Договор о задатке: как составить и оформить

Термин "задаток" часто используется при совершении сделок, однако не всегда граждане понимают его правовое значение. Нередко задаток путают с авансом, несмотря на существенное различие их правовой природы. Кроме того, часто граждане вместо термина "задаток" используют термин "залог", хотя данные понятия имеют совершенно разное значение. О правовом значении задатка, а также о договоре о задатке мы расскажем в данной статье.

Договор о задатке: правовое регулирование и особенности

Понятие и правовая природа задатка регулируются гражданским законодательством. Статья 380 Гражданского кодекса РФ определяет задаток как денежную сумму, выдаваемую одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Задаток, исходя из положений ГК РФ, является способом обеспечения исполнения обязательства (глава 23 ГК РФ). При этом в силу новых норм ГК РФ по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение не только денежного обязательства, но и обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

Итак, задаток может обеспечивать исполнение следующих обязательств:

1. денежного обязательства должника по заключенному между сторонами договору (например, обязательство покупателя оплатить товар, а заказчика - работы или услуги)
2. обязательства заключить основной договор на условиях предварительного договора (последняя ситуация относится к оформлению соглашений о задатке в сделках с недвижимостью, когда покупатель и продавец договариваются о "бронировании" недвижимости)

Задаток имеет тройное назначение:

• засчитывается как платеж по договору, если он вносится, чтобы обеспечить исполнение денежного обязательства. Если задаток выдается в обеспечение обязательства по предварительному договору, он засчитывается в счет платежа по заключенному основному договору, если задаток вносит лицо, обязанное совершить платеж по нему. Если же его вносит лицо, не являющееся плательщиком по основному договору, по общему правилу получатель задатка после заключения основного договора возвращает полученную сумму.
• обеспечивает исполнение обязательства - это означает, что для стороны, по вине которой не исполнено обязательство (денежное обязательство или обязательство по заключению договора), наступят негативные последствия (невозврат задатка или возврат задатка в двойном размере). Задаток - это один из самых простых способов обеспечить исполнение обязательства.
• подтверждает факт заключения договора.

Закон определяет несколько основных правил о задатке, которые являются императивными, то есть не могут быть изменены по соглашению сторон:

Задаток вносит:

• должник по обеспечиваемому денежному обязательству (например, покупатель, арендатор, заказчик по договору, в обеспечение обязательства, по которому вносится задаток)
• любая сторона договора, если задаток вносится в обеспечение обязательства по предварительному договору, то есть его может внести и та сторона, которая не обязана платить по основному договору, но на практике при заключении предварительного договора купли-продажи (аренды) недвижимости задаток вносит покупатель (арендатор) соответственно, так как неисполнение им обязательств по заключению договора более обременительно для другой стороны (продавец, арендодатель рискует потерей времени, возможным снижением цены на рынке и пр.)

Более «простым» вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. Аванс - это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет исполнения обязательств по договору. При неисполнении обязательства по договору аванс возвращается его плательщику.

Таким образом, главное отличие аванса от задатка заключается в том, что аванс является предоплатой, а задаток - способом обеспечить исполнение обязательств. Если стороны договорились о внесении аванса, то при неисполнении обязательств по договору для виновной стороны не наступят такие же последствия, как при внесении задатка: плательщик аванса не лишается права на возврат аванса, а получатель аванса не должен возвращать аванс в двойном размере. По факту внесение аванса только подтверждает серьезность намерений сторон и в некоторой степени платежеспособность, но никак не защищает стороны сделки от негативных последствий неисполнения обязательства. 

По сделкам с недвижимостью для закрепления предварительных договоренностей стороны используют как аванс, так и задаток. Вопрос формы договора зависит от договоренностей сторон, степени доверия и возможных последствий неисполнения. Также часто на вопрос формы влияет срок "брони". При более длительном сроке, а также при наличии высокой вероятности появления факторов у покупателя, препятствующих сделке, либо при иных обстоятельствах, которые увеличивают экономические риски продавца, собственник недвижимости выбирает задаток.

Законом от 08.03.2015 года в Гражданский кодекс РФ был внесен новый способ обеспечения исполнения обязательств - обеспечительный платеж. Его отличие от задатка в том, что судьбу обеспечительного платежа стороны могут определить в соглашении (подлежит возврату полностью или частично, подлежит доплате еще денежная сумма и т.д.), то есть нормы об обеспечительном платеже являются диспозитивными. 

При этом обеспечительный платеж может обеспечивать только денежное обязательство, то есть обязательство по заключению основного договора обеспечительным платежом обеспечиваться не может. Однако может обеспечиваться исполнение денежного обязательства, которое возникнет в будущем.

Форма договора о задатке

Закон устанавливает, что соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Также из соглашения должно недвусмысленно следовать, что вносится именно задаток, а не обеспечительный платеж или аванс. В случае возникновения сомнений в правовой природе внесенных денежных средств они считаются авансом.

Соглашение о задатке может быть оформлено:

• отдельным договором о задатке (часто такой договор заключают для оформления предварительных договоренностей по покупке квартиры или иной недвижимости)

• условия о задатке могут быть внесены в договор, исполнения обязательства по которому обеспечивается задатком. Например, часто условия о задатке вносятся в договор аренды. При внесении в договор условий о задатке необходимо четко указать, что денежная сумма является задатком, определить последствия неисполнения обязательства согласно закону и определить сумму, порядок внесения задатка.

