подтверждающих законность сделки по приобретению. В этом случае суд может принять решение вернуть недвижимость законному владельцу.
Поэтому профессиональное сопровождение сделки покупки недвижимости в нашей компании всегда включает в себя полный правовой анализ истории купли-продажи объекта сделки.
Неисполнение продавцом обязанности по передаче приобретенного имущества
Порядок совершения сделок с недвижимостью подразумевает передачу имущества по акту или согласно пункту, включенному в договор. Однако неисполнение продавцом обязательства по передаче может повлечь за собой преимущественное право третьего лица, имеющего права (в качестве кредитора) на данный объект. Мы предлагаем квалифицированное оформление договора купли-продажи недвижимости и регистрацию перехода права собственности, исключающее неоправданные риски.
Недвижимое имущество обременено правами третьих лиц
Покупаемая недвижимость может находиться в долгосрочной аренде. При этом договор аренды не предусматривает одностороннее расторжение сделки, а арендная плата не устраивает покупателя. Также продаваемая недвижимость может находиться под арестом по требованию третьего лица. Кроме того, зачастую недвижимость в Москве и Московской области обременена ипотекой в пользу банка или иного кредитора.
В таких случаях заключению договора купли-продажи должно предшествовать снятие с объекта недвижимости обременений надлежащим образом или заключение иных соглашений, позволяющих снять обременение и провести сделку.
Поэтому юридическое сопровождение сделок в нашей компании обязательно включает в себя проверку на обременение объекта недвижимости правами иных лиц, что дает покупателю гарантию правовой безопасности и чистоты сделки.
Закажите проверку юридической чистоты недвижимости у юриста онлайн
Риски при сделках купли-продажи земли
При оформлении покупки земельного участка важно знать особенности ее оформления. Так, продавец участка зачастую не знает, что по закону, при продаже земли сельскохозяйственного назначения, он обязан уведомить о своем намерении высший исполнительный орган субъекта РФ, а в случаях, установленных законом субъекта РФ, известить местные органы самоуправления, которые имеют право преимущественной покупки. Закон устанавливает ряд требований к данному уведомлению и далее к порядку продажи такой земли. Продажа земель сельхозназначения с нарушением права преимущественного выкупа влечет ничтожность сделки купли-продажи земельного участка.
Еще одна норма, которая может повлечь судебные разбирательства – продажа земли, находящейся в санитарной зоне. Покупатель вправе требовать расторжения сделки, если в договоре не указано назначение участка и ограничения по его целевому использованию.
Сделка купли-продажи земельного участка может быть оспорена в течение 3 лет. Поэтому для во избежание такого развития событий важно изучить правовой статус и историю объекта недвижимости, чтобы обеспечить «юридическую чистоту» сделки.
Недействительность договора дарения недвижимости
Договор дарения недвижимого имущества имеет свои особенности и ограничения.
Так, договор дарения не будет действителен:
- между коммерческими организациями;
- от имени несовершеннолетних;
- в отношении чиновников, если они не являются близкими родственниками;
- в отношении работников и организаций, оказывающих социальные, медицинские, образовательные и подобные услуги.
Кроме того, договор дарения, так же как и другие сделки с имуществом, облагается налогом в размере 13% от стоимости имущества, при этом платит налог одаряемый. От уплаты налога освобождаются только близкие родственники дарителя.
Допускается отказ или отмена дарения в предусмотренных законом случаях. Чтобы совершить сделку дарения недвижимого имущества безопасно и учесть все возможные риски, оформление дарения квартиры или иного недвижимого имущества лучше доверить профессионалам.