Юридические услуги: Частным лицам и Бизнесу
Русский English
+7 (495) 223-48-91
Заказать звонок
Онлайн
Работаем
Пн-Пт с 9:00 до 21:00
Сб с 10:00 до 14:00
Меню
Юридические услуги
Частным лицам Бизнесу
Заказать звонок
Работаем
Пн-Пт с 9:00 до 21:00
Сб с 10:00 до 14:00
Онлайн
Русский English

Договор купли-продажи в 2024 году: как составить и оформить

  • 12 ноября 2024
  • 15 минут
  • 586
  • 12
Автор статьи
Бычков Игорь Сергеевич
  • Юрист
  • Стаж: 8 лет
Публикуем только проверенную информацию

Вы агент по недвижимости?
Заработайте больше, приняв участие в партнерской программе «юрист-риэлтор»!

Сделки купли-продажи - одни из самых распространенных сделок в современной жизни. Они совершаются как в устной форме при продаже недорогих товаров, так и в письменной форме при совершении более крупных сделок. В настоящей статье юристы расскажут о нюансах договоров купли-продажи. 

Правовое регулирование договора купли-продажи

Заключение и исполнение договоров купли-продажи регулируется нормами Главы 30 ГК РФ, а также общими положениями гражданского законодательства.

Однако возникающие при купле-продаже отношения регулируются не только гражданским законодательством. При заключении договора купли-продажи квартиры отношения регулируются также жилищным законодательством,  при купле-продаже земельного участка – земельным законодательством, купля-продажа долей в уставном капиталей и ценными бумагами - специальными законами, регулирующими деятельность соответствующих юридических лиц.

При продаже имущества, находящегося в совместной собственности супругов, необходимо руководствоваться также нормами семейного законодательства относительно распоряжения совместно нажитым имуществом.

Кроме того, порядок регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество регламентируется специальным законом - Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости». Некоторые, вытекающие из купли-продажи, правоотношения регулируются другим федеральными законами и подзаконными актами.

Существенные условия договора купли-продажи

Договор купли-продажи, как иные сделки, считается заключенным, если в нем содержатся существенные, то есть обязательные с точки зрения закона, условия, а также если соблюдена форма.

К существенным условиям договора купли-продажи относятся:

  1. Условие о предмете договора. В договоре должны быть указаны обязанности сторон: одной стороны - передать имущество в собственность другой стороны, а у другой стороны - уплатить цену имущества. Также в договоре купли-продажи должно быть четко идентифицировано реализуемое имущество (для недвижимости в предмете договора указывают адрес, по которому расположено недвижимое имущество, кадастровый номер объекта, площадь, этаж, этажность, год постройки, назначение и т.д.; для движимого имущества указываются различные признаки - наименование, количество, модель, марка, сорт, цвет, размер, год производства, идентификационный, заводской, серийный номер и т.д., при указании веса рекомендуем уточнить, указан вес с упаковкой - брутто, или без упаковки - нетто)
  2. Цена имущества является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, договора купли-продажи в кредит с условием об оплате в рассрочку (в этом случае должны быть также согласованы порядок, сроки и размеры платежей), госконтракта на поставку (также обязательно должны быть согласованы порядок, срок оплаты, ответственность сторон). Рекомендуем указывать цену не только цифрами, но прописью в скобках.
  3. В договоре купли-продажи жилого помещения обязательно включается условие о наличии лиц, имеющих право пользования жильем (при их наличии - перечень лиц, имеющих право пользования имуществом и проживания)

Это условия, которые обязательны с точки зрения закона, для того чтобы договор купли-продажи был заключен. То есть при отсутствии подобных условий или их нечеткости сделка будет считаться несостоявшейся. Также, если вы считаете нужным согласовать определенное условие в качестве существенного (например, состояние товара, срок его передачи покупателю), вам следует прямо указать на необходимость достигнуть соглашения относительно такого условия.

