Не все могут позволить себе купить, а поэтому вынуждены арендовать офис или снимать квартиру. В этой статье мы поговорим о найме жилого помещения, рассмотрим, как закон защищает стороны этого договора, какие риски они несут и как их минимизировать. При этом мы не будем затрагивать вопросы специфики социального найма – найма помещений из государственного и муниципального жилого фонда, остановимся на договорах, заключаемых с частными собственниками.
Результатом желания сэкономить на налогах, да и известного правового нигилизма сограждан, является то обстоятельство, что большинство никак не оформляет отношения, складывающиеся при сдаче квартиры в наем, юридически.
Между тем, договор найма жилого помещения – гарантия того, что стороны одинаково понимают существо взятых на себя обязательств и готовы нести ответственность за их надлежащее исполнение.
При возникновении арендных отношений риски несут обе стороны. Наниматель рискует, заплатив арендную плату вперед, быть неправомерно выселенным собственником, утратить доступ к оставленным в квартире вещам. Наймодатель может столкнуться с разрушением принадлежащего ему жилья, нежеланием второй стороны вносить оговоренную сумму арендной платы и выезжать из помещения.
Договор найма жилого помещения, заключенный в надлежащей форме и грамотно составленный с учетом интересов сторон, способствует минимизации рисков и дает сторонам возможность отстаивать свои права и интересы, обращаясь к помощи закона.
Как обезопасить себя нанимателю при найме квартиры?
-
Теперь рассмотрим, какие действия должен предпринять наниматель для защиты своих прав:
-
В первую очередь убедиться, что лицо, предлагающее ему заключить договор найма, – действительно собственник помещения. Единственный документ, достоверно это подтверждающий, – выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Обязательно надо заказать выписку, сверить данные из графы «правообладатель» с данными паспорта потенциального наймодателя. Если предлагается заключить договор с представителем по доверенности – в плюс к получению выписки проверить доверенность. Сверить доверителя, проверить дату выдачи, срок действия, полномочия. Обязательно убедиться, что доверенность не отозвана. Не доверяйте доверенностям, выданным в простой письменной форме, доверенность от физического лица должна быть заверена нотариально.
-
Настаивать на заключении договора найма в надлежащей форме – письменной. Договор – документ, подтверждающий наличие у вас права пользования жилым помещением. Без него собственник может просто поменять замки в квартире, и вам будет очень сложно доказать, что вы имеете право доступа туда, и оставшиеся там вещи – ваши. Если договор заключается на срок больше одного года, то необходимо зарегистрировать договор в Росреестре. Важно помнить, что, если в договоре найма не указан срок, то он считается заключенным на 5 лет. В этом случае регистрация обременения обязательна.
- ВСЕГДА берите расписку, передавая наличные деньги, будь то арендная плата или иные платежи.
Если два первых пункта обязательны для исполнения при найме жилого помещения, то все последующие – опциональны, и зависят от договоренностей с наймодателем:
-
В договоре необходимо указать всех проживающих совместно с вами граждан -членов семьи или друзей. В противном случае у них не будет права пользования нанимаемым помещением, и придется отдельно получать согласие наймодателя на их вселение.
-
Закон предусматривает, что, если договором не предусмотрено иное, внесение коммунальных платежей – ваша обязанность. Если ваша договоренность с наймодателем иная, отразите это в договоре.
-
По умолчанию текущий ремонт – ваша обязанность, капитальный – обязанность наймодателя. Но вы вправе изменить эти условия, установив в договоре иные.
-
Если в договоре нет условий о возможности изменения арендной платы, то у наймодателя нет права ее повышать.
-
Помните, что у вас есть преимущественное право заключения договора на новый срок. Если наймодатель не предупредил вас об отказе от продления договора, а вы не против его продления, то он считается продленным на тех же условиях на новый срок.
-
У вас есть право в любое время расторгнуть договор найма с предупреждением наймодателя за три месяца.
-
Если вы прекратили пользоваться помещением, это не ведет автоматически к расторжению договора найма. И у наймодателя может возникнуть идея обратиться в суд за взысканием с вас арендной платы за помещение, которое вы освободили. Расторжение договора в предусмотренном законом порядке избавит вас от этого риска.
Как обезопасить себя наймодателю при сдаче квартиры в наем?
-
Во-первых, проверьте паспорт лица, заключающего с вами договор найма, чтоб убедиться, что договор заключает надлежащее лицо.
-
В ваших интересах соблюсти письменную форму договора найма, поскольку это единственный документ, в котором отражен размер арендной платы и сроки ее внесения.
-
Обязательно составьте и подпишите с нанимателем акт приема-передачи находящегося в квартире имущества с описью находящегося в ней движимого имущества.
-
Обязательно подробно отразите в договоре, кто и за что платит. Это касается и коммунальных платежей, и ремонтных работ.
-
Помните о своей обязанности предупредить нанимателя об отказе от продления договора или об изменении его условий (в том числе арендной платы) не позднее, чем за три месяца до его окончания.
-
Внесите в договор пункт о возможности осуществления контроля за состоянием помещения – например, о своем праве приходить раз в месяц с целью проверки его состояния.
- Проверяйте наличие задолженности по коммунальным платежам, если их внесение – обязанность нанимателя.