Договор участия в долевом строительстве благодаря хорошему законодательному регулированию – наиболее надежный и безопасный способ приобретения прав на жилое помещение на этапе строительства. Закон устанавливает достаточно жесткие требования к юридическим лицам, которые могут быть застройщиками, регламентирует документацию, которая должна предоставляться заинтересованным лицам, содержит нормы по раскрытию застройщикам информации.
В данной статье мы рассмотрим, какие документы должен представлять застройщик до заключения договора долевого участия и после его заключения, какую информацию должен раскрывать.
В первую очередь, рассмотрим документы, относящиеся непосредственно к самому застройщику как к юридическому лицу, которые застройщик обязан предоставлять каждому обратившемуся:
учредительные документы застройщика – устав. Это очень важный документ, из которого можно получить информацию о размере уставного капитала застройщика, компетенции его органов управления и сроке их полномочий;
свидетельство о государственной регистрации застройщика;
свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности – важная информация, показывающая финансовое состояние застройщика в динамике из года в год;
аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Эти документы представляются для ознакомления в подлинниках либо в виде заверенных копий.
Кроме документов, предоставление которых прямо предусмотрено законом, необходимо также:
заказать выписку из единого государственного реестра с информацией о застройщике. Можно в электронном в виде на сайте ФНС. Выписка даст наиболее полную и достоверную информацию о юридическом лице. Оттуда можно получить актуальные данные о руководителе организации, ее владельцах (участниках), если речь идет об обществе с ограниченной ответственностью, убедиться, что застройщик не находится в процессе ликвидации или реорганизации.
ознакомиться с документами, подтверждающими полномочия представителя застройщика на подписание договора долевого участия – доверенностью, обратив внимание указанные в ней полномочия и срок действия, полномочия лица, выдавшего доверенность. Подробнее о проверке доверенности читайте здесь.
Не менее важна информация о строящемся объекте. Закон предписывает застройщику представлять для ознакомления следующую документацию:
разрешение на строительство. В Москве его выдает Комитет государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор), в Московской области Министерство строительного комплекса Московской области;
технико-экономическое обоснование проекта строительства;
заключение экспертизы проектной документации;
проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, на котором строится дом.
Отдельно хочется коснуться такого документа как проектная декларация. Проектная декларация включает в себя наиболее полную информацию о застройщике и проекте строительства. Закон предъявляет жесткие требования к соответствию проектной декларации закону и реальному положению дел. Дольщик вправе обратиться в суд о признании договора долевого участия недействительным (совершенным под влиянием заблуждения), если данные представленной ему проектной декларации не отвечают требованиям закона и не отражают реальной ситуации. Проектная декларация проходит проверку в контролирующем органе (в Москве – Москомстройинвест) на соответствие застройщика и проектной декларации требованиям закона. Поэтому стоит обратить на нее особенное внимание. Из проектной декларации можно множество полезной информации, которую невозможно получить из других открытых источников, например о членстве застройщика в саморегулируемых организациях, о планируемых элементах благоустройства территории, о планируемой стоимости строительства дома и иные, не менее интересные. В том числе о примерном графике реализации проекта строительства, включающем информацию об этапах и о сроках его реализации.
Из приведенного видно, что закон защищает потенциального дольщика, предписывая застройщику раскрывать максимум информации о себе. Но есть еще несколько публичных источников, из которых можно получить полезную информацию. В этой статье мы рассмотрели, какие документы обязан представить застройщик и где можно получить полную и достоверную о нем и о строящемся объекте. В следующей статье мы поговорим о том, как, имея все перечисленные документы и данные, а так же используя информацию из публичных источников, проверить застройщика.
В отдельную статью мы выделили вопросы дольщиков при приобретении недвижимости по договору уступки прав требования по ДДУ: какие риски несет такую договор? Читайте здесь.
Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по сопровождению сделок по покупке недвижимости в новостройке.
Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью при покупке в новостройке в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:
проверку с точки зрения “юридической чистоты” приобретаемой недвижимости: проверка разрешения на строительство, документов на земельный участок, проектной декларации и т.д.;
проверку информации о застройщике: сведений о банкротстве, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют застройщика как добросовестного контрагента, анализ бухгалтерской отчетности и аудиторского заключения на предмет экономической стабильности застройщика, анализ уставных документов, заключений проверяющих органов на предмет соответствия застройщика требованиям закона, а также на наличие ограничений;
проверку соблюдения всех необходимых формальностей при заключении ДДУ (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)
проверку предлагаемого к заключению договора на предмет рисков и соблюдения формальностей; особая проверка и выявление рисков при заключении договора уступки прав требования по ДДУ;
сопровождение клиента в банке, при подписании сделки.
Юридическая фирма “Двитекс” с 2010 года сопровождает сделки с недвижимостью. Мы имеем богатый опыт сопровождения сделок с недвижимостью (как на стороне покупателя, так и на стороне продавца), регулярно следим за изменениями законодательства и судебной практикой, поэтому можем предложить весь спектр услуг, необходимых для совершения безопасных с правовой точки зрения сделок. Кроме того, одной из сфер деятельности нашей компании является защита доверителей в судебных спорах в сфере недвижимости, в связи с чем мы обладаем обширными практическими знаниями оспаривания сделок с недвижимостью, что позволяет нам выявлять скрытые риски сделок. С судебной практикой наших юристов вы можете ознакомиться в разделе "Наш опыт". У нас вы можете заказать не только услуги юристов, но и услуги риелторов.
Обращаясь к нам, вы в первую очередь получаете консультацию от профильного юриста. Он задаст уточняющие вопросы, расскажет подробно о порядке сопровождения сделки с недвижимостью и представит вам предложение со стоимостью услуг. При этом мы гибко подходим к порядку оплаты юридических услуг, предлагая разные пакеты услуг и варианты оплаты.
Всю работу по ведению дела мы берем на себя: проверка юридической чистоты объекта, подготовка документов для сделки, получение дополнительных документов, решение организационных вопросов, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, регистрация перехода права собственности или сделки, защита ваших интересов до завершения сделки. Мы гарантируем полную конфиденциальность полученной от вас информации.
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.