В этой статье мы поговорим о том, как продать права на недвижимость, которая еще не введена в эксплуатацию, а также о рисках покупателя по договору уступки по ДДУ. Что делать, если вы заключили договор долевого участия в строительстве, и через некоторое время необходимость в приобретении недвижимости отпала, или поменялись планы, или срочно понадобились деньги? Рассмотрим, как оформить передачу прав в данном случае, на что стоит обратить особое внимание, как одновременно осуществить перевод долга, если обязательства перед застройщиком к моменту передачи не исполнены в полном объеме, а также как защитить себя покупателю.
Строго говоря, употребление слова «продать» в данном контексте некорректно. Объектом купли-продажи может быть лишь то, что находится в собственности продавца. А по договору участия в долевом строительстве дольщиком приобретается не сам объект, а право требования передачи определенного договором объекта недвижимого имущества. Право требования может быть передано другому лицу путем уступки. Договор уступки права требования в Гражданском кодексе РФ называется «цессия». Лицо, передающее право, называется «цедент», лицо, приобретающее – «цессионарий». Уступка права требования по сделке, подлежащей государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации.
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” устанавливает некоторые особенности уступки прав требования по договору долевого участия:
Договор уступки подлежит обязательной государственной регистрации. До момента регистрации переход права не происходит. Стоит учесть этот момент при определении срока оплаты стоимости уступаемых прав в договоре цессии, иначе цедент может потерять интерес к регистрации сразу после получения денег.
Договор может быть заключен только после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Согласно российскому гражданскому законодательству, право, подлежащее регистрации, возникает для третьих лиц с момента такой регистрации. Стало быть и передано может быть только зарегистрированное право. Перед приобретением необходимо удостовериться в том, что договор, права по которому вам уступают, прошел регистрацию в установленном законом порядке.
Уступка права требования возможна только до момента передачи объекта недвижимости дольщику – стороне договора долевого участия и подписания передаточного акта, поскольку после передачи объекта дольщику право требования к застройщику погашается исполнением.
Если цедент по договору – юридическое лицо, то уплата цены уступки прав производится только после государственной регистрации договора цессии. То есть до получения зарегистрированного договора на руки вы не должны производить оплату по договору цеденту – юридическому лицу! Рекомендуем аналогичный порядок оплаты предусматривать и в отношениях между физическими лицами.
По общему правилу согласовывать уступку прав по ДДУ с застройщиком не нужно. Исключение — случаи, когда договор долевого участия содержит пункт, что уступка требования невозможна без согласия застройщика. Но, даже если согласие застройщика на уступку не требуется, после того как договор уступки прав зарегистрирован, покупатель должен поставить застройщика в известность о том, что к нему перешли права на объект. Для этого составленное в простой письменной форме уведомление направляется в адрес застройщика. Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе. Желательно приложить к уведомлению копию договора уступки.
Уступка права требования возможна только после уплаты цены договора долевого участия, либо одновременно с переводом долга. Внимание! Перед приобретением прав необходимо убедиться, что оплата цены договора произведена полностью. Если нет, то необходимо оформить перевод долга. Перевод долга, согласно нормами гражданского законодательства, требует обязательного согласия кредитора (в данном случае – застройщика). Иначе договор может быть признан недействительным. Пример из практики: решение от 20 мая 2010 г. Ленинского районного суда г. Иркутска по делу № 2-1378/2010: Истец обратился с требованием о признании договора уступки требований по договору долевого участия в строительстве недействительным. Он указал, что является застройщиком по ДДУ, заключенному между ним и истцом. Истец, не оплатив цены договора, уступил права требования третьему лицу. При этом за согласием на перевод долга к нему не обратился. Суд признал заключенную сделку недействительной, поскольку она была заключена с нарушением требований закона.
Кроме этого, заключая договор цессии, следует обратить внимание на следующие моменты:
По договору цессии передается тот же объем прав, что был у первоначального дольщика. Объем прав физического и юридического лица – дольщика несколько различается, и, если вы приобретаете права требования у юридического лица, недобросовестный застройщик может попытаться этим воспользоваться. В частности, при приобретении прав по договору уступки по ДДУ дольщику необходимо обратить внимание на цену ДДУ, а не только на стоимость уступаемых прав в договоре уступки, так как именно данную сумму дольщик вправе потребовать в случае расторжения ДДУ, а также именно от этой суммы будут начисляться штрафные санкции за просрочку передачи объекта строительства. Кроме того, застройщик может воспользоваться этим при оспаривании размера неустойки при нарушении сроков передачи объекта. По закону, размер неустойки, на которую может претендовать гражданин, в два раза выше, чем та, что полагается юридическому лиц – дольщику.
Если застройщик реализует всю строящуюся недвижимость через аффилированного посредника по договору уступки прав требования, это должно насторожить будущего дольщика, так как в этом кроется риск неисполнения в будущем застройщиком своих обязательств по выплате неустойки, возврату денег и т.д. (по причине отсутствия денежных средств у застройщика, так как реальные деньги получает юридическое лицо или физическое лицо-посредник, а между собой, застройщик и посредник, как правило, рассчитываются по актам зачета взаимных требований).
