Не все могут позволить себе купить, а поэтому вынуждены арендовать офис или снимать квартиру. В этой статье мы поговорим о найме жилого помещения, рассмотрим, как закон защищает стороны этого договора, какие риски они несут и как их минимизировать. При этом мы не будем затрагивать вопросы специфики социального найма – найма помещений из государственного и муниципального жилого фонда, остановимся на договорах, заключаемых с частными собственниками.
Результатом желания сэкономить на налогах, да и известного правового нигилизма сограждан, является то обстоятельство, что большинство никак не оформляет отношения, складывающиеся при сдаче квартиры в наем, юридически.
Между тем, договор найма жилого помещения – гарантия того, что стороны одинаково понимают существо взятых на себя обязательств и готовы нести ответственность за их надлежащее исполнение.
При возникновении арендных отношений риски несут обе стороны. Наниматель рискует, заплатив арендную плату вперед, быть неправомерно выселенным собственником, утратить доступ к оставленным в квартире вещам. Наймодатель может столкнуться с разрушением принадлежащего ему жилья, нежеланием второй стороны вносить оговоренную сумму арендной платы и выезжать из помещения.
Договор найма жилого помещения, заключенный в надлежащей форме и грамотно составленный с учетом интересов сторон, способствует минимизации рисков и дает сторонам возможность отстаивать свои права и интересы, обращаясь к помощи закона.
В первую очередь убедиться, что лицо, предлагающее ему заключить договор найма, – действительно собственник помещения. Единственный документ, достоверно это подтверждающий, – выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Обязательно надо заказать выписку, сверить данные из графы «правообладатель» с данными паспорта потенциального наймодателя. Если предлагается заключить договор с представителем по доверенности – в плюс к получению выписки проверить доверенность. Сверить доверителя, проверить дату выдачи, срок действия, полномочия. Обязательно убедиться, что доверенность не отозвана. Не доверяйте доверенностям, выданным в простой письменной форме, доверенность от физического лица должна быть заверена нотариально.
Настаивать на заключении договора найма в надлежащей форме – письменной. Договор – документ, подтверждающий наличие у вас права пользования жилым помещением. Без него собственник может просто поменять замки в квартире, и вам будет очень сложно доказать, что вы имеете право доступа туда, и оставшиеся там вещи – ваши. Если договор заключается на срок больше одного года, то необходимо зарегистрировать договор в Росреестре. Важно помнить, что, если в договоре найма не указан срок, то он считается заключенным на 5 лет. В этом случае регистрация обременения обязательна.
Если два первых пункта обязательны для исполнения при найме жилого помещения, то все последующие – опциональны, и зависят от договоренностей с наймодателем:
В договоре необходимо указать всех проживающих совместно с вами граждан -членов семьи или друзей. В противном случае у них не будет права пользования нанимаемым помещением, и придется отдельно получать согласие наймодателя на их вселение.
Закон предусматривает, что, если договором не предусмотрено иное, внесение коммунальных платежей – ваша обязанность. Если ваша договоренность с наймодателем иная, отразите это в договоре.
По умолчанию текущий ремонт – ваша обязанность, капитальный – обязанность наймодателя. Но вы вправе изменить эти условия, установив в договоре иные.
Если в договоре нет условий о возможности изменения арендной платы, то у наймодателя нет права ее повышать.
Помните, что у вас есть преимущественное право заключения договора на новый срок. Если наймодатель не предупредил вас об отказе от продления договора, а вы не против его продления, то он считается продленным на тех же условиях на новый срок.
У вас есть право в любое время расторгнуть договор найма с предупреждением наймодателя за три месяца.
Если вы прекратили пользоваться помещением, это не ведет автоматически к расторжению договора найма. И у наймодателя может возникнуть идея обратиться в суд за взысканием с вас арендной платы за помещение, которое вы освободили. Расторжение договора в предусмотренном законом порядке избавит вас от этого риска.
Во-первых, проверьте паспорт лица, заключающего с вами договор найма, чтоб убедиться, что договор заключает надлежащее лицо.
В ваших интересах соблюсти письменную форму договора найма, поскольку это единственный документ, в котором отражен размер арендной платы и сроки ее внесения.
Обязательно составьте и подпишите с нанимателем акт приема-передачи находящегося в квартире имущества с описью находящегося в ней движимого имущества.
Обязательно подробно отразите в договоре, кто и за что платит. Это касается и коммунальных платежей, и ремонтных работ.
Помните о своей обязанности предупредить нанимателя об отказе от продления договора или об изменении его условий (в том числе арендной платы) не позднее, чем за три месяца до его окончания.
Внесите в договор пункт о возможности осуществления контроля за состоянием помещения – например, о своем праве приходить раз в месяц с целью проверки его состояния.
Юридическая фирма “Двитекс” с 2010 года сопровождает сделки с недвижимостью. Мы имеем богатый опыт сопровождения сделок с недвижимостью (как на стороне покупателя, так и на стороне продавца), регулярно следим за изменениями законодательства и судебной практикой, поэтому можем предложить весь спектр услуг, необходимых для совершения безопасных с правовой точки зрения сделок. Кроме того, одной из сфер деятельности нашей компании является защита доверителей в судебных спорах в сфере недвижимости, в связи с чем мы обладаем обширными практическими знаниями оспаривания сделок с недвижимостью, что позволяет нам выявлять скрытые риски сделок. С судебной практикой наших юристов вы можете ознакомиться в разделе "Наш опыт". У нас вы можете заказать не только услуги юристов, но и услуги риелторов.
Обращаясь к нам, вы в первую очередь получаете консультацию от профильного юриста. Он задаст уточняющие вопросы, расскажет подробно о порядке сопровождения сделки с недвижимостью и представит вам предложение со стоимостью услуг. При этом мы гибко подходим к порядку оплаты юридических услуг, предлагая разные пакеты услуг и варианты оплаты.
Всю работу по ведению дела мы берем на себя: проверка юридической чистоты объекта, подготовка документов для сделки, получение дополнительных документов, решение организационных вопросов, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, регистрация перехода права собственности или сделки, защита ваших интересов до завершения сделки. Мы гарантируем полную конфиденциальность полученной от вас информации.
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.