Однако для защиты интересов сторон сделки рекомендуется более детально урегулировать отношения сторон в договоре.

В частности, продавец должен обратить внимание на следующие условия:

  • срок и порядок оплаты; если оплата цены осуществляется в рассрочку, то необходимо включить также график внесения платежей и, по возможности, обеспечить исполнение обязательств залогом
  • условия об ответственности покупателя за нарушение срока оплаты
  • возможность расторжения договора в одностороннем порядке при нарушении срока оплаты

А покупатель зафиксировать в договоре:

  • детальность регламентации характеристик имущества, требований к качеству
  • срок передачи имущества
  • порядок приемки, проверки имущества и предъявления требований по качеству, количеству товара (при покупке движимого имущества, заключении договора поставки)
  • ответственность за нарушение сроков передачи имущества, нарушении требований к качеству, возможность расторжения договора в одностороннем порядке
  • при купле-продаже недвижимости необходимо в договоре распределить бремя содержания недвижимости, рисков повреждения и утраты имущества, зафиксировать обязанность продавца по погашению задолженности по оплате коммунальных платежей, взносов на капитальный ремонт
  • при покупке жилого помещения с зарегистрированными гражданами предусмотреть порядок снятия данных граждан с регистрационного учета и ответственность продавца при нарушении
  • при покупке недвижимости с оборудованием и мебелью зафиксировать перечень передаваемого движимого имущества в договоре

Большинство граждан, продающих или покупающих недвижимость, привыкли полагаться на слова риелтора. Однако его роль в сопровождении сделки заключается в том, что он находит подходящий объект, доводит дело до завершения сделки и получает свои комиссионные. При заключении договора купли-продажи недвижимости необходимо учитывать возможные риски как продавца, так и покупателя, так как цена ошибки в этих случаях очень высока. Читайте подробнее о рисках по договору купли-продажи недвижимости в статье наших юристов

Также стоит обратить внимание, что договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО имеет свою корпоративную специфику. Рекомендуем ознакомиться со статьей наших корпоративных юристов про договор купли-продажи доли в уставном капитале.

На что обратить внимание в договоре купли-продажи?

В договоре купли-продажи нет неважных пунктов, но иногда стороны прописывают в нем несущественные условия.

Важные условия, которые необходимо внимательно проанализировать:

  • Предмет договора
  • Цена
  • Срок оплаты
  • Порядок и способ оплаты
  • Ответственность сторон за неисполнение обязательств
  • Порядок передачи имущества, распределение бремени содержания и рисков утраты, повреждения
  • Порядок расторжения договора
  • Иные условия в зависимости от специфики реализуемого имущества

Шаблоны договоров купли-продажи онлайн

Сервис онлайн-заказа помогает получить сразу готовый документ. Ответив на вопросы и приложив имеющиеся документы, вы получите договор купли-продажи, разработанный юристом. Также вы можете приобрести шаблон договора и иных документов для купли-продажи недвижимости.

Форма договора купли-продажи 

В соответствии со ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. 

В силу ст. 161 ГК РФ обязательно совершаются в письменной форме следующие сделки (за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения в силу закона):

  • сделки юридических лиц между собой и с гражданами;
  • сделки граждан между собой на сумму, превышающую 10 000 рублей
  • сделки в случаях, предусмотренных законом

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 ГК РФ.

На куплю-продажу распространяются общие правила, регламентирующие форму договора. Однако для отдельных видов купли-продажи закон устанавливает особые требования.

В силу ст. 493 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором розничной купли-продажи, в том числе условиями формуляров или иных стандартных форм, к которым присоединяется покупатель, договор розничной купли-продажи считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека, электронного или иного документа, подтверждающего оплату товара. Отсутствие у покупателя указанных документов не лишает его возможности ссылаться на свидетельские показания в подтверждение заключения договора и его условий.