До передачи вам прав требований цедент мог заключить дополнительное соглашение к договору с застройщиком о, например, продлении сроков сдачи объекта. В силу тех же норм, поскольку вам переходят права и обязанности первоначального кредитора дольщика, это дополнительное соглашение сохранит силу. Даже если вы о нем не знали. Это может дать вам повод для оспаривания договора цессии, но не изменит установленных соглашением отношений с застройщиком.
Таким образом, процесс продажи квартиры в новостройке по переуступке прав требования можно свести к нескольким основным этапам:
Все документы, необходимые для уступки прав, делятся на те, что требуются для регистрации сделки в Росреестре, и те, которые покупателю нужно собрать для того чтобы защитить свои права в дальнейшем.
Все документы предоставляются в двух экземплярах: подлиннике и копии.
договор долевого участия, на основании которого производится уступка;
нотариально заверенное согласие супруга (-и) сторон договора, если права требования находятся в общей совместной собственности или приобретаются в совместную собственность;
документ, подтверждающий оплату по договору, либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга;
письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя);
если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя;
согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).
При покупке квартиры у подрядчика или другого дольщика покупателя должны интересовать два основных момента: действительно ли цедент имеет право распоряжаться этим объектом и была ли произведена оплата по договору. Для этого покупателю необходимо проверить содержание представленных договоров, документов об оплате, удостовериться в том, ДДУ зарегистрирован. Кроме того, необходимо проверить полномочия покупателя на заключение такого договора. Читайте подробнее о том, какие документы необходимо запросить у юридического лица.
Как было отмечено ранее, как правило, стоимость квадратного метра в новостройке растет по мере завершения строительства. Поэтому чем позже дольщик продает недвижимость в новостройке, тем выше будет цена. Влияют на цену новостройки изменения инфраструктуры: строительство новых станций метро, дорог и пр.
Кроме того, на цену недвижимости влияют сезонность рынка недвижимости и макроэкономические факторы экономики. Высокими сезонами (т.е. периодами увеличения спроса) традиционно считается время с середины сентября до конца декабря (после летних отпусков и до новогодних праздников), и – с февраля по майские праздники. В остальные месяцы спрос, чаще всего, падает и цены соответственно слегка проседают за ним. Что касается макроэкономических факторов (скачков курсов валют, структурных проблем в финансовой или строительной отраслях и т.п.), то здесь уже при планировании продажи надо полагаться на текущий анализ рынка и ценовых трендов.
После сдачи дома в эксплуатацию застройщик направляет дольщикам сообщение о завершении строительства с приглашением явиться на приемку. Если иной срок в ДДУ не установлен, дольщик должен в течение 7 рабочих дней приступить к принятию объекта. По результату приемки стороны подписывают передаточный акт, который подтверждает, что застройщик свои обязательства по договору исполнил. На основании передаточного акта дольщик регистрирует свое право собственности на квартиру в Росреестре.
До подписания передаточного акта с застройщиком дольщик может уступить свои права новому дольщику. Об уступке прав необходимо уведомить застройщика. В таком случае принимать сданный объект и подписывать передаточный акт будет уже новый дольщик.
После подписания передаточного акта, как было отмечено ранее, уступка не допускается. Поэтому в таком случае дольщик должен сначала зарегистрировать свое право собственности, а уже затем продавать объект по договору купли-продажи.
Доход физического лица от продажи квартиры в новостройке, в том числе реализованной по договору уступки права требования, облагается налогом на доходы физических лиц.
Ставка налога зависит от того, является ли продавец на момент продажи, налоговым резидентом РФ (то есть находится ли он на территории РФ более 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев).
При продаже новостройки после регистрации права собственности по договору купли-продажи продавец освобождается от уплаты налога, если период владения на момент продажи составил более 5 лет или 3 лет, если квартира является единственным жильем.
Более того, необходимо учитывать, что Федеральным законом от 23.11.2020 № 374-ФЗ внесены изменения в Налоговый кодекс РФ. Данные изменения касаются порядка исчисления периода владения недвижимостью по ДДУ и распространяются на доходы граждан, полученные начиная с 2019 года. Согласно новым правилам минимальный срок владения имуществом, приобретенном по ДДУ, отсчитывается с момента полной оплаты стоимости объекта.
Таким образом, те, кто покупает квартиру на стадии строительства по ДДУ, могут продать ее без уплаты НДФЛ через 5 лет после полной оплаты или через 3 года, если это единственное жилье.
Кроме того, ФНС России разъяснила, что факт дополнительной оплаты в связи с увеличением площади жилого помещения после ввода в эксплуатацию объекта строительства при определении минимального срока владения в отношении такого жилого помещения не учитывается.
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.