Содержание договора о задатке

Закон не устанавливает особых требований к содержанию договора о задатке. При составлении отдельного договора о задатке рекомендуем включить в него:

• данные сторон соглашения (для юрлиц: наименование, ИНН, ОГРН, адрес, должно и ФИО подписанта, основания полномочий; для физлиц: ФИО, дата и место рождения, паспортные данные, адрес, контактные данные)
• предмет соглашения - обязательство одной из сторон внести в качестве задатка определенную сумму, которая подтвердит заключение договора и обеспечит его исполнение (не забываем про императивность нормы, регулирующей последствия, при ином регулировании в договоре внесенную сумму денег могут не признать задатком)
• сумму задатка и порядок его внесения (форма, способ, срок оплаты)
• описание обязательства, исполнение которого обеспечивает задаток
• рекомендуем урегулировать более подробно условия относительно того, какие причины неисполнения обеспечиваемого обязательства являются виной той или иной стороны договора
• срок возврата задатка или выплаты его в двойном размере
• также стороны могут урегулировать возмещение убытков при неисполнении обязательств, если порядок возмещения, указанный в п. 2 ст. 381 ГК РФ их не устраивает

Не забудьте подписать договор. Если договор подписывают представители сторон, то у них должны быть действующие доверенности, содержащие соответствующие полномочия. В договоре в таком случае указывается дополнительно ФИО и данные представителя, реквизиты доверенности. Если договор составлен на 2 и более листах, рекомендуем подписывать каждую страницу документа.

Часто в сделках с недвижимостью предварительный договор купли-продажи недвижимости и соглашение о задатке включаются в один документ. Если вы заключаете предварительный договор и соглашение о задатке единым документом рекомендуем включить в него следующие условия:

• данные сторон сделки (при покупке недвижимости соглашение заключается между собственником и покупателем, риэлтор стороной сделки не является, он может только представлять интересы одной из сторон на основании доверенности)
• условия будущего договора купли-продажи (данные об объекте недвижимости, цена сделки и другие важные для сторон условия - порядок и сроки оплаты по договору, обязательства по снятию зарегистрированных лиц с учета и т.д.)
  
• срок, в течение которого должен быть заключен договор купли-продажи
• сумма задатка и порядок внесения задатка
• перечень документов, которые должен предоставить продавец для проверки объекта недвижимости
• каким образом, в каких случаях и в какой срок задаток возвращается

На практике возникают вопросы с отказом покупателя от сделки по причине отказа банка в предоставлении ипотечного кредита. Чтобы не возникало проблем с возвратом задатка в таких случаях, рекомендуем вносить в соглашение о задатке условие, что задаток возвращается при отказе банка в выдаче кредита.

Сумма задатка

Закон не устанавливает обязательный размер задатка или какие-либо критерии для определения размера задатка в зависимости от вида обязательства, цены сделки и прочего. Сумма задатка определяется исключительно сторонами сделки на основании принципов разумности. 

Сумма задатка, с одной стороны, должна обеспечивать исполнение обязательства, то есть последствия виновного неисполнения обязательства должны быть ощутимы в денежном выражении. С другой стороны, сумма задатка должна быть сопоставима с последствиями неисполнения обязательства для пострадавшей стороны. 

По коммерческим сделкам сумма задатка часто определяется как проценты от цены сделки (2-10%). По сделкам с недвижимостью в среднем стороны определяют сумму задатка в размере 30-100 тыс. рублей. Однако на практике можно встретить сделки, когда сумма задатка значительно выше: если объект дорогостоящий или если продавец при подготовке к сделке должен выполнить ряд действий, например, расторгнуть договор аренды (найма). В этом случае незаключение сделки с недвижимостью для него влечет экономические последствия в виде потери дохода от сдачи в аренду, что должен компенсировать задаток.

Порядок внесения задатка

Стороны в договоре о задатке определяют срок и порядок внесения задатка. Срок может быть определен моментом подписания договора, датой или определенным количеством времени со дня подписания договора. 

Задаток может вноситься наличными или безналичными денежными средствами. Если задаток вносится наличными денежными средствами, необходимо обязательно получить от получателя расписку о получении денежных средств. 

При безналичных расчетах расписка не требуется, подтверждением оплаты будет платежный документ банка.

В дальнейшем при заключении договора купли-продажи могут в договоре учесть, что сумма задатка засчитывается в счет оплаты по договору.

Порядок и срок возврата задатка

Последствия неисполнения одной из сторон обязательств, обеспеченных задатком, и прекращения договора по соглашению сторон определены в законе и не могут изменены договором о задатке, иначе внесенная сумма не может быть признана задатком по смыслу закона.

Однако стороны в договоре о задатке могут определить срок возврата задатка в двойном размере, если обязательства будут не исполнены по вине получателя задатка, и срок возврата суммы задатка при прекращении обязательств по соглашению сторон или по независящим от них обстоятельствам. Если договором срок не определен, то он определяется исходя из положений нормы п. 2 ст. 314 ГК РФ. 

Нередко при разногласий сторон спор о возврате задатка передается на рассмотрение суда.

Задаток и залог

Часто граждане путают понятия и под залогом понимают задаток или аванс. Однако данные термины не являются синонимами. Залог является способом обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

Существует два основных вида залога:

• залог, предусматривающий передачу имущества залогодержателю (заклад)
• залог, по которому имущество остается у лица, его предоставившего