Договор участия в долевом строительстве благодаря хорошему законодательному регулированию – наиболее надежный и безопасный способ приобретения прав на жилое помещение на этапе строительства. Закон устанавливает достаточно жесткие требования к юридическим лицам, которые могут быть застройщиками, регламентирует документацию, которая должна предоставляться заинтересованным лицам, содержит нормы по раскрытию застройщикам информации.
В данной статье мы рассмотрим, какие документы должен представлять застройщик до заключения договора долевого участия и после его заключения, какую информацию должен раскрывать.
В первую очередь, рассмотрим документы, относящиеся непосредственно к самому застройщику как к юридическому лицу, которые застройщик обязан предоставлять каждому обратившемуся:
-
учредительные документы застройщика – устав. Это очень важный документ, из которого можно получить информацию о размере уставного капитала застройщика, компетенции его органов управления и сроке их полномочий;
-
свидетельство о государственной регистрации застройщика;
-
свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
-
утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности – важная информация, показывающая финансовое состояние застройщика в динамике из года в год;
-
аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Эти документы представляются для ознакомления в подлинниках либо в виде заверенных копий.
Кроме документов, предоставление которых прямо предусмотрено законом, необходимо также:
-
заказать выписку из единого государственного реестра с информацией о застройщике. Можно в электронном в виде на сайте ФНС. Выписка даст наиболее полную и достоверную информацию о юридическом лице. Оттуда можно получить актуальные данные о руководителе организации, ее владельцах (участниках), если речь идет об обществе с ограниченной ответственностью, убедиться, что застройщик не находится в процессе ликвидации или реорганизации.
-
ознакомиться с документами, подтверждающими полномочия представителя застройщика на подписание договора долевого участия – доверенностью, обратив внимание указанные в ней полномочия и срок действия, полномочия лица, выдавшего доверенность. Подробнее о проверке доверенности читайте здесь.
Закажите проверку застройщика у юриста онлайн
Не менее важна информация о строящемся объекте. Закон предписывает застройщику представлять для ознакомления следующую документацию:
-
разрешение на строительство. В Москве его выдает Комитет государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор), в Московской области Министерство строительного комплекса Московской области;
-
технико-экономическое обоснование проекта строительства;
-
заключение экспертизы проектной документации;
-
проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
-
документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, на котором строится дом.
- Судебная практика
- Советы юристов
- Полезные инструкции
- Бесплатные консультации юриста онлайн
- Cкидка на услуги за подписку
Отдельно хочется коснуться такого документа как проектная декларация. Проектная декларация включает в себя наиболее полную информацию о застройщике и проекте строительства. Закон предъявляет жесткие требования к соответствию проектной декларации закону и реальному положению дел. Дольщик вправе обратиться в суд о признании договора долевого участия недействительным (совершенным под влиянием заблуждения), если данные представленной ему проектной декларации не отвечают требованиям закона и не отражают реальной ситуации. Проектная декларация проходит проверку в контролирующем органе (в Москве – Москомстройинвест) на соответствие застройщика и проектной декларации требованиям закона. Поэтому стоит обратить на нее особенное внимание. Из проектной декларации можно множество полезной информации, которую невозможно получить из других открытых источников, например о членстве застройщика в саморегулируемых организациях, о планируемых элементах благоустройства территории, о планируемой стоимости строительства дома и иные, не менее интересные. В том числе о примерном графике реализации проекта строительства, включающем информацию об этапах и о сроках его реализации.
Из приведенного видно, что закон защищает потенциального дольщика, предписывая застройщику раскрывать максимум информации о себе. Но есть еще несколько публичных источников, из которых можно получить полезную информацию. В этой статье мы рассмотрели, какие документы обязан представить застройщик и где можно получить полную и достоверную о нем и о строящемся объекте. В следующей статье мы поговорим о том, как, имея все перечисленные документы и данные, а так же используя информацию из публичных источников, проверить застройщика.
В отдельную статью мы выделили вопросы дольщиков при приобретении недвижимости по договору уступки прав требования по ДДУ: какие риски несет такую договор? Читайте здесь.
Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по сопровождению сделок по покупке недвижимости в новостройке.
Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью при покупке в новостройке в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:
-
проверку с точки зрения “юридической чистоты” приобретаемой недвижимости: проверка разрешения на строительство, документов на земельный участок, проектной декларации и т.д.;
-
проверку информации о застройщике: сведений о банкротстве, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют застройщика как добросовестного контрагента, анализ бухгалтерской отчетности и аудиторского заключения на предмет экономической стабильности застройщика, анализ уставных документов, заключений проверяющих органов на предмет соответствия застройщика требованиям закона, а также на наличие ограничений;
-
проверку соблюдения всех необходимых формальностей при заключении ДДУ (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)
-
проверку предлагаемого к заключению договора на предмет рисков и соблюдения формальностей; особая проверка и выявление рисков при заключении договора уступки прав требования по ДДУ;
-
сопровождение клиента в банке, при подписании сделки.