Согласно ст. 550 ГК РФ купля-продажа недвижимости осуществляется путем подписания продавцом и покупателем одного документа — письменного договора — и последующей регистрации перехода права собственности на основании сделки. Но одного договора не всегда достаточно, в установленных законом случаях необходимо обязательно обратиться к нотариусу и удостоверить сделку.   О том, когда договор купли-продажи нужно удостоверять у нотариуса и что дает такое удостоверение, читайте в статье. В настоящее время договор купли-продажи недвижимости не регистрируется в Росреестре, однако переход права собственности по нему подлежит регистрации.

В силу п. 11 ст. 21 Закона об ООО сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, подлежит нотариальному удостоверению путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Ответы на частые вопросы

Может ли цена товара устанавливаться в иностранной валюте?

Согласно российскому законодательству, цена товара может в договоре устанавливаться в иностранной валюте, однако расчеты между валютными резидентами РФ могут производиться только в российских рублях. Поэтому если заключается сделка между валютными резидентами РФ, устанавливающая цену в иностранной валюте, то оплата по ней должна производиться в рублях по курсу ЦБ на момент оплаты (если иной порядок определения курса не определен договором).

Когда могут признать договор купли-продажи недействительным?

Договор купли-продажи может быть признан недействительным по общим основаниям, описанным в статьях 166-180 ГК РФ.

Например, если договор заключался под влиянием насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств; сделка заключалась недееспособным или ограниченным в дееспособности лицом, несовершеннолетним и подобное.

К ничтожным сделкам относятся:

  • нарушающие закон;
  • нарушающие правопорядок и нравственность;
  • мнимые сделки, то есть совершенные только на бумаге;
  • притворные (например, оформление продажи квартиры, хотя по факту она дарится);
  • сделка, совершенная недееспособным;

К оспоримым относятся:

  • сделки, заключенные под влиянием насилия или под угрозой его применения;
  • кабальные;
  • совершенные ограниченно дееспособными;
  • заключенные без согласия третьего лица, когда такое согласие необходимо;
  • заключенные лицами, которые существенно заблуждаются в предмете сделки.

Как расторгнуть договор купли-продажи?

Расторжение договора купли-продажи может происходить по соглашению сторон либо через суд (если вторая сторона существенно нарушила условия договора), а также в одностороннем порядке, если договор предусматривает такой порядок расторжения по инициативе одной из сторон.

Читайте также: Расторжение договора

Как изменить условия договора купли-продажи?

Изменение условий по договору возможно только по обоюдному соглашению сторон. В этом случае заключается дополнительное соглашение к основной сделке. Если первоначальная была нотариально удостоверена, то и дополнительное соглашение оформляется также в нотариальной форме.

Какие особенности заключения сделок купли-продажи недвижимости иностранным гражданином?

Данному вопросу мы посвятили отдельную статью.


Услуги по сопровождению сделок с недвижимостью

Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.


Требуется помощь юриста по недвижимости?
Вы можете заказать комплексные услуги опытных юристов по сопровождению сделок с недвижимостью и разрешению судебных споров в Юридической фирме «Двитекс».

Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
Заказать звонок
Публикации в СМИ
Смотреть все
12
  • Поделиться:
Публикуем только проверенную информацию
Комментарии (0)
Оставить комментарий
Вам ответит автор статьи
Задайте вопрос, а я постараюсь на него ответить
Нажимая на кнопку "Комментировать", я соглашаюсь на обработку персональных данных в соответствии с условиями и содержанием политики конфиденциальности.
Комментировать

Расскажите нам о своей проблеме

Наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время, чтобы предложить готовое решение
Кигинько Дмитрий Валентинович
Генеральный директор Юридической фирмы “Двитекс”
+7 (495) 223-48-91
119180, пер. 1-й Голутвинский,
д. 3-5, стр. 1, 1 этаж
Онлайн:
Оплата услуг онлайн:
2010-2024 Юридическая фирма «Двитекс». Все права защищены.
Оплата услуг онлайн:
Наверх
Напишите нам, мы online!