Сделки купли-продажи - одни из самых распространенных сделок в современной жизни. Они совершаются как в устной форме при продаже недорогих товаров, так и в письменной форме при совершении более крупных сделок. В настоящей статье юристы расскажут о нюансах договоров купли-продажи.
Заключение и исполнение договоров купли-продажи регулируется нормами Главы 30 ГК РФ, а также общими положениями гражданского законодательства.
Однако возникающие при купле-продаже отношения регулируются не только гражданским законодательством. При заключении договора купли-продажи квартиры отношения регулируются также жилищным законодательством, при купле-продаже земельного участка – земельным законодательством, купля-продажа долей в уставном капиталей и ценными бумагами - специальными законами, регулирующими деятельность соответствующих юридических лиц.
При продаже имущества, находящегося в совместной собственности супругов, необходимо руководствоваться также нормами семейного законодательства относительно распоряжения совместно нажитым имуществом.
Кроме того, порядок регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество регламентируется специальным законом - Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости». Некоторые, вытекающие из купли-продажи, правоотношения регулируются другим федеральными законами и подзаконными актами.
Договор купли-продажи, как иные сделки, считается заключенным, если в нем содержатся существенные, то есть обязательные с точки зрения закона, условия, а также если соблюдена форма.
К существенным условиям договора купли-продажи относятся:
Это условия, которые обязательны с точки зрения закона, для того чтобы договор купли-продажи был заключен. То есть при отсутствии подобных условий или их нечеткости сделка будет считаться несостоявшейся. Также, если вы считаете нужным согласовать определенное условие в качестве существенного (например, состояние товара, срок его передачи покупателю), вам следует прямо указать на необходимость достигнуть соглашения относительно такого условия.
Однако для защиты интересов сторон сделки рекомендуется более детально урегулировать отношения сторон в договоре.
В частности, продавец должен обратить внимание на следующие условия:
А покупатель зафиксировать в договоре:
Большинство граждан, продающих или покупающих недвижимость, привыкли полагаться на слова риелтора. Однако его роль в сопровождении сделки заключается в том, что он находит подходящий объект, доводит дело до завершения сделки и получает свои комиссионные. При заключении договора купли-продажи недвижимости необходимо учитывать возможные риски как продавца, так и покупателя, так как цена ошибки в этих случаях очень высока. Читайте подробнее о рисках по договору купли-продажи недвижимости в статье наших юристов.
Также стоит обратить внимание, что договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО имеет свою корпоративную специфику. Рекомендуем ознакомиться со статьей наших корпоративных юристов про договор купли-продажи доли в уставном капитале.
В договоре купли-продажи нет неважных пунктов, но иногда стороны прописывают в нем несущественные условия.
Важные условия, которые необходимо внимательно проанализировать:
В соответствии со ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
В силу ст. 161 ГК РФ обязательно совершаются в письменной форме следующие сделки (за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения в силу закона):
Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 ГК РФ.
На куплю-продажу распространяются общие правила, регламентирующие форму договора. Однако для отдельных видов купли-продажи закон устанавливает особые требования.
В силу ст. 493 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором розничной купли-продажи, в том числе условиями формуляров или иных стандартных форм, к которым присоединяется покупатель, договор розничной купли-продажи считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека, электронного или иного документа, подтверждающего оплату товара. Отсутствие у покупателя указанных документов не лишает его возможности ссылаться на свидетельские показания в подтверждение заключения договора и его условий.
Согласно ст. 550 ГК РФ купля-продажа недвижимости осуществляется путем подписания продавцом и покупателем одного документа — письменного договора — и последующей регистрации перехода права собственности на основании сделки. Но одного договора не всегда достаточно, в установленных законом случаях необходимо обязательно обратиться к нотариусу и удостоверить сделку. О том, когда договор купли-продажи нужно удостоверять у нотариуса и что дает такое удостоверение, читайте в статье. В настоящее время договор купли-продажи недвижимости не регистрируется в Росреестре, однако переход права собственности по нему подлежит регистрации.
В силу п. 11 ст. 21 Закона об ООО сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, подлежит нотариальному удостоверению путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Согласно российскому законодательству, цена товара может в договоре устанавливаться в иностранной валюте, однако расчеты между валютными резидентами РФ могут производиться только в российских рублях. Поэтому если заключается сделка между валютными резидентами РФ, устанавливающая цену в иностранной валюте, то оплата по ней должна производиться в рублях по курсу ЦБ на момент оплаты (если иной порядок определения курса не определен договором).
Договор купли-продажи может быть признан недействительным по общим основаниям, описанным в статьях 166-180 ГК РФ.
Например, если договор заключался под влиянием насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств; сделка заключалась недееспособным или ограниченным в дееспособности лицом, несовершеннолетним и подобное.
К ничтожным сделкам относятся:
К оспоримым относятся:
Расторжение договора купли-продажи может происходить по соглашению сторон либо через суд (если вторая сторона существенно нарушила условия договора), а также в одностороннем порядке, если договор предусматривает такой порядок расторжения по инициативе одной из сторон.
Изменение условий по договору возможно только по обоюдному соглашению сторон. В этом случае заключается дополнительное соглашение к основной сделке. Если первоначальная была нотариально удостоверена, то и дополнительное соглашение оформляется также в нотариальной форме.
Данному вопросу мы посвятили отдельную статью.